I SA/Wa 616/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Bożena Marciniak (spr.) Protokolant referent stażysta Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania. oddala skargę Decyzją z [...] stycznia 2019 r., nr [...], Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpoznaniu odwołania Miasta [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] lipca 2018 r. o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji celu publicznego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju złożyło Miasto [...]. Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym; Decyzją Nr [...] z [...] listopada 2017 r. Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej [...] w ramach zadania pn. [...]". Na realizację ww. inwestycji została przeznaczona, m. in., nieruchomość położona w m. [...], w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczona jako projektowana działka nr [...] o pow. [...] ha, wydzielona z działki nr [...] o pow. [...] ha. Decyzją z [...] października 2018 r., nr [...], Minister Inwestycji i Rozwoju uchylił decyzję z [...] listopada 2017 r. w części i orzekł w tym zakresie co do istoty sprawy oraz w pozostałym zakresie utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] listopada 2017 r. Decyzją Nr [...] z [...] lipca 2018 r. Wojewoda [...] w pkt 1 ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w m. [...] w dzielnicy [...], obręb [...], przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego, stanowiącej własność A.S.; w pkt 2 odmówił powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o [...] % wartości nieruchomości oraz w pkt 3 o zobowiązał Prezydenta [...] do wypłaty na rzecz [...], ustalonego w pkt 1 odszkodowania w ustalonym w tej decyzji terminie. Odwołanie od ww. decyzji złożyło Miasto [...]. Decyzją z [...] stycznia 2019 r. Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2018 r. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia Minister podniósł, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą na realizację celu publicznego nieruchomość stanowił operat szacunkowy z [...] czerwca 2018 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. W ww. operacie wskazano, że w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości znajdują się grunty zagospodarowane i zurbanizowane, zaś sama działka zawiera naniesienia budowlane, tj. teren utwardzony żwirem - [...] m2, teren utwardzony kostką [...] m2 brama z prętów stalowych o wymiarach [...] m na [...] m, ogrodzenie z prętów stalowych o długości [...] m i wys. [...] m i ogrodzenie z prętów stalowych na cokole betonowym [...] m. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się również naniesienia roślinne, tj. dwa świerki oraz lipa. Działka posiada dojazd z drogi publicznej oraz jest wyposażona w pełną infrastrukturę techniczną. Minister podniósł, że badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła podała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla dzielnicy [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. [...] uchwalonego uchwałą nr [...] z [...] października 2014 r. szacowana nieruchomość ma przeznaczenie U (tj. tereny usług). Organ wskazał, że dokonana przez biegłą analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w dzielnicy [...] wykazała, że ceny gruntów budowlanych są wyższe niż ceny gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Stąd przeznaczenie działki budowlanej pod drogę nie zwiększa jej wartości. W związku z tym biegła określiła wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście kosztowe, metodę odtworzeniową, technikę wskaźnikową, zaś do oszacowania wartości [...] m2 gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Za okres badania przyjęto transakcje z lat [...]. Za obszar rynku przyjęto dzielnicę [...] w W. W wyniku analizy wytypowano [...] transakcji, których ceny transakcyjne nieruchomości podobnych przyjęte do wyceny nieruchomości przedmiotowej oscylowały na poziomie od [...] zł do [...] zł za m gruntu. Cena średnia wyniosła [...] zł/m2. Rzeczoznawca ustaliła, że w stosunku do przedmiotowej działki głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja ogólna (30%), możliwości inwestycyjne (30%), sąsiedztwo, otoczenie (20%), parametry działki (10%) oraz infrastruktura techniczna (10%). Ocenę cech nieruchomości przyjętych do porównania (o cenie maksymalnej oraz minimalnej) zamieszczono na stronie 14 operatu. Rozpatrując zebrany materiał dowodowy, a w szczególności ww. operat z [...] czerwca 2018 r., Minister uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W ocenie organu, opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z [...] września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie wybranych do porównania. Organ nie podzielił zarzutu, że wartość [...] m2 szacowanej nieruchomości jest zawyżona. Wskazał, że biegła dokonała analizy transakcji z rynku gruntów budowlanych, tj. usługowych i usługowo-mieszkaniowych oraz ustaliła cechy rynkowe istotne dla oceny wartości nieruchomości. Rzeczoznawca wskazała, że ceny transakcyjne na badanym rynku kształtowały się głównie w zależności od atrakcyjności lokalizacji, dopuszczalnej wysokości zabudowy oraz dostępności komunikacyjnej. Odnosząc się do lokalizacji, najniższe ceny transakcyjne dotyczyły gruntów położnych na wschodnio-południowych obrzeżach dzielnicy, zaś najwyższe dotyczyły terenów w sąsiedztwie dzielnicy [...], na osiedlu [...] i [...]