IV SA/Wa 2802/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Aneta Dąbrowska Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska sędzia WSA Anna Szymańska (spr.) Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz Prezydenta Miasta T. kwotę 17.865 (siedemnaście tysięcy osiemset sześćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015r. (znak: [...]) Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta T. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015r. (znak: [...]), orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2907 ha, nr [...] o pow. 0,0870 ha oraz nr [...] o pow. 0,0699 ha położonej w T., obręb nr [...], przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Trasa [...] - odcinek Trasa [...] w osi ul. W. do ul. G., T.", w tym na rzecz M. P. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 1/3 w ww. nieruchomości, R. B. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 1/3 w ww. nieruchomości, R. C. i S. C. pozostających we wspólności ustawowej w kwocie [...] zł za udział wynoszący 1/3 w ww. nieruchomości, a także zobowiązującej Prezydenta Miasta T. do wypłacenia ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna – utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Stan faktyczny sprawy jest następujący. Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,2907 ha, nr [...] o pow. 0,0870 ha oraz nr [...] o pow. 0,0699 ha położona w T., obręb nr [...], decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2013r., znak: [...], została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej: "Trasa [...] w osi ul. W. do ul. G., T." (dalej: zrid). Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Następnie decyzją z dnia [...] marca 2015r. znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2907 ha, nr [...] o pow. 0,0870 ha oraz nr [...] o pow. 0,0699 ha położonej w T., obręb nr [...], przeznaczoną na realizację opisanej wyżej inwestycji. Ustalił także kwotowo wysokość odszkodowania na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta T. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że operat stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania sporządzony został nieprawidłowo. Odwołujący wskazał, że operat nie zawiera analizy rynku uzasadniającej twierdzenie biegłego, że w obrocie nie występują nieruchomości o zbliżonym nasyceniu podobnymi częściami składowymi. W odwołaniu wskazano ponadto, że autor operatu do porównań przyjął transakcje o najwyższej cenie pomijając transakcje o cenach najniższych. Dalej wskazano na błędną gradację cechy "lokalizacja" oraz na błędy zawarte w tabeli zawierającej zestawienie wprowadzonych poprawek, a także na błędne przyjęcie do porównań nieruchomości znacznie odbiegających powierzchnią od przedmiotu wyceny. Organ odwoławczy rozpoznając odwołanie przywołał przepisy prawa materialnego, mające zastosowanie w sprawie. I tak stwierdził, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz.U. z 2013 r., poz. 687), dalej specustawa, nieruchomości, o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania zrid przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia 1 października 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego L. Z. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu nieruchomości wynika, że położona jest ona w strefie śródmiejskiej T. na zapleczu ulicy K. Na nieruchomości znajdują się składniki budowlane oraz nasadzenia. Rzeczoznawca ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniania nieruchomość częściowo objęta była zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "trasy [...]". Część nieruchomości o powierzchni ok. 2 000 m2 była oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem J11aUR - przeznaczenie podstawowe - tereny usług rzemieślniczych z zielenią, przeznaczenie dopuszczalne - obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej. Dla pozostałej części działki nie uchwalono planu miejscowego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] maja 2006r. wyceniana nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym jako ulica klasy GP. Biegły wskazał, że w procesie wyceny określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomości o podobnej charakterystyce (zróżnicowane części składowe gruntu). W związku z tym biegły przy wycenie nieruchomości zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły w celu zastosowania odpowiedniego sposobu wyceny dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych i rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową i produkcyjno-usługową. Po dokonaniu analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu drogowym stwierdził, że na lokalnym rynku nieruchomości, rozumianym jako obszar miasta T., w okresie od października 2012r. do września 2014r. odnotowano kilkanaście transakcji. Ceny osiągane przez nieruchomości drogowe zawierały się w przedziale od 31,32 zł/m2 do 405,62 zł/m2 przy cenie średniej 180,38 zł/m2. Do dalszego porównania, po odrzuceniu transakcji nieruchomościami niepodobnymi do przedmiotu wyceny, biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami drogowymi, których ceny zawierały się w przedziale od 100,37 zł/m2 do 405,62 zł/m2 przy cenie średniej 291,48 zł/m2. W wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi o znanych cechach biegły stwierdził, iż zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja (waga 70%) oraz sąsiedztwo (waga 30%) Biegły następnie porównał nieruchomość wycenianą z trzema wybranymi nieruchomościami podobnymi z wyznaczonego zbioru i skorygował jej wartość w oparciu o ustalone współczynniki. Wartość 1 m2 gruntu części nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod drogi o powierzchni 2 476 m2 została określona na kwotę [...] zł. Tym samym wartość części nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod drogi po zaokrągleniu została oszacowana na kwotę [...] zł. Następnie biegły dokonał wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową. W tym celu rzeczoznawca dokonał analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową lub produkcyjno-usługową i stwierdził, że na lokalnym rynku nieruchomości, rozumianym jako obszar miasta T., w okresie od października 2012 r. do września 2014 r. odnotowano kilkadziesiąt transakcji. Ceny osiągane przez nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługową zawierały się w przedziale od 31,07 zł/m2 do 626,46,62 zł/m2. Do dalszego porównania, po odrzuceniu transakcji nieruchomościami niepodobnymi do przedmiotu wyceny, biegły przyjął 6 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym, których ceny zawierały się w przedziale od 217,89 zł/m2 do 626,46 zł/m2, przy cenie średniej 470,11 zł/m2. W wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługową lub produkcyjno-usługową biegły stwierdził, iż zasadniczy wpływ na cenę miały cechy rynkowe: lokalizacja (waga 50%), warunki techniczno-użytkowe (waga 25%) oraz powierzchnia działki (waga 25%). Biegły następnie porównał nieruchomość wycenianą z sześcioma wybranymi nieruchomościami podobnymi z wyznaczonego zbioru i skorygował jej wartość w oparciu o ustalone współczynniki. Wartość 1 m2 gruntu części nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod zabudowę usługową lub produkcyjno-usługową o powierzchni 2000 m kw. została określona na [...] zł. Tym samym wartość części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową i produkcyjno-usługową po zaokrągleniu została oszacowana na kwotę [...] zł. W sumie wartość gruntu wycenianej nieruchomości biegły oszacował na [...] zł. Wartość naniesień budowlanych (ziemianki o pow. 8,1 m2 oraz podłoża betonowego fundamentowego z kanałem o pow. 43,8 m2) została natomiast oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość nasadzeń roślinnych biegły oszacował na kwotę [...] zł. Łączna wartość wszystkich działek została określona na kwotę [...] zł. Następnie organ przytoczył przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518; dalej: "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109), dalej rozporządzenie. Uznał, że w niniejszej sprawie zostały one dochowane. W związku z faktem, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową lub produkcyjno-usługową były średnio wyższe od cen nieruchomości drogowych biegły poprawnie zastosował nieruchomości o takim przeznaczeniu do porównań (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.). Odnosząc się do zarzutów odwołania odnoszących się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organ przypomniał, że były one przedmiotem wyjaśnień biegłego złożonych w piśmie z dnia 25 marca 2015 r. Co do zarzutu braku analizy rynku uzasadniającej twierdzenie biegłego, że w obrocie nie występują nieruchomości o zbliżonym nasyceniu podobnymi częściami składowymi, biegły stwierdził, że niecelowe jest umieszczanie w operacie analizy rynku nieruchomości niepodobnych do wycenianej, gdyż powodowałoby to jedynie zwiększenie objętości opracowania. Biegły wyjaśnił także, że odrzucił nieruchomości o najniższych cenach ze względu na ich niepodobieństwo do przedmiotu wyceny. W wyjaśnieniach biegłego podkreślono, że cena nieruchomości nie była kryterium doboru nieruchomości porównawczych. Biegły jednocześnie zauważył, że wielkość powierzchni ma znaczący wpływ na wartość nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i usługowo-produkcyjnym. Różnica w powierzchni między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi nie stanowi sama w sobie, że nieruchomości te nie są podobne i w rezultacie nie można ich porównywać. Nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Odnośnie zarzutu błędnej gradacji cechy "lokalizacja" biegły stwierdził, że nie prowadzi do zniekształcenia wysokości czynników korygujących, a wpływ na tę cechę ma również dostępność komunikacyjna. Opierając się na własnym doświadczeniu i praktyce biegły stwierdził, że nieruchomości położone przy głównych ciągach komunikacyjnych osiągają wyższe wartości niezależnie od ustaleń planistycznych. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta T. Skarga wnosi o uchylenie decyzji organów obydwu instancji jako naruszających prawo, w tym art. 134 ust. 1 u.g.n. i § 36 rozporządzenia oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Skarga wnosi także o dopuszczenie dowodu z dokumentu tj. opinii rzeczoznawcy majątkowego E. M. z dnia 5 czerwca 2015r. na okoliczność wartości rynkowej spornej nieruchomości. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w sporządzonym dnia 1 października 2014 r. operacie szacunkowym dokonując analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych pod inwestycje drogowe rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na wartość nieruchomości w rozpatrywanym segmencie rynku wpływ mają następujące czynniki: lokalizacja - waga 70%, sąsiedztwo - waga 30 %. Lokalizacja, jako cecha, może występować w dwóch skałach: dobra - nieruchomość położona w strefie centralnej i śródmiejskiej T. oraz nieruchomości położone w dalszej strefie, charakteryzujące się korzystną dostępnością komunikacyjną i słaba - nieruchomości położne na obrzeżach miasta. W ocenie Skarżącego tak określona gradacja ww. cechy prowadzi do zniekształcenia wysokości czynników korygujących, a tym samym wpływa na wartość nieruchomości. Podobny problem związany jest z gradacją w obrębie skali dobra w cesze lokalizacja, gdyż rzeczoznawca majątkowy przyjął w niej nieruchomości położone zarówno w strefie centralnej i śródmiejskiej T., jak i w dalszej strefie. Ponadto, przedstawiona w operacie szacunkowym tabela V.4.2. zawierająca zestawienie wprowadzonych poprawek kwotowych, w ocenie Prezydenta Miasta T., sporządzona została nieprawidłowo. Suma dokonanych poprawek kwotowych nie zgadza się bowiem z wyliczoną deltą oraz przyjętymi wartościami cech. W sporządzonym dnia 1 października 2014 r. operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał także analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową lub produkcyjno – usługową. Następnie stosując podejście porównawcze, określone w art. 152 ust 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. biegły oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości, dokonując zestawienia cen 6 transakcji nieruchomości podobnych, jego zdaniem, do nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...]. Natomiast jak wynika ze sporządzonej dla Prezydenta Miasta T. alternatywnej opinii ceny nieruchomości o funkcji komercyjnej w bliskim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości kształtują się na poziomie od 150 do ok. 300 zł/m2. Ceny nieruchomości drogowych osiągają ceny w przedziale od 264 do 506 zł/m2. Oznacza to, że w analizowanym przypadku przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wyceny powoduje zwiększenie wartości nieruchomości w związku z czym wartość nieruchomości należało określić zgodnie z alternatywnym sposobem użytkowania jako tereny komunikacyjne. Ponadto w operacie złożonym ze skargą została w inny sposób określona waga poszczególnych cech rynkowych. Mianowicie przyjęto cechę lokalizacja ogólna - 40%, a otoczenie bezpośrednie - 60%. Ponadto jak wynika z przedstawionego w operacie szacunkowym z dnia 5 czerwca 2015 r. zestawienia nieruchomości podobnych delta C, a więc różnica pomiędzy ceną maksymalną, a ceną minimalną 1 m2 nieruchomości (stanowiąca podstawę do wprowadzania stosowanych poprawek kwotowych) wynosi 141,62 zł. Jest to wartość znacznie odbiegająca od tej wskazanej w operacie szacunkowym z dnia 1 października 2014 r. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie zajmując stanowisko jak w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 12 stycznia 2016r. WSA w Warszawie oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu ze złożonego wraz ze skargą operatu szacunkowego uznając, że nie stanowi on dowodu uzupełniającego, lecz jest to istotny dowód w sprawie, który wymagałby oceny dokonanej w toku postępowania administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r, poz. 1647) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w toku dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organ administracji rozpoznając sprawę nie naruszył prawa w stopniu mającym wpływ na wynik postępowania. Przy czym stosownie do przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.), dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych ustawowych kryteriów stwierdzić należy, że skarga jest zasadna. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju, utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015r. (znak: [...]), orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2907 ha, nr [...] o pow. 0,0870 ha oraz nr [...] o pow. 0,0699 ha położonej w T., obręb nr [...], przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej. Kwestią sporną jest kwota ustalonego w sprawie odszkodowania. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że wymienione działki przeszły z mocy prawa na własność Województwa [...] z dniem, w którym decyzja z dnia [...] listopada 2013r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy specustawy tj. art. 12 ust. 4a, 4f, 5, 18, a także u.g.n., tj. art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i art. 134. Art. 12 ust. 4a specustawy jest przepisem kompetencyjnym, ust. 4f wskazuje pomioty uprawnione do otrzymania odszkodowania, zaś ust. 5 nakazuje do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Art. 18 specustawy określa zasady dotyczące ustalania odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W sprawie niniejszej, podstawę dla ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia 1 października 2014r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Województwa [...] jest ustalona w sposób poprawny oraz zgodnie z przepisami prawa. W ocenie Sądu jednakże organ odwoławczy dopuścił się naruszenia prawa procesowego nie dokonując oceny tego operatu pod kątem prawidłowości i racjonalności przyjętych danych oraz założeń, co mogło w konsekwencji wpłynąć na wynik ostateczny wyceny. W tym względzie Sąd stoi na stanowisku, że operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają nie tylko formalnej kontroli organów rozpoznających sprawę, lecz podobnie jak wszystkie inne opinie biegłych podlegają ocenie organów rozpoznających sprawę na mocy art. 80 k.p.a. Tylko w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. W orzecznictwie sądów administracyjnych zostało wyjaśnione, że "na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny" (wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn.. akt I OSK 2085/11, także wyroki NSA z 5 marca 2009r., sygn. akt I OSK 292/08 i z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). Organy po przeanalizowaniu operatu szacunkowego doszły do wniosku, że rzeczoznawca prawidłowo określił przedmiot wyceny jako trzy działki niezabudowane. W powołaniu na ustalenia biegłego zasadnie przyjęły, że na dzień wydania decyzji zrid wyceniania nieruchomość częściowo objęta była zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "trasy [...]". Część nieruchomości o powierzchni ok. 2 000 m2 była oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem J11aUR - przeznaczenie podstawowe - tereny usług rzemieślniczych z zielenią, przeznaczenie dopuszczalne - obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej. Natomiast dla pozostałej części działki nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] maja 2006 r. wyceniana nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym jako ulica klasy GP. Ze względu zatem na dwa różne przeznaczenia spornych działek – pod drogę oraz tereny usług rzemieślniczych z zielenią oraz dopuszczeniem obiektów i urządzeń infrastruktury - zasadnie rzeczoznawca, a w ślad za nim organy przyjęły, że do części nieruchomości przeznaczonej w planie oraz w studium po drogę należy zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia i poddać analizie transakcje drogowe. Należy podkreślić, że orzecznictwo NSA stoi na stanowisku, że zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne, wynikającą z § 36 ust. 4 rozporządzenia, jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ta zasada ma pierwszeństwo. Dopiero bowiem, gdy tego rodzaju transakcji brak, jest możliwe przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (vide wyrok NSA z dnia 31 lipca 2015r., sygn. akt I OSK 2568/13). Przy wycenie działek w części przeznaczonych pod drogę opisano rynek poprzez wskazanie 16 transakcji. Przy czym w wykazie tym podano uwarunkowania planistyczne. Następnie odrzucono te transakcje, gdzie zdaniem rzeczoznawcy, nieruchomości nie były podobne. Natomiast jako podobne i w konsekwencji przyjęte do wyceny przyjęto trzy transakcje: dwie z S. oraz jedną z ulicy O. O ile te dwie pierwsze nieruchomości jako ulice główne nie budzą wątpliwości, o tyle transakcja działki przy ul. O. takie nasuwa, a organy ich nie wyjaśniły. W planie została ona przewidziana pod ulicę zbiorczą, nie zaś główną jak wyceniane nieruchomości. Jest także przewidziana pod miejski układ komunikacyjny. W tabeli działek (tabela V.1.3) jeszcze inne działki zostały przewidziane pod miejski układ komunikacyjny (P., G., A.), ale rzeczoznawca w tym wypadku nie wskazał klasy drogi. Z tego względu nie jest wiadome, czy któraś z tych dróg także nie stanowi ulicy zbiorczej i również mogłaby zostać potraktowana jako działka podobna do działki wycenianej. Rzeczoznawca nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący także z jakich powodów odrzucił dwie pozostałe ulice zbiorcze tj. ul. L. i P. Niewątpliwie rzeczoznawca dokonuje wyboru zarówno metody wyceny, jak również doboru nieruchomości, jednakże musi kierować się w tym zakresie przepisem prawa. Jeśli zatem przyjmuje w swojej metodyce nieruchomości podobne, musi stosować legalną definicję wskazaną w art. 4 pkt 14 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem jeśli mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Niewątpliwie nieruchomości porównawcze mogą się różnić niemniej należy kierować przy doborze najwyższym stopniem wspólnych cech. Dobór nieruchomości w istocie determinuje ostateczną wycenę. Co prawda czynniki korygujące mają także istotny wpływ na ostateczny wynik ale punktem wyjściowym są przyjęte do wyceny konkretne dane. Z tego względu w ocenie Sądu wymaga wyjaśnienia jakimi dokładnie względami organ kierował się akceptując stanowisko rzeczoznawcy, że jedynie działka przy ul. O. (poza działkami przy ul. S.) stanowi nieruchomość podobną do wycenianej. Wyjaśnienia tej kwestii nie zawiera także pismo rzeczoznawcy z dnia 25 marca 2015r. Tożsamy zarzut dotyczy wyboru jako nieruchomości podobnych tych nieruchomości, które przyjęto przy wycenie tej części działek, która zgodnie z planem została przeznaczona pod usługi (tabela V.5.2). Dokonano wyboru sześciu nieruchomości jako tych podobnych, w tym jedną jedynie o powierzchni 83 m2. Ogólnie natomiast podano, że inne transakcje zostały odrzucone ze względu na położenie. Tymczasem rzeczoznawca dokonując wyboru nieruchomości podobnych jako podstawy wyceny winien wyjaśnić, które dokładnie transakcje odrzuca i z jakiego powodu. W przypadku jeśli nie zostanie to opisane w operacie nie ma przeszkód, aby złożył dodatkowe wyjaśnienia w odrębnym piśmie. Tymczasem pismo spółki rzeczoznawców z dnia 25 marca 2015r. nie wyjaśnia tej kwestii. Pewne wątpliwości, których nie zauważył organ, a miał taki obowiązek zgodnie z normą art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. jest także kwestia przyjęcia przez organy, że na wartość nieruchomości w rozpatrywanym segmencie rynku wpływ mają następujące czynniki: lokalizacja - waga 70%, sąsiedztwo - waga 30 %. Lokalizacja, jako cecha, może występować w dwóch skalach: dobra - nieruchomość położona w strefie centralnej i śródmiejskiej T. oraz nieruchomości położone w dalszej strefie, charakteryzujące się korzystną dostępnością komunikacyjną i słaba - nieruchomości położone na obrzeżach miasta. W ocenie Sądu rzeczoznawca nie wyjaśnił z jakich powodów przyjął tak duże znaczenie przy cesze lokalizacji. Uznał ponadto, że może ona występować jedynie w dwóch wariantach, natomiast przy innej cesze jaką jest lokalizacja przyjął trzy warianty: dobre, średnie, słabe. Poza tą kwestią, która należy już do metodyki pracy biegłego należy wskazać, że zakwalifikowanie wycenianej nieruchomości jako położonej w dobrej lokalizacji musi być uzasadnione. Nie jest wiadomym z jakich powodów przyjęto, że nieruchomość położona jest w strefie śródmiejskiej (str. 9 operatu), podczas gdy z mapy oraz ze zdjęć spornej działki taka kwalifikacja budzić może jedynie zastrzeżenia. Z opisu wynika, że wokół znajduje się zabudowa usługowa oraz ogródki działkowe. Ponadto ze zdjęć wynika, że działki sporne pozostają w obszarze niezabudowanym i niezagospodarowanym. Z jakich powodów przyjęto zatem lokalizacje jako śródmiejską jest zupełnie niezrozumiałe. Organ wbrew dyspozycji art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. nie wyjaśnił tych kwestii, co wynika ze sporządzonego uzasadnienia zaskarżonej decyzji, czym naruszył art. 107 § 3 k.p.a. Mając na uwadze powyższe - ze względu na naruszenie przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Jednocześnie na podstawie art. 200 p.p.s.a. orzekł o kosztach postępowania.