IV SA/Wa 1373/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2016 r. sprawy ze skargi B. N. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2016 r. Wojewoda [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U z 2016 r., poz. 23 z późn. zm.) dalej jako k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez B. N. utrzymał w mocy decyzję Starosty O. nr [...] z dnia [...] lipca 2015 r. (błędnie podano datę powinno być [...] lipca)orzekającej o odszkodowaniu w wysokości [...] zł za trzy czwarte udziału w gruncie stanowiącym działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...] w O. o pow. [...] m2, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...], wydzieloną na podstawie decyzji Starosty O. nr [...] z dnia [...] lipca 2013 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej budowy drogi gminnej ulicy [...] oraz ulicy [...] w obrębie geodezyjnym [...] w O. W uzasadnieniu organ przedstawił stan faktyczny sprawy wskazując, że Starosta O. wydał na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2013 r., poz. 687 ze zm.), decyzję nr [...] z dnia [...] lipca 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ul. [...] oraz ul. [...] na działkach nr [...] w obrębie [...] w O. oraz orzekł o przejściu na rzecz Gminy O. działki ewidencyjne nr [...] z obr. [...] w O. o powierzchni [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] stanowiącej na dzień ostateczności decyzji własność B. N., M. O., B. P., M. P. W dniu [...] lutego 2014 r. zostało z urzędu wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za grunt zajęty pod drogę, stanowiący działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...] w O. o pow. [...] m2. W przedmiotowej sprawie ustalono, że brak jest dokumentu na podstawie, którego można byłoby ustalić spadkobierców po zmarłej M. O. co oznacza, że przedmiotowa nieruchomość ma w części nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym organ uznał, że odszkodowanie za udział w wysokości 1/4 przypadający spadkobiercom M. O. zostanie ustalony w odrębnej decyzji po przeprowadzeniu wszystkich niezbędnych czynności. W toku prowadzonego postępowania organ I instancji zlecił wykonanie operatu szacunkowego, mającego na celu określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w miejscowości O. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] marca 2014 r. sporządzony przez K. M. legitymującego się uprawnieniami nr [...], zaktualizowany w dniu [...] maja 2015 r. na kwotę [...] zł. Organ ustalił także, że dla tego terenu nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lecz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta O. zatwierdzonego uchwałą [...] Rady Miasta O. z dnia [...] grudnia 2000 r. działka ewidencyjna nr [...] z obr. [...] w O. znajduje się na terenie oznaczonym symbolem ZP - parki, tereny usług sportu, ogrody działkowe. W toku postępowania przeprowadzono rozprawę administracyjną. Podczas rozprawy strony postępowania B. N. oraz M. P. wniosły o przyznanie działki zamiennej za nieruchomość wywłaszczoną. Pismem z dnia [...] stycznia 2015 r. Prezydent Miasta O. odmówił przyznania nieruchomości zamiennej. B. N. pismem z dnia 11 kwietnia 2014 r. wniósł uwagi do operatu, nie zgadzając się z wysokością odszkodowania ustaloną w operacie. Wskazał na błędne ustalenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Pismem z dnia [...] marca 2015 r. przedstawił zaś uwagi dotyczące prowadzonego postępowania oraz przedłożył kontroperat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. W przedstawionym operacie wyceniono działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...] w O. w oparciu o nieruchomości niezabudowane w podejściu porównawczym przy metodzie korygowania ceny średniej, w wyniku czego uzyskano wartość w wysokości [...] zł za m2 działki nr [...] obr. [...] w O. Częściową decyzją nr [...] Starosta O. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za trzy czwarte udziału w gruncie stanowiącym działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...] w O. o pow. [...] m2, zgodnie z udziałami po 1/4 na rzecz B. N., B. P. i M. P. na zasadach małżeńskiej współwłasności ustawowej oraz B. P. w równych kwotach [...] zł. Od powyższej decyzji pismem z dnia 23 lipca 2015 r. w ustawowym terminie odwołanie złożył B. N. Organ odwoławczy rozpoznając sprawę wskazał, że zaskarżoną decyzję należało utrzymać w mocy. Organ II instancji nie podzielił bowiem zarzutów i argumentów na ich uzasadnienie podniesionych w odwołaniu. Wojewoda [...] podkreślił, że nie można określić wysokości odszkodowania na podstawie innego dokumentu niż operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy administracji rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej (wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., II OSK 459/05). W odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Wojewoda [...] dokonując analizy zebranego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, w tym operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. M., określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, stwierdził, że jest on aktualny. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję polegającą na rozbudowie dróg gminnych, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do badania rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w O. i J. Po dokonaniu obliczeń, rzeczoznawca ustalił wartość rynkową 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł/m". Łączna wartość wywłaszczonego prawa własności wyniosła [...] złotych. Podczas analizy operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Rzeczoznawca oparł wycenę na cenach wyselekcjonowanych nieruchomości drogowych z rynku lokalnego. Oszacował wartość nieruchomości jako działki przeznaczone pod drogę gminną - [...] zł za 1 m2 i pod drogę przeznaczona pod las komunalny - [...]zł za 1 m2. W odwołaniu podniesiono zarzut, że wycena jest zaniżona; należy jednak zwrócić uwagę, że przeznaczenie planistyczne przedmiotowych działek określono w operacie jako drogowe zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania i zieleni parkowej zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzenią, a nie mieszkaniowe. Autor operatu na stronie 22 stwierdził, że ze względu na przeznaczenie nieruchomości jako działka pod zieleń parkową, sprawdzono zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość działki jako przeznaczonej pod drogę gminą oraz jako przeznaczoną pod las komunalny. Obie wartości uzyskano w wysokości zbliżonej, jednakże wartość działki jako przeznaczonej pod las komunalny była nieznacznie większa. ze względu na to wybrano ją jako bardziej korzystną. W świetle powyższego w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] marca 2014 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. M. należało dopuścić jako wiarygodny dowód w sprawie. Organ wyjaśnił, że operat ten zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Ponadto operat szacunkowy został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ugn, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do' wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Na podstawie powyższych rozważań, organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy, sporządzony przez K. M. na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a. Kryterium oceny poprawności jest stwierdzenie, czy operat został sporządzony zgodnie z wymogami, których należy przestrzegać przy dokonywaniu wyceny. Organ odwoławczy stwierdza, iż operatowi K. M. z dnia [...] marca 2014 r. można przypisać wiarygodną w rozumieniu art. 77 § l i 80 k.p.a. wartość dowodową, co w zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu O. znajduje potwierdzenie w jej uzasadnieniu. Dokonując z kolei oceny znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, wykonanego na zlecenie skarżącego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. R., organ wskazał, że w badanym operacie przeanalizowano jedynie rynek lokalny w zakresie tzw. transakcji drogowych. Za rynek lokalny uznano miasta J. i O. Na str. 12 zamieszczono 4 transakcje i zaznaczono, że na rynku lokalnym, za który uznano miasto O. i J. poszukiwano transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Z analizy operatu K. M. znajdującego się w aktach sprawy wynika, że na obszarze O. i J. zanotowano kilkanaście innych transakcji "drogowych". Autorka w operacie stwierdza, iż ,,ze względu na niewystarczającą ilość na lokalnym rynku i rynku równoległym transakcji gruntami nabywanymi pod drogi publiczne oraz małą powierzchnię tych działek (. . .) zadecydowano o zastosowaniu poniższej procedury wyceny, z uwzględnieniem zasady, że w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych w transakcjach gruntami pod drogi (. . .) wartość gruntów określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntu, z którego wydzielono te działki gruntu i powierzchni gruntu". Nie sprecyzowano czytelnie, co jest tu rynkiem równoległym, skoro J. i O. uznano za rynek lokalny. Zgromadzona ilość transakcji (4) była też teoretycznie wystarczająca do zastosowania metody porównywania parami; tym bardziej, że w przypadku tzw. nieruchomości drogowych, z uwagi na sposób ich wydzielenia przez linie rozgraniczające inwestycji, przyjmuje się najczęściej, że powierzchnia gruntu nie wpływa w sposób jednoznaczny na wartość działki wycenianej. A zatem analiza rynku i dobór transakcji podobnych jest niespójny i nielogiczny. Na podstawie powyższych rozważań, organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy, sporządzony przez M. R. na potrzeby niniejszego postępowania jest niezgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki nie może stanowić dowodu w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a. Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie B. N., domagając się jej uchylenia. W ocenie strony skarżącej w sprawie powinien być powołany nowy rzeczoznawca majątkowy, któremu winno być zlecone ponowne określenie wartości należnego odszkodowania. W operacie, który stanowił podstawę wydanej decyzji, biegły nie uwzględnił bowiem cen nieruchomości w najbliższej okolicy, tymczasem położone są one w centrum handlowym miasta- [...]