IV SA/Wa 1087/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Góra - Błaszczykowska, Sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant ref. staż. Marek Bereziński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 września 2011r. sprawy ze skargi A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej A. O. kwotę 3859,3 (trzy tysiące osiemset pięćdziesiąt dziewięć 30/100) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] marca 2008 roku, Nr [...] Wójt Gminy I. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości działki o nr ew. [...] o powierzchni 2500 m2 położonej w Obrębie H. w wysokości 48076,80 zł na skutek zbycia jej przez A. O. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że w Miejscowym Planie Szczegółowym Zagospodarowania Przestrzennego wsi H. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej S. z dnia [...] maja 1992 roku (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]) działka o nr ew. [...] opisana była jako teren leśny z możliwością poszerzenia istniejących dróg (symbol planistyczny B7-RL). Działka ta bez pozbawienia jej charakteru ochronnego oraz dokonania zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego była działką leśną bez prawa zabudowy. Na mocy postanowień Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi H. - część "A" zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003 roku, Nr [...] (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] zwanego w dalszej części m.p.z.p) działka znajduje się na terenie projektowanej zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej na działkach leśnych (symbol planistyczny A24-MNRL) oraz na terenie drogi gminnej (symbol planistyczny 14 KDg). W planie tym stawka jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określona została w wysokości 30 %. A. O. w/w działkę zbyła w dniu 2 grudnia 2004 roku, a więc w dacie gdy obowiązywały już przepisy m.p.z.p., a przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ wobec zbycia spornej działki we wskazanym powyżej terminie ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła A. O., podnosząc zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem odwołującej się operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W ocenie odwołującej się należy przyjąć jako nieruchomości porównawcze działki zalesione. W innym wypadku oszacowana różnica wartości obejmuje wartość drzewostanu, co powoduje, że opłata jest naliczana od wartości gruntu i drzewostanu i jej wysokość jest odpowiednio wyższa. Przyjęcie założenia, że działki rolne są podobne do działek leśnych jest błędem powodującym obliczenie wartości działki, po zmianie planu, łącznie z drzewostanem, natomiast wartość określona przed zmianą planu nie uwzględnia drzewostanu. Nie jest również wiadome, zdaniem skarżącej, dlaczego przy określaniu wag cech rynkowych stosuje się takie cechy jak stan zagospodarowania gruntu, w tym stan techniczny obiektów budowlanych przy zbywanej działce w ogóle niezabudowanej, uwarunkowania prawne oraz pozostałe cechy rynkowe. Zbywana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Operat powinien również wskazywać czym są pozostałe cechy rynkowe. Przy przyjęciu powyższych wag może dojść do poważnego wypaczenia obliczenia wzrostu wartości nieruchomości i nieprawidłowego ustalenia opłaty planistycznej. Decyzją z dnia [...] lipca 2009 roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] marca 2008 roku. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że ocena operatu nie może zmierzać do zakwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyznaczania wartości nieruchomości. Nie jest więc możliwe uwzględnienie zarzutów dotyczących elementów operatu takich jak przyjęte przez rzeczoznawcę współczynniki, czy też wagi cech. Rzeczoznawca, dokonując wyceny, przyjął do porównania nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku lokalnym oraz uwzględnił jego specyfikę w zakresie sposobu zagospodarowania terenu, ponadto dokonując wyceny nieruchomości nie uwzględnił wartości drzewostanu. Zdaniem Kolegium ocena operatu przez organy administracji nie może zmierzać do oceny w takim zakresie w jakim kompetencje do jej dokonania posiadają inne organy powołane do kontroli i nadzoru nad działalnością osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego. Kolegiom może jedynie ustalić, czy operat sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku oraz odnosić się do tych elementów operatu, które podważałyby jego wiarygodność jako środka dowodowego w danym postępowaniu. Organy administracji nie mogą jednak ingerować w te elementy operatu, które są wynikiem przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła A. O. podnoszą zarzuty: 1. naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uczynienie podstawą ustaleń faktycznych operatu szacunkowego zawierającego wady, co powoduje, że nie powinien on być podstawą wydania decyzji; 2. naruszenia art. 7 k.p.a. poprzez nieodniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wyrokiem z dnia 4 grudnia 2009r. Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku Sąd uznał zarzut dotyczący naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, za nieuzasadniony. Odnosząc się z kolei do zarzutu naruszenia art. 7 k.p.a., Sąd wskazał, iż nie może być on podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji. Analiza treści odwołania oraz uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego pozwala bowiem twierdzić, iż Kolegium odniosło się do zarzutów odwołania. W odwołaniu kwestionowana była przydatność dowodowa operatu szacunkowego zaś Kolegium w uzasadnieniu decyzji powołało argumenty, które miały wskazywać na to, że operat jest prawidłowy, a więc organ I instancji mógł go wykorzystać do dokonania ustaleń faktycznych. To co rzeczywiście można zarzucić Kolegium, to zbyt ogólne odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że nie może dokonać merytorycznej oceny operatu szacunkowego, gdyż nie jest do tego uprawnione. Sąd I instancji nie podzielił tego poglądu przyjmując, że organ administracji jest uprawniony do oceny operatu szacunkowego. Zadaniem Sądu nieodniesienie się przez organ odwoławczy do szczegółowych zarzutów zawartych w odwołaniu było uchybieniem organu odwoławczego, jednakże uchybienie to nie może być podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji, gdyż nie miało ono wpływu na treść rozstrzygnięcia. Sąd wskazał na treść art.145 §1 pkt 1 lit c p.p.s a. zgodnie z którym naruszenie przepisów postępowania może być podstawą uchylenia decyzji tylko wówczas, gdy mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Każde naruszenie przepisów postępowania przez organ administracji podlega więc ocenie z tego punktu widzenia. W niniejszym postępowaniu oznacza to konieczność oceny przez Sąd czy szczegółowe odniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu mogło spowodować wydanie innego rozstrzygnięcia. Dalej Sąd wskazał, że porównanie treści odwołania z treścią skargi pozwala stwierdzić, że zarzuty zawarte w odwołaniu powtórzone zostały w skardze, a nadto zostały rozszerzone. Analiza treści tych zarzutów prowadzi zdaniem Sądu do wniosku, że są one niezasadne. Nie spowodowałyby one uznania operatu szacunkowego za wadliwy a tym samym nie spowodowałoby konieczności zmiany wydanej decyzji. Sąd odniósł się do każdego z podniesionych zarzutów, w tym zarzutów dotyczących operatu szacunkowego i w konkluzji wskazał na ich bezzasadność. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła A. O. W skardze zarzuciła, na podstawie art.174 pkt 1 p.p.s.a. naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust.4 oraz art.37 ust.1 oraz ust.11 ustawy marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz §4 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż operat sporządzony w dniu 30 listopada 2007r. może być podstawą do jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo istnienia w nim wad powodujących ustalenie opłaty planistycznej w nieprawidłowej wysokości. Zarzucono również, na podstawie art.174 pkt 2 p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 145§ 1pkt 3 w związku z art.3 § 1 p.p.s.a. poprzez nieuchylenie przez Wojewódzki Administracyjny w Warszawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2009r. pomimo naruszenia przez organ art.15 oraz art.138§ 1 pkt 1 k.p.a. W uzasadnieniu podano, że decyzja ta narusza zasadę dwuinstancyjności, zawartą w art.15 k.p.a oraz art. 138 § 1 pkt1 k.p.a. Trudno bowiem uznać, że SKO dokonało merytorycznego rozstrzygnięcia odwołania, skoro jego decyzja zawiera wyłącznie ogólne powtórzenie dotychczasowego stanu postępowania oraz przytoczenie przepisów prawa bez uwzględnienia argumentów składanych w odwołaniu i w toku postępowania odwoławczego. Nadto zgodnie z art.3§ 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie . Nie jest zatem rolą sądu administracyjnego wyręczanie organów administracyjnych w ich kompetencjach i obowiązkach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie powinien zatem uchylić, na podstawie art.145 §1 pkt 3 p.p.s.a decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a nie de facto zastępować organ odwoławczy, poprzez dokonanie oceny operatu szacunkowego świetle zarzutów jakie pojawiły się w postępowaniu odwoławczym. Naruszenie art. 145 §1 pkt 3 w związku z art.3§ 1 p.p.s.a. miało oczywisty wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, gdyż Sąd na podstawie swoich kompetencji oraz treści decyzji SKO naruszającej k.p.a, powinien uchylić decyzję organu odwoławczego. Wyrokiem z dnia 17 maja 2011r. Sygn. akt II OSK 672/10 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez ten Sąd. W uzasadnieniu, odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż w rozpoznawanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymując w mocy decyzję organu I instancji nie dokonało ponownego merytorycznego - rozpoznania sprawy, nie wyjaśniło zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. błędnie przyjęło, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego w zakresie wyceny nieruchomości nie może być przedmiotem oceny przez organ administracyjny z punktu widzenia przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyznaczania wartości nieruchomości oraz nie mogą być przedmiotem oceny te elementy operatu, które są wynikiem przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny. Tym samym decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydana została z naruszeniem art.15 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę, wskazuje w uzasadnieniu wyroku, że pogląd Kolegium o braku uprawnień organu administracji do oceny operatu szacunkowego jest niezasadny, zarzuca również Kolegium zbyt ogólne odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu. W takich okolicznościach sprawy, mimo podniesionych wyżej zarzutów, Sąd I instancji przyjmuje, że zachodzi konieczność dokonania przez Sąd oceny, czy szczegółowe odniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu mogłoby spowodować wydanie innego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu I instancji szczegółowe odniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu nie spowodowałoby wydania innego rozstrzygnięcia. Równocześnie Sąd w uzasadnieniu wyroku szczegółowo odniósł się do zarzutów podniesionych w skardze, które są powtórzeniem zarzutów zawartych w odwołaniu, dochodząc do wskazanej wyżej konkluzji. Dokonując w ten sposób kontroli zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, naruszył prawo, bowiem do zadań sądów administracyjnych należy kontrola władczych działań organów administracji publicznej, której to kontroli sąd administracyjny dokonuje z punktu widzenia zgodności z prawem zaskarżonego aktu lub czynności. Natomiast Sąd administracyjny nie może zastępować organu i w miejsce niedokonanego przez organ merytorycznego rozpoznania sprawy, sprawę merytorycznie rozpoznać. A taka sytuacja zaistniała w rozpoznawanej sprawie, albowiem to Sąd I instancji dokonał oceny zarzutów podnoszonych w odwołaniu, a nie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. Rozpoznając ponownie sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm. zwanej w dalszej części p.p.s.a. ), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 ustawy Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach spraw, jak również będąc związany stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartym w wyroku z dnia 17 maja 2011r. sygn. akt II OSK 672/10 Sąd doszedł do przekonania, że skarga ma usprawiedliwione podstawy. Na wstępie wymaga podkreślenia, iż istota zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego określonej w art. 15 k.p.a polega na dwukrotnym rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez dwa różne organy tej samej sprawy wyznaczonej treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia. W orzecznictwie podkreśla się, że: "Do uznania, że zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a) została zrealizowana, nie wystarcza stwierdzenie, że w sprawie zapadły dwa rozstrzygnięcia dwóch organów różnych stopni. Konieczne jest też, by rozstrzygnięcia te zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez każdy z organów, który wydał decyzje, postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których postępowanie to jest prowadzone" (wyrok NSA z dnia 12 listopada 1992 r., V SA 721/92, ONSA 1992/3-4/95). Rozstrzygnięcie organu drugiej instancji jest bowiem takim samym aktem stosowania prawa, jak rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, a działanie organu drugiej instancji nie ma charakteru kontrolnego, lecz jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu organu I instancji. Nie spełnia powyższego wymogu jedynie kontrola zasadności argumentów podniesionych w stosunku do rozstrzygnięcia organu I instancji (B. Adamiak (w:) B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Wydawnictwo C. H. BECK Warszawa 2005 r., s. 96-97, por. także wyrok NSA z dnia 22 marca 1996 r., SA/\Nr 1996/95, ONSA 1997/1/35; wyrok NSA z dnia 19 lipca 2001 r., V SA 3872/00, niepubl.). Dlatego właściwe wypełnienie zasady dwuinstancyjności wymaga nie tylko podjęcia dwóch kolejnych rozstrzygnięć różnych organów, lecz zakłada ich podjęcie w wyniku przeprowadzenia przez każdy z tych organów postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których postępowanie to jest prowadzone (por. wyr. NSA z dnia 29 kwietnia 1999 r., I SA/Łd 112/98, niepubl.; wyr. NSA z dnia 12 listopada 1992 r., V SA 721/92, ONSA 1992/ nr 3-4/ 95). Chodzi zatem o to, by "przeprowadzono dwukrotnie merytoryczne postępowanie, by dwukrotnie oceniono dowody, w sposób rzeczowy i poważny przeanalizowano wszelkie argumenty, opinie i w konsekwencji doprowadzono do wydania takiego rozstrzygnięcia, które najlepiej odpowiadać będzie prawu, interesowi publicznemu i słusznym interesom strony" ( czyt. uzasadnienie uchwały SN z dnia 1 grudnia 1994 r., III AZP 8/94, OSNAPiUS 1995/7/82). Wymaga również wskazania, iż w orzecznictwie niejednokrotnie podkreślano, że wydanie decyzji z naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania godzi w podstawowe prawa i gwarancje procesowe strony i stanowi rażące naruszenie prawa (por. wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 1989r.,ll SA 1198/88. ONSA 1989/1/36). Decyzja wydana na podstawie art. 138 k.p.a jest decyzją administracyjną w rozumieniu art. 107 k.p.a i powinna odzwierciedlać proces subsumcji prawa materialnego i procesowego w postępowaniu odwoławczym, a także stanowisko co do podniesionych w odwołaniu zarzutów oraz wniosków i żądań podniesionych w toku postępowania odwoławczego. Mając powyższe należy wskazać, iż analiza treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. uzasadnia zdaniem Sądu stwierdzenie, że została ona wydana z naruszeniem art. 138 §1 pkt 1 k.p.a, gdyż Kolegium decyzją tą utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji nie rozstrzygając sprawy merytorycznie, ograniczając się jedynie do przytoczenia treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), oraz wskazania na brak możliwości kwestionowania znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego przez organ. Tym samym organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, w którym skarżąca podnosi konkretne zarzuty w odniesieniu do operatu szacunkowego. Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w tym zakresie należy uznać, zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego zaprezentowanym w niniejszej sprawie, za błędne. Operat szacunkowy sporządzony przez biegłego w zakresie wyceny nieruchomości może być bowiem przedmiotem oceny przez organ administracyjny z punktu widzenia przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyznaczania wartości nieruchomości oraz mogą być przedmiotem oceny te elementy operatu, które są wynikiem przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny. W zakresie zasad ustalania wartości nieruchomości, a w konsekwencji - wysokości opłaty, zgodnie z treścią art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy stosować zasady określania wartości nieruchomości wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej daje UGN). Zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 UGN określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Operat szacunkowy ma zatem wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., bowiem jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Opinia biegłego, podlega zaś ocenie organu administracji, który w oparciu o te dowody rozstrzyga daną sprawę. W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma więc nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Rozważania te powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Jeżeli więc sporządzony w sprawie operat budzi wątpliwości co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, należy odmówić mu mocy dowodowej i zażądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia, albo też zlecić wykonanie nowego operatu. Nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu w postępowaniu administracyjnym, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Fakt sporządzenia jej przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą opisane wyżej wysokie wymagania fachowe, nie jest sam w sobie wystarczający do uznania mocy dowodowej operatu. Dopiero po dokonaniu weryfikacji sporządzonej wyceny przez organ administracji będzie ona mogła stanowić podstawę do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Powyższy obowiązek nie został w sprawie wypełniony, bowiem organ odwoławczy nie dokonał weryfikacji danych zawartych w operacie szacunkowym pod kątem zarzutów podniesionych przez skarżącą w odwołaniu. Wobec takiego stanu rzeczy uzasadnionym jest uchylenie zaskarżonej decyzji, gdyż wydanie jej z naruszeniem art. 138 k.p.a, a także art. 15 k.p.a mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Należało zatem na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) orzec jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy.