IV SA/Wa 2171/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi H. J. i A. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej - oddala skargę - Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] czerwca 2016r. Nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania H. i A. małżonków J. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. znak: [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,26 ha, położonej w miejscowości [...] gmina [...], utrzymał ww decyzję w mocy. Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym: Wnioskiem z dnia 27 marca 2015 r. [...] S.A. z siedzibą w [...], wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,26 ha, położonej w miejscowości [...] gmina [...], stanowiącej własność H. i A. małż. J., objętej decyzją Starosty [...] z dnia [...] lipca 2014 r., znak [...]. Decyzją tą Starosta ograniczył w trybie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, sposób korzystania z powyższej nieruchomości poprzez udzielenie spółce [...] S.A. zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez w/w działkę przewodów służących do przesyłu energii elektrycznej (trzech przewodów roboczych wiązkowych trój przewodowych i dwóch odgromowych w układzie trójkątnym o szerokości skrajnych przewodów do 20 m w przedziale wysokości od 8,5 m do 56 m nad gruntem) w centralnej części działki, w pasie technologicznym, którego powierzchnia wynosi 2631 m2. Mając na uwadze powyższy wniosek organ I instancji wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia wysokości odszkodowania w trybie przepisów art. 128 ugn, z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości i zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opinii w przedmiocie oszacowania zaistniałych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy L. S. sporządził w dniu 14 października 2015r. operat szacunkowy określając wysokość wszystkich elementów wchodzących w skład odszkodowania na łączną kwotę 7 702,00 zł. Z rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 15 grudnia 2015r., na której nie stawili się skarżący, sporządzony został protokół. Zawiadomieniem z dnia 15 grudnia 2015r. strony postępowania zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz o możliwości złożenia ewentualnych pisemnych wyjaśnień i dokumentów. Skarżący nie skorzystali z ww prawa i nie złożyli żadnych dodatkowych wyjaśnień czy dokumentów, w tym, co do poprawności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Po rozpatrzeniu wniosku w przedmiocie odszkodowania i przeanalizowaniu całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Starosta [...] ww decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., znak: [...] ustalił odszkodowanie na rzecz H. i A. małż. J. w wysokości 7 702 zł oraz zobowiązał inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym w/w decyzja stanie się ostateczna. Starosta wskazał, że ze zgromadzonych przez tut. organ dokumentów wynika, iż prace na przedmiotowej nieruchomości prowadzone były w dniach od 17 grudnia 2014r. do dnia 10 marca 2015r. Z dokumentacji tej wynika również, iż nieruchomość przywrócona została do stanu poprzedniego. Starosta [...] dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową, uznając przy tym, że został on wykonany prawidłowo, a zatem może stanowić dowód w sprawie, opierając się, dla oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o regulacje zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił obniżenie wartości nieruchomości (szkoda odpowiadająca zmniejszeniu wartości nieruchomości z tytułu wybudowania linii elektroenergetycznej) na kwotę 6 972,00 zł. Powyższą wartość określił według ogólnego wzoru na obniżenie wartości w pasie technologicznym urządzenia przesyłowego. Natomiast wartość szkody tymczasowej (częściowa rekultywacja - wyrównanie gruntu po koleinach) rzeczoznawca majątkowy oszacował na kwotę 730 zł. Rzeczoznawca majątkowy do oszacowania wartości jednostkowej gruntu wybrał podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 153 ust. 1 cyt. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. Wziął pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku oraz ilość zawartych transakcji. Miał również na uwadze zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] 2013 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] poz. [...] z dnia [...] r., zgodnie z którymi działka o numerze ewidencyjnym [...] położona jest na terenach oznaczonych sym. E6 -przeznaczenie podstawowe: lokalizacja elektroenergetycznej linii [...], przeznaczenie dodatkowe: tereny powierzchniowej eksploatacji surowców. Dla terenów przeznaczonych do lokalizacji linii elektroenergetycznej [...] o dodatkowym przeznaczeniu na tereny powierzchniowej eksploatacji surowców oznaczonych na rysunku planu symbolem E6 ustalone zostały powyższym planem zapisy