IV SA/Wa 2270/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania - oddala skargę - Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2016r po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] Nr [...] z dnia [...].03.2016 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. 150 m2, zajętą pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w [...]. Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń i oceny prawnej. Decyzją Nr [...] z dnia [...].03.2016 r. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w wysokości 30 042,00 zł (słownie: trzydzieści tysięcy czterdzieści dwa złote 00/100) za ww. nieruchomość, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz S. P. - Prezydenta Miasta [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późń. zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15.07.2015 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina [...] wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zaskarżonej decyzji zarzucono oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Zdaniem organu odwoławczego dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Organ przywołał treść art 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późń. zm.). Wskazał, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...].05.2013 r. (znak: [...]) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...].01.2013 r. stwierdzającą nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 01.01.1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w [...] zajętej pod część ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 150 m2 w obrębie [...]. Organ odwoławczy stwierdził, iż w kontrolowanym postępowaniu jest bezsporne, że S. P. był uprawniony do złożenia wniosku o odszkodowanie w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz wniosek ten złożył w terminie ustawowym. Zasadnicza kwestia sporna sprowadza się jedynie do prawidłowości ustalenia przez orzekający w sprawie organ wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności. Organ podniósł, że jak wynika z przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnial997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm., dalej jako ugn). Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 ugn, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia 29 października 1998 r.), wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. W prowadzonym przed Starostą Powiatu [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia 15.07.2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., po analizie którego organ I instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną w [...]. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia 15.07.2015 r. zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na terenie miast powiatowych aglomeracji [...] przeznaczonych pod drogi publiczne objętych transakcjami sprzedaży w latach 2013 r. - 2015 r. Autorka operatu szacunkowego z dnia 15.07.2015 r. W. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 17 transakcji (strona 11 operatu) umów kupna- sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne o cenach jednostkowych od 80,00 zł/m do 245,48 zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie - strefa, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m" wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 150 m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości 200,28 zł, co po uwzględnieniu jej łącznej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie 30 042,00 zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Organ odwoławczy uznał, iż podniesiony w odwołaniu zarzut Prezydenta Miasta [...], iż cechy rynkowe "sąsiedztwo" i "położenie" różnią się od siebie jedynie pozornie nie jest zasadny. Cecha "sąsiedztwo" dotyczy bowiem otoczenia nieruchomości, a nie jej samej, zaś "położenie" (w ramach przyjętego rynku lokalnego) odnosi się bezpośrednio do działki wycenianej. Organ podkreślił, że o doborze atrybutów rynkowych decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, co do wadliwego, zdaniem strony skarżącej doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi organ wskazał na treść przepisu § 4 ust. 4 cyt. rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Stosownie do tego uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Organ wskazał także , że zgodnie z orzecznictwem sądowym w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy j wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej /por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Po 137/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Bd 395/13/ Tym samym zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości należy uznał za nieuzasadniony. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 15.07.2015 r. jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Gmina [...] w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Wojewody podniosła zarzut naruszenia art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774) w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1 i ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości objętej wnioskiem, co miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania. Skarżąca podniosła także zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 11 w zw. z art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm.) - dalej "K.p.a.", poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu decyzji. Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Starosty [...]. Gmina zaznaczyła, że transakcje przyjęte do porównania dotyczyły sprzedaży działek przeznaczonych pod budowę i poszerzenie dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość była już istniejącą drogą publiczną. Z bazy danych nieruchomości rzeczoznawca wybrała 17 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w [...]. Nieruchomości położone w [...] i w [...] powinny zostać odrzucone, gdyż stanowią najwyższe ceny transakcyjne. Nieruchomości ujęte pod pozycjami 11 i 12 posiadały powierzchnię kilkanaście razy większą od powierzchni działki wycenianej. Na tej podstawie skarżąca wywiodła, że nie przyjęto do wyceny nieruchomości podobnych. W jej ocenie twierdzenie, że powierzchnia nieruchomości nie ma wpływu na cenę jest chybione i nie poparte żadnymi dowodami w sprawie, a także przeczy doświadczeniu życiowemu i zasadom rynkowym. Skarżaca podniosła, że w operacie szacunkowym uzasadnienie doboru nieruchomości jest niewystarczające dla uznania, że dobór był prawidłowy. Podniosła także, że uwzględnienie przez rzeczoznawcę niektórych cech takich jak pełne uzbrojenie czy jakość drogi dojazdowej i lokalizacja szczegółowa nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną i sztucznie zawyża cenę nieruchomości. Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016r. i utrzymana nią w mocy decyzja Starosty Powiatu [...] z dnia [...] marca 2016r. nie naruszają przepisów prawa. Podstawę materialnoprawną kształtującą uprawnienia strony do ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę w przedmiotowej sprawie stanowi przepis art. 73 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi albo Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg. Odszkodowanie jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Dział III (w rozdziale 5) i dział IV (w rozdziale 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782) dalej "u.g.n.", regulują zasady i tryb ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, w tym kwestie związane z wyceną nieruchomości, której dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy. Dlatego też ze względu na treść art. 130 w/w ustawy właściwy organ wydając decyzję o odszkodowaniu ustala jego wysokość na dzień wydania tej decyzji, (biorąc pod uwagę stan nieruchomości z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające(...)). Określenie wartości nieruchomości następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004, Nr 207, poz. 2109 z późn.zm.) Stosownie do § 36 ust. 6 w/w rozporządzenia Rady Ministrów przepisy ust. 1- 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia 15 lipca 2015 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Gminy jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegła prawidłowo określiła przedmiot wyceny, przeznaczenie oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające (...) przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień 29 października 1998r. tj. dzień wejścia w życie tej ustawy. Prawidłowo biegła uwzględniając treść art.134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zastosowała zasady korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu 29 października 1998r. przedmiotowa działka była przeznaczona na cele drogowe. W sytuacji bowiem, w której nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z jej przejęciem na własność Gminy, wartość nieruchomości powinna być oceniana na podstawie dotychczasowego sposobu użytkowania związanego z jej przeznaczeniem. Skarżąca zarzucając nieprawidłowe ustalenie wartości wycenianej nieruchomości kwestionuje prawidłowość przyjętego do analizy rynku nieruchomości, podobieństwo przyjętych do analizy nieruchomości i prawidłowość określenia cech rynkowych nieruchomości. Stawiając takie zarzuty skarżąca nie przedstawiła jednak rzeczowej argumentacji, ani też nie skorzystała z możliwości dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, która mogłaby stanowić podstawę do zakwestionowania ustaleń sporządzonego operatu. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości biegła prawidłowo zastosowała zasadę wynikającą z § 36 w/w rozporządzenia. Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust.2, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego też jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą (co wynika ze sporządzonego operatu), biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. W przedmiotowej sprawie biegła uwzględniła dane z rynku miast powiatowych aglomeracji [...], a zatem z rynku regionalnego, co wbrew zarzutowi skarżącego było dopuszczalne i zasadne. Skarżąca nie przedstawiła żadnego kontrdowodu kwestionującego ustalenie o braku transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym. Biegła, mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n., określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W ramach uprawnień, jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 u.g.n., biegła oszacowała nieruchomość, wybierając z ww. rynku miast powiatowych aglomeracji [...] 17 transakcji umów kupna – sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne o cechach rynkowych najbardziej zbliżonych, podobnych do cech nieruchomości wycenianej pod względem dostępu do infrastruktury, sąsiedztwa, uzbrojenia, dostępności do centrum miasta, dojazdu. Pojęcie znaczeniowe nieruchomości podobnej, ustawodawca wyjaśnił w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy zauważyć, że pojęcie porównywalności, stanowiące istotę podobieństwa nie jest równoznaczne z "identycznością". Nieruchomości podobne mają charakteryzować cechy (co najmniej niektóre) jak najbardziej zbliżone, jednak nie muszą być identyczne. Z tego względu, zdaniem Sądu, operat byłby poprawniejszy, gdyby opisywał cechy wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania, jednak szczegółowe opisanie nieruchomości o cenach skrajnych, a także ogólne scharakteryzowanie pozostałych (nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod drogi publiczne, położone w sąsiedztwie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową), nie wpływa na jego negatywną ocenę. Biegła niewątpliwe określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określiła wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 200,28 zł za 1 m2. Biegła wzięła więc pod uwagę, przy ocenie podobieństwa poszczególnych nieruchomości, niewątpliwie jako najważniejsze i najbardziej decydujące o podobieństwie takie cechy jak rodzaj, przeznaczenie nieruchomości i jej sąsiedztwo. Wszystkie bowiem nieruchomości porównywane z szacowaną były nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne, położonymi w pobliżu zabudowy mieszkaniowej. Zgodność w zakresie tych cech nieruchomości jest więc pełna. Biegła wskazała w operacie również, że oceniła różnice występujące między analizowanymi nieruchomościami z rynku w odniesieniu do pozostałych cech rynkowych, wyodrębniła te cechy i oceniła wpływ procentowy tych cech na cenę. Wskazała wyraźnie, że w do analizy nie przyjęła cen skrajnych, a także cen wynikających z nietypowego sposobu rozliczenia kupującego i sprzedającego tj. w warunkach przymusowych, zamiany nieruchomości, darowizny, rozliczeń w ratach lub postępowaniu spadkowym. Sąd nie ma zastrzeżeń do przyjętych przez biegłą zasad. Skarżąca nie dostrzega informacji o pominięciu cen skrajnych. Zarzuca, że biegła nie pominęła w analizie najwyższych cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości położone w [...] i [...]