IV SA/Wa 1542/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Instytutu C. im. Prof. [...] z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Instytut [...] im. [...] z siedzibą w W. ("skarżący", "Instytut") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium w W. z dnia [...] marca 2015 r. utrzymującą w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. z dnia [...] stycznia 2015 r. ustalającą warunki zabudowy dla opisanej niżej inwestycji. Stan sprawy przedstawia się następująco: [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. ("wnioskodawca") wnioskiem z dnia [...] sierpnia 2014 r., uzupełnionym pismem z dnia [...] sierpnia 2014 r., wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego, z funkcją ochrony zdrowia, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach ewid. nr [...] (budynek) , [...],[...] (wjazd i infrastruktura) w obrębie [...] przy ul. [...], w dzielnicy [...] m. W. Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. Zarząd Dzielnicy [...] m. W. ustalił warunki zabudowy dla ww inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał m. in. na warunki obsługi terenu w zakresie infrastruktury technicznej i w zakresie komunikacji. Organ stwierdził, że teren planowanej inwestycji znajduje się w zasięgu istniejących sieci infrastruktury technicznej i możliwość podłączenia do ww sieci została potwierdzona przez [...] (pismo z [...].06.2014 r.), [...] S.A. (pismo z [...].08.2014 r.) i [...] S.A. (pismo z [...].08.2014 r.). Natomiast ewentualna przebudowa bądź likwidacja istniejących na terenie inwestycji sieci infrastruktury technicznej, kolidujących z planowaną inwestycją, zostanie określona w warunkach wydanych przez właściwych gestorów sieci oraz po uzyskaniu zgód od właścicieli poszczególnych sieci. Przyłączenie obiektu do sieci stanowiącej własność prywatną przed uzyskaniem pozwolenia na budowę wymagać będzie przedłożenia zgody właściciela na przyłączenie. W zakresie komunikacji teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] oraz pośredni, faktyczny (a nie prawny) przez działki ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] do drogi publicznej – ul. [...]. Z uwagi na fakt, że wnioskodawca nie przewiduje budowy zjazdu (połączenia przedmiotowej nieruchomości) bezpośrednio z drogą publiczną, tj. z ul. [...], dostęp do drogi publicznej należy zapewnić, zgodnie z wnioskiem, przez ustanowienie odpowiednich służebności na działkach ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] (oznaczonych w ewidencji gruntów jako użytek "dr" tj. drogi) do ul. [...] (dz. ew. nr [...] obr. [...]). Organ podkreślił, że zarządca drogi powiatowej ul. [...] – Zarząd Dróg Miejskich – uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji oraz zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, opatrując go swoimi uwagami. Warunki obsługi inwestycji w zakresie komunikacji zostały też zaopiniowane przez zarządcę dróg gminnych – Zarząd Dzielnicy [...] - Wydział Infrastruktury, pod wskazanymi w decyzji warunkami. Wskazano ponadto na konieczność zapewnienia dojścia i dojazdu, umożliwiającego dostęp do drogi publicznej, do budynków i urządzeń z nimi związanych, odpowiedniego do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz spełnienia wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych oraz zapewnienia określonej liczby miejsc parkingowych oraz postojowych dla rowerów. W uzasadnieniu organ odniósł się także do pisma Instytutu z dnia [...] września 2014 r. (strona postępowania), w którym został poinformowany, że zgodnie z posiadaną przez Instytut wiedzą działka ew. [...] z obrębu [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej, jak również nie są przewidywane jakiekolwiek czynności, które umożliwiłyby uzyskanie takiego statusu. Z posiadanej przez Instytut dokumentacji odnośnie działki [...] wynika, że nie została na niej ustanowiona jakakolwiek służebność, ani nie są prowadzone w tym zakresie jakiekolwiek rozmowy. Co więcej, użytkownik wieczysty sprzeciwia się takim planom i nie wyraża na to zgody i wskazuje na podnoszoną w złożonej dokumentacji kolizję planowanej sieci kanalizacyjnej z istniejącą obecnie. Likwidacja powołanej kolizji oznaczałaby zlikwidowanie obecnej sieci kanalizacyjnej, będącej własnością Instytutu i wybudowanie nowej. Według Instytutu działka ew. [...] nie ma gwarancji odpowiedniego uzbrojenia terenu. Tymczasem organ podkreślił, że na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zgodnie z orzecznictwem, przepis ten przewiduje dwa alternatywne sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej. Jednym z nich jest dostęp do niej przez drogę wewnętrzną i za wystarczający do przyjęcia, iż działka ma dostęp do drogi publicznej uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. Organ wskazał, że zgodnie z informacją z ewidencji gruntów dla działek ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] w kolumnie opisy użytków widnieje zapis: drogi oznaczone symbolem "dr". Również na przedłożonej przez wnioskodawcę mapie widać, że do terenu inwestycji, tj. działki ew. nr [...] z obrębu [...] jest doprowadzona droga, stanowiąca wewnętrzny układ komunikacyjny dla terenu poszczególnych Instytutów. Wymóg dostępu do drogi publicznej na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy dotyczy wyłącznie istnienia dostępu faktycznego, czyli możliwości skomunikowania całej planowanej inwestycji z drogą publiczną. Istota decyzji o warunkach zabudowy polega bowiem na tym, że inwestor nie ma obowiązku wykazania tytułu prawnego do nieruchomości znajdujących się na terenie objętym wnioskiem. W wyroku z 15 grudnia 2011 r. (sygn. akt II OSK 1880/10) stwierdzono, że nie jest prawidłowe żądanie przez organ od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu na cele komunikacji, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei kwestie kolizji infrastruktury technicznej z projektowaną zabudową będą musiały zostać rozstrzygnięte na następnym etapie procesu inwestycyjnego, zgodnie z warunkami określonymi przez poszczególnych gestorów sieci oraz po uzyskaniu odpowiednich zgód właścicieli sieci. Na podstawie wniosków z przeprowadzonej analizy obszaru określone zostały warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji przy spełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunki te różniły się od parametrów określonych we wniosku przez inwestora, wobec czego pismem z dnia [...] października 2014 r. organ zobowiązał inwestora do zapoznania się ze sporządzoną analizą oraz pisemnego odniesienia się do wyników analizy. W dniu [...] października 2014 r. pełnomocnik inwestora zapoznał się ze sporządzoną analizą, po czym w piśmie z dnia [...] października 2014 r. wystąpił z prośbą o uwzględnienie swoich uwag do wyników przeprowadzonej analizy, tj. zwiększenia wskaźnika powierzchni zabudowanej do 0,65; utrzymania wysokości projektowanego budynku do 7 kondygnacji oraz zmniejszenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej do 12%. Po kolejnym wezwaniu wnioskodawcy do zajęcia jednoznacznego stanowiska w kwestii zmian analizy, pismem z dnia [...] listopada 2014 r., wnioskodawca wyraził zgodę na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z parametrami otrzymanymi z przeprowadzonej analizy. Organ wskazał także, iż przeprowadzona analiza wykazała dopuszczalność, z punktu widzenia przepisów prawa, realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę, które przesądzi o możliwości jego realizacji. Na podstawie przeprowadzonego postępowania stwierdzono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych i warunkami wynikającymi z przeprowadzonych uzgodnień, a decyzja spełnia wymagania inwestora zawarte we wniosku. Odwołanie od powyższej decyzji złożył [...], wnosząc o uchylenie decyzji w całości. Zarzucił jej naruszenie art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy mimo braku łącznego spełnienia warunków, określonych w powołanym przepisie (co najmniej dla działki nr [...] z obrębu [...]) oraz art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych oraz Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał m. in. na prawidłowość rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji w zakresie analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikającej z przepisów odrębnych oraz zasadność ustalenia, że planowana inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia powołanych w niej przepisów. Organ dodał, że planowana inwestycja, co wynika z przeprowadzonej analizy, ma dostęp do drogi publicznej od ul. [...], jak też drogą wewnętrzną do ul. [...]. Sąsiednie działki także posiadają dostęp do drogi publicznej, w takim samym zakresie. Nie można uznać za zasadne zarzutów skarżącego, że zarówno działka, na której planowana jest inwestycja, jak i działki sąsiednie, nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Bez znaczenia, zdaniem organu, na obecnym etapie postępowania, jest fakt nieustanowienia służebności gruntowej na działkach nr [...] i nr [...], tym bardziej, że sam zarządca dróg (Burmistrz Dzielnicy [...] i Zarząd Dróg Miejskich) zaopiniował projekt decyzji o warunkach zabudowy, wprowadzając do niej jedynie dookreślające korekty. Według organu odwoławczego również teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a inwestor uzgodnił możliwość przyłączenia energii elektrycznej, ciepła z sieci ciepłowniczej i kanalizacji miejskiej zgodnie z wymogami planowanej inwestycji. Tym samym została wypełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ (wbrew zarzutom Instytutu) na etapie decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane rzeczywiste istnienie uzbrojenia terenu, które byłoby wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wystarczające jest jedynie potwierdzenie istnienia możliwości włączenia zamierzonej inwestycji do odpowiedniej sieci, co wynika wprost z art. 61 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dodatkowo, ze względu na fakt, że teren planowanej inwestycji znajduje się w otoczeniu Lotniska [...], projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z Wojewódzkim Sztabem Wojskowym w W. i Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Organ podkreślił również, że w przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji podjął wszelkie niezbędne czynności w celu dokładnego wyjaśnienia okoliczności i stanu faktycznego sprawy. Zaskarżona decyzja została podjęta po dokonaniu wszechstronnej analizy przedstawionego materiału dowodowego i zapewnieniu udziału w postępowaniu wszystkim jego stronom. [...] wniósł skargę na ww decyzję, wnosząc o jej uchylenie w całości oraz "oddalenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, złożonego w oparciu o dotychczasową, niepełną dokumentację, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, celem dalszego rozpoznania". Decyzji zarzucono naruszenie: 1) art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie warunków zabudowy pomimo braku łącznego spełnienia warunków określonych w powołanym przepisie prawa, ponieważ działka nr 8/45 nie posiada jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej, brak jest uzbrojenia terenu działki nr 8/45, które byłoby wystarczające dla zamierzenia budowlanego i nie została spełniona przesłanka, by działka sąsiednia posiadała dostęp do tej samej drogi publicznej; pomimo braku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa przez niedostosowanie projektowanego budynku oraz jego przeznaczenia do zastanego w danym miejscu stanu dotychczasowej zabudowy; 2) art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych oraz rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie; 3) przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie niepełnej analizy terenu zgodnego z przepisami rozporządzenia m. in. w zakresie wielkości analizy terenu, jego uzbrojenia terenu czy też frontu zabudowy; 4) art. 7 i nast. Kodeksu postępowania administracyjnego przez: - niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym braku ustalenia wszystkich warunków niezbędnych do pozytywnego rozpoznania wniosku o warunki zabudowy, - pominięcie ustaleń innego organu, tj. brak ustalenia, czy warunki narzucone przez zarządcę dróg gminnych – Zarząd Dzielnicy [...] - Wydział Infrastruktury mogą zostać zrealizowane, - ustalenie warunków zabudowy bez ustalenia stanu faktycznego poprzez kontrolę dokonanych ustaleń w terenie oraz wybiórczą dokumentację fotograficzną sporządzoną na nieruchomości, tj. jedynie w zakresie ul. [...] (strona północna inwestycji), mimo że nie jest to front zabudowy, co zostało przyznane w decyzji, - brak wyjaśnienia możliwości dostosowania zaistniałych warunków przy wymaganiach inwestora w zakresie projektu budynku przy podnoszonych przez stronę zarzutach, - brak przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad gospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że w toku prowadzonego postępowania dokonano czynności oraz skierowano stosowne zapytania, lecz nie wykonano wszystkich działań niezbędnych do prawidłowej oceny ustalonego już stanu faktycznego, jak również ustalenia stanu rzeczywistego nieruchomości. Było to przyczyną wydania niewłaściwej decyzji w sprawie. Skarżący stwierdził, że w zaskarżonej decyzji wskazane są dwie działki, które miałyby umożliwić dostęp do drogi publicznej tj. nr [...], będąca własnością m. W. oraz nr [...], będąca w użytkowaniu wieczystym skarżącego. Działki te nie zapewniają dostępu do drogi publicznej z uwagi na ich powierzchnię i rozmiar (szerokość), co nie było ustalone (sprawdzone) w toku postępowania administracyjnego, pomimo pisma złożonego przez skarżącego. Żaden z organów nie dokonał kontroli wskazanej okoliczności w terenie. Sam fakt, że wskazany odcinek terenu określony został nazwą drogi wewnętrznej nie pozwala na stwierdzenie, że nią jest, oraz że spełnia warunki dostępu do drogi publicznej. Wskazany odcinek nieruchomości nie ma charakteru ogólnodostępnego. Zdaniem skarżącego, mimo istnienia ww odcinka nieruchomości, nie ma ona charakteru ani cech umożliwiających oznaczeniu jej jako nieruchomości powszechnie dostępnej dla wszystkich i nie można stwierdzić, że posiada ona dostęp do drogi publicznej. Projektowana inwestycja oparta jest na konieczności zapewnienia dużej przepustowości komunikacyjnej, której w tym przypadku nie ma. Skarżący podniósł także, że brakuje uzbrojenia terenu działki nr [...] z obrębu [...], które byłoby wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co wcześniej wskazywał. [...] w m. W. Spółka Akcyjna ([...]) wskazało, że źródłem zaopatrzenia w wodę inwestycji może być istniejący przewód wodociągowy, ale na terenie inwestycji znajduje się również sieć wodociągowa niebędąca jednocześnie w eksploatacji [...]. Podmiot ten nie podjął jakichkolwiek czynności sprawdzających w zakresie innych dostawców czy też podmiotów, których kolizja może uniemożliwiać jakiekolwiek podłączenie do wskazanej przez [...] sieci wodociągowej. Zgodnie z założeniami ustawodawcy, który określił warunki, jakie muszą być spełnione do wydania pozytywnej oceny warunków zabudowy, musi być realne zabezpieczenie nieruchomości, a nie tylko hipotetyczne. Nie można zgodzić się również z tezą, że zostało wykazane potencjalne zabezpieczenie nieruchomości. Określenie, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (czyli wzniesienia obiektu budowlanego i właściwego korzystania z niego), jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji, wskazanej we wniosku o wydanie decyzji, co nie zostało dokonane w niniejszej sprawie. Zdaniem skarżącego nie została również spełniona przesłanka, by działka sąsiednia posiadała dostęp z tej samej drogi publicznej oraz przesłanka tzw. dobrego sąsiedztwa przez niedostosowanie projektowanego budynku oraz jego przeznaczenia do istniejącego w danym miejscu stanu dotychczasowej zabudowy – projektowane usługi znacząco odbiegają od profilu dotychczasowej działalności [...] oraz [...], jak też nie komponują się w żaden sposób z istniejącą zabudową. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. – w odpowiedzi na skargę – wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.) – dalej w skrócie: "P.p.s.a."], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Ponadto, jak stanowi art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami skargi ani jej wnioskami. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [(Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.) – dalej w skrócie: "u.p.z.p."], wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Uzupełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [(Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588) – dalej w skrócie: "rozporządzenie"]. I tak, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Natomiast na podstawie § 9 ust. 1 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Należy wskazać, że w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy organ jedynie wskazuje teren, na którym inwestycja może być realizowana przez naniesienie linii rozgraniczających teren inwestycji i warunki, jakie inwestor ma spełnić przy jej realizacji. Ustalenie warunków zabudowy terenu nie przesądza jeszcze o lokalizacji inwestycji, nie upoważnia też do rozpoczęcia robót budowlanych. Stwierdza jedynie, czy projektowane zamierzenie inwestycyjne, planowane na określonym obszarze, jest zgodne z przepisami prawa oraz określa warunki, jakie należy spełnić na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Mając na względzie powyższe regulacje prawne, wywód i stan faktyczny sprawy, należało stwierdzić bezzasadność skargi. Odpierając zatem zarzuty skargi trzeba wskazać: - po pierwsze, że zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Za wystarczające do przyjęcia, iż działka ma dostęp do drogi publicznej uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1163/07, LEX nr 529 365; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2013 r. sygn. akt II OSK 2323/11, sygn. akt LEX nr 334 176). W ocenie Sądu, słusznie organ drugiej instancji wskazał, że planowana inwestycja (zgodnie z przeprowadzoną w sprawie analizą) ma dostęp do drogi publicznej od ul. [...], jak też drogą wewnętrzną do ul. [...]. Także sąsiednie działki posiadają dostęp do drogi publicznej w takim samym zakresie. Tak przedstawiającego się dostępu do drogi publicznej planowanej inwestycji nie zanegował sam zarządca dróg, pozytywnie opiniując połączenie komunikacyjne z drogą publiczną (ul. R.). W związku z tym, nie można zgodzić się z zarzutami skarżącego, że działka, na której ma stanąć budynek nie ma dostępu do drogi publicznej; - po drugie, że stosownie do pkt 3 ust. 1 art. 61 w zw. z ust. 5 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (art. 61 ust. 5 u.p.z.p.). Na gruncie tych przepisów istotne jest, aby warunek zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury został wypełniony poprzez posiadanie gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury będzie realizowana. Gwarancja ta może polegać na zapewnieniu, że zostanie zawarta umowa zapewniająca obsługę, o czym świadczyć może każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę, który określa rozwiązanie, jakie będzie realizowane w odniesieniu do tej inwestycji. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczne faktyczne istnienie uzbrojenia terenu, wystarczającego już w tym momencie, na realizację zamierzonej inwestycji. Istotne jest natomiast, w razie jego braku, zagwarantowanie, że takie uzbrojenie powstanie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 maja 2015 r., sygn. akt II OSK 2561/13, LEX nr 1 751 634). Według Sądu organy prawidłowo uznały, że takie uzbrojenie terenu, tj. działki nr 8/45, czyli wystarczające dla zaplanowanego zamierzenia budowlanego, zostało zagwarantowane dokumentami wymienionymi w stanie sprawy. Zgodnie z pismami dostawców sieci, których treść w swojej decyzji uwzględnił organ pierwszej instancji, na terenie objętym planowaną inwestycją możliwe jest dokonanie odpowiednich przyłączy, przy czym teren planowanej inwestycji już teraz znajduje się w zasięgu istniejących sieci infrastruktury technicznej. W związku z treścią art. 61 ust. 1 pkt 3, wystarczające jest potwierdzenie istnienia możliwości włączenia zamierzonej inwestycji do odpowiedniej sieci, a to zostało uzyskane przez inwestora oraz wykazane przez organy w sprawie; - po trzecie podkreślenia wymaga też fakt, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu uzależniona została od dostosowania się przez nową inwestycję do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, czyli spełnienia tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta ma służyć zagwarantowaniu ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastaną w danym miejscu dotychczasową zabudowę, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Na podstawie akt sprawy należy stwierdzić, że organy właśnie opierając się na takiej analizy prawidłowo ustaliły parametry projektowanej inwestycji, znalazły one oparcie w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie i przy ich ustalaniu nie doszło do naruszenia przepisów ww rozporządzenia, które miało wpływ na wynik sprawy. Planowana inwestycja czyni zadość zasadzie dobrego sąsiedztwa, przez kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Sąd nie stwierdził także naruszenia wspomnianych w skardze przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzone postępowanie dowodowe, którego efektem są wydane w sprawie decyzje zostało przeprowadzone w całokształcie, a decyzje uzasadnione zgodnie z wymogami art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd – na mocy art. 151 P.p.s.a. – orzekł jak w sentencji.