IV SA/Wa 2661/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lutego 2014 r. sprawy ze skargi J. J. i J. J. na postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...]; 2. zasądza od Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska solidarnie na rzecz skarżących J. J. i J. J. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASDNIENIE Zaskarżonym do tut. Sądu postanowieniem z dnia [...] września 2013 roku, znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 w związku z art. 144 i art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2013 r, poz. 267 dalej jako “kpa") oraz art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647) Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska (GDOŚ) utrzymał w mocy postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...] (RDOŚ) z dnia [...] lutego 2013r., znak: [...], którym odmówiono uzgodnienia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku letniskowego wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej oraz zagospodarowaniem terenu na działce nr [...] położonej w miejscowości S., obręb M., gmina S. W toku postępowania administracyjnego ustalono, że stanowiąca własność J. i J.J. działka nr [...] znajduje się w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu, na terenie którego obowiązuje Uchwała Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu w województwie [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] – dalej jako "uchwała"). Według organu przedstawiona do uzgodnienia decyzja o warunkach zabudowy dla wskazanej wyżej nieruchomości narusza § 5 pkt 8 ww. uchwały określający zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych. Odmawiając uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy organy I i II instancji ustaliły, że działka nr [...] w znacznej części znajduje się w pasie 100 m od brzegu jeziora S. i uznały, że przedłożony przez wójta projekt decyzji o warunkach zabudowy nie gwarantuje nienaruszalności zakazów obowiązujących na ww obszarze chronionym. Wg organu teren, na którym planowana jest inwestycja, określono jako teren zabudowy rekreacyjnej. Jak wskazano, zakaz zabudowy nie dotyczy obszarów zwartej zabudowy miast i wsi, w granicach określonych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin (lub w równorzędnych dokumentach planistycznych) - § 7 ust. 3 pkt 1 uchwały Nr [...]. Na obszarach tych dopuszcza się uzupełnianie zabudowy mieszkaniowej i usługowej pod warunkiem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od brzegów wód, określonej poprzez połączenie istniejących budynków na przylegających działkach. Wg organu powyższy przepis, ustanawiający odstępstwo od zakazu, nie dotyczy zamierzenia zabudowy letniskowej (jak w niniejszej sprawie), a jedynie zabudowy mieszkaniowej lub usługowej. Organ wskazał przy tym, że wyjątki od zakazów należy interpretować w sposób ścisły, a nie rozszerzający – a więc nie podzielił stanowiska skarżących i uznał, że budynek letniskowy nie może być zaliczony do zabudowy mieszkaniowej. W ocenie organu sporna inwestycja nie jest też siedliskiem rolniczym ( § 7 ust. 3 pkt 2 ww. uchwały), nie stanowi odcinka plaży nadmorskiej ( § 7 ust. 3 pkt 4 ww. uchwały), a ponadto na przedmiotowym terenie nie obowiązuje plan miejscowy ( § 7 ust. 3 pkt 3 ww. uchwały); wg nieobowiązującego już miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww działka znajdowała się w granicach obszarów UT - zabudowy letniskowej. Według organu złożony wniosek nie dotyczy również przebudowy i modernizacji istniejącego zainwestowania ( § 7 ust. 3 pkt 5 uchwały). Wobec powyższego organ uznał, że ww odstępstwa od zakazu, nie będą miały zastosowania w niniejszej sprawie. Wskazano ponadto, że "teren objęty wnioskiem znajduje się w strefie funkcjonalno-przestrzennej A2 (strefa wielofunkcyjnych ośrodków wiejskich) – M.; położony jest w obszarze możliwego docelowego zainwestowania zabudowy letniskowej. Ponadto teren jest oznaczony jako obszar problemowy z uwagi na konflikt ochrony walorów środowiska przyrodniczego i naporu inwestycyjnego związanego z turystyką i rekreacją." Uznano ponadto, że nie jest możliwe zastosowanie żadnego z odstępstw od ww. zakazu określonych w art. 17 ust. 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2009r. nr 151, poz. 1220 ze zm.). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego J. i J.J. (dalej jako "skarżący"), wnieśli o uchylenie postanowienia II instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zarzucili naruszenie art. 7 oraz 77 § 1 kpa przez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oraz dowolne ustalenia faktyczne skutkujące przyjęciem, że teren nieruchomości skarżących znajduje się w odległości mniejszej niż 100 metrów od zbiorników wodnych. Poza tym zarzucili naruszenie postanowień § 7 ust. 3 pkt 1 Uchwały nr [...] Sejmiku Województwa [...] w sprawie obszarów chronionego krajobrazu w województwie pomorskim poprzez jego niewłaściwe zastosowanie tj. ustalenie, że zamierzenie inwestycyjne skarżących nie korzysta z określonych w tej uchwale odstępstw od zakazu lokalizowania obiektów budowlanych w pasie 100 metrów od zbiorników wodnych. W uzasadnieniu skargi skarżący przyznali, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie korzysta z wyjątków określonych w § 7 ust. 3 pkt 2-5 uchwały, niemniej nie zgodzili się ze stanowiskiem, że nie ma tu zastosowania wyjątek określony w § 7 ust. 3 pkt 1 ww. uchwały. Zdaniem Skarżących, planowana inwestycja podlega wyłączeniu od zakazu zabudowy w pasie szerokości 100 m od linii brzegu jezior gdyż "zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., przyjętym Uchwałą numer [...] z dnia [...] lipca 2010 roku teren działki numer [...] położony jest na obszarze zwartej zabudowy wsi, która została prawie w całości przeznaczona funkcji rekreacyjnej, z dozwoloną zabudową letniskową." Skarżący zakwestionowali, że pojęcie obiektu zabudowy letniskowej nie jest tożsame z pojęciem zabudowy mieszkaniowej i jako takie nie wpisuje się w określone w § 7 ust. 3 pkt 1 uchwały odstępstwo od przedmiotowego zakazu. Opierając się na wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 17 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/GI 843/08) podnieśli, że zgodnie z założeniami inwestycyjnymi - planowany budynek letniskowy będzie zaspokajał podstawowe potrzeby mieszkaniowe, a także przyszły, mieszkaniowy cel inwestycji. Zwrócili przy tym uwagę na fakt, że okoliczne zabudowania mimo iż znajdują się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę letniskową - otrzymały decyzje o warunkach zabudowy i na co dzień są zamieszkałe. Skarżący wyjaśnili, że działka nr [...] jest ostatnią niezabudowaną działką, względem której zabudowa działek sąsiednich tworzy nieprzekraczalną linię zabudowy, teren ten stanowi część zwartej zabudowy wsi. Wskazali, że organy ustaliły sporną odległość 100 m w oparciu o załącznik nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy oraz o mapę topograficzną dostępną na portalu internetowym Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii Geoportal (www.geoportaI.gov.pl), które nie mogą stanowić podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. Ponownie podnieśli, że działka [...] znajduje się na stoku wzgórza, co sprawia, że odległość uwidoczniona na mapie topograficznej jest zdecydowanie różna od rzeczywistej odległości mierzonej w terenie, zarzucili nieprzeprowadzenie postępowania dowodowego. Ich zdaniem, nawet tak dokonane przez organ ustalenia wskazują tylko, że w pasie 100 metrów od brzegu znajduje się jedynie część działki skarżących, w przypadku natomiast obliczenia odległości od brzegu jeziora w sposób prawidłowy tj. przy uwzględnieniu dużych różnic wysokości względnych ich zamierzenie inwestycyjne znajduje się zupełnie poza ww. pasem terenu. Ponownie przywołali zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., wg których jest to obszar zabudowy rekreacyjnej oraz obszar rozwoju zabudowy, priorytetowy dla gminy S. pod względem uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Podnieśli, że projekt zamierzenia budowlanego jest zgodny ze Studium a ponadto, o charakterze letniskowym czy mieszkaniowym inwestycji nie tyle stanowi określenie wskazane w projekcie, co rzeczywisty cel mieszkaniowy inwestora. Budynek ma być drewniany - zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju, o którym mowa w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 roku Prawo o ochronie przyrody (Dz. U. z 2013 roku poz. 627 z późn. zm.) W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i wyjaśnił, że w sprawie zostały podjęte wszelkie niezbędne kroki zmierzające do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. (art. 1 § 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą decyzją ostateczną z punktu widzenia legalności, tj. prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego i zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania ich z naruszeniem prawa, przewidziane są w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity: Dz. U. 2012 r. poz. 270 - dalej jako "ppsa"). Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa decyzja podlega uchyleniu, gdy narusza przepisy postępowania w sposób, mogący mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy stwierdzić, że zasługuje ona na uwzględnienie. Decyzja o warunkach zabudowy powinna odpowiadać przesłankom materialnym i formalnym określonym w art. 60 i 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm. dalej upzp Celem takiej decyzji jest określenie zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na danym obszarze, a ponieważ jest wydawana na obszarach, na których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to przesądza o zgodności zamierzonej inwestycji z ogólnym tzw. państwowym porządkiem przestrzennym, tj. ustawami szczególnymi i wymogami określonymi w art. 61 ust. 1 upzp. Zaskarżone postanowienie zostało wydane w trybie art. 106 kpa i jako uzgodnienie jest formą wiążącego wpływu jednego organu na drugi, przez uzależnienie możliwości wydania aktu od akceptacji jego treści przez organ uzgadniający. Z tak określonych granic działania organu uzgadniającego wynika, iż odmowa uzgodnienia może nastąpić tylko na podstawie wskazanego wprost przepisu prawa. Nieruchomość objęta projektem decyzji o warunkach zabudowy znajduje się na terenie formy ochrony przyrody, jaką jest obszar chronionego krajobrazu. Art. 53 ust. 4 pkt 8 w zw. z art. 60 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że projekty decyzji o warunkach zabudowy uzgadnia się z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody ( tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. poz. 627 ) w art. 6 ust. 1 pkt 4 przewiduje formę ochrony przyrody w postaci obszaru chronionego krajobrazu. Stąd dla wszelkiej działalności inwestycyjnej na nieruchomości położonej w obszarze chronionego krajobrazu konieczne jest wyrażenie zgody przez właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Odmawiając uzgodnienia organ trafnie przywołał zapisy uchwały Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu w województwie [...] gdyż akt ten, jako zawierający przepisy prawa powszechnie obowiązującego o charakterze miejscowym, ustanawia zasady postępowania na obszarze objętym ochroną. Obszar chronionego krajobrazu obejmuje tereny chronione ze względu na wyróżniający się krajobraz o zróżnicowanych ekosystemach, wartościowe ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z turystyką i wypoczynkiem lub pełnioną funkcją korytarzy ekologicznych. Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody na obszarze chronionego krajobrazu mogą być wprowadzone zakazy enumeratywnie wymienione w tym przepisie. Jeśli zakazy takie znalazły się w akcie wyznaczającym ten obszar - stają się prawem obowiązującym, które musi być respektowane, w szczególności przez organ mający na celu ochronę walorów przyrodniczych naszego kraju (por. wyrok NSA z 26 czerwca 2007r.sygn. akt II OSK 943/06, Lex 3401250). Powołana uchwała Sejmiku wprowadziła zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych. Prawo ustanowienia takiego zakazu wynika z treści art. 24 ust. 1 pkt. 8 ustawy o ochronie przyrody. Analizując ww unormowanie należy przede wszystkim podkreślić, że użycie w przepisach słowa "lokalizowania" w odniesieniu do zakazu sytuowania obiektów budowlanych należy interpretować ściśle, jest to bowiem jeden z przepisów ograniczających prawo własności i stosowanie wykładni rozszerzającej jest tu wykluczone. W tym znaczeniu "zakaz lokalizowania obiektu budowlanego w pasie o szerokości 100m od linii brzegu" nie może być utożsamiany z zakazem lokalizowania obiektu budowlanego na nieruchomości, której część znajduje się w pasie o szerokości 100m od linii brzegu jeziora. Organy natomiast konsekwentnie wskazywały, iż część (czy też znaczna część) nieruchomości skarżących znajduje się w spornym 100-metrowym pasie. Tymczasem stanowisko RDOŚ a następnie GDOŚ winno odnosić się do zaproponowanej w projekcie decyzji o warunkach zabudowy obowiązującej linii zabudowy a nie granicy nieruchomości skarżących. Błędnie zatem organy ustaliły, iż miarodajna w sprawie jest granica nieruchomości a nie miejsce lokalizacji budynku letniskowego objętego projektem decyzji o warunkach zabudowy. Warunki dotyczące ustalenia linii zabudowy określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Według przepisów tego rozporządzenia: w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 § 1-5 upzp. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Po wyznaczeniu obszaru analizowanego należy na nim przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp (§ 3 ust. 1 i 2 ww rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. ). Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ww rozporządzenia). W kontrolowanej sprawie linia zabudowy, jak wynika z załącznika do projektu decyzji o warunkach zabudowy, została wyznaczona w taki właśnie sposób – tj. poprzez połączenie punktów usytuowania budynków na działkach bezpośrednio przyległych do nieruchomości objętej wnioskiem. Nie bez znaczenia są także zarzuty skarżących odnośnie do nieprawidłowego wyznaczenia odległości pomiędzy ich nieruchomością a linią brzegu jeziora czy odległości pomiędzy proponowaną lokalizacją budynku (linią zabudowy) a linią brzegu jeziora. Postanowienie organu powołuje się na ustalenia dokonane w oparciu o rządowy program Geoportal ale, pomijając w ogóle dopuszczalność oceny spornej co do zasady odległości w oparciu o ten program (choćby przy uwzględnieniu zarzutów co do rzędnych terenu), należy wskazać, że twierdzenia organu są gołosłowne. W aktach brak jakichkolwiek wyliczeń czy wydruków z pomiarów odległości wskazaną w uzasadnieniu metodą a przez to nie sposób nawet odnieść się czy można uznać je za prawidłowe czy nie, choćby w aspekcie czysto poglądowym. W konsekwencji należy wskazać, że organ wbrew zasadom wynikającym z art. 107 § 3 kpa nie wykazał w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia na czym oparł swoje twierdzenie uzasadniające odmowę dokonania uzgodnienia w trybie art. 53 ust. 4 pkt. 8 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ co prawda wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że dokonał we własnym zakresie pomiarów odległości, ale twierdzenia tego nie odzwierciedlają akta sprawy. Ponieważ zarzuty skarżących są dalej idące, i były zgłaszane w odwołaniu, organ winien odnieść się do nich merytorycznie a ponadto w odniesieniu do linii zabudowy a nie w stosunku do granicy nieruchomości. Trzeba dodatkowo zważyć, że uchwała przewiduje odstępstwo od powyższego zakazu lokalizacji budowli w pobliżu linii brzegu jeziora, mianowicie: zakaz nie dotyczy obszarów zwartej zabudowy miast i wsi, w granicach określonych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin (lub w równorzędnych dokumentach planistycznych) oraz uzupełnień zabudowy mieszkaniowej i usługowej pod warunkiem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od brzegów zgodnie z linią występującą na działkach przyległych. W omawianej sprawie, działka numer [...] należąca do skarżących jest ostatnią niezabudowaną działką położoną w jednej linii pomiędzy innymi nieruchomościami z usytuowanymi na nich budynkami. Co więcej, realizacja zamierzenia inwestycyjnego skarżących w połączeniu z budynkami położonymi na działkach sąsiednich [...] i [...] tworzy obowiązującą linię zabudowy od brzegów wód, o której mowa w § 7 ust. 3 pkt 1 Uchwały nr [...] Sejmiku Województwa [...] w sprawie obszarów chronionego krajobrazu w województwie [...]. Negując argument skarżących o położeniu inwestycji w części zwartej zabudowy wsi organ winien przywołać przekonującą systematykę sposobu zabudowy tej wsi i odpowiednio swoje stanowisko uzasadnić. W polskim systemie prawnym nie ma obecnie definicji legalnej "zwartej zabudowy wsi". Omawiana uchwała również nie zawiera ww definicji. W orzecznictwie przyjmuje się, że zwarta zabudowa występuje wówczas, gdy przez jednostkowe jej uzupełnienie powstaje stan kiedy nie ma już możliwości dalszego zainwestowania. (por. wyrok WSA w Warszawie z 10 listopada 2011r., IV SA/Wa 1530/11 i wyrok NSA z dnia 8 maja 2012 r., II OSK 974/2012, LexPolonica nr 