IV SA/Wa 2036/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2018 r. sprawy ze skargi A. H. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] maja 2018r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017r. poz. 1257), dalej "K.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania A. H. (dalej jako skarżąca) od decyzji Wojewody P. z [...] sierpnia 2016r., znak: [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. H. w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...] P., gmina C., przejętej na własność Skarbu Państwa, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z [...] sierpnia 2016r. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...] P., gmina C., decyzją Wojewody P. z dnia [...] lipca 2015 r., znak: [...] została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa I etapu drogi ekspresowej [...] na odcinku: węzeł S. M. P. (bez węzła) – S. od km [...] do km [...] wraz z włączeniem (odcinek klasy [...]) do istniejącej drogi krajowej nr [...] od km [...] do km [...] oraz niezbędną infrastrukturą techniczną budowlami i urządzeniami budowlanymi". Powyższa decyzja została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2016 r., znak: [...], a zatem z tym dniem ww. nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, jako położona w granicach pasa drogowego drogi ekspresowej. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., znak: [...], Wojewoda P. (dalej jako Wojewoda/organ I instancji) orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz skarżącej za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie [...] P., gmina C., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę I etapu drogi ekspresowej [...] na odcinku: węzeł S. M. P. (bez węzła) – S. od km [...]do km [...] wraz z włączeniem (odcinek klasy [...]) do istniejącej drogi krajowej nr [...] od km [...] do km [...] oraz niezbędną infrastrukturą techniczną budowlami i urządzeniami budowlanymi, w pkt 2 o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu wydania nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w pkt 3 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A. H., reprezentowana przez radcę prawnego P. C.. Skarżąca wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Minister Inwestycji i Rozwoju rozpatrując odwołanie wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy z [...] listopada 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. W.. Aktualność ww. opracowania została potwierdzona stosowną klauzulą z dnia [...] sierpnia 2017r. Z treści operatu wynika, że nieruchomość składa się z użytków i klas gruntów [...] - 0,3600 ha oraz [...] - 0,2300 ha, wydzielona została z nieruchomości niezabudowanej, kształt ma nieregularny, wydłużony, zbliżony do trapezu, stanowi teren płaski. Posiada dojazd drogą o nawierzchni utwardzonej, nie jest użytkowana rolniczo, porośnięta jest samosiejkami drzew, bez wartości użytkowej. W dniu wydania decyzji nieruchomość obejmowała teren wolny od drzew i innych składników majątkowych, podlegających wycenie. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, zaś zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy C., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy w C. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2001 r. ze zm., przedmiotowa działka gruntu w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej położona była na terenie oznaczonym symbolem - [...] - obszary usług komercyjnych, handlu, produkcji i rzemiosła. Na początkowym etapie wyceny analizie poddano rynek nieruchomości o funkcji usługowej z terenu gmin: C. i S. M.. Ceny uzyskiwane w wyniku sprzedaży tego typu nieruchomości kształtowały się na poziomie od 29 do 52 zł/m2, ze średnią ceną w zbiorze na poziomie 43 zł/m2. Następnie monitoringiem objęto nieruchomości nabywane pod budowę lub rozbudowę dróg publicznych. Stwierdzono, iż ceny nieruchomości o powyższym przeznaczeniu kształtują się na poziomie od 9 zł/m2 do 20 zł/m2, ze średnią ceną wynoszącą 13 zł/m2. Po stwierdzeniu, iż ceny transakcyjne nieruchomości o funkcji usługowej uzyskują wyższe ceny niż nieruchomości o funkcji drogowej, do dalszego procesu wyceny przyjęto bazę nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz Studium pod zabudowę usługową i produkcyjno - usługową położonych na terenie gminy C. i sąsiednich: S. M., T. i Ł.. Przeanalizowano transakcje z okresu ostatnich trzech lat poprzedzających datę wyceny. W operacie wskazano, iż w miejscowości C. nie zanotowano transakcji sprzedaży o powyższej funkcji. Wobec tego obszar badania rynku rozszerzono na sąsiednie gminy: S. M., T. i Ł., podobne pod względem stopnia zurbanizowania, liczby