IV SA/Wa 1871/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2009 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] lutego 2007 nr [...]; II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego M. Z. kwotę 1156 (jeden tysiąc sto pięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] sierpnia 2008r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. Z. , utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] lutego 2006r. nr [...] , ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z tytułu zbycia działki nr [...] o pow. 0,1547 ha, położonej w obrębie H., w wysokości 38.520,30 zł. W uzasadnieniu decyzji podano, że z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie wystąpienia dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Zgodnie z Miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego wsi H. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] maja 1992r. ( Dz. U. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) działka ew. nr [...] była na terenie leśnym bez prawa zabudowy. Organ powołał się na wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1567/07, w którym stwierdzono, że zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych w brzmieniu obowiązującym do chwili wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne mogło dokonać się wyłącznie w drodze uchwalenia lub zmiany miejscowego planu. Skoro w niniejszej sprawie procedura planistyczna była prowadzona w oparciu o poprzednio obowiązującą ustawę z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) to zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne mogła odbywać się tylko w planie. Wprowadzenie takiej zmiany do planu wymagało uzyskania zgody na zmianę tego przeznaczenia . W trakcie procedury planistycznej związanej ze zmianą planu Minister Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa wyraził zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Zgoda ta nie dawała uprawnień właścicielom gruntów do domagania się uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż stanowiła promesę do wprowadzenia takiej zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji zabudowa mieszkaniowa na przedmiotowej działce skarżącego stała się możliwa dopiero po uchwaleniu Miejscowego Planu wsi H. część "A" uchwałą Nr [...] Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003 roku, zgodnie z którym działka ta znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej na gruntach leśnych ( Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Kolegium uznało, że w świetle powyższego niezasadny jest zarzut, że decyzja Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa zwiększyła wartość przedmiotowej działki, co zostało pominięte w operacie szacunkowym. Skarżący sprzedał działkę nr ew. [...] w dniu [...] sierpnia 2006r. aktem notarialnym Rep. A Nr [...] . Organ wskazał, że stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między jej wartością określoną po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością określoną przed zmianą planu lub faktycznego jej wykorzystania przed uchwaleniem planu. Stosownie do treści art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W dniu 21 listopada 2006r. biegła rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy, w którym określiła, że wartość przedmiotowej działki w wyniku zmiany planu zagospodarowania wzrosła o 128.401, 00 zł. Kolegium wskazało, że z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, po którym - stosownie do art. 156 ust. 3 ww. ustawy - nie może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony. Wójt Gminy I. przy piśmie z dnia 22 lipca 2008r. nadesłał ten sam operat opatrzony klauzulą aktualizacyjną przez rzeczoznawcę majątkowego, co umożliwiło zgodnie z ust. 4 art. 156 ustawy wykorzystanie tego operatu. W celu określenia wartości ww. nieruchomości rzeczoznawca zastosowała metodę korygowania ceny średniej, dokonała analizy transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, monitoringiem objęła nieruchomości położone na terenie gminy I. z lat 2005-2006. W celu prawidłowego określenia wartości działki wskazała na rodzaj i liczbę cech wpływających na poziom cen na rynku, określiła wagi poszczególnych cech wraz z zakresem współczynników korygujących dla tych cech. W procedurze szacowania jako cenę rynkową wskazano atrakcyjność lokalizacyjną na terenie H. , charakteryzując ją dla przedmiotowej działki jako bardzo dobrą, kiedy transakcja o cenie minimalnej scharakteryzowana została pod względem tej cechy jako przeciętna. Kolegium stwierdziło, że analiza wykonanej wyceny wartości działki skarżącego, nie daje podstaw do uznania, że operat szacunkowy zawiera błędy. Zdaniem organu, subiektywne przekonanie skarżącego, iż wskazana w operacie wartość szacowanej nieruchomości nie świadczy o jego wadliwości, w sytuacji gdy odpowiada on warunkom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Kolegium uznało, że opłata w wysokości 38.520,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej jako działka nr ew. [...] o pow. 0,1547 ha, spowodowanej zmianą planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona prawidłowo. Odnosząc się do zarzutu odwołania, że w operacie pominięto, że część terenu została nieodpłatnie przekazana Gminie I. pod ulicę [...] w H., organ odwoławczy wyjaśnił, że przedmiotem postępowania jest nieruchomość objęta aktem notarialnym z dnia [...] sierpnia 2006 r., a więc kwestie odnoszące się do innych nieruchomości pozostają poza rozpatrywaną sprawą. Na powyższą decyzję skargę złożył