. Ze względu na sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości, biegła jako tereny najatrakcyjniejsze wskazała obszar znajdujący się przy ul. [...] oraz przy ul. [...]. Zbiór transakcji porównawczych składał się z transakcji dotyczących nieruchomości znajdujących się w dzielnicy [...] dokonanych w latach [...]. Nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej zostały wytypowane zgodnie z przedstawioną przez biegłą analizą rynku i odzwierciedlały charakterystykę cech rynkowych, wpływających na wartość nieruchomości. Na tej podstawie Minister uznał, że biegła prawidłowo uzasadniła wybór nieruchomości, które tworzą zbiór transakcji porównawczych oraz prawidłowo określiła cechy różniące nieruchomości. W ocenie organu, wskazanie w odwołaniu szeregu transakcji nieruchomości, bez podania daty ich finalizacji ani też położenia tych nieruchomości, czy też innych istotnych cech nieruchomości, nie jest wystarczające do podważenia dokonanej przez biegłą wyceny. Minister podkreślił, że każda nieruchomość posiada indywidualne cechy, które wyróżniają ją względem pozostałych. Nie można więc tylko na podstawie wartości innych nieruchomości, bez znajomości ich cech oraz wykazania podobieństwa, wysnuwać wniosku o wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Poza tym każda z wycen jest przeprowadzana indywidualnie, a biegły bierze pod uwagę cały szereg czynników wpływających na wartość nieruchomości. Końcowo Minister podniósł, że Prezydent nie załączył do odwołania żadnego dowodu świadczącego o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Dodał, że jeżeli skarżący uznał, że przedmiotowy operat budzi jego wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na ich zlecenie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2498/13). Skarżący z tego uprawnienia jednak nie skorzystał. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju złożyło Miasto [...] zarzucając tej decyzji naruszenie: 1) art. 156 § 1 pkt 2 kpa polegające na skierowaniu decyzji do podmiotu nieistniejącego, 2) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 kpa, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z [...] czerwca 2018 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi, 3) przepisów prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 i 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, ponieważ nie posiadały kategorii drogowej, podczas gdy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego danej nieruchomości, biegły powinien, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjąć powyższe kryterium. Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Skarżący wniósł ponadto o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z: i) pisma [...] z [...] grudnia 2018 r. na okoliczność wejścia przez ten [...] w prawa i obowiązki po [...]., ii) operatu szacunkowego z [...] lutego 2019 r. na okoliczność faktycznej wartości nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], a w konsekwencji na okoliczność ustalenia prawidłowej wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość, iii) wypisu z [...] stycznia 2019 r. ze "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy" przyjętego uchwałą nr LXXXXII/2746/2006 Rady m. st. Warszawy z 10 października 2006 r. na okoliczność że działka ew. nr [...] położona jest na obszarze "[...]" (ul. [...]), nie zaś pod usługi jak wskazuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2018 r. W obszernym uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację na poparcie podniesionych w niej zarzutów. W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlegała decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w m. [...] w dzielnicy [...], obręb [...], oznaczonej jako projektowana działka nr [...], o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego. Ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy z [...] czerwca 2018 r., którego zgodność z przepisami prawa kwestionuje skarżący W pierwszej kolejności odnieść się trzeba do najdalej idącego zarzutu skargi dotyczącego obarczenia zaskarżonej decyzji wadą rażącego naruszenia prawa. Kwalifikowanej wadliwości decyzji organu odwoławczego skarżący upatruje w skierowaniu tej decyzji do [...]