mieszkańców, stopnia uprzemysłowienia oraz poziomu cen. W gminie Ł. także nie stwierdzono transakcji o funkcji usługowej w badanym okresie. Transakcje odnotowane na obszarze gminy T. uznano za nieporównywalne z nieruchomością wycenianą bowiem jak wskazano w opracowaniu, na terenie gminy T. zlokalizowana jest specjalna Strefa Ekonomiczna - lotnisko, a sama gmina położona jest w sąsiedztwie miasta R., zatem ceny sprzedaży nieruchomości o takiej funkcji uzyskują wyższy poziom niż ceny nieruchomości położonych w innych gminach, o analogicznej funkcji. W operacie wskazano, iż choć część nabywców nieruchomości zbywanych przez jednostki samorządu terytorialnego wyłoniona została w drodze przetargu, to ceny uzyskiwane w przetargach nie odbiegały od przeciętnych cen za nieruchomości podobne. Po odrzuceniu transakcji sprzedaży nieruchomości skrajnie odbiegających swym charakterem od wycenianej utworzono zbiór 7 transakcji, z których do końcowego procesu wyceny wybrano 3 transakcje. Ustalono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo (waga 20%), uzbrojenie techniczne terenu (waga 30%), dojazd do nieruchomości (waga 20%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Następnie dokonano charakterystyki trzech nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie przyjętych cech rynkowych. W dalszej kolejności określono zakres kwotowy dla poszczególnych cech nieruchomości. Następnie działkę będącą przedmiotem wyceny porównano z wybranymi trzema nieruchomościami z przyjętego zbioru transakcji. Różnice w cechach nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych zostały skorygowane stosownymi poprawkami kwotowymi. Ostatecznie, po dokonaniu stosownych obliczeń, wartość gruntu dla działki nr [...] określono na kwotę [...] zł, którą to kwotę Wojewoda P. zasadnie powiększył o 5% wartości nieruchomości, stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W ocenie organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Spełnia on bowiem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109). Operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania prawa własności nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości porównawczych. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśniła, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi osiągają niższe ceny od gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i produkcyjno-usługową. Zdaniem organu odwoławczego zasadnie biegła sądowa przyjęła za podstawę wyceny nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługową i produkcyjno-usługową. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania wskazującego na niezasadne, w ocenie skarżącej, pominięcie w wycenie transakcji nieruchomościami położonymi na terenie gminy T. organ II instancji wskazał, iż określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości. Obowiązek ten należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły. Minister wskazał także, że biegła rzeczoznawca pismem z dnia [...] sierpnia 2017r. dodatkowo wyjaśniła, że transakcje sprzedaży dotyczące nieruchomości położonych na terenie gminy T. uznano za nieporównywalne z nieruchomością wycenianą bowiem na terenie tej gminy zlokalizowana jest specjalna Strefa Ekonomiczna - lotnisko, a sama gmina położona jest w sąsiedztwie miasta R., zatem ceny sprzedaży nieruchomości o takiej funkcji uzyskują wyższy poziom niż ceny nieruchomości położonych w innych gminach, o analogicznej funkcji. Wskazano, iż na terenie Gminy T. poziom cen we wszystkich segmentach rynku jest co najmniej dwukrotnie wyższy niż na terenie gminy C. lub gminy S. M.. W kontekście zarzutu skarżącej wskazującego, iż przyjęte do procesu wyceny nieruchomości nie spełniają kryterium podobieństwa organ odwoławczy zauważył, że kwestia ta była również przedmiotem wyjaśnień biegłej, która także w ww. piśmie wskazała, iż nieruchomości przyjęte do porównań, podobnie jak nieruchomość wyceniana położone są w terenach wiejskich, w miejscowościach o podobnej wielkości i stopniu zurbanizowania, w pobliżu głównych dróg komunikacyjnych (droga krajowa R. – L.), zlokalizowane są w odległości kilku kilometrów od nieruchomości wycenianej, przeznaczone są w planie lub studium na cele usługowe lub produkcyjno - usługowe, są przedmiotem prawa własności, posiadają podobny stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Ponadto nieruchomości porównawcze oddalone są od przedmiotowej działki o [...]do [...] km, zaś tereny Specjalnej Strefy Ekonomicznej w T. znajdują się w odległości ok. [...] km od miejsca położenia wycenianej nieruchomości. Z tych względów Minister uznał, że nieruchomości stanowiące