I SA/Wa 611/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi K. C. i S. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2015 r. nr KO C/[...]/[...]/13 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...]/A/2013; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących K. C. i S. C. solidarnie kwotę 523 (pięćset dwadzieścia trzy) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. [...] po rozpatrzeniu odwołania K. i S. C. od decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] lipca 2013 r., nr [...], ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka [...] z obrębu [...] o pow. 10411,00 m2, położonej w W. przy ul. [...], na skutek jej podziału, utrzymało w mocy powyższą decyzję. W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy: Działając na wniosek właścicieli nieruchomości oznaczonej jako działka [...] z obrębu [...] o pow. 10411,00 m2, położonej w W. przy ul. [...], ostateczną decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] Prezydent [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości na działki nr [...] Pismem z dnia [...] grudnia 2012 r. strony zostały powiadomione o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działka nr. ew. [...] – na skutek jej podziału. Pismem z dnia [...] marca 2013 r. organ pierwszej instancji powiadomił strony o możliwości ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego (art. 10 k.p.a.). K. i S. C. zgłosili uwagi do operatu szacunkowego, które zostały przekazane biegłemu celem wyjaśnienia. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. i kolejnych rzeczoznawca majątkowy W. S. odnosząc się do zgłoszonych zarzutów stron postępowania wyjaśnił, że potwierdzona jest zależność wartości działek od ich wielkości. Odniósł się także do zarzutu doboru braku podobieństwa ocenianej nieruchomości z przyjętymi do porównania w operacie szacunkowym Decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...], Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka [...] z obrębu [...] o pow. 10411,00 m2, położonej w W. przy ul. [...], na skutek jej podziału. Jednocześnie zobowiązano małżonków K. i S. C. do wniesienia opłaty. Stosownie zaś do Uchwały Nr XXII/745/2008 Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty audiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. 876), procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału została ustalona na poziomie 30% różnicy wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym wartość działki przed podziałem określono na [...] zł, a po podziale na [...] zł. Od decyzji odwołali się K. i S. C. podnosząc, że operat szacunkowy budzi wątpliwości i nie dowodzi, że wartość działki wzrosła, ich zdaniem rzeczoznawca nieprawidłowo przyjął nieruchomości do porównania. Rozpatrując odwołanie organ uznał, że ustalenia organu pierwszej instancji są prawidłowe. Następnie podniósł, że z art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2004 r. Dz. U. Nr 261. Poz. 2603 ze zm. i w brzmieniu obowiązującym od 22 października 2007) wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art.146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przejmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). W zakresie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje także odpowiednie stosowanie art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 tej ustawy. W myśl art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Z treści art. 146 ust. 1a u.g.n. wynika zatem, że w przypadku opłaty adiacenckiej wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi mogą określać wartość nieruchomości. Operat sporządzony przez rzeczoznawcę, stanowi podstawowy dowód w sprawie, który jak każdy inny dowód w sprawie podlega jednak samodzielnej i swobodnej ocenie organu, stosownie do treści art. 7 i 80 kpa. Organ pierwszej instancji przekazał zastrzeżenia strony do sporządzonego operatu szacunkowego biegłemu rzeczoznawcy. Organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości, co do treści opertu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Po przeanalizowaniu zarzutów stron co do operatu szacunkowego, jak również wyjaśnień biegłego organ odwoławczy uznał, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. W wyroku z dnia 8 marca 2012 r. II SA/Sz 96/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uznał, że "Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Wprawdzie strona może złożyć taki dowód dla obalenia operatu sporządzonego na zlecenie organu, ale nie oznacza to, że organ zwolniony jest z oceny tego operatu szacunkowego, jeśli strona nie oferuje przeciwdowodu w postaci innego operatu." Natomiast w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r. (I OSK 2342/12, LEX nr 1480869) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: "(...) Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on wyceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych (...)". Zatem brak jest, zdaniem organu odwoławczego, podstaw do przyjęcia, że decyzja nie odpowiada prawu a tym samym nie mogą zostać uwzględnione zrzuty odwołania. Na decyzję SKO w W. z dnia [...] lutego 2015 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli K. i S. małż. C. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie prawa. W obszernym uzasadnieniu podnieśli między innymi, że: na ich wniosek dnia 16 kwietnia 2012 r. Prezydent [...] zatwierdził podział działki [...] na działki nr: [...] Nieruchomość stanowiąca dawną działkę nr. [...] zlokalizowana jest na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania [...] w rejonie ulicy [...] stanowiącego treść uchwały Nr [...] Rady [...] z dnia [...] września 2010 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] października 2010 r. poz. 4776), którego ustalenia weszły w życie [...] listopada 2010r. Zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 10 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ulicy [...] ustalił tereny dróg i ulic publicznych oznaczone na rysunku symbolem KD, w tym [...]KD-D (podobnie jak [...]KD-D) to ulice dojazdowe, kategoria: drogi gminne (§4 ust. 2 pkt 10 e planu miejscowego). W niniejszym planie działka [...] o powierzchni 80 m2 znajduje się w liniach rozgraniczających drogi oznaczonej na rysunku planu symbolem [...]KD-D, działka [...] o powierzchni 12 m2 znajduje się w liniach rozgraniczających drogi [...], pozostałe działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług 8.8 MN (U). Na dowód przeznaczenia działki [...] pod drogę publiczną dnia [...] marca 2015 r. wystąpili z wnioskiem o wypis i wyrys z planu miejscowego, jednak ze względu na 30 dniowy termin oczekiwania do dnia dzisiejszego dokumentu tego nie otrzymali. Dowodem na drogowe przeznaczenie dz. [...] są również pisma z Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami dla [...] z dn. [...] września 2013r. (błędnie data na piśmie), z dn. [...] kwietnia 2014r. i [...] lutego 2015r., nr: [...], w których organ przyznaje, że obydwie działki, zarówno [...], jak i [...] zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeszły z mocy prawa na własność gminy. Dowodem na przeznaczenie działki nr [...] pod drogę może być również opis wynikający z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę W. S. dnia [...] lutego 2013 r. (str. 4 opertu). Decyzja wydana z upoważnienia Prezydenta [...] przez Naczelnika Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami A. S. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012r. wskazała, że tylko jedna z dwóch działek przeznaczonych planem miejscowym pod drogi publiczne tj. działka [...] przechodzi z chwilą kiedy decyzją o podziale stanie się ostateczna na własność [...] Jednak zdaniem skarżących przeczy temu dotychczasowe orzecznictwo sądowe, które uważa, że przesądza o tym wyłącznie przeznaczenie dawnego terenu w planie zagospodarowania przestrzennego, a działka ewid. nr [...] znajduje się w planie miejscowym w liniach rozgraniczających drogi [...] Zdaniem skarżących wykonany w dniu [...] lutego 2013 r. operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy i gospodarce nieruchomościami. Powierzchnia działki [...] wynosiła 10411 m2, suma powierzchni działek [...] i [...] przeznaczonych pod drogi wynosi łącznie 92 m2. Do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, rzeczoznawca nie pomniejszył powierzchni nieruchomości o powierzchnię działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną -tj. działkę [...] przeznaczoną w planie pod drogę publiczną [...], przyjmując do obliczeń 10331 m2 zamiast 10319 m2. Niezależnie od powyższego w operacie rzeczoznawca nie przeprowadził, zdaniem skarżących, rzetelnej analizy rynku lokalnego, a na podstawie literatury z 80 lat XX w. uznał, że sam podział nieruchomości na działki mniejsze powoduje wzrost ich wartości posługując się przy tym przykładami uchwały z 1987 r. i innych archiwalnych niepowołanych źródeł, które nie mają odzwierciedlenia w aktualnym czasie. Już same transakcje nieruchomościami zestawione przez rzeczoznawcę w tab. 1 wskazują zdaniem skarżących, że na lokalnym rynku nieruchomościami podział skutkuje wręcz zupełnie innym efektem niż opisany powyżej, co potwierdza również rzeczoznawca w podsumowaniu operatu poprzez stwierdzenie, że na lokalnym rynku nieruchomościami występują działki o znacznej powierzchni osiągające wysokie ceny w sytuacji możliwości ich podziału na mniejsze. Zestawienie transakcji nieruchomościami nr 7, 11 i 17 z tab. 1 (podobne położenie, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie terenu, otoczenie) nie wskazuje zdaniem skarżących, aby nieruchomości mniejsze osiągały na lokalnym rynku ceny wyższe, zaobserwować można wręcz tendencję odwrotną. Nieruchomość przy ul. L. o pow. 3452 m2 osiągnęła zdecydowanie większą cenę ([...] zł/m2) niż położone nieopodal niej nieruchomości podobne: przy ul. J. – działka o pow. [...] zł/m2, czy działka o pow. 792 m2 – [...] zł/ m2. Skarżący zarzucili także biegłemu błędny dobór próbki nieruchomości podobnych. W tab. 1 rzeczoznawca wskazuje nieruchomości od 243 do nieco ponad 2200 mkw, trzy o powierzchni 3000 mkw i tylko jedną ok. 6500 mkw niespełniającą warunku podobieństwa wynikającego z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podczas gdy wycenie przed podziałem podlega nieruchomość