dotyczące zarówno przebudowy istniejącej infrastruktury technicznej umożliwiających budowę i eksploatację linii elektroenergetycznej 400 kV, lokalizacji nowych urządzeń infrastruktury technicznej niekolidującej z linią elektroenergetyczną 400 kV, lokalizacji słupów jak i dopuszczenie eksploatacji surowców naturalnych pod wskazanymi w nim warunkami. Niezależnie wprowadzono zakaz lokalizacji obiektów budowlanych, z wyjątkiem słupów i urządzeń infrastruktury technicznej, o której mowa w punkcie 2 oraz obowiązek rekultywacji terenów w kierunku rolnym po zakończonej eksploatacji surowców. Rzeczoznawca majątkowy poddał analizie rynek nieruchomości niezabudowanych, gdzie przedmiotem obrotu było prawo własności, położonych na terenie gminy [...], z powiatu [...]. Ze względu na przeznaczenie i sąsiedztwo działek objętych niniejszym postępowaniem do porównania zostały przyjęte grunty rolne oraz rolno - leśne, a okres badania rynku nieruchomości wynosił 2 lata. Na podstawie analizy zmian cen gruntów na rynku lokalnym w badanym okresie i rodzaj przyjętych do analizy transakcji, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że ceny transakcyjne nieruchomości przyjęte do porównania są aktualne na datę wyceny, dlatego też nie uwzględniał tzw. trendu czasowego (przyjęto trend czasowy jako zerowy). Z bazy nieruchomości rolnych rzeczoznawca majątkowy wybrał 11 nieruchomości, których ceny zawierają się w przedziale od 20 000 zł/ha do 51 724 zł/ha. Ostateczna wartość jednego hektara gruntu oszacowana została na kwotę 53 000 zł. Łączna wartość odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości ustalona została w wysokości 7 702,00 zł. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł w imieniu H. i A. małż. J. ich pełnomocnik adw. G. S., zarzucając naruszenie przepisów postępowania: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. jak również art. 107 § 3 k.p.a. i art. 11 k.p.a. oraz przepisów prawa materialnego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. W ocenie skarżących organ administracji wprost wskazał, iż uchyla się od merytorycznej oceny operatu, który jest wadliwy gdyż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił znajdujących się na przedmiotowej działce pokładów żwiru, co w sposób zasadniczy wpływa na jej wartość. Natomiast na skutek przeprowadzenia inwestycji budowy przedmiotowej linii napowietrznej pogorszyła się możliwość zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości w przyszłości. Odnosząc się do treści odwołania Wojewoda stwierdził, że wskazane przez skarżących zarzuty wynikają z ograniczeń planistycznych a nie z faktu budowy linii elektroenergetycznej. Natomiast wartość szkód powstałych na skutek ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości i zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu wybudowania linii elektroenergetycznej została prawidłowo wyliczona i określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 7 702 zł. Wobec powyższego brak jest podstaw do uwzględnienia odwołania zawierającego subiektywne stanowisko skarżących i tym samym do uchylenia decyzji Starosty. Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] wnieśli H. i A. małżonkowie J., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika zarzucając naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2015 r. poz. 1774) w zw. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 6 i 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. jak również art. 107 § 3 k.p.a. i art. 11 k.p.a. mających istotny wpływ na treść wydanej decyzji poprzez wydanie decyzji bez uwzględnienia słusznego interesu skarżących wobec zaniechania przez Wojewodę [...] należytego zbadania i dokonania oceny okoliczności faktycznych, przy jednoczesnym oparciu decyzji jedynie na wybiórczo przedstawionych okolicznościach, pasujących do z góry przyjętej koncepcji jak i nie uwzględnienie przez Wojewodę [...] całokształtu okoliczności faktycznych przedmiotowej sprawy, a w konsekwencji dokonania oceny dowolnej, a nie swobodnej w zakresie roztrząsania materiału dowodowego w sprawie. Wobec powyższego skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., znak: [...] i o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący min. podnieśli, że zasadniczym powodem nie uwzględnienia odwołania od decyzji Starosty [...] było bezkrytyczne przyjęcie przez Wojewodę [...] ustaleń poczynionych w sprawie przez organ I instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: W analizowanym postępowaniu administracyjnym podstawę materialno - prawną kwestionowanej decyzji Starosty [...] stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. poz. 1774, z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W zakresie ustalenia przedmiotowego odszkodowania ww. ustawa odsyła do odpowiedniego stosowania art. 124 ust. 2 i 4-7 u.g.n. Po wykonaniu prac na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., związane z powstaniem szkody powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek zdarzeń, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Natomiast utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n. Oszacowania szkód dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który obowiązany jest uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Przy określaniu ich wartości ma zastosowanie regulacja prawna objęta przepisem § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.), o których mowa w art. 128 ust. 4 cyt. ustawy. M.in zgodnie z ust. 3 § 43 ww. rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Natomiast w myśl przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei art. 130 u.g.n. stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie Starosta [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego, który w dniu 14 października 2015 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego L. S. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] lipca 2014 r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] października 2015 r.). Zgodnie z jego treścią wartość rynkową odszkodowania z tytułu poniesionych szkód i kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek przeprowadzenia linii elektroenergetycznej [...] obliczono jako sumę wartości odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości i wynagrodzenia za inne szkody wynikające z procesu budowlanego. Z załącznika graficznego do decyzji Starosty [...] o ograniczeniu prawa własności wynika, że 2631 m2 wycenianej nieruchomość na dzień wydania decyzji ograniczającej prawo własności, znajdowało się w pasie technologicznym pod lokalizację elektroenergetycznej linii [...]. Rzeczoznawca majątkowy określił przede wszystkim stan zagospodarowania przedmiotowej działki na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób użytkowania, tj. [...] lipca 2014 r. oraz stan jej zagospodarowania na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu, tj. na dzień [...] października 2015 r., w którym nastąpiło zakończenie prac związanych z budową linii elektroenergetycznej. Ustaleń tych dokonał na podstawie wizji lokalnej oraz na podstawie protokołu przekazania i oględzin nieruchomości sporządzonego przez przedstawiciela inwestora. W czasie własnej wizji lokalnej, przeprowadzonej przy udziale właścicieli nieruchomości, dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości w obrębie pasa technologicznego, wykonał dokumentację fotograficzną i nie stwierdził zmiany dotychczasowego sposobu użytkowania, szkód w plonach, w budynkach i budowlach w wyniku przeprowadzonych prac związanych z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej WN [...]. Stwierdził natomiast obniżenie wartości nieruchomości w związku z przebiegiem nad działką linii elektroenergetycznej w środkowej części działki oraz, że działka wymaga rekultywacji w pasie o szerokości 6 m i długości równej szerokości działki plus długości odcinka od lasu do linii przy sąsiedztwie wyrobiska zakres rekultywacji - wyrównanie terenu po koleinach. Według ustaleń biegłego teren w granicach przedmiotowej nieruchomości znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenów rolnych i terenów zabudowy miejscowości [...], posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta. Działka w strefie przebiegu linii oraz na całej swej powierzchni jest użytkowana rolniczo. Sąsiaduje bezpośrednio z terenami zabudowanymi (zabudowania skrajne miejscowości). Przez teren przedmiotowej działki nr [...] przebiega linia elektroenergetycznej [...], która usytuowana jest na słupach o wysokości nie przekraczającej 60 m (słup jest zlokalizowany poza granicą prawną działki) natomiast szerokość pasa technologicznego dla tej linii wynosi 70 m (35 m od osi linii w każdą stronę). W ocenie Sądu orzekającego przedstawiony powyżej operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r; jak również uwzględniający zapisy zawarte ww miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie wartości poniesionej szkody zostały przez biegłego uwzględnione. Wycena ta została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] lipca 2014 r.), stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] października 2015 r.) oraz według wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Zgodnie z treścią operatu wartość rynkową zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek przeprowadzenia linii elektroenergetycznej [...] obliczono jako sumę wartości odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości i wynagrodzenia za inne szkody wynikające z procesu budowlanego. Do określenia obniżenia wartości nieruchomości w pasie technologicznym urządzenia przesyłowego biegły zastosował współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w obszarze oddziaływania urządzenia. Określił go na podstawie norm zawodowych dla rzeczoznawców majątkowych i przyjął go w maksymalnej wartości wynoszącej S = 0,5. Minimalną wielkość współczynnika Sl = 0,15 za trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, rzeczoznawcy stosują w sytuacji, gdy nie występują żadne dodatkowe ograniczenia w wykorzystaniu nieruchomości. Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać z występowania na nieruchomości słupków sygnalizacyjnych lub kolumn wydmuchowych, studzienek, itp; a także reglamentacji zakresu upraw (np. zakaz sadzenia drzewek) i wówczas współczynnik SL powinien być większy, aż do 0,20. W szczególnych przypadkach jak grunty budowlane czy produkcji leśnej SL może osiągnąć wskaźnik 0,50, określa to indywidualnie rzeczoznawca. Zdaniem biegłego dla rozpatrywanego przypadku nie następuje zmiana sposobu korzystania z całej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia tylko istnieje ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym na skutek posadowienia urządzenia. Posadowienie linii nie zmienia dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości w pasie technologicznym, użytkowanie rolnicze (zasiewy). Dodać należy, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4, nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazuje na to orzecznictwo sądów administracyjnych np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2000 r. 1 S.A 356/99, zawierający tezę, iż: "Przy ustalaniu wysokości odszkodowania, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, wlicza się również zmniejszoną wartość nieruchomości, jeżeli wynikała ona z przeprowadzonych przewodów elektrycznych. Zmniejszenie tej wartości musi nastąpić w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość.". Powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zostało potwierdzone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2011 r" I S.A./Wa 1671/2010. Roszczenia z tytułu zmian w planie miejscowym reguluje art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015, poz. 199, z późn. zm.), według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Powyższe jednak nie może przekładać się na żądanie wypłacenia zwiększonego odszkodowania z tytułu przeprowadzenia inwestycji linii napowietrznej, której przebieg i rodzaj został już wcześniej ustalony prawem miejscowym. W ocenie Sądu bezpodstawny jest zarzut skargi, że organ odwoławczy nie ocenił operatu szacunkowego. Ocena taka została w zaskarżonej decyzji przedstawiona, zgodnie z którą operat sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zawarte zostały nim także elementy wymagane w § 56 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r Należy zauważyć, że o doborze atrybutów rynkowych decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jak i przez Sąd nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym (wyrok WSA w Warszawie z dnia 15.09.2011 r., Sygn. akt 1 SA/Wa 1886/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13). Natomiast, w sytuacji zaprzeczania ustaleniom wynikającym z operatu szacunkowego skarżący mieli możliwość, na etapie postępowania administracyjnego w trybie art. 157 ugn, zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie opinii, której treść byłaby dla organu administracji wiążąca. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci bowiem charakter opinii o wartości nieruchomości. Skarżący z takim wnioskiem ani do organu ani bezpośrednio do ww organizacji nie wystąpili. Reasumując, w ocenie Sądu, operat szacunkowy, sporządzony przez L. S. z dnia 14 października 2015 r. jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania z powyższego tytułu, w myśl art. 80 k.p.a. Dlatego też, stanowisko Wojewody [...] w powyższym zakresie wyrażone w zaskarżonej decyzji należy uznać za całkowicie uzasadnione. Organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim były do tego właściwe, tj pod względem formalnym i prawidłowo stwierdziły, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania należnego H. i A. małżonkom J. z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, na które składa się wartość szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości powstałych na skutek zdarzeń spowodowanych budową linii elektroenergetycznej [...]. Sąd również nie dopatrzył się naruszenia przez organ odwoławczy przepisów art. 6, art. 7, art. 8, art. 11 jak i art. 77, art. 80 i art. 107 kpa. Organ odwoławczy podjął wszelkie niezbędne czynności do rozpoznania zarzutów wniesionego odwołania, uzasadnił wyczerpująco swoje stanowisko szczegółowo wskazując na ustalenia stanu faktycznego jak i prawnego. Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa Sąd działając na mocy art 151 p.p.s.a. orzekł jak na wstępie.