IV SA/Wa 2857/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi L. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołań: H. D., S. L. i L. L., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] stycznia 2016 r., [...], w sprawie: 1. ustalenia odszkodowania na rzecz byłych współwłaścicieli : B. C., L. L., S. L., Z. K., R. N., Z. N., S. N., W. N., H. K., A.T. i H. D. za nieruchomość położoną w S. w obrębie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która stała się własnością Miasta S. na prawach powiatu w związku z przejęciem z mocy prawa pod budowę drogi powiatowej klasy Z - ulicy [...] w S., na podstawie decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2007 r., Nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r. znak [...], 2. waloryzacji odszkodowania wypłaconego przez Miasto S. na prawach powiatu na rzecz wymienionych wyżej współwłaścicieli nieruchomości, ustalonego w uchylonej decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] lipca 2009 r., nr [...], 3. rozliczeniach z tytułu przejęcia nieruchomości 4. wypłacie przez Prezydenta Miasta S. należnego współwłaścicielom odszkodowania W uzasadnieniu podano, iż poprzednia decyzja Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2009 r. o odszkodowaniu oraz utrzymująca ją w mocy decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2009 r. zostały uchylone wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 422/14. Opisana wyżej nieruchomość stanowiąca współwłasność: Z. K. (udz. w 1/3 części), H. D. (udz. w 1/12 części), A. T. (udz. w 1/12 części), S. L. (udz. w 1/12 części), L. L. (udz. w 1/12 części), S. N. (udz. w 5/60 części), R. N. (udz. w 3/60 części), Z. N. (udz. w 3/60 części), W. N. (udz. w 3/60 części), H.K. (udz. w 3/60 części) oraz B. C. (udz. w 3/60 części) - zgodnie z księgą wieczystą KW nr [...] - przeszła na własność Miasta S. na prawach powiatu z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej klasy Z - ulicy [...] w S., na podstawie decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2007 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r., nr [...]. Prezydent Miasta S. w oparciu o nowy operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. L., ponownie decyzją z dnia [..] stycznia 2016 r. ustalił odszkodowanie na rzecz byłych współwłaścicieli odpowiednio do posiadanych udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Odwołania wnieśli – H. D., S. L. i L. L., zarzucając znaczne zaniżenie kwoty odszkodowania, wskazując że działka jest położona w najlepszym punkcie miasta. Na poparcie przedstawionego stanowi przedłożono kopię umów sprzedaży, w których cena wynosi [...] zł/m2. Zarzucono wadliwą ocenę opinii w zakresie plantacji porzeczek, jak również nieuwzględnienie przez biegłego w opinii naniesień w postaci ogrodzenia wraz z furtką. Wojewoda stwierdził, że nie podziela zarzutów i argumentów podniesionych w odwołaniach, dlatego zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. Podstawę ustalenia odszkodowania zaskarżoną decyzją organu I instancji stanowił nowy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – B. L. w dniu [...] października 2015 r., który wartość nieruchomości położonej w obr. [...] w S. przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która stała się własnością miasta S. na prawach powiatu z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej, określił na kwotę [...] zł., z czego wartość gruntu na kwotę [...] zł a wartość naniesień roślinnych (porzeczek) - na kwotę [...] zł. Wartość odszkodowania została oszacowana według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji, tj. w dniu [...] czerwca 2007 r. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował przeznaczenie wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego miasta S., ustalając że działka nr [...] położona w obr. [...] miasta S. zgodnie z zmianą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta S., dotyczącą trasy ulicy o symbolu [...], uchwaloną Uchwałą nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] października 2000 r. ( Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...], poz. [...]), przeznaczona była pod planowaną ulicę zbiorczą klasy Z o szerokości w liniach rozgraniczających 25,0 m i jezdni minimum 7,0 m. Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2007 r., Nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi powiatowej klasy Z - ulicy [...] w S. – wraz z odwodnieniem i oświetleniem, obustronnymi chodnikami, ścieżką rowerową, utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r. znak [...]-[...], działka nr [...] z obrębu została przejęta pod budowę drogi powiatowej klasy Z. Wojewoda stwierdził, iż z powyższego wynika, że cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym miasta S.. Rzeczoznawca majątkowy stan zagospodarowania przedmiotowej działki określił na dzień [...] czerwca 2007 r. Na podstawie oględzin nieruchomości stwierdził zgodność stanu zastanego w terenie z udostępnioną dokumentacją geodezyjną. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w pośredniej części miasta przy skrzyżowaniu ulic [...] i [...] (aktualnie zajętej pod ul. [...]). W sąsiedztwie ok. 0,8-1 km znajduje się śródmiejska część miasta. Stwierdził dogodny dojazd ulicami o nawierzchni utwardzonej, istnieje możliwość korzystania z komunikacji autobusowej. Położenie przedmiotowej działki określił jako korzystne pod względem odległości od centrum oraz w stosunku do obiektów oświaty, kultury i służby zdrowia. Stwierdził także, że przedmiotowa nieruchomość na dzień [...] czerwca 2007 r. stanowiła działkę niezabudowaną, nieogrodzoną i nieuzbrojoną z topografią płaską bez wzniesień i zagłębień, kształtem przypominającym wydłużony trapez. Dojazd od strony ulicy [...] oraz dojazd od strony ulicy [...]. Na dzień [...] czerwca 2007 r. nie było jeszcze przebicia między ulicą [...] a [...]. Ulica [...] od strony ulicy [...] kończyła się około 120 m od przedmiotowej działki. Na dzień sporządzenia operatu szacunkowego działka nr [...] stanowiła pas jezdno-pieszy ulicy [...]. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca zbadał lokalny rynek (miasta S.) prawa własności nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe oraz rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usług w okresie od 2013 do 2015 r. Biegły wskazał, że większość nieruchomości będących przedmiotem transakcji drogowych położona jest w peryferyjnej części miasta (załącznik do operatu tabela nr 1). Nabywcą tych nieruchomości było miasto S. realizując inwestycje drogowe a ceny transakcyjne zostały ustalone w drodze prowadzonych negocjacji, z tego względu warunki transakcji też mogą budzić wątpliwości zgodnie z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia. W badanym okresie brak było wystarczającej ilości transakcji gruntów przeznaczonych pod inwestycje drogowe, aby dokonać wiarygodnej oceny i oszacowania wartości przedmiotowej działki gruntu, z tego względu wartość przedmiotowej nieruchomości oszacował na podstawie rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usług. Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wykorzystując w procesie szacowania nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i usług. W wyniku wizji lokalnej i wywiadu terenowego, określił zespół cech rynkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz zakres kwotowy wag oraz dokonał charakterystyki każdej z 4 nieruchomości wybranej do porównań w aspekcie cech rynkowych. Analizę w metodzie porównywania parami przeprowadził w parach, tj. między obiektem wycenianym o znanych cechach, lecz nieznanej cenie, a obiektami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego, o znanych cenach transakcyjnych, znanych cechach i warunkach zawarcia transakcji. Ostateczną wartość ustalił w oparciu o średnią arytmetyczną z wyników uzyskanych w poszczególnych parach. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń wartość 1 m2 prawa własności wycenianego gruntu biegły określił na [...] zł/m2 , po pomnożeniu przez powierzchnię [...] m2 działki nr [...] przejętej pod drogę, wartość gruntu tej nieruchomości wyniosła [...] zł. Następnie dokonując stosownych wyliczeń rzeczoznawca określił wartość rynkową nasadzeń porzeczki na kwotę [...] zł. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2016 r. dokonał analizy korzyści w świetle art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., stwierdzając, iż w przypadku przedmiotowej działki wywłaszczenie w celu budowy drogi powiatowej klasy Z - ulicy [...] w S., nie spowodowało zwiększenia jej wartości w stosunku do pierwotnego przeznaczenia pod ulicę zbiorczą klasy Z o szerokości w liniach rozgraniczających 25,0 m i jezdni minimum 7,0 m. Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wymogi zawarte w przepisach prawa materialnego, tj. w art. 18 ust. 1 specustawy oraz w art. 134 i art. 154 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia, w sposób właściwy dokonał wyjaśnień w zakresie doboru procedury określenia wartości nieruchomości, jak również doboru nieruchomości podobnych. Opis nieruchomości nie budzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a ponadto istnieje możliwość ich identyfikacji i tym samym ustaleń w zakresie właściwego ich doboru. Operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem przepisów obowiązujących w tej materii, w tym art. 153 ust. 1 u.g.n. w zakresie doboru metody i podejścia wyceny nieruchomości oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia, bowiem zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawione zostały wszystkie elementy wymagane § 56 rozporządzenia. Na podstawie dokonanej analizy operatu szacunkowego, nie stwierdzono uchybień merytorycznych jak i formalnych, które dyskwalifikowałyby jego wartość dowodową w sprawie. W odniesieniu do zarzutów podniesionych w odwołaniach organ uznał je za niezasadne, stwierdzając, iż w świetle wyjaśnień biegłego wskazana przez strony umowa sprzedaży z dnia [...] marca 2011 r. (cena za m2 wynosi 900 zł) nie mogła być uwzględniona. Transakcja ta budzi bowiem wątpliwości, gdyż nabywcami nieruchomości byli właściciele działek przyległych a połączenie wszystkich działek daje bardzo atrakcyjny obszar gruntu z dostępem do ulic [...] i [...] (dla budynków o funkcji komercyjnej najlepsze jest położenie narożne) i dlatego mogli wynegocjować aż tak wysoką cenę transakcyjną w wysokości 900 zł/m2. Transakcja ta nie mogła być też przyjęta do porównań z uwagi na duży upływ czasu. Organ podkreślił, iż w myśl art. 154 ust. I u.g.n. wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Odnośnie zarzutu, że ustalone odszkodowanie nie obejmuje ogrodzenia z bramą, Wojewoda wyjaśnił, że kwestia ta była przedmiotem postępowania organu I instancji, w toku którego H. D. i L. L. pismami z dnia [...] i [...] grudnia 2015 r. zostali wezwani do dostarczenia dowodów (zdjęć, dokumentów) na okoliczność istnienia na gruncie ogrodzenia z bramą w dniu [...] czerwca 2007 r., tj. w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Do dnia wydania decyzji skarżący nie dostarczyli żadnych dowodów w tej sprawie, chociażby kopii cytowanego pisma Urzędu Gminy wystosowanego do L. L. z żądaniem usunięcia bramy na podstawie, której można by było ustalić, w jakim czasie była prowadzona przedmiotowa korespondencja dotycząca ogrodzenia z bramą. Natomiast z dołączonej do operatu szacunkowego dokumentacji fotograficznej nie wynika, aby działka nr [...] posiadała naniesienia budowlane w postaci ogrodzenia z bramą w dniu [...] czerwca 2007 r. To wszystko potwierdził rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2015 r. stwierdzając, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przedmiotowa działka stanowiła grunt niezabudowany, nieuzbrojony i nieogrodzony. Wobec braku dowodów na okoliczność istnienia na wycenianej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2007 r., tj. w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, ogrodzenia i bramy, zarzut dotyczący pominięcia w odszkodowaniu tych składników Wojewoda uznał za bezzasadny. Za chybiony Wojewoda uznał zarzut L. L. naruszenia art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 pkt 4 k.p.a., gdyż w sprawie nie zachodzą przesłanki do wyłączenia biegłego B. L., który wykonał szacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzając operat szacunkowy, który został przyjęty za podstawę decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] stycznia 2016 r. o odszkodowaniu. Za chybiony również organ uznał zarzut naruszenia art. 7, 77, 80 i 107 k.p.a. poprzez wadliwą ocenę opinii biegłego w zakresie wyceny krzaków porzeczki, które według skarżącego rosły na [...] m2 a nie [...] m zabranych pod drogę. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z księgą wieczystą KW nr [...] współwłaściciele działki nr [...], oprócz tej działki posiadali jeszcze działki nr [...] i nr [...]. Łączna powierzchnia tych działek wynosi [...] ha. Wywłaszczeniu podlega działka nr [...] o pow. [...] m2, pozostałe zaś pozostają przy współwłaścicielach. Rzeczoznawca majątkowy szacując wartość rynkową nasadzeń porzeczek na działce nr [...] ustalił na podstawie dokumentów otrzymanych z Urzędu Miasta S. oraz dokumentacji fotograficznej wykonanej podczas oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę w dniu [...] kwietnia 2008 r. (załącznik nr 7 i 8 operatu), że na części przedmiotowej działki ok. 2/3 jej powierzchni były nasadzenia krzewów czarnej porzeczki (Ben Alder) ok. 4-letniej i obliczył, że na wywłaszczonym gruncie było 151 sztuk porzeczki. Przy określeniu wartości upraw sadowniczych zastosował podejście mieszane (kosztowo-dochodowe). Nasadzenia krzewów czarnej porzeczki oszacował w oparciu o wskaźniki cen z poradnika "Określenie plantacji kultur wieloletnich" Krzysztofa Zmarlickiego, wyd. PFSRM Warszawa 2012 r. Z uwagi na brak możliwości realnego określenia wskaźnika oceny bonitacyjnej wartości bieżącej ze względu, iż w chwili sporządzania wyceny nie miał możliwości określenia stanowiska, warunków siedliskowych i glebowych jak również wskaźnika oceny stanu zdrowotnego do obliczeń przyjął liczbę punktów przynależną do oceny bardzo dobrej, stosując zasadę korzyści dla byłych właścicieli i uzyskał wartość nasadzeń porzeczki w wysokości [...] zł. Jednocześnie wskazał, że wartość utraconych korzyści nie została uwzględniona w niniejszym opracowaniu. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym ewentualna szkoda, na którą powołują się skarżący nie mogła być objęta operatem szacunkowym, ani decyzją o wywłaszczeniu. Organ stwierdził, iż w związku z powyższym należy przyjąć, że wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat z majątku wywłaszczonych. Utrata dochodów i spodziewanych zysków nie mogły być zatem, wbrew twierdzeniom skarżących, przedmiotem operatu szacunkowego, jak również decyzji organu, co potwierdził WSA w Warszawie w wyroku z dnia 19 września 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 594/07. Także zamiar skarżących prowadzenia dalszej działalności rolniczej nie miał wpływu na wysokość odszkodowania, albowiem przepisy powołanej ustawy takiej możliwości nie przewidują. W konstatacji organ stwierdził, że postępowanie zakończone wydaniem zaskarżonej decyzji nie narusza art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa, ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z analizy operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby tego postępowania wynika, że dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił jej stan na dzień [...] czerwca 2007 r., a więc na dzień wydania przez organ I instancji decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej. Natomiast wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny działki nr [...] z obrębu [...] uwzględnił przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., dokonał analizy lokalnego rynku transakcji nieruchomości (miasta S.) i w oparciu o ustalone cechy