I SA/Wa 869/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędzia WSA Emilia Lewandowska Protokolant stażysta referent Beata Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2014 r. sprawy ze skargi P. G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata W. M., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych oraz tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej jako "k.p.a.") utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz P. G. za przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa w celu budowy autostrady płatnej [...] na odcinku od P. (km [...] – granica administracyjna z B.) do M. w G. (km [...]). Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu lokalizacji dla autostrady płatnej [...] na odcinku od [...] (km [...] - granica administracyjna z B.) do M. w G. (km [...]). Nieruchomość położona w gminie B., obręb S., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka [...] o pow. [...] ha należąca do P. G. została przeznaczona pod ww. inwestycję drogową. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 11 marca 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 95/07, uchylił decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] r. w części ustalającej lokalizację autostrady [...] w granicach administracyjnych miasta B. na terenie S. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. w części ustalającej lokalizację autostrady [...] w granicach administracyjnych miasta B. na terenie S. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie B., obręb S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalił odszkodowanie na kwotę [...] na rzecz P. G., a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja będzie podlegać wykonaniu. Decyzją z dnia [...] r. nr [...], uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Podstawą uchylenia decyzji była odmowa aktualizacji operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie B., obręb S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalił odszkodowanie na kwotę [...] na rzecz P. G., a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja będzie podlegać wykonaniu. Odwołanie od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] r. wniósł P. G. wskazując, że kwota odszkodowania nie odpowiada rzeczywistej wartości, albowiem nieruchomość miała służyć celom budowlanym, a także posiadała nasadzenia w postaci drzew ozdobnych w wieku około [...] lat, za które oszacowano kwoty jak za sadzonki. Ponadto zdaniem P. G. odszkodowanie powinno pozwolić mu na zakup nieruchomości podobnej, a jego wniosek o przyznanie nieruchomości zamiennej nie został uwzględniony. Ostatecznie wskazał, że został pozbawiony swoich praw, albowiem z powodu choroby nie mógł uczestniczyć w dwukrotnie wyznaczonych rozprawach administracyjnych o czym informował organ przedstawiając zaświadczenia lekarskie. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...]. W uzasadnieniu Minister podkreślił, że w myśl art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958 ze zm.) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie tej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.), do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, w jego dotychczasowym brzmieniu. Minister wskazał, że w sprawie wpłynął wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej działki zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 20003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). Jednocześnie w sprawie zgodnie z art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102,poz. 651 ze zm.) w zw. z art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, w toku postępowania przeprowadzono rozprawę administracyjną, przy czym rozprawa wyznaczona na dzień [...] r. została odroczona do dnia [...] r. w związku z wnioskiem P. G. podlegającego w tym okresie leczeniu poszpitalnemu. Wniosek o odroczenie rozprawy wyznaczonej na dzień [...] r. nie został uwzględniony, jednakże P. G. został poinformowany o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z ust. 2 art. 18 ww. ustawy wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Nadto, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 2109 ze zm.) – dalej: rozporządzenie RM z 2004 r. – wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. z dnia [...] r., zaktualizowany w dniu [...] r. Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest na terenie miasta B., w północno-zachodniej dzielnicy, w obrębie S., przy skrzyżowaniu ulic [...] oraz [...]. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogami publicznymi o nawierzchni asfaltowej. Nieruchomość użytkowana jest jako łąka i nie jest ogrodzona. Na nieruchomości znajduje się drzewostan w postaci modrzewi w wieku [...] lat – [...] szt., modrzewi w wieku [...] lat – [...] szt., jesionów kolumnowych w wieku [...] lat – [...] szt., dębu w wieku [...] lat – [...] szt., sosen w wieku [...] lat – [...] szt. oraz świerków w wieku [...] lat – [...] szt. Nieruchomość posiada dostęp do infrastruktury technicznej – wody, gazu, kanalizacji, energii elektrycznej. Biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań przestrzennych i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] r., które obowiązywało w dacie wydania decyzji przez Wojewodę [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...], przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej – MN. Biegły wyjaśnił, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje powiększenia wartości nieruchomości, a tym samym dla potrzeb ustalenia odszkodowania dokonano analizy rynku według aktualnego sposobu użytkowania wynikającego z jego przeznaczenia. Na potrzeby wyceny biegły dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, obejmującego teren miasta B. W badanym okresie, tj. od [...] r. do [...] r. (błędnie wskazanego w uzasadnieniu decyzji jako [...] r.) zaobserwowano i do dalszej analizy przyjęto 62 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi, które były przedmiotem obrotu rynku lokalnego. W obrębie S. odnotowano 3 transakcje o cenach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do końcowej analizy rzeczoznawca majątkowy przyjął 11 transakcji, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych: lokalizacji – waga 35%, uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej – waga 15%, sąsiedztwa – waga 20%, dojazdu do nieruchomości - waga 15% oraz możliwości zagospodarowania działki – waga 15%. Wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości określono zatem w wysokości [...], którą następnie skorygowano współczynnikiem odzwierciedlającym wpływ cech rynkowych w wysokości [...]. Ostatecznie wartość 1 m2 gruntu oszacowana została na kwotę [...] zł. Ostatecznie rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej działki na kwotę [....] zł. Łączna wartość nasadzeń na nieruchomości oszacowana została na kwotę [...] zł. Tym samym ostateczną wartość odszkodowania za przedmiotową działkę wraz z nasadzeniami biegły określił na kwotę [...] zł i taka wartość została przyjęta przez Wojewodę [...]. Tym samym po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Minister wskazał, że w piśmie z dnia [...] r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił wyczerpująco sposób wyceny nasadzeń znajdujących się na działce, a także wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w ewidencji gruntów oznaczona była symbolami RIIIb i ŁIV, tymczasem w przypadku gruntów leśnych oznacza się je symbolem Ls, zaś grunty zadrzewione i zakrzewione symbolem Lz. W kwestii odmowy przyznania nieruchomości zamiennej Minister wskazał, że P. G. wystąpił z wnioskiem o jej przyznanie już po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Jednocześnie przedmiotowa nieruchomość obciążona jest od początku postępowania licznymi hipotekami co powoduje, że nie było możliwe objęcie jej procedurą zamiany. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł P. G. żądając uchylenia przedmiotowej decyzji i decyzji Wojewody [...]. W uzasadnieniu wskazał, że co do zasady nie negował nigdy konieczności opuszczenia swojej nieruchomości i przekazania jej w prawne władanie GDDKiA, jednakże na każdym etapie postępowania podkreślał, że proponowana cena sprzedaży jest zaniżona w stosunku do rynkowych realiów. Wskazał, że zaskarżona decyzja jest niesłuszna i ustala odszkodowanie co najmniej o połowę za małe. W jego ocenie nie wzięto pod uwagę, że na wniosek inwestora, tj. GDDKiA zmieniono sposób przeznaczenia nieruchomości i przekształcono ją z działki budowlanej na działkę przeznaczoną pod drogę oraz, że porównanie cen transakcyjnych, na które powołuje się biegła, to transakcje nabywane przez GDDKiA. Tym samym nie jest to cena rynkowa nieruchomości. Zdaniem skarżącego ustalenie wartości nieruchomości powinno nastąpić w oparciu o porównanie cen transakcji obrotu gruntami przeznaczonymi pod budownictwo, nie zaś drogi. Zdaniem skarżącego powinien uzyskać odszkodowanie pozwalające mu na zakup nieruchomości podobnej lub winien otrzymać nieruchomość zamienną podobną do utraconej. Podniósł również, że biegły nie wziął pod uwagę faktu, że nieruchomość ta, mimo, że nie jest zabudowana, posiada wszelkie uzgodnienia, projekt budowlany i wszelkie inne dokumenty świadczące o woli budowy na przedmiotowej nieruchomości obiektów budowlanych o charakterze gospodarczym. Ostatecznie podniósł, że ustalone odszkodowanie za nasadzenia jest nieadekwatne, albowiem cena nowych sadzonek wynosi ponad [...] zł, zaś w operacie wynosi ona około [...] zł. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu 26 listopada 2014 r. pełnomocnik skarżącego oświadczył, że pozyskał wiedzę od skarżącego, iż ten posiada dokument w postaci decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2013 r., poz. 270, ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi. Istotę sporu w niniejszej sprawie była wysokość ustalonego odszkodowania na rzecz P. G. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez M. J. w dniu [...] r., zaktualizowanego w dniu [...] r. Wskazać przy tym należy, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a ponadto czynność, której rzeczoznawca dokonuje (wycena nieruchomości) wymaga wiedzy specjalistycznej. Inną kwestią jest jednak ocena operatu szacunkowego jako materiału dowodowego, który winien spełniać odpowiednie wymogi, w tym w szczególności zastosowanie przez rzeczoznawcę właściwego podejścia ( tu; porównawczego), właściwej metody ( tu; korygowania ceny średniej), zbadania przedstawionego w operacie materiału porównawczego oraz logiki, wiarygodności i spójności przedstawionych wniosków. Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, rzeczoznawca majątkowy ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości (por. np. wyroki NSA z 20.08.2013 r., II OSK 829/12, LEX nr 1408564, z 20.12.2013 r., I OSK 1342/12, LEX nr 1433906). Sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organy orzekające prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., dokonały oceny tego dowodu. Dokonując zatem tej oceny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego Sąd orzekający doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie stwierdziły organy orzekające w rozpatrywanej sprawie. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Wobec powyższego biegły dokonując analizy rynku zawarł charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie. Biegły przedstawił ponadto wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest bowiem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). W operacie szacunkowym będącym kluczowym dowodem w niniejszym postępowaniu administracyjnym, zostało przyjętych 11 transakcji z okresu [...]-[...], dotyczących rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, nie zaś jak twierdzi skarżący pod budowę dróg, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym ze studium uwarunkowań przestrzennych i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] r., które obowiązywało w dacie wydania decyzji przez Wojewodę [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...]. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj.: lokalizacji – waga 35%, uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej – waga 15%, sąsiedztwa – waga 20%, dojazdu do nieruchomości - waga 15% oraz możliwości zagospodarowania działki – waga 15%. Następnie ocenił cechy działek wycenianych i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie [...]. Wartość 1 m2 wycenianych działek określono ostatecznie na kwotę [...] zł. Ostatecznie rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej działki na kwotę [...] zł. Biegły ustalił również wartość nasadzeń na nieruchomości. Zarzuty podniesione w skardze, w ocenie Sądu, nie znajdują uzasadnienia. Powoływanie się przez skarżącego na posiadane pozwolenie na budowę z dnia [...] r. przy jednoczesnym oświadczeniu, że nie podjęto budowy w świetle obowiązującego przepisy art. 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409) nie może odnieść zamierzonego przez skarżącego skutku. Zgodnie bowiem z tym przepisem decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Należy przy tym podkreślić, że pierwotne brzmienie tego przepisu przewidywało ten sam skutek jednakże z upływem 2 lat. Oznacza, to, że w obiegu prawnym pozwolenie na budowę, na które się powołuje skarżący, nie wywołuje skutków w nim wskazanych, a w szczególności nie ma wpływu na wartość wycenianej nieruchomości. Ponadto wskazywanie przez skarżącego na wyższą cenę sadzonek drzew jakie znajdowały się na przedmiotowej nieruchomości nie znajduje uzasadnienia w materiale dowodowym w sprawie i jako takie należy uznać za gołosłowne. Reasumując organ, dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. Wskazać przy tym należy, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Dodać trzeba, iż jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie satysfakcjonowały strony skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontr-dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zleciła ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy nie wynika aby skarżący z takiej możliwości skorzystał. Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.