., który - jako podmiot nieistniejący - nie mógł być adresatem zaskarżonej decyzji, gdyż od [...] października 2018 r. wszelkie jego prawa i obowiązki przejął [...]. Dokonując oceny wskazanego naruszenia podnieść trzeba, że poza sporem pozostaje, że przed wydaniem zaskarżonej decyzji doszło do zmiany podmiotu uprawnionego do otrzymania odszkodowania - wobec wstąpienia z mocy prawa przez [...]. w prawa i obowiązki [...]. Bezsporne pozostaje również to, że w zaskarżonej decyzji jako podmiot uprawniony do otrzymania odszkodowania Minister Inwestycji i Rozwoju wskazał [...], a nie jego następcę prawnego. Jak jednak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy potwierdzenia odbioru zaskarżonej decyzji zaadresowanego do [...]., ul. [...], [...] decyzję tę skutecznie odebrał jego następca prawny ([...]) będący podmiotem uprawnionym do otrzymania odszkodowania. W ocenie Sądu, w opisanych okolicznościach faktycznych nie można uznać aby w wyniku opisanego uchybienia organu odwoławczego powstały skutki niemożliwie do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności, w szczególności doszło do naruszenia praw [...] lub praw jego następcy prawnego, który odebrał zaskarżoną decyzję - a tylko w takim przypadku można byłoby mówić o rażącym naruszeniu prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia podnieść trzeba, że w przedmiotowej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony, na zlecenie [...] Urzędu Wojewódzkiego, przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. w dniu [...] czerwca 2018 r. Prawidłowość powyższej wyceny zakwestionował skarżący podnosząc, że narusza ona zarówno przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej jako "u.g.n.") jak i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej jako "rozporządzenie"). Powołane przepisy określają sposób ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą na realizację celu publicznego. Wynika z nich, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 1 - 4 u.g.n.). Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Art. 154 ust. 2 u.g.n. stanowi zaś, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Ponadto, w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. przewidziano, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych na inwestycje drogowe są uzależnione od ich przeznaczenia przed przejęciem pod drogi publiczne. Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia, jeżeli wyceniania nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w tym przepisie. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia. Po analizie operatu szacunkowego z [...] czerwca 2018 r. Sąd podzielił ocenę organu, że powyższy dowód nie zawiera wad powodujących naruszenie wskazanych wyżej przepisów u.g.n. i rozporządzenia. Z treści przedmiotowej wyceny wynika, że badając przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości biegła wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla dzielnicy [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego, biegła określiła przeznaczenie nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. [...] uchwalonego uchwałą nr [...] z [...] października 2014 r., zgodnie z którym szacowana nieruchomość ma przeznaczenie U (tj. tereny usług). Treść operatu potwierdza również, że autorka wyceny dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych na terenie dzielnicy [...] w W. i gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi na terenie całej [...]. Analiza ta wykazała, że ceny gruntów budowlanych są wyższe niż ceny gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. W związku z powyższym rzeczoznawca stwierdziła, że przeznaczenie działki budowlanej pod drogę nie zwiększa jej wartości. W konsekwencji, autorka operatu określiła wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawę określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Ponadto, z operatu wynika, że do oszacowania wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności rzeczoznawca zastosowała podejście kosztowe, metodę odtworzeniową, technikę wskaźnikową, zaś do oszacowania wartości 1 m2 gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Za okres badania przyjęła transakcje z lat 2016-2017, zaś za obszar rynku dzielnicę [...] w [...]. W wyniku analizy biegła wytypowała 13 transakcji, których ceny transakcyjne nieruchomości podobnych przyjęte do wyceny nieruchomości przedmiotowej oscylowały na poziomie od [...] zł do [...] zł za m gruntu. Cena średnia wyniosła [...] zł/m2. Rzeczoznawca ustaliła również, że w stosunku do przedmiotowej działki głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja ogólna (30%), możliwości inwestycyjne (30%), sąsiedztwo, otoczenie (20%), parametry działki (10%) oraz infrastruktura techniczna (10%). Ocenę cech nieruchomości przyjętych do porównania (o cenie maksymalnej oraz minimalnej) zamieszczono na stronie 14 operatu. Powyższe potwierdza ocenę organu, że rzeczoznawca, zgodnie z wymogami prawa, wskazała podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne a także przedstawiła tok obliczeń oraz ich wynik końcowy. Opisała również sposób wyceny nieruchomości, w tym przedstawiła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Prawidłowości ocenianego dowodu w postaci operatu szacunkowego nie mogły zaś podważyć podniesione w skardze zarzuty, które koncentrują się na wadliwych ustaleniach operatu dotyczących doboru przyjętych do porównań nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa ze względu na brak kategorii drogowej. W odniesieniu do powyższego podnieść trzeba, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom (por. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09). Pogląd ten sąd w składzie orzekającym w całości podziela. Podnieść również trzeba, że operat szacunkowy ma charakter dowodu kwalifikowanego ze względu na jego specjalistyczny charakter oraz okoliczność, że jest on sporządzany przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego, którego status zbliżony jest do statusu zawodów zaufania publicznego. Z tego powodu dowód ten nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez organ administracji publicznej, przy czym konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, choć sam ich wybór należy do rzeczoznawcy, przy czym nie może on w tym zakresie działać dowolnie. Zauważyć przy tym trzeba, że dowód z operatu szacunkowego podlega przede wszystkim ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. W ramach swych uprawnień organ może więc ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zarówno organ administracji, jak też sąd administracyjny nie mogą natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ podmioty te nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów administracji publicznej i Sądu. W tym kontekście zauważyć trzeba, że podniesione przez skarżącego w toku postępowania odszkodowawczego zarzuty koncentrowały się w całości na podważaniu prawidłowości ustalonego przez biegłą zbioru transakcji porównawczych, który to posłużył do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość. Jak zaś trafnie zauważył organ odwoławczy, podważanie zawartych w operacie szacunkowym ustaleń odnoszących się do aspektów merytorycznych operatu mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, gdyż to do niej należy ocena prawidłowości merytorycznej operatu szacunkowego. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Strona skarżąca będąca podmiotem publicznym, a ponadto reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, powinna zdawać sobie sprawę z istnienia tego rodzaju instrumentu oceny operatu szacunkowego, jak również z możliwości przedłożenia do sprawy kontrooperatu, do którego orzekające w sprawie organy musiałyby się odnieść. Z żadnej z tych możliwości skarżący jednak na etapie postępowania dowodowego (wyjaśniającego) w postępowaniu administracyjnym nie skorzystał, choć podniesione przez niego w odwołaniu zarzuty jednoznacznie wkraczały w merytoryczną zawartość przedłożonej w sprawie opinii, tyle że dla ich wyjaśnienia wymagane były specjalistyczna wiedza i umiejętności. W tej sytuacji formułowanie przez Miasto [...] tego rodzaju wniosków dowodowych dopiero na etapie skargi do sądu administracyjnego jest całkowicie spóźnione i w żadnej mierze nie mogło uruchomić w postępowaniu przed sądem administracyjnym oczekiwanego przez skarżącego uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art. 106 § 3 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wobec powyższego, niezasadne okazały się podniesione skardze zarzuty naruszenia prawa materialnego tj. art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Sąd nie podzielił także zarzutów naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 kpa. Akta sprawy potwierdzają, że organ podjął wszelkie działania niezbędne do należytego wyjaśnienia sprawy, w sposób wyczerpujący zebrał cały materiał dowodowy, a dokonana przez niego ocena tego materiału, w tym ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego z [...] czerwca 2018 r., nie nosi cech dowolności. Organ szczegółowo wyjaśnił również motywy zaskarżonego rozstrzygnięcia, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 kpa. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), orzekł jak w sentencji.