podstawę wyceny można uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Ustosunkowując się do zaś do zarzutu niezasadnego rozszerzenia analizy rynku na okres 3 lat od daty wyceny organ II instancji podał, iż żadna z norm prawnych nie określa długości monitorowania cen transakcyjnych. Kwestia ta regulowana jest w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, stanowiąc normę zawodową a nie przepis prawa. Wspomniane zasady nakazują do porównań wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, a wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] sierpnia 2017 r. odniósł się do konieczności wydłużenia okresu badania cen transakcyjnych do 3 lat wskazując, iż nieruchomości o funkcji usługowej lub produkcyjno - usługowej zlokalizowane na terenach wiejskich, rzadko są przedmiotem obrotu rynkowego. Większość terenów o takiej funkcji jest już zainwestowana a przedmiotem obrotu są głównie nieruchomości zabudowane, a więc tym samym niepodobne do nieruchomości wycenianej. Odnosząc się do zarzutu wskazującego na błędne przypisanie przez rzeczoznawcę oceny średniej dla cechy "lokalizacja", należy wskazać, iż zgodnie z przedstawioną na stronie 8 operatu gradacją cech nieruchomości "średnia" lokalizacja oznacza "położenie nieruchomości w oddaleniu od terenów zainwestowanych, w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych". W ocenie tutejszego organu lokalizacja nieruchomości odpowiada charakterystyce oceny średniej. Jak bowiem wynika z operatu, nieruchomość zlokalizowana jest w północno-zachodniej, peryferyjnej części gminy, w odległości ok. [...] m od centrum miejscowości, położona jest w terenach rolnych, w oddaleniu od terenów zabudowanych, w sąsiedztwie drogi krajowej R. – L., najbliższe zabudowania wsi S. znajdują się w odległości ok. [...] m. W świetle powyższego, w ocenie organu odwoławczego ocena dla cechy lokalizacja została przypisana prawidłowo. Nawiązując do kwestii załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2015r., dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. I., w którym wartość rynkową działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł., w ocenie organu odwoławczego operat ten zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają wykorzystanie tej opinii jako dowodu w sprawie. Nieruchomość przyjęta przez ww. rzeczoznawcę majątkowego za podstawę wyceny położona jest na ternie Gminy T.. Minister wyjaśnił, że na terenie tej gminy zlokalizowana jest specjalna Strefa Ekonomiczna - lotnisko, a sama gmina położona jest w sąsiedztwie miasta R.. Z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego H. W. wynika, iż na terenie Gminy T. poziom cen we wszystkich segmentach rynku jest co najmniej dwukrotnie wyższy niż na terenie gminy C. lub gminy S. M., dlatego też przyjęcie za podstawę wyceny nieruchomości położonej na terenie Gminy T. nasuwa wątpliwości co do prawidłowości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. I.. Jednocześnie podano, że przywołany operat z dnia [...] listopada 2015r. utracił swoją aktualność z dniem [...] listopada 2016r. i nie istnieje możliwość potwierdzenia jego aktualności co powoduje brak możliwości wykorzystania opracowania jako dowodu w sprawie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] maja 2018r. wniosła A. H.. Skarżąca zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 81 K. p. a. w zw. z art. 10 § 1 K. p. a. w zw. z art. 140 K. p. a. poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji uniemożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu i pozbawienie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności pisma rzeczoznawcy majątkowego H. W. z dnia [...] sierpnia 2017r., stanowiącej odpowiedź na pismo organu II instancji z dnia [...] lipca 2017r. w przedmiocie wyjaśnienia kwestii aktualności operatu szacunkowego- istotnej okoliczności w sprawie, którą to organ uznał za udowodnioną pomimo braku osobistego wezwania strony do zapoznania się z nim w siedzibie organu i wypowiedzenia co do przeprowadzonego dowodu przed wydaniem decyzji, jak również pomimo braku doręczenia stronie analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odpowiednio stosowany w niniejszym postępowaniu na podstawie art. 12 ust. 5 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i konsekwencji przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. W. z dnia [...] czerwca 2016 r. może być wykorzystywany po upływie okresu [...] miesięcy od daty jego sporządzenia wyłącznie dzięki umieszczeniu stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, bez dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 przedmiotowej ustawy, w każdym