M. Z. , wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że nie kwestionuje zasadności ustalenia opłaty, lecz nie zgadza się z przyjętą przez rzeczoznawcę wyjściową wartością nieruchomości sprzed uchwalenia planu, gdyż wartość ta została rażąco zaniżona. Kolegium nie wzięło w ogóle pod uwagę argumentów podnoszonych w odwołaniu związanych z ustaleniem wartości rynkowej przedmiotowej działki sprzed zmiany planu. Pominęło całkowicie podnoszony fakt, że w przypadku działek sąsiednich możliwe było uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu, to zaś pozawalało uzyskać pozwolenie na budowę, mimo że teren ten w planie miejscowym z 1992 roku był terenem leśnym. Okoliczność ta nie została w operacie uwzględniona. Rzeczoznawca majątkowy porównał działkę z innymi, położonymi w K., w W. i w J., gdzie grunty są o połowę tańsze, nie znajdują się w obrębie gminy I. i nie rośnie na nich las. Miejscowości K. i J. leżą w bliskim sąsiedztwie wysypiska odpadów stałych, co ma wpływ na wartość położonych tam działek. Zdaniem skarżącego, w związku z powyższymi okolicznościami rzeczoznawca nie porównał nieruchomości do siebie podobnych, chociaż miał taką możliwość ponieważ przed sporządzeniem operatu doszło do sprzedaży działki nr [...] bezpośrednio graniczącej z jego działką nr [...]. Rzeczoznawca błędnie ocenił lokalizację jego działki pod względem dostępności do obiektów ogólnomiejskich jako średnio korzystną, skoro Urząd Gminy, szkoła, poczta, ośrodek zdrowia, przystanek autobusowy oraz sklepy znajdują się w odległości nie większej niż 500 m od działki. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej art. 7, 77 § 1 kpa oraz art. 107 § 3 kpa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje; Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust .4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.) obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany. Z powołanych uregulowań wynika, że na organach naliczających tę opłatę ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości, mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości, związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy zastosowaniu porównawczej metody sporządzenia operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego również w § 5 ust.1 używa zwrotu " podobne nieruchomości". Dlatego wyceny nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej należy dokonywać w ten sposób, aby wycena ta nie została zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim przez wzrost lub spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki na mniejsze działki. Opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu ( art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia rady Ministrów z dnia 21 września 2004r). Nawet jeżeli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu działki ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie organ odwoławczy nie przeanalizował zasadniczego elementu akt sprawy, gdyż nie zbadał czy rzeczoznawca dokonując w operacie wyceny działki sprzedanej przez stronę, za punkt odniesienia przyjmował działkę przed jej podziałem po uchwaleniu planu. Wadliwe byłoby obliczenie opłaty planistycznej, gdyby jej przesłanką było kształtowanie się wartości działki nr ew. [...] o pow. 1547 m2, czyli w kształcie będącym efektem podziału przez stronę już po wejściu w życie uchwały Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] lutego 2003r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu wsi H. - część A. W umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...] sierpnia 2006r. znajduje się na str. 6 stwierdzenie, że działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...], zaś na str. 5, że projekt podziału m. in. działki [...] został zatwierdzony decyzją nr [...] Wójta Gminy I. z dnia [...] czerwca 2006r. Operat szacunkowy będący podstawą ustalenia opłaty planistycznej mówi tylko o działce nr [...], a nie wymienia działki nr [...], z której działka nr [...] została wydzielona. W zaskarżonej decyzji również nie mówi się o działce nr [...], co prowadzi do wniosku, że organy obu instancji nie dokonały w sposób rzetelny oceny prawidłowości sposobu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży ww. aktem notarialnym. Poza tym, zgodzić się należy, że dobór nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę nie odpowiada kryteriom nieruchomości podobnej. Legalną definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W świetle tej definicji trudno przyjąć, że wszystkie nieruchomości wymienione w pkt 9. 1 operatu ( str. 18) spełniają warunki nieruchomości podobnej, w szczególności chodzi tu o działki opisane w poz. 2,6,7,8,14,22. Należy również mieć na uwadze okoliczności podnoszone przez skarżącego wskazujące na niezgodny z podanymi wyżej kryteriami dobór nieruchomości. Otóż skarżący utrzymuje, że nieruchomości położone w K., W. i J., przyjęte przez rzeczoznawcę do określenia wartości jego nieruchomości, znajdują się poza obrębem gminy I., grunty w tych miejscowościach są znacznie tańsze z tego powodu, że leżą w bliskim sąsiedztwie gigantycznego wysypiska odpadów stałych. Dlatego też należało zarówno zaskarżoną decyzję, jak też decyzję organu pierwszej instancji, wyeliminować z obrotu prawnego, jako wydane z naruszeniem art. 7, 77 § 1 kpa oraz art. 80 kpa, które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ pierwszej instancji uwzględni powyższe uwagi. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt lit. c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy.