IV SA/Wa 1849/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi E. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Wojewody [...] z [...] września 2015 r. o odszkodowaniu na rzecz p. E. Z., w kwocie 1 310 zl., za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] własności nieruchomości - działka ew. nr [...] (pow. 0,0052 ha), gm. S., obręb P. - przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej (rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...]) oraz o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Uzasadniając decyzje przywołano następujące uwarunkowania formalne i prawne sprawy: - działka ew. nr [...] decyzją Wojewody [...] z [...] sierpnia 2010 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi; [...] października 2011 r. przeszła ona na własność Województwa [...], - według treści księgi wieczystej (nr [...]), działka ew. nr [...], z której wydzielono tę o nr [...], stanowiła własność p. E. Z., zwanej dalej "Wywłaszczoną", - art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031) stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I. instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji, ustalającej wysokość odszkodowania, - w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] maja 2015 r., - biegły ustalił, że nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działka ew. nr [...] miała kształt czworokąta; stanowiła fragment pobocza drogi asfaltowej, wydzielonej z działki rolnej, użytkowanej jako łąka i niezabudowanej, od północy ograniczonej rzeką C.; położona jest w zachodniej części gminy oraz we wschodniej peryferyjnej części obrębu, po północnej stronie szosy, około 5,5 km na wschód od S.; bezpośrednie jej sąsiedztwo stanowiły tereny łąk nadrzecznych oraz działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową wsi; w dalszej odległości znajdowały się działki o przeznaczeniu pod łąki; zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy S., dla części wsi P., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] września 2006 r.; wyceniana działka na dzień [...] sierpnia 2010 r. była położona na terenach przeznaczonych pod drogę zbiorczą, - rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej; podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat, poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane; natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych; zgodnie art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej; uwzględnia się też zmiany poziomu cen, wskutek upływu czasu, - dla potrzeb niniejszej wyceny biegły określił segment rynku, jako nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod drogi publiczne; wyznaczając obszar rynku, wskazał na Województwo [...], ze szczególnym uwzględnieniem jego części środkowo-wschodniej (Powiaty: M., W. i W.), z wyłączeniem nieruchomości porównawczych, położonych w strefach centralnych miast, lecz z uwzględnieniem stref peryferyjnych niewielkich miast, z luźną zabudową mieszkaniową jednorodzinną, o podobnym stopniu zurbanizowania do pozostałych miejscowości regionu; przedział czasowy, w jakim dokonano analizy transakcji, obejmował zakres do dwóch lat wstecz od dnia wyceny, - na badanym rynku odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi i nabywane pod drogi lub ich poszerzenie, usytuowanych poza strefami zabudowy miejskiej; ceny z odnotowanych transakcji lokowały się w przedziale od 12 do 45 zł/m2, przy średniej cenie 28.70 zł/m2; wobec niewielkiej ilość danych rynkowych nie było możliwe ustalenie wpływu czasu na poziom cen; stwierdzono, że ceny jednostkowe są aktualne na datę wyceny, - na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi, mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości (zestawienie - str. 15-16 operatu); biegły ustalił, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy jak: lokalizacja ogólna (w aspekcie położenia względem lokalnych ośrodków gospodarczych i administracyjnych); sąsiedztwo (w aspekcie stopnia zurbanizowania otoczenia nieruchomości); położenie w terenie (w aspekcie przeważającego przeznaczenie terenu, w jakim usytuowana jest nieruchomość); z przyjętego zbioru 13 transakcji, wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej oraz dokonano ich charakterystyki; na str. 17 opracowania obliczono wartości współczynników korygujących, z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczono wartość nieruchomości (kwota 1 310 zl.), - aby dokonać oceny dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.); w myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości; zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 tej ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości; jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia; zgodnie z § 36 ust. 4 wskazanego rozporządzenia, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, - ocena operatu szacunkowego, w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania; przedmiotowa działka, zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planem zagospodarowania przestrzennego, była przeznaczona na tereny o charakterze komunikacyjnym, prawidłowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe; prawidłowo - wobec braku dostatecznej ilości transakcji na rynku lokalnym - poszerzono analizę o rynek regionalny, gdzie odnaleziono wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny i w oparciu o te transakcje ustalono wartość nieruchomości; sporządzona wycena odpowiada zatem art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia; ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami; tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu, - zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące przeprowadzonej wyceny, uznano za bezzasadne; zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, że wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy; samo subiektywne przekonanie Wywłaszczonej o innej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego; Strona - w toku całego postępowania - nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego; nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami); jeżeli strona uzna, że sporządzony na zlecenie organu administracji operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinien przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych bądź operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie (tak wyroki NSA o sygn. I OSK 611/13 i 2529/13 - dostępne na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W skardze Wywłaszczona podniosła, że wycena działki – w jej ocenie – nie została dokonana prawidłowo. Jej cena jest zbyt niska. Na działce tej można się pobudować. Odszkodowanie jest zbyt małe, nie wystarczy na budowę domku letniskowego - na prace budowlane. Działki jest położona w dolinie rzeki C., w ładnej okolicy. Skarżąca nie może użytkować swoich działek pomimo, że opłacała podatki. Wycena jest niesprawiedliwa, ponieważ sąsiednie działki zostały oszacowane na 70 zł/m2. Na taką cenę Skarżąca wyraziłaby zgodę. W odpowiedzi na skargi organ administracji wniósł o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga, jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Sąd podziela stanowisko organu administracji odnośnie do ustaleń faktycznych jak i ocen prawnych. Ponowne przytaczanie argumentacji organu byłoby bezzasadne, z uwagi na uprzednie jej zreferowanie. Sąd przyjmuje ją za własną. Odnosząc się dodatkowo do zarzutów skargi należy wskazać, że są one niezasadne, wobec następujących uwarunkowań faktycznych i prawnych. Odszkodowanie – co bezsporne – zostało ustalone na kwotę określoną w opinii rzeczoznawcy. Operat szacunkowy nie został przy tym podważony, gdy chodzi o wiadomości specjalne, w ramach jedynej, dopuszczonej ustawą o gospodarce nieruchomościami procedury (art. 157 ust. 1 i 1a zd. 1). Organ administracji nie dostrzegł także z urzędu żadnej wadliwości w sporządzonej dokumentacji. Przy tym, przedmiotem ocen organu administracji mogły być wyłącznie kwestie dotyczące spójności, logiczności czy kompletności operatu szacunkowego. Organy administracji publicznej są z kolei uprawnione do przyznania odszkodowania wyłącznie w kwocie odpowiadającej wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Nie mogą mieć więc w sprawie znaczenia podnoszone przez stronę kwestię nieadekwatności przyznanego odszkodowania do potrzeb Wywłaszczonej (np. dla potrzeb budowy domu letniskowego). Jeżeli natomiast pozostała część nieruchomości skarżącej, powstałej po wywłaszczeniu fragmentu działki, nie nadaje się do dalszego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, roszczenia z tego tytułu (możliwość żądania wykupu reszty nieruchomości) nie są rozważane w ramach niniejszej sprawy, której przedmiotem jest wyłącznie odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Nie może być wystarczająca, dla skutecznego podważenie wiarygodności operatu, jako materiału dowodowego, informacja jaką uzyskała Wywłaszczona (o ile jest ona nawet prawdziwa), że za sąsiedniej nieruchomości wypłacono odszkodowanie przy określeniu wartości gruntu 70 zł/m2. Przy założeniu, że jest to prawdą nie sposób wykluczyć, że status prawny przedmiotowych nieruchomości (np. przeznaczenie w planie miejscowym, bądź brak objęcia tym planem) czy ich cechy faktyczne (aktualne wykorzystanie, sąsiedztwo) są inne niż nieruchomości Skarżącej. Z kolei przywołane przez biegłego w operacie dane, dotyczące transakcji nieruchomościami analogicznymi do Skarżącej wskazują, że ceny na wolnym rynku nie osiągają pułapu 70 zł/m2 (tak str. 13 operatu - teczka 9/9 akt adm.). Organ administracji a tym bardziej Sąd Administracyjny nie mają podstaw aby przyjąć, że dane te zostały przywołane nierzetelnie. Nie może mieć znaczenia w sprawie przekonanie Wywłaszczonej, że jej nieruchomość nadawała się do zabudowy. Objęty wywłaszczeniem fragment działki ewidencyjnej był przeznaczony bowiem, co bezsporne, w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe. Fragment ten nie był także faktycznie wykorzystany pod zabudowę (cała nieruchomość stanowiła łąkę). W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Zarówno argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły wad tego rodzaju, które mogłyby prowadzić do jej uchylenia. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.