. Dogodna lokalizacja działki (bliskość sklepów, linii komunikacyjnych, zabudowy mieszkaniowej) zdaniem strony skarżącej czyniła ją wartościową. Skarżący wskazał, że wraz z bratem planowali część działki zabudować domami jednorodzinnymi, a na pozostałej części urządzić teren wypoczynkowy -park leśny. Ponadto na dz. [...] usytuowane są garaże, które miały zostać rozebrane a nieruchomość wykorzystana pod budowę w/w domów. W ocenie strony skarżącej suma odszkodowania powinna uwzględniać poniesioną stratę. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. zwanej dalej p.p.s.a), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem niniejszej sprawy było ustalenie wysokości odszkodowania za działkę gruntu zajętą pod drogę publiczną- wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie więc z powołanymi przez organ przepisami - uwzględniając specyfikę tego postępowania - organ miał on obowiązek wyczerpująco przeprowadzić postępowanie dowodowe, odnieść się do zebranych materiałów, w szczególności do operatu szacunkowego dotyczącego wywłaszczonej nieruchomości, a wyniki swojej oceny szczegółowo i rzetelnie uzasadnić. W rozpoznawanej sprawie zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2013 r., poz. 687 ze zm.), Starosta O. wydał decyzję nr [...] z dnia [...] lipca 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ul. [...] oraz ul. [...] na działkach nr [...] w obrębie [...] w O. oraz orzekł o przejściu na rzecz Gminy O. działki ewidencyjne nr [...] z obr. [...] w O. o powierzchni [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] stanowiącej na dzień ostateczności decyzji własność B. N., M. O., B. P., M. P. Przepis ten stanowi także, iż decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za te nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W oparciu zaś o art. 12 ust. 4f w/w ustawy odszkodowanie za przejęte nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W dniu [...] lutego 2014 r. zostało z urzędu wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za grunt zajęty pod drogę, stanowiący działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...] w O. o pow. [...] m2. Z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie brak jest dokumentu na podstawie, którego można byłoby ustalić spadkobierców po zmarłej M. O. przedmiotowa nieruchomość ma w części nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w ocenie Sądu organ słusznie uznał, że odszkodowanie za udział w wysokości 1/4 przypadający spadkobiercom M. O. winien być ustalony w odrębnej decyzji po przeprowadzeniu wszystkich niezbędnych czynności mających na celu wyjaśnienie kwestii spadkowych. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015, poz. 1774 zwanej w dalszej części "ustawą") ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji zlecił sporządzenie operatu. W ocenie Sądu wbrew zarzutom skargi, analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w/w operatu szacunkowego, dokonana przez organ odwoławczy jest pełna, albowiem odniósł się on do zarzutów skarżącego dokonał indywidualnej oceny znajdującego się w aktach sprawy operatu. Wskazać należy, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w niniejszym postępowaniu o przyznanie odszkodowania jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), którzy - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ustawy - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - dalej w skrócie jako "rozporządzenie". Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości - przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 ustawy. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej (wyrok NSA z 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08). W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony na zlecanie organu I instancji był kwestionowany przez skarżącego już w toku postępowania przed organami. Podstawowy zarzut podnoszony w sprawie dotyczył nieprzeprowadzenia przez rzeczoznawcę właściwej analizy rynku, i uwzględnienia cen nieruchomości sąsiednich. W ocenie skarżącego organy nie dokonały rzetelnej oceny tego operatu. Skarżący kwestionuje zatem wysokość odszkodowania podważając poprawność wykonanej w niniejszej sprawie na zlecenie organu wyceny. Ponadto strona przedłożyła kontoperat, ustalenia którego mają potwierdzać jego zarzuty. Wskazać zatem należy, że na gruncie rozpoznawanej sprawy nie ulega wątpliwości, że samo ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy, który opinię ta przedstawia na piśmie w formie operatu szacunkowego, o czym stanowią art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. Zasadnicze, zatem znaczenie dla oceny legalności wydanej w takim postępowaniu decyzji ma to, czy w toku postępowania i rozstrzygania sprawy zachowane zostały reguły postępowania administracyjnego, a jeśli nie, czy ich naruszenie miało wpływ na jej wynik, oraz czy sporządzony na potrzeby tego postępowania operat szacunkowy, w świetle obowiązujących przepisów prawa materialnego, tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, był dowodem wiarygodnym, umożliwiającym merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy i czy wysokość orzeczonego odszkodowania stanowi realizację gwarantowanego konstytucyjnie prawa do uzyskania słusznego odszkodowania za odjętą własność. W sprawie strona skarżąca kwestionuje ten właśnie dowód - operat szacunkowy, wykazując jego wadliwość w zakresie określonym w skardze. W ocenie jednak Sądu, wbrew zarzutom skargi, organy a przede wszystkim organ odwoławczy prawidłowo ustaliły stan faktyczny i w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oceniły wartość dowodową sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego. Organ odwoławczy dokonał także oceny operatu przedłożonego przez stronę skarżącą, nie uchybiając w tym zakresie przepisom art. 7, art. 75, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest, więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W tej sprawie operat został sporządzony przy poszanowaniu reguł ustanowionych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzenia. Poprawność wyceny z punktu widzenia zgodności z prawem zastosowanego podejścia i metody, przyjętych w operacie założeń, niewkraczających w obszar wiedzy specjalistycznej, nie budzi zastrzeżeń Sądu. Jak wynika bowiem z akt sprawy autor operatu w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości badaniem objął rynek transakcji nieruchomościami i oparł wycenę na cenach wyselekcjonowanych nieruchomości drogowych z rynku lokalnego. Uwzględnił także przeznaczenie nieruchomości w studium (podstawowe przeznaczenie drogowe i zieleń parkowa) a nie mieszkaniowe. Wskazać należy, że w świetle regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Ponieważ jednak z przeprowadzonej analizy wynikało, że ceny działek leśnych są wyższe niż drogowych, do wyceny przyjęto korzystniejszą cenę. Jest to bowiem zgodne z zasadą korzyści. W art. 134 ust. 4 ustawy wskazuje się bowiem, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W związku z tym w ocenie Sądu słusznie organy przyjęły, że powołany przez nie biegły prawidłowo sporządził operat szacunkowy. Ponadto Sąd wbrew zarzutom skargi uznał, że przedstawiona przez organ odwoławczy argumentacja w zakresie nieuwzględnienia operatu przedłożonego przez skarżącego zasługuje na uwzględnienie. Z akt sprawy wynika bowiem, że na obszarze O. i J. wbrew stanowisku rzeczoznawcy powołanego przez skarżącego zanotowano kilkanaście a nie 4 transakcje drogowe. Co świadczy o tym, że przy rzetelnym przeprowadzeniu analizy rynku możliwym było dokonane wyceny wbrew stanowisku przyjętemu przez rzeczoznawcę na rynku lokalnym istniała wystarczająca ilość transakcji "drogowych" pozwalających na zastosowanie metody porównawczej. Tym samym, jak słusznie wskazał Wojewoda nierzetelna analiza rynku rzutowała na odmowę uznania mocy dowodowej operatowi przedłożonemu przez stronę skarżącą. Odnosząc się do drugiego z postawionych zarzutów tj. nieuwzględnienia przez organy ewentualnych strat poniesionych przez strony z uwagi na uniemożliwienie im realizacji planów budowlanych na przyjętej pod drogę nieruchomości, należy wskazać, że ustalone odszkodowanie nie mogło obejmować ewentualnie utraconych korzyści, które skarżący mógłby osiągnąć, gdyby nadal władał gruntem, bowiem odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odpowiada wartości nieruchomości. Pozostałe roszczenia odszkodowawcze związane z nieruchomością mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym, przed sądem powszechnym. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 2150/09 "wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku wywłaszczonego. Ewentualna utrata dochodów i spodziewanych zysków nie mogły być zatem przedmiotem operatu szacunkowego, jak również decyzji organu I instancji. Tym samym zamiar właściciela co do długoletniego korzystania z nieruchomości w konkretny sposób i czerpania w ten sposób określonych zysków pozostaje poza przewidzianymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasadami ustalania odszkodowania przez organ administracji publicznej. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie prowadzi bowiem do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości". Na marginesie należy również wskazać, że w sprawie ustalono, iż skarżący nie posiadał ani pozwolenia na budowę ani decyzji o warunkach zabudowy dla objętej postępowaniem działki. Reasumując w ocenie Sądu, całość materiału dowodowego zgromadzonego w tej sprawie, w tym operat szacunkowy, stanowisko skarżącego, podlegało ocenie Ministra. Tym samym Sąd nie podziela zarzutów naruszenia przepisów tj. art. 7, 8, art. 77 § 1 i 2, art. 78 § 1, art. 80, 107 § 3 kpa i § 36 rozporządzenia oraz art. 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oba znajdujące się w aktach sprawy operaty szacunkowe zostały, bowiem należycie ocenione i przeanalizowane w toku postępowania administracyjnego. Oznacza to, że zarzuty skargi odnoszące się do ewentualnej wadliwości operatu w oparciu o który ustalono wartość odszkodowania nie mogą być uznane za zasadne. Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji Sąd nie dopatrzył się także z urzędu naruszenia przepisów, które uzasadniałyby konieczność ich uchylenia. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.