. Zapomina jednak, że przy metodzie porównywania nieruchomości w analizowanym zbiorze z reguły wystąpią nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Wartość wycenianej nieruchomości zawiera się między takim wartościami występującymi w porównywanym zbiorze nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi w drodze korekty średniej ceny rynkowej określonej na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi przypisanymi poszczególnym cechom rynkowym nieruchomości. Do ustalenia zakresów współczynników korygujących niewątpliwe potrzebne jest znajomość ceny minimalnej i maksymalnej w ramach porównywanego zbioru nieruchomości. Dolna granica współczynnika korygującego to relacja ceny minimalnej do ceny średniej, górna granica to z kolei relacja ceny maksymalnej do ceny średniej. Znajomość cen skrajnych w zbiorze ma więc istotne znaczenie dla właściwego określenia współczynników korygujących cenę. Niesłusznie zarzuca skarżąca, że biegła nieprawidłowo przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami przeznaczonymi dopiero pod budowę lub poszerzenie dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest już drogą publiczną. Treść przytaczanych wyżej przepisów zarówno art. 73 ust. 4 i 5 ustawy Przepisy wprowadzające oraz § 36 ust. 6 rozporządzenia nie dają podstaw do przyjęcia, że porównywalne transakcje powinny dotyczyć wyłącznie nieruchomości już zajętych pod drogi publiczne (a więc będących już faktycznie urządzonymi drogami). Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określają szczególnych zasad ustalania wartości rynkowej nieruchomości już zajętej pod drogę. Przepis art. 36 ust 6 rozporządzenia z kolei stanowi wyraźnie, że przepisy ust. 1- 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi. Nie istnieją zatem przesłanki uzasadniające takie zawężenie przyjmowanych do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi. Należy podkreślić także, że ze względu na treść art., 154 ugn przy szacowaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca powinien uwzględniać w pierwszej kolejności przeznaczenie nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu uwzględnia przeznaczenie wynikające ze studium lub decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero w sytuacji ich braku bierze faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zdaniem skarżącej o braku podobieństwa przyjętych do porównań nieruchomości świadczy także różnica powierzchni charakteryzująca nieruchomości przyjęte do porównań. O tym, że przyjęte przez biegłą na podstawie dokonanej analizy rynku nieruchomości założenie, iż powierzchnia nieruchomości w przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości drogowej nie miała realnego wpływu na cenę nieruchomości, jest zasadne i nie przeczy doświadczeniu życiowemu i zasadom rynkowym, stanowi przede wszystkim opis poddanych analizie nieruchomości. Wynika z niego, iż ceny nieruchomości za 1 m 2 nie były zróżnicowane ze względu na powierzchnię nieruchomości. Górne granice cen transakcyjnych były uzyskiwane zarówno przez nieruchomości o niedużej powierzchni (poz. 13, pow. 207 m 2 , 241,55 zł/m2 , poz. 7, pow. 82 m 2 , 235,26 zł/m 2, poz. 6, pow. 336 m 2, 194 zł/m 2), jak też za nieruchomości o powierzchni dużej (poz. 11, pow. 3864 m 2, 245,48 zł/m 2 i poz. 12., pow. 3050 m 2, 161,77 zł/m 2). Zarzucając niesłusznie nieprawidłowy dobór cech rynkowych mających wpływ na cenę rynkową nieruchomości na badanym rynku w postaci takich cech jak uzbrojenie czy lokalizacja szczegółowa skarżąca zapomina o tym, że rzeczoznawca ze względu na przytaczane już przepisy zobowiązany jest określić wartość rynkową nieruchomości według stanu na dzień 29 października 1998r. Stan nieruchomości to także jej cechy fizyczne w postaci np. uzbrojenia nieruchomości. Biegła w operacie wyraźnie wskazała, że w tej dacie dostępne było następujące uzbrojenie techniczne terenu takie jak: wodociąg, sieć gazowa i linia elektroenergetyczna. Biegła zobowiązana zatem była uwzględnić ten stan rzeczy w sporządzonym operacie. Niewątpliwe większość cech nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma istotnego znaczenia dla nabywcy (zarządcy drogi), ponieważ przy nabyciu z mocy prawa gruntu zajętego pod drogę nie ujawniają się preferencje nabywającego. Skarżąca pomija jednak to, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (a taki charakter ma nabycie mienia w trybie art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające...) należy się wywłaszczonemu za utratę przez niego prawa majątkowego o określonej wartości ekonomicznej, która to wartość zdeterminowana jest cechami wycenianego gruntu. Zatem cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Jedyna nieścisłość jaka znalazła się w operacie szacunkowym dotyczy wskazania właściciela nieruchomości na datę 29 października 1998r., co nie miało jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i nie stanowiło sporu. Nie sposób zgodzić się ze skarżącą Gminą, że w niniejszej sprawie organ uchybił treści art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 § 1 K.p.a. W ocenie Sądu Wojewoda przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz poszanowaniem przepisów procedury, w tym zachował zasady ochrony interesu społecznego i interesu obywatela, wyjaśnił jasno przesłanki decyzji wydanej po przeprowadzeniu postępowania i rozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Mając powyższe na uwadze, sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.