o powierzchni ponad 1 ha. Ponadto zdaniem skarżących rzeczoznawca przed podziałem dokonuje wyceny nieruchomości stanowiącej działkę [...], a po podziale wycenia poszczególne działki, dzieląc je na trzy grupy i oceniając z osobna, dlatego sposób wyceny sporządzonej przez W. S. jest według aktualnego orzecznictwa nie do przyjęcia. Nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę nie spełniają zdaniem skarżących, warunku podobieństwa wynikającego z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie tylko pod względem wielkości. Np. nieruchomość nr [...] o powierzchni 6588 m2 o najbardziej zbliżonym areale do przedmiotu wyceny jest zupełnie niepodobna do ich nieruchomości pod względem lokalizacji (położenie na granicy dzielnicy [...] i gminy [...]), otoczenia (tereny o różnej zabudowie lub tereny niezagospodarowane, rolne; ponadto działka ta zlokalizowana jest tuż przy torach kolejowych [...] – [...]) i możliwości inwestycyjnych (nie posiada planu zagospodarowania) – cecha o największej wg rzeczoznawcy wadze cenotwórczej (przeznaczenie). Duża część nieruchomości z tab. 1 nie posiada planu miejscowego. Są to w większości działki o zupełnie innej lokalizacji, położeniu (odległe położenie na granicy z gm. [...]), otoczeniu (linia kolejowa, zabudowa o różnorakiej funkcji lub tereny niezagospodarowane), bez planu zagospodarowania przestrzennego – np. transakcje nr 1, 2, 19, 20. Powyższe potwierdza również rozległy zakres cen przyjętych do porównań nieruchomości – ceny od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Nieprzekonywujące jest zdaniem skarżących podobieństwo nieruchomości osiągających tak różne ceny. Niezrozumiały pozostaje dla skarżących również sposób oceny poszczególnych cech nieruchomości. Rzeczoznawca na stronie 8 i 10 operatu wskazuje skalę ocen od 1 do 5 odpowiadających ocenie od niekorzystnej do bardzo korzystnej przy jednoczesnym zestawieniu w tabeli 6 ocen cech rynkowych w trzystopniowej skali. Niekonsekwencja rzeczoznawcy w tym zakresie wpływa zdaniem skarżących na czytelność operatu, a także na uzyskany w procesie wynik szacowania. Wątpliwości skarżących budzi również wielkość współczynników korygujących w cesze "dojazd i inne" na poziomie 0,16,0,17, i 0,18, wobec oceny wycenianej nieruchomości znajdującej się w tabeli 4 na "3" bez żadnego zróżnicowania, skąd zatem różny poziom współczynnika korygującego w tabeli 5. Ponadto w przyjętej w tab. 1 próbce znalazły się transakcje nieruchomościami sprzed 2 lat do daty sporządzenia operatu szacunkowego tj. dn. [...] lutego 2013 r. (transakcje nr 10, 12, 13, 14, 17), mimo powołania w podstawach prawnych sporządzenia operatu Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych według których do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, a nie dłuższym niż dwa lata, od daty na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innego okresu wymaga szczegółowego uzasadnienia. (Nota Interpretacyjna Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomościami). Ponadto pismem z dn. [...] maj 2013 r. organ poinformował skarżących, że rzeczoznawca podtrzymał swoje wcześniejsze stanowisko i dał do zrozumienia, że niezależnie od ich wątpliwości wyda stosowną decyzję, nie ustosunkowując się w uzasadnieniu decyzji w ogóle do niewyjaśnionych przez rzeczoznawcę kwestii. Zdaniem skarżących organ prowadzący postępowanie błędnie ustalił opłatę adiacencką opierając się na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie dokonał wystarczającej oceny wartości dowodowej operatu stosownie do art. 77 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Wbrew stanowisku organu wynikającemu z pisma z dnia [...] sierpnia 2013 r. przekazującego odwołanie skarżących do SKO nie dokonał on oceny, czy przełożony operat zawiera wszystkie wymagane elementy oraz czy pozostaje w zgodzie z zasadami określonymi w przepisach prawa. Ponadto decyzja nr [...]/2013 nakłada na skarżących obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej w terminie niezgodnym z przepisami prawa "w następnym dniu po dniu w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna". Zgodnie z art. 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami (do którego odsyła art. 98a uogn) obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Skarżący nie zgadzają się również ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego przestawionym w decyzji o konieczności złożenia dowodu w postaci operatu szacunkowego przytaczając orzeczenie Naczelnego Sąd Administracyjny w Warszawie, ktory stwierdził, że "błędnie zatem Sąd I instancji przyjął, że nieprzedstawienie przez stronę dodatkowego operatu szacunkowego, podważającego sporządzony operat, nie swiadczy o wadliwości operatu. Ocena prawidłowości sporządzonej przez biegłego opinii nie może bowiem ograniczać się do stwierdzenia braku innej opinii. Oceny dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego należy dokonywać pod względem formalnym, należy także badać, czy przedłożona opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna." (Wyrok z dnia 5 października 2009 r. sygn.. I OSK 1444/08). Reasumując, skarżący podkreślili, że organ pierwszej instancji nie dokonał oceny i analizy materiału dowodowego i wydał decyzję opierając się na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z przepisami prawa, w szczególności z ustawą o gospodarce nieruchomościami, co ich zdaniem dyskwalifikuje go jako dowód w sprawie. Pozostały zdaniem skarżących wątpliwości, które nie znalazły wyjaśnienia, ani na etapie postępowania, ani w uzasadnieniu decyzji, a organ ograniczył się wyłączne do bezkrytycznego przyjęcia wadliwego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymywał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr. 153, poz. 1269 z późn. zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 210 – dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na postawie art. 134 §1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadmnistracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w który decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z całości regulacji wskazanego wyżej przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydania, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze opertu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie jest poza sporem, że doszło do podziału przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) na wniosek jej właścicieli, w obrocie prawnym znajduje się też Uchwała określająca stawkę opłaty adiacenckiej, zaś organ dotrzymał trzyletniego terminu. Sporną pozostaje natomiast kwestia, czy dokonany podział geodezyjny nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości. Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości był operat, znajdujący się w aktach administracyjnych sprawy. W ocenie Sądu operat został sporządzony w sposób wadliwy. Zgodnie z art. 98a ust. 3 u.g.n., jeśli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Cytowany przepis odnosi się do nieruchomości, które w decyzji podziałowej zostały wydzielone jako drogi publiczne względnie pod poszerzenie dróg publicznych. Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 240, poz. 2086 z późn. zm., dalej: "u.d.p.") drogami publicznymi są: 1) drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne. Natomiast zgodnie z art. 7 u.d.p., do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych (ust. 1). Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje d drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu (ust. 2), a ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy (ust. 3). Zgodnie zaś z art. 8 ust. 1 u.d.p., drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. Zgodnie z orzecznictwem sądowym postanowienia decyzji w sprawie podziału nieruchomości dotyczące przejścia prawa własności nie mają żadnego znaczenia w świetle regulacji z art. 98 ust. 1, gdyż przejście prawa własności nie dokonuje się z mocy decyzji w sprawie podziału, ale z mocy prawa. O wydzieleniu działek pod drogi publiczne nieprzesądza to, czy dany teren został uchwałą rady gminy zaliczony do kategorii dróg publicznych, ani też to, czy w pobliżu przebiega droga publiczna, ale przesądza o tym przeznaczenie danego terenu w planie zagospodarowania (...) wystąpienie skutku przejścia własności, o którym mowa w art. 98 ust. 1 u.o.n. nie jest związane z faktycznym istnieniem drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 września 2010 r. sygn. II S.A./Kr 799/10, wyrok w WSA we Wrocławiu z dnia 4 marca 2010 sygn. akt II SA/ Wr 707/09). Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy Sąd zwraca uwagę, że zarówno z decyzji podziałowej działki nr [...] Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r., jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla danego terenu bezspornie wynika, że wydzielona działka ew. nr [...] znajduje się w liniach rozdzielających drogi gminnej oznaczonej jako [...]KD-D. Oznacza to, że rzeczoznawca powinien pomniejszyć powierzchnię wycenionej nieruchomości o powierzchnię działki ewid. [...], czego nie uczynił, a organy administracji wydając decyzję o opłacie adiacenckiej na podstawie tego operatu, błędu tego nie zauważyły uznając operat za prawidłowy. Takie działanie organów obu instancji narusza obowiązujące prawo. Dlatego też Sąd uznał zarzut skargi dotyczący tej kwestii za uzasadniony. Sąd w takiej sytuacji nie odniósł się do pozostałych zarzutów skargi dotyczących operatu szacunkowego, ponieważ już powyższe uchybienie powoduje, że organy obu instancji naruszyły art. 77 § 1 KPA i art. 80 KPA nie dokonując prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy. Nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, że organy administracji orzekające w sprawie mają obowiązek ocenić w sposób zgodny z prawem wartość dowodową operatu szacunkowego (vide wyrok NSA z 25 stycznia 2011r. sygn. akt I OSK 1674/09), czego w rozpoznawanej sprawie zabrakło. Dlatego też Sąd uznał, że organy rozpatrujące przedmiotową sprawę naruszyły przepisy – art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 KPA w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c – ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed Sądami administracyjnymi (tj. Dz. U z 2012 r., poz. 270 ze zm.o) orzekł jak w sentencji.