razie o powyższym organ II instancji nigdy nie powiadomił strony, pozbawiając jej możliwości obrony swoich praw, art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4a i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że wysokość odszkodowania odzwierciedla rzeczywistą wartość nieruchomości, podczas gdy przyjęcie średniej wartości za [...] nr na poziomie 43, 01 zł spowodowało znaczne zaniżenie jej wartości i w konsekwencji obniżenie przysługującego stronie odszkodowania, § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w związku z art. 154 i 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie za podstawę ustalenia odszkodowania operatu szacunkowego z dnia 1 czerwca 2016 r. rzeczoznawcy majątkowego H. W. pomimo upływu jego ważności, a w konsekwencji nie wykorzystanie wszelkich możliwych i niezbędnych środków, w tym opinii innych rzeczoznawców majątkowych, -art. 107 § 3 K. p. a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na niewskazaniu w uzasadnieniu faktycznym przyczyn z powodu których organ oparł się na dowodzie- operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego H. W. z dnia [...] czerwca 2016 r. pomimo braku sporządzenia przez nią analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami- obligatoryjnej przesłanki umożliwiającej wykorzystanie operatu po upływie okresu jego ważności, ponadto braku podania przyczyn, z powodu których organ odstąpił od zawiadomienia strony o piśmie rzeczoznawcy majątkowego z dni [...] sierpnia w 2017 r., pozbawiając tym samym skarżącą czynnego udziału w postępowaniu i możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonego dowodu przed wydaniem decyzji, art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i 2, art. 80 K. p. a. poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego w sprawie, w szczególności poprzez pominięcie przy ustaleniu odszkodowania rodzaju, charakteru, kształtu, przeznaczenia działek znajdujących się na terenie gminy T. w niedalekiej odległości od przedmiotowej nieruchomości, oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego H. W. z dnia [...] czerwca 2016 r. pomimo utraty przez niego aktualności i przeprowadzenia wadliwiej procedury potwierdzenia jego aktualności, co w konsekwencji skutkowało nie podjęciem wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w szczególności nieustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, skutkującej przyznaniem zaniżonego odszkodowania, naruszając tym samym interes społeczny i słuszny interes obywateli. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Minister Inwestycji i Rozwoju w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję przeznaczoną pod budowę I etapu drogi ekspresowej [...] na odcinku: węzeł S. M. P. (bez węzła) – S. od km [...] do km [...] wraz z włączeniem (odcinek klasy [...]) do istniejącej drogi krajowej nr [...] od km [...] do km [...] oraz niezbędną infrastrukturą techniczną budowlami i urządzeniami budowlanymi. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015r., poz. 2031, ze zm.) – dalej jako specustawa drogowa, oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 poz. 121 ze zm.), dalej u.g.n. W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne; ustalenia te zostały szczegółowo przytoczone we wstępnej części uzasadnienia. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej decyzji. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego H. W.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość przejętej nieruchomości ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny - przeznaczenie zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (obszary usług komercyjnych, handlu, produkcji i rzemiosła – oznaczone [...]) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania ostatecznej decyzji Wojewody P. nr [...] z [...] lipca 2015r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania. Biegły rzeczoznawca prawidłowo dokonał analizy rynku nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku obrotu nieruchomościami z terenu gmin: C. i S. M. o funkcji usługowej, a następnie ocenie poddano nieruchomości nabywane pod budowę lub rozbudowę dróg publicznych. Po stwierdzeniu, że ceny transakcyjne nieruchomości o funkcji usługowej (średnia cena 43 zł/m2) uzyskują wyższe ceny niż nieruchomości drogowe (średnia cena 13 zł/m2), do dalszego procesu wyceny biegły zasadnie przyjął bazę nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych (zgodnie ze studium) pod zabudowę usługową i produkcyjno-usługową, tym samym zastosował "zasadę korzyści" określoną w art. 134 ust. 4 u.g.n. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. i wystarczającą ilość transakcji dotyczących nieruchomości usługowych i produkcyjno-usługowych z terenu gminy C. i gmin sąsiednich: S. M., T. i Ł. prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównania parami. Biegły wyjaśnił, że cechami rynkowymi mającymi wpływ na wartość nieruchomości na rynku regionalnym były: lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo (waga 20%), uzbrojenie techniczne terenu (waga 30%), dojazd do nieruchomości (waga 20%). W operacie biegły zawarł podstawowe informację o wybranych ostatecznie 3 transakcjach (w tym przeznaczenie planistyczne nieruchomości) oraz charakterystykę nieruchomości usługowych o cenie maksymalnej i minimalnej. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie przy uwzględnieniu wartości współczynnika korygującego, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 43,01 zł. Tak wyliczona cena rynkowa nieruchomości plasuje się na poziomie wartości średniej z transakcji odnotowanych na lokalnym rynku i uzależniona jest od cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość. W ocenie Sądu opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy majątkowego. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. Sąd zgadza się ze stanowiskiem organów administracji, że przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Co prawda skarżąca załączyła na etapie powadzonego postępowania kontroperat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. I. z dnia [...] listopada 2015r. jednakże, jak słusznie wyjaśniły organy, opracowanie to nie mogło służyć jako dowód w sprawie. Operat sporządzony na zlecenie strony postępowania (tzw. kontroperat) jest tylko dokumentem prywatnym, który może stanowić dowód w sprawie (art. 75 § 1 K.p.a.), ale nie jest równoważny, a tym bardziej nie może zastąpić dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ (por. np. wyrok NSA z 2 września 2016 r., I OSK 1120/16, CBOSA). Ponadto, w ocenie Sądu, biorąc pod uwagę wyjaśnienia biegłego H. W. co do przedstawionej opinii, załączony kontroperat może budzić wątpliwości co do jego rzetelności i prawidłowości. Przyjęta bowiem do wyceny nieruchomość położona jest w gminie T., w której znajduje się specjalna Strefa Ekonomiczna tj. lotnisko, co powoduje co najmniej dwukrotnie wyższy poziom cen nieruchomości we wszystkich segmentach. Zauważyć również należy, że kontroperat M. I. utracił swoją aktualność z dniem [...] listopada 2016r. i nie została potwierdzona jego aktualność (art. 156 u.g.n.). Z uwagi na powyższe, zarzuty naruszenia art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4a i 5 specustawy drogowej i § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zw. z art. 154 i 155 u.g.n. należy uznać za nietrafione. Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia przez organ art. 156 ust. 4 u.g.n. należy wyjaśnić, że zgodnie z treścią ww. przepisu, na który powołuje się skarżąca, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Podkreślić jednak należy, że powyższe brzmienie przepisu obowiązuje od dnia [...] września 2017r. Tymczasem biegły potwierdził operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016r. w dniu [...] sierpnia 2017r., a to oznacza, że do potwierdzania aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji u.g.n. i dokonywanego przed tym dniem stosować należy przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu dotychczasowym, który stanowi, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W konsekwencji powyższy zarzut, zdaniem Sądu nie zasługuje na uwzględnienie. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów skarżącej, w ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 K.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Organy obu instancji nie naruszyły także przepisów art. 10 i 81 K.p.a. Samo naruszenie przez organ przepisu przejawiające się w braku umożliwienia wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji, nie jest samodzielną przesłanką do uchylenia takiej decyzji, czy też wznowienia postępowania w sprawie. Aby wzruszyć decyzję, konieczne jest jeszcze wykazanie, że uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy i uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnej czynności. Tymczasem skarżąca nie wskazała na czym ten istotny wpływ na wynik sprawy miał polegać i jakiej konkretnie czynności, mającej wpływ na wynik sprawy, strona nie mogła dokonać w wyniku naruszenia przez organ przepisu art. 10 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 sierpnia 2018r. sygn. akt. II OSK 2124/16, lex nr 255224). Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U. z 2018r. poz. 1302 z późn. zm.), należało orzec jak w sentencji.