IV SA/Wa 1159/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2015 r. sprawy ze skargi E. R. i A. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia 30 kwietnia 2014 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju solidarnie na rzecz skarżących E. R. i A. R. kwotę 5213 (pięć tysięcy dwieście trzynaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...]. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania E. i A. R., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...]., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania i orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. i A. R. w wysokości 122.001,75zł za nieruchomość położoną w obrębie [...]- P., gmina G., stanowiącą działki nr [...] o pow. 0,2312 ha, nr [...] o pow. 0,5768ha, nr [...] o pow. 0,0766ha oraz nr [...] o pow. 0,0638ha przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod inwestycję drogową polegającą na budowie drogi ekspresowej nr [...]odcinek węzeł [...](droga krajowa - klasa S) na terenie województwa [...] i [...]. oraz na rzecz Banku Spółdzielczego w G. w wysokości 43.200,00zł z tytułu wygaszenia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki ustanowionej na w/w nieruchomości , a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. Zaskarżona decyzja został wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Na podstawie decyzji Wojewody [...] decyzją Nr [...] z dnia [...], zmienionej decyzją Ministra infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej nr [...] , odcinek węzeł [...](droga krajowa odcinek węzeł [...](droga krajowa - klasa S) na terenie województwa [...] i [...], nieruchomość położona w obrębie [...], gmina G., stanowiącą działki nr [...] o pow. 0,2312 ha, nr [...] o pow. 0,5768ha, nr [...] o pow. 0,0766ha oraz nr [...] o pow. 0,0638ha będąca własnością E. i A. R., została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej. Decyzją z dnia [...]., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. i A. R. w wysokości 58.401,75 zł za przedmiotową nieruchomość oraz na rzecz Banku Spółdzielczego w G. w wysokości 106.800,00 zł z tytułu wygaszenia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...]. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli E. i A. R., zarzucając nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości przeznaczonych pod drogi o różnych kategoriach. W wyniku rozpoznania sprawy wskutek wniesionego odwołania Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...]uchylił w/w decyzję Wojewody [...] w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. i A. R. w wysokości 122.001,75 zł oraz na rzecz Banku Spółdzielczego w G. w wysokości 43.22,00zł z tytułu wygaszenia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki ustanowionej na w/w nieruchomości , a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. W uzasadnieniu powołując przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013, poz. 687), organ wskazał, że: - nieruchomość przejęta pod tego rodzaju inwestycję staje się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy); - wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz wg jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy); - odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty wg zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 12 ust. 2 ustawy); - podstawą ustalenia wartości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą ustala się wg aktualnego sposobu jej użytkowania jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się wg alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia - art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (D.U. 2014, poz. 518, dalej zwaną u.g.n ); - wyboru metody i techniki szacowania dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Następnie podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina G., stanowiącą działki nr [...] o pow. 0,2312 ha, nr [...] o pow. 0,5768 ha, nr [...] o pow. 0,0766 ha i nr [...] o pow. 0,0638 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...], sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. (uprawnienia nr [...]). Biegła ustaliła, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie P., w gminie G., w sąsiedztwie terenów rolnych i zabudowy siedliskowej. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Teren działek jest płaski. Jedynie działka nr [...]jest częściowo ogrodzona płotem z siatki stalowej na słupkach drewnianych na długości 30 mb., wys. 1,60 m. Stan techniczny ogrodzenia zły. Na działce znajdują się ponadto: dęby (2 szt., obwód 95 cm.), jesiony (8 szt., obwód 35 cm.) i jesion (1 szt, obwód 45 cm.). Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy podała, iż zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w G. nr [...] z dnia [...] ., przedmiotowa działka przeznaczona była pod drogę. Tereny o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych - tereny zabudowy osadniczej, zagrodowej i tereny rolne. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość naniesień określono metodą odtworzeniową. Biegła wyjaśniła, że z uwagi na niewielką ilość transakcji poszerzono rynek o teren powiatów położonych w północno - wschodniej i zachodniej części województwa [...] oraz objęto transakcje w okresie 3 lat od dnia wyceny. Do ostatecznej analizy biegła wybrała 11 nieruchomości i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 7,26 zł/m2 do 21,00 zł/m2, przy cenie średniej 15,37 zł/m2. Ich poziom zależał od następujących cech: lokalizacja szczegółowa (waga 30%), cenność gruntów otaczających (waga 30%), dostęp do infrastruktury (waga 25%), dojazd; dostęp (waga 15%). Ostatecznie wartość nieruchomości biegła ustaliła na kwotę 157.335,00 zł, w tym wartość nakładów ustalono na kwotę 1.697,00 zł. Następnie Minister zaznaczył, że aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dokonując takiej oceny Minister stwierdził, że opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W konsekwencji organ odwoławczy, stwierdził, że po dokonaniu analizy akt sprawy, nie ma podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo, a tym samym zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny należy uznać za bezzasadne. Odnosząc się natomiast do zarzutu skarżących dotyczącego bezzasadnego rozszerzenia badanego rynku na teren dużej części województwa, organ zauważył, że mający zastosowanie w sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. daje pierwszeństwo transakcjom nieruchomościami drogowymi. Dopiero w sytuacji wyjątkowej, tj. braku obrotu nieruchomościami drogowymi rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest do wykorzystania transakcji o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Przy czym zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Minister zaznaczył, że z informacji umieszczonej na stronie 8 operatu szacunkowego wynika, że biegła przeprowadziła analizę transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie powiatu gnieźnieńskiego i powiatów ościennych i odnotowała jedynie niewielką ilość transakcji. Oznacza to, że skoro biegła nie odnotowała na rynku lokalnym wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, to miała podstawę do przyjęcia nieruchomości porównawczych z rozszerzonego rynku regionalnego, jeżeli tylko uznała, iż takie właśnie nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wskazała, że analizą gruntów pod drogi objęto transakcje sprzed 3 lat z uwagi na małą ilość transakcji spełniających kryterium podobieństwa. Następnie Minister wskazał, że mając na uwadze, iż decyzją z dnia [...]., znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju zmienił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...]., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która z tym dniem stała się ostateczna, należało uchylić decyzję Wojewody [...] z dnia [...]., w części dotyczącej zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Nr [...] z dnia [...]., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i w tym zakresie orzec o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia od dnia wydania niniejszej decyzji. Ponadto organ odwoławczy zauważył, że pismem z dnia [...], Bank Spółdzielczy w G. wyjaśnił, że zadłużenie A. E. R. z tytułu udzielonych kredytów, zabezpieczonych hipotecznie na przedmiotowej nieruchomości, zapisanej w księdze wieczystej nr [...]wynosi na dzień [...]43.200 zł. Z uwagi na powyższe należało orzec o przyznaniu odszkodowania na rzecz A. i E. R. w wysokości 122.001,75 zł za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości, a na rzecz Banku Spółdzielczego w G. w wysokości 43.200,00 zł za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję wywiedli E. i A. R. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie prawa materialnego: - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez uznanie, że sporządzony operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2014 r. spełnia wymogi stawiane przez przepisy tego rozporządzenia, - art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez wadliwe przyjęcie przez organ definicji nieruchomości podobnej, a przez to wadliwe uznanie operatu szacunkowego jako przydatnego do rozstrzygnięcia sprawy, - art. 134 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez niewłaściwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w wyniku przyjęcia za niewadliwy operatu szacunkowego, - art. 134 ust. 2 u.g.n. poprzez wadliwe przyjęcie lub nieuwzględnienie przez organ cech charakterystycznych przejmowanej nieruchomości w postaci jej położenia, wielkości, możliwości rozwojowych, kształtu, możliwego i dotychczasowego sposobu użytkowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami, - art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez brak zweryfikowania przez organ I instancji prawidłowo przyjętych założeń oraz wskazania nieruchomości porównywalnych wskazanych przez biegłego i to mimo oczywistych wątpliwości co do rzetelności operatu; oraz naruszenie prawa procesowego : - art. 6, 7, 8, 10, 77, 78 w zw. z art. 80, 107 oraz art. 139 k.p.a. poprzez brak należytego uzasadnienia decyzji z uwagi na: niedostateczne ustalenie faktów oraz ich znaczenia według obowiązujących przepisów, pominięcie dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, brak merytorycznej oceny operatu pod kątem metody i sposobu wyceny, doboru nieruchomości do wyceny, przyjęcie że wyceniane działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowią w całości drogę, pominięcie przy szacowaniu wartości nieruchomości jaki wpływ na wartość nieruchomości ma rodzaj planowanej drogi, poprzez niedokonanie pełniej i odpowiedniej analizy rynku i pominięcie transakcji z terenu przylegającego do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, ograniczenie prawa do obrony skarżących poprzez uniemożliwienie im przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenie żądań, co w konsekwencji spowodowało, że skarżący nie złożyli wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii przedmiotem której byłoby zbadanie prawidłowości przez zespół oceniający operatu rzeczoznawcy E. J. oraz nie złożyli dalszych wniosków dowodowych istotnych dla sprawy. Wskazując na tak sformułowane zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Wojewody [...] z dnia [...]