3932956, http://orzeczenia.nsa.gov.pl) O obszarach zwartej zabudowy mówi się wtedy, gdy takie ich przeznaczenie wynika z postanowień planu miejscowego, a w przypadku jego braku z intensywności zabudowy na danym terenie. Odpowiadając na zarzuty odwołania organ winien wyjaśnić skarżącym jak interpretuje pojęcie "zwartej zabudowy" a konsekwencji - dlaczego uważa, że w sprawie nie ma zastosowania wyłączenie zakazu określonego w § 7 ust. 3 pkt 1 ww uchwały Nr [...] związanego właśnie z wystąpieniem na danym terenie "zwartej zabudowy". W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ powołał się na Analizę urbanistyczno-architektoniczną (...) dla przedmiotowej inwestycji i wskazał, że "teren objęty wnioskiem znajduje się w strefie funkcjonalno-przestrzennej A2 (strefa wielofunkcyjnych ośrodków wiejskich) – M.; położony jest w obszarze możliwego docelowego zainwestowania zabudowy letniskowej. Ponadto teren jest oznaczony jako obszar problemowy z uwagi na konflikt ochrony walorów środowiska przyrodniczego i naporu inwestycyjnego związanego z turystyką i rekreacją." Przywołując ww analizę organ uznał, że strefa wielofunkcyjnych ośrodków wiejskich – M. w ogóle nie zawiera zwartej zabudowy choć jak wynika z dołączonych do akt dokumentów - strefa ta obejmuje trzy największe wsie gminy, w których występuje największa koncentracja obecnych działań inwestycyjnych, głównie budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, następuje rozwój osadnictwa wiejskiego a przy tym jest to obszar największej dostępności do infrastruktury technicznej, kanalizacji, korzystny pod względem komunikacyjnym itp. W ocenie Sądu brak zapisu o zawartej zabudowie w ww Analizie nie stanowi, że obszar ten w ogóle tego typu zabudowy nie zawiera. Analiza przywołana przez organ wskazuje ponadto, że "teren inwestycji położony jest w obszarze możliwego docelowego zainwestowania zabudowy letniskowej" a według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., przyjętego Uchwałą numer [...] z dnia [...] lipca 2010 roku – jest to teren przeznaczony na rekreację. Tymczasem w kontekście wniosku skarżących o ustalenie warunków zabudowy dla budynku letniskowego do tego zapisu Analizy czy zapisów Studium organ uznał arbitralnie, że skoro na danym terenie dopuszcza się zabudowę mieszkaniową i usługową, to nie jest dopuszczalna zabudowa letniskowa nawet jeśli stanowi uzupełnienie istniejącej linii zabudowy mieszkaniowej na terenie "docelowego zainwestowania zabudowy letniskowej" – jak ma to miejsce w sprawie niniejszej. Pogląd ten nie wydaje się racjonalny, choć wynika ze stanowiącej przepis prawa miejscowego uchwały Sejmiku Województwa i ma priorytet przy przepisach Studium, które prawem miejscowym nie są. Rozpoznając ponownie sprawę organ winien przede wszystkim dokonać wnikliwej i miarodajnej analizy projektu decyzji o warunkach zabudowy w kontekście oddalenia lokalizacji inwestycji od linii brzegu jeziora a nie oddalenia linii brzegu jeziora od granicy nieruchomości skarżących. Formułowanie negatywnego stanowiska, które w istocie stanowi ograniczenie konstytucyjnie gwarantowanej ochrony prawa własności i określonego w art. 140 kc prawa do korzystania z nieruchomości – nie może opierać się jedynie na założeniu Analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz formalno-prawnej w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – w której wskazano, że "zabudowa będzie w odległości mniejszej niż 100 m od brzegu jeziora". W szczególności, gdy właściciele nieruchomości kwestionują to założenie. Dopiero jednoznaczne ustalenie, czy budynek letniskowy wg zamierzenia inwestorów i projektu decyzji o warunkach zabudowy – narusza zakaz lokalizowania obiektów w odległości 100 m od linii brzegu jeziora będzie stanowił podstawę do dalszych rozważań o spełnieniu przesłanek do zastosowania wyjątku od zakazu ustanowionego uchwałą Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. Brak ww ustaleń stanowi o naruszeniu art. 7, 11, 77 i 107 § 3 kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. W związku z powyższym postanowienie wydane przez Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w W. oraz poprzedzające je postanowienie regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska zostało uchylone w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.