IV SA/Wa 2591/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2017r. znak [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa (dalej organ), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] (dalej skarżący) od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], orzekającej o - ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 55 381,00 zł, w tym na rzecz Gminy Miasta [...] w wysokości 3 672,00 zł z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oraz w wysokości 51 709,00 zł na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0079 ha, objętej decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", - odmowie powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, z powodu jej nie wydania zarządcy drogi w ustawowym terminie, - zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Stan sprawy był następujący: Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., znak: [...] nieruchomość położona w [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0079 ha, obręb [...], została objęta realizacją inwestycji drogowej: [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich". Na dzień ostateczności ww. decyzji, tj. [...] kwietnia 2012 r. nieruchomość stanowiła własność: Gminy Miasta [...], w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...]. Na podstawie odpisu księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych ustalono, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność Gminy Miasta [...] w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...]. Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 17 850,00 zł na rzecz Gminy Miasta [...] z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oraz w kwocie 34 846,00 zł na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0079 ha, objętej decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r" znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", jak również zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju złożył Prezydent Miasta [...], podnosząc, że wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego została zawyżona i odbiega od wartości nieruchomości podobnych nabywanych przez Gminę Miasta [...], położonych w sąsiedztwie wycenianego gruntu. Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił powyższą decyzję Wojewody i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że powodem uchylenia decyzji była odmowa potwierdzenia przez biegłego aktualności sporządzonej w sprawie wyceny. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] września 2015 r., znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 18 552,00 zł na rzecz Gminy Miasta [...] z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oraz w kwocie 39 635,00 zł na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0079 ha, objętej decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", jak również zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...], podnosząc, że wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego nie odzwierciedla faktycznej wartości utraconego prawa. Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r" znak: [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił decyzję [...] z dnia [...] września 2015 r., znak: [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że rzeczoznawca majątkowy J. J. wycofał swój operat szacunkowy i stwierdził, że nie może stanowić on podstawy do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 55 381,00 zł, w tym na rzecz Gminy Miasta [...] w wysokości 3 672,00 zł z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oraz w wysokości 51 709,00 zł na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] , obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0079 ha, objętej decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", odmówił powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, z powodu jej nie wydania zarządcy drogi w ustawowym terminie, jak również zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...], podnosząc, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo. W ocenie skarżącego rozszerzenie przez rzeczoznawcę majątkowego okresu badania rynku lokalnego, pozwoliło by na odnalezienie nieruchomość na tym rynku. Dodatkowo Prezydent Miasta [...] wskazał, że nie może zgodzić się z stwierdzeniem biegłego, że ceny transakcji uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości drogowych położonych przy ul. [...] z dnia 12 grudnia 2013 r. oraz 23 grudnia 2013 r. przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod układ komunikacyjny - ulica główna, tj. 368,46 zł/m2 oraz 405,62 zł/m2, uzyskały cenny wyższe niż ceny nieruchomości zlokalizowane przy ul. [...]. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2017r. nr: [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z zapisem w dziale II księgi wieczystej nr [...], na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] kwietnia 2012 r. nieruchomość stanowiła własność: Gminy Miasta [...], w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...]. Organ uznał za prawidłowe, że dla potrzeb wykonywanej w niniejszej sprawie wyceny, autor operatu szacunkowego przeprowadził analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rynek lokalny zdefiniowany został jako miasto [...] a okres badania cen przyjęto od początku 2014 r. Biegły rynek lokalny przeanalizował w dwóch segmentach, a mianowicie w segmencie nieruchomości nabywanych pod drogi oraz w segmencie nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, czyli przeznaczonych pod usługi. W efekcie wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nr [...] biegły określił na wartość 47 359,00 zł., wartość prawa własności działki nr [...] (bez uwzględnienia obciążenia prawem użytkowania wieczystego) określono na kwotę 51 031,00 zł., a wartość obiektu budowlanego (nawierzchnia chodnika z asfaltu) oparto na Biuletynie cen obiektów budowlanych, katalogach nakładów rzeczowych oraz pozostałych źródłach wymienionych w operacie i oszacowano na kwotę 4 350,00 zł. Na tej podstawie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie za wygaszone prawo użytkowania wieczystego w kwocie 51 709,00 zł (wraz z naniesieniami budowlanymi), a za odjęte prawo własności w kwocie 3 672,00 zł (jako różnica prawa własności i prawa użytkowania wieczystego). Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r. organ wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami rozporządzenia oraz jest zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do kwestii podniesionej w odwołaniu przez Prezydenta Miasta [...], dotyczącej rozszerzenia dwuletniego badania okresu cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, organ wskazał, że w obowiązujących przepisach brak jest zdefiniowanego okresu, z którego należy przyjmować ceny transakcji nieruchomości. Niemniej jednak należy stwierdzić, że dobór nieruchomości porównawczych oraz okres z którego pochodzą te nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, których organ administracji publicznej nie posiada, wobec czego ingerencja w tego rodzaju zagadnienia przez organ administracji publicznej byłaby bezzasadna. Decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lipca 2017 r. znak [...] zaskarżył Prezydent Miasta [...], wnosząc o: - uchylenie w całości decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2017 r. znak [...], - uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. znak [...], - zwrot kosztów według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie prawa, w szczególności art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 918 z późn. zm.) i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że podstawę prawną wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Według art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które przewidują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne zawiera w/w rozporządzenie, którego § 36 ust. 1 wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, które rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest stosować. Wskazany przepis §36 określa m.in. kolejność stosowania podejść dla celów dokonywania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), a dopiero w przypadku braku takich cen na rynku lokalnym i regionalnym, zezwalają na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr [...], na datę wyceny, znajdowała się w obszarze, dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i położona była w granicach dwóch jednostek planistycznych [...], dla której ustalono przeznaczenie podstawowe "komunikacja - droga publiczna - ulica główna". Oznacza to, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, o której mowa wyżej, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod inwestycję drogową, a więc cel wywłaszczenia tożsamy był z aktualnym sposobem użytkowania. Biegły rzeczoznawca, w sporządzonym dnia [...] października 2016 r. operacie szacunkowym, zastosował podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie tej porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych stwierdził, że "przedmiotem obrotu były nieruchomości drogowe, jednak transakcje drogowe nie były podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny". Wartość przedmiotowej nieruchomości określona została zatem na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, tj. pod usługi. W ocenie Prezydenta Miasta [...] organ II instancji dokonał nieprawidłowej oceny dowodu, jakim jest sporządzony w sprawie operat szacunkowy, bowiem nie można zgodzić się z poglądem, iż rynek ten z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki. W świetle § 36 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową - a wszak z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie - jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. W ocenie Skarżącego operat sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania sporządzony został w sposób nieprawidłowy, w obowiązujących przepisach prawa brak jest zdefiniowanego okresu, z którego należy przyjmować ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Nie ma zatem żadnych przeciwwskazań dla rozszerzenia dwuletniego okresu badania cen przyjętego przez rzeczoznawcę. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - Nota Interpretacyjna nr 1 - dopuszczają wykorzystywanie cen z innych okresów, po wcześniejszym uzasadnieniu. Zaniechanie rozszerzenia dwuletniego okresu badania cen może skutkować pominięciem transakcji nieruchomości drogowych porównywalnych do wycenianej, występujących w okresie wcześniejszym. W przedmiotowej sprawie rozszerzenie badanego okresu, po stosownym jego uzasadnieniu, pozwoliłoby na odnalezienie na rynku lokalnym nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej nieruchomości, a odszkodowanie odzwierciedlałoby faktyczną wartość utraconego prawa własności, m.in. sprzedaż nieruchomości położonej przy ul. [...] z dnia 12 grudnia 2013r. oraz 23 grudnia 2013 r., przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod układ komunikacyjny - ulica główna, tj. 368,46 zł/m2 i 405,62 zł/m2. W związku z powyższym, w ocenie Prezydenta Miasta [...], brak jest podstaw do przyjęcia, iż nie było możliwe określenie wartości nieruchomości w części przeznaczonej pod drogę na podstawie transakcji drogowych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie odszkodowania na rzecz Gminy Miasta [...] w wysokości 3 672,00 zł z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oraz odszkodowania w wysokości 51 709,00 zł na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0079 ha, objętej decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich". Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 55 381,00 zł i odmówił powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, z powodu jej nie wydania zarządcy drogi w ustawowym terminie, jak również zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2017r. znak [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), dalej specustawa drogowa, nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. L. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). Na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). Dokonując oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie. W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. W myśl § 29 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Autor operatu szacunkowego ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części miasta przy ul. [...]. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz zabudowa usługowo-handlowa. Na działce stwierdzono nawierzchnię chodnika z asfaltu. Nieruchomość położona jest w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] marca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic: [...],[...] i [...] w [...]). Nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem [...], dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: komunikacja. Z uwagi na powyższe wskazać należy także, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Sąd podziela pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażony w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, dost. CBOSA, tj. że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Stosownie do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia. Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przeważającą wśród gruntów przyległych. Szeroko została opisana analiza transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, ze szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości niepodobne do nieruchomości wywłaszczanej. Również szeroko została opisana analiza nieruchomości, na których biegły oparł wycenę, ze szczególnym naciskiem na cechy wpływające na uznanie tych nieruchomości za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, jak również wskazanie cechy ich różniącej. Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Sąd nie znalazł również podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi wywiedzionej przez Prezydenta Miasta [...], dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego tj. 134 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami, jaki i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.