. i zasądzenie kosztów postępowania sądowego w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty jak w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skargę jest zasadna. W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji naruszają przepisy postępowania administracyjnego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi art. 18 ust.1, 1c i 1 e specustawy. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4a tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy). Stosownie zaś do art. 18 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z przepisu art. 134 ust. 1 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca wskazał jednocześnie w ust. 2 tego artykułu, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Określając wartość wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organów, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Podkreślenia wymaga, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (v. wyrok NSA z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreśla przy tym, iż dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać na stwierdzeniu jedynie, iż przedłożony w sprawie operat sporządzony został zgodnie z art. 134 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia, jak miało to miejsce w decyzji organu I instancji. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi również, jak miało to miejsce w decyzji organu II instancji, przywołanie treści operatu szacunkowego i ogólnikowe stwierdzenie, że jego analiza w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. i powołanego wyżej rozporządzenia, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, albowiem biegły skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Organ II instancji stwierdził w decyzji, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie kryteria, o których mowa w art. 134 ust. 2 u.g.n. Jednocześnie organ stwierdził, że biegły przeprowadził wnikliwą analizę rynku, co jednak nie zostało przez organ wykazane. Organy z urzędu obowiązane są do badania prawidłowości sporządzonego operatu. Tymczasem w sprawie niniejszej, pomimo zarzutów odwołania w tym zakresie, decyzja Ministra zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia wyrażające się w formule, że operat nie zawiera nieprawidłowości. Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że oceny wymaga również to, czy jest zupełny i logiczny. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu, organ I instancji nie dokonał żadnej oceny przedłożonego operatu, stwierdzając jedynie, że jest prawidłowy, zaś organ drugiej instancji oceny takiej dokonał jedynie pobieżnie. W sprawie niniejszej, zastosowano przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Istotą podejścia porównawczego jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tej sytuacji należało wziąć pod uwagę przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość Przedstawione przez rzeczoznawcę zestawienie 11 nieruchomości nie zawiera, poza wskazaniem położenia, ceny i powierzchni innych danych pozwalających na ocenę czy brane pod uwagę działki spełniają kryterium podobieństwa, co jak słusznie wskazują skarżący, a to uniemożliwia ocenę spełnienia kryterium podobieństwa. Ponadto, jak wynika z § 26 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, dopiero gdy brak jest na rynku lokalnym nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, uzasadnione jest sięgnięcie do nieruchomości na regionalnym lub krajowym rynku. W sytuacji gdy inwestycja polegająca na budowie drogi [...] jest inwestycją pod którą niewątpliwie doszło do wywłaszczenia wielu nieruchomości, co zresztą wskazują sami skarżący, wątpliwym wydaje się aby na rynku lokalnym w okolicy nieruchomości wywłaszczanej nie dało się odnaleźć nieruchomości które spełniałyby kryteria podobieństwa. Zaznaczyć przy tym należy, że biegła nie wskazała nawet nazw powiatów, w których położone są porównywane nieruchomości, posługując się określeniem "powiatów ościennych". Strona skarżąca kwestionowała od samego początku katalog przyjętych do porównania nieruchomości, ich podobieństwo a przede wszystkim wskazywała brak konieczności uwzględniania przy ocenie nieruchomości z terenu powiatu i województwa. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd Ponownie rozpoznając sprawę organ zgromadzi pełny materiał dowodowy, w tym niezbędny do oceny spełnienia przesłanek z art. 18 ust. 1e specustawy. Oceny całego materiału dowodowego organ dokona z uwzględnieniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., jak również zapewni możliwość czynnego udziału skarżących w postępowaniu stosownie do art. 10 k.p.a. Decyzję organ uzasadni z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. O zwrocie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie przepisu art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 i zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity Dz.U.2013.461).