rynkowe, wpływające lokalnie na ceny nieruchomości oraz próbkę reprezentatywną transakcji porównawczych ustalił jej wartość stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami. Analizując rynek lokalny stwierdził brak dostatecznej liczby transakcji dotyczących sprzedaży podobnych do wycenianej nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Z tego względu wartość przedmiotowej nieruchomości określił stosownie do § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia, tj. przyjmując ceny transakcyjne za nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Rzeczoznawca przyjął do porównania z wycenianą działką transakcje dotyczące sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Ceny tych gruntów kształtowały się znacznie korzystniej ([...] zł/m2 –[...] zł/m2) niż ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne ([...]-[...] zł/m2). W konstatacji organ stwierdził, iż określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotowej działki, ustalona według stanu na dzień [...] lipca 2007 r. wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według wartości na dzień sporządzenia operatu szacunkowego mogła stanowić podstawę do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie L. L., reprezentowany przez radcę prawnego, zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3, 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przez przyjęcie, że operat jest pełny, kompletny i odpowiada przepisom prawa, gdy tymczasem transakcje przyjęte do porównania były niemiarodajne a nieruchomości przyjęte do porównania były zbywane za dużo niższe ceny od tych zlokalizowanych i zbywanych w tym okresie w śródmieściu, a także niedostateczne przeprowadzenie postępowania w zakresie wyceny wartości naniesień roślinnych – brak opinii biegłego właściwej specjalności, jak również w zakresie ustalenia właściciela i tym samym uprawnionego do otrzymania odszkodowania za naniesienia roślinne. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, wskazując na niezasadność podniesionych w niej zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego B. L. z dnia [...] października 2016 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić. Operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera natomiast wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] lipca 2007 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] października 2000 r. ( Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z planem przedmiotowa działka nr [...] położona w obrębie [...] m. S. przeznaczona była pod planowaną ulicę zbiorcza klasy Z – ul. [...]. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z dwóch lat od 2013- 2015 roku. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegły i organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny obejmujący miasto S.. Biegły podkreślił, iż w badanym okresie brak było wystarczającej ilości transakcji przeznaczonych pod inwestycje drogowe, zatem aby dokonać wiarygodnej oceny i oszacowania wartości gruntu przedmiotowej działki do oszacowania należało przyjąć przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia znalazł zastosowanie w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, która na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczona pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę porównywania parami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Mając to na uwadze, w oparciu o 4 transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i usług, ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. lokalizacji, sąsiedztwa i otoczenia, kształtu i wielkości i możliwości inwestycyjnych, uzbrojenia terenu i dostępu do drogi publicznej. Każda cecha rynkowa i jej ocena została szczegółowo opisana w operacie. Następnie biegły ocenił cechy działek wycenianych, określając wartość rynkową 1 m² powierzchni przedmiotowej działki nr [...] na kwotę [...] zł/m². W tej sytuacji wartość działki została wyliczona jako iloczyn wartości 1 m² oraz jej powierzchni [...] m 2 , co dało wartość [...] zł. Jak wyliczył biegły wartość nasadzeń krzewów porzeczki na działce [...] wyniosła [...] zł. Łączna wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], stanowiąca wartość gruntu wraz z elementami składowymi, została oszacowana na kwotę [...] zł i w tej wysokości zostało przyznane należne stronom odszkodowanie. Podkreślenia wymaga, iż organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. Wskazać przy tym należy, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Dodać trzeba, iż jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to musi ona przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zleciła ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy nie wynika aby skarżący z prawa takiego skorzystał. Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). Za pozbawiony uzasadnionych podstaw należy uznać zarzut nieuwzględnienia w operacie wyceny ogrodzenia wraz z bramą, skoro skarżący w postępowaniu przed organami administracyjnymi, jak również sądowoadministracyjnym nie przedłożył żadnych dowodów na wykazanie, że przedmiotowa działka nr [...] była ogrodzona. Brak dokumentów świadczących o istnieniu ogrodzenia stanowi przeszkodę do dokonania jego wyceny i przyznania odszkodowania. W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji