III SA/Wa 234/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alojzy Skrodzki (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Bożena Dziełak, Asesor WSA Hieronim Sęk, Protokolant Ewa Rutkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi B.O. oraz K.O. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w przedmiocie obciążenia kosztami wyceny nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w P. z dnia [...] sierpnia 2007 r. nr [...], 2) stwierdza, że uchylone postanowienia nie mogą być wykonane w całości, 3) zasądza od Dyrektora Izby Skarbowej w W. na rzecz B.O. oraz K.O. kwotę 100 zł (słownie: sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonym postanowieniem, wydanym na podstawie art. 233 § 1 pkt 1 w związku z art. 239 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), powoływanej w dalszej części jako "O.p." w związku z art. 6 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), zwanej dalej "p.c.c." Dyrektor Izby Skarbowej w W., utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w P. z dnia [...] sierpnia 2007 r., którym obciążono B. i K. O. – zwanych "skarżącymi" kosztami wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez biegłego w wysokości 683 zł. Z akt sprawy wynika, że w dniu 10 czerwca 2003 r. B. i T. B. oraz A. B. działająca w imieniu własnym oraz W. B. i D. B. zawarli aktem notarialnym umowę przedwstępną z B. i K. O. oraz A. i M. O., na mocy której zobowiązali się do sprzedaży nieruchomości zabudowanej niewykończonym budynkiem mieszkalnym. Strony w umowie przedwstępnej wskazały cenę transakcyjną w wysokości 265.000,00 zł. Kwota 180.000 zł została uiszczona do dnia 30 lipca 2003 r. Ponadto na podstawie tejże umowy przedwstępnej sprzedający wydali nieruchomość w dniu 10 czerwca 2003 r., wraz z dokumentacją budowlaną i dziennikiem budowy. Sprzedający wyrazili zgodę na prowadzenie przez kupujących prac budowlanych, co też zresztą miało miejsce, bowiem nabywcy wydatkowali na kontynuację budowy 147.908 zł, na co mają faktury potwierdzające te wydatki. Z aktu tego wynika także, iż zwłoka w zawarciu właściwej umowy sprzedaży wynika z faktu, iż właścicielami tejże nieruchomości są małoletnie dzieci, zatem dopiero po wyrażeniu zgody przez Sąd na zbycie nieruchomości, strony zawrą właściwą umowę przenoszącą własność nieruchomości. Następnie w dniu 24 listopada 2003 r. zawarto akt notarialny, którym to przeniesiono własność wspomnianej nieruchomości wypełniając tym samym postanowienia umowy przedwstępnej. Strony w akcie notarialnym wskazały cenę transakcyjną w wysokości 265.000,00 zł, czyli identyczną jak w umowie przedwstępnej. Od tej kwoty strony uiściły podatek od czynności cywilnoprawnych. W ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego w P. w/w cena nie odpowiadała wartości rynkowej, w związku z czym w dniu 1 grudnia 2006 r. organ wezwał Strony do przedstawienia opisu przedmiotowej nieruchomości, a następnie w wezwał ich do podwyższenia wartości przedmiotu sprzedaży, jednocześnie proponując wartość powyższej czynności na kwotę 681.600,00 zł, według własnej, wstępnej oceny. Strony czynności cywilnoprawnej nie wyraziły zgody na proponowaną przez organ podatkowy wartość, w związku z czym organ zawiadomił Strony, że wartość przedmiotowej nieruchomości będzie ustalona na podstawie opinii biegłego. Biegły ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 510.240 zł. Następnie nabywcy przedmiotowej nieruchomości zarzucili biegłemu błędne i nierzetelne sporządzenie operatu szacunkowego, poprzez pominiecie nakładów jakie nabywcy ponieśli pomiędzy 10 czerwca 2003 r. a 24 listopada 2003 r., nie uwzględnienie niekorzystnego położenia nieruchomości oraz zanieczyszczenia środowiska, błędne przyjęcie stopnia zaawansowania budowy na poziomie 95%. Reasumując, według nabywców powinno dokonać się oszacowania nieruchomości na dzień 10 czerwca 2003 r. tj. dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, a nie na dzień 24 listopada 2003 r., czyli dzień przeniesienia własności. Pismem z dnia 23 lipca 2007 r. biegły odpowiedział na zarzuty zawarte w piśmie podatników, podtrzymując wartość rynkową określoną w przedmiotowej wycenie. Następnie Naczelnik Urzędu Skarbowego, postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2007 r. obciążył kosztami wyceny strony czynności cywilnoprawnej. Na powyższe postanowienie skarżący złożyli pismem z dnia 9 września 2007 r. zażalenie. Zdaniem skarżących naliczenie kosztów wyceny nieruchomości jest możliwe w sytuacji, gdy wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest wyższa od tej dokonanej przez organ podatkowy, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Postanowieniem z dnia [...] listopada 2007 r. Dyrektor Izby Skarbowej w W. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, iż wartość ustalona przez rzeczoznawcę przekroczyła o 33% wartość podaną przez strony, a zatem ponoszą one koszty sporządzenia opinii. Tym samym postanowienie w sprawie ustalenia kosztów biegłego, zostało wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na w/w postanowienie skarżący, złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której wnieśli o jego uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zarzucili mu naruszenie: • przepisów prawa materialnego i proceduralnego, a w szczególności art. 125 i art. 139 § 1 O.p. oraz art. 35 KPA tj. rażącego naruszenia wszelkich terminów określonych w ustawach, które miało wpływ na wynik postępowania na szkodę dla strony, • art. 187 § 1 i 191 O.p. tj. nie zbadania, i nie uwzględnienia w wydanych decyzjach wszystkich faktów i dowodów przytoczonych przez stronę, • art. 122 O.p. tj. braku rzetelnego wyjaśnienia stanu faktycznego. W ocenie skarżących naruszenie w/w artykułów spowodowało również naruszenie art. 120 i 121 O.p. tj. utratę zaufania do organów podatkowych, co stanowi dalekosiężną i wyjątkowo szkodliwą konsekwencję naruszenia prawa. Zdaniem skarżących trzy i pół letnia bezczynność organu podatkowego "zarzutowała" na rzetelnym i zgodnym ze stanem faktycznym ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości z daty nabycia. Spowodowało to działanie na szkodę strony (wyższy podatek i odsetki) oraz uniemożliwiło stronie udowodnienie we właściwym czasie rzeczywistej wartości nieruchomości. Kolejno skarżący podnoszą, iż zarówno organ pierwszej i drugiej instancji nie rozpatrzył całego materiału dowodowego składanego przez skarżących ani też nie ustosunkowali się do faktów podawanych przez stronę. Ponadto podnieśli, iż organ odwoławczy nie wskazał dlaczego i na jakiej podstawie nie rozróżnia daty czynności cywilnoprawnej od daty powstania obowiązku podatkowego. Skarżący podnieśli również, iż w uzasadnieniu decyzji na str. 3 organ odwoławczy powołuje się na oględziny nieruchomości w dniu 24 maja 2007 r. przy ul. [...] , co jest całkowicie błędne, gdyż bezzasadne jest porównywanie nieruchomości znajdującej się w W. w dzielnicy [...] z nieruchomością znajdującą się w D. B. przy ul. [...] . Różnica cen tylko samego terenu jest "kilkadziesiątkrotnie" większa. Są to więc nieporównywalne nieruchomości i nie można na tej podstawie wyciągać jakichkolwiek wniosków uzasadniających zmianę ceny nieruchomości znajdującej się w D. B. i będącej własnością strony skarżącej. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w W. podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje; Skarga jest zasadna. Procedura ustalenia wartości rynkowej została określona w art. 6 ust. 3 i 4 p.c.c. Regułą jest samodzielne określenie przez strony wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, stanowiącej podstawę opodatkowania. Jednakże, jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny (ust. 3). Następnie, jeśli strony, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określiły wartości lub podały wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego (ust. 4). Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33% wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłych ponoszą, solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. W niniejszej sprawie organ podatkowy zlecił biegłemu rzeczoznawcy wykonanie wyceny nieruchomości na dzień zawarcia aktu notarialnego, nie wskazując, że przedmiotem wyceny powinien być budynek w stanie surowym, ponieważ taki przedmiot sprzedaży został wskazany przez strony a nie budynek w 95% wykończony. Ponadto, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach o sygn. akt III SA/Wa 235/08 i III SA/Wa 234/08 z dnia 23 kwietnia 2008 r. dotyczących skarżących wskazał, "iż podatek pobierany jest od czynności cywilnoprawnej w tym wypadku od umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży, jako czynność cywilnoprawna, zawiera przedmiot tej sprzedaży. Ten przedmiot sprzedaży został wskazany w umowie przedwstępnej. Wskazano, iż jest to budynek na określonym etapie budowy (stan surowy) wraz z gruntem. W takiej sytuacji organ podatkowy nie mógł przyjąć, iż przedmiotem sprzedaży jest budynek wykończony w 95%, zatem prawie gotowy do zamieszkania". Wobec takiego stwierdzenia w cyt. wyrokach należy uznać, iż strona skarżąca nie może być obciążona kosztami wyceny nieruchomości w sytuacji, gdy organ zlecił wykonanie wyceny przedmiotu sprzedaży, błędnie wskazując, iż przedmiotem tym ma być budynek mieszkalny wraz z działką wykończony w 95%. Zatem należy wskazać, że operat szacunkowy nie odnosi się do właściwego przedmiotu sprzedaży. Sąd, mając na uwadze powyższe ustalenia, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.