IV SA/Wa 295/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącego Prezydenta Miasta [...] kwotę 370 (trzysta siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania postepowania sądowego. Prezydent Miasta B. (dalej: "skarżący’") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2017 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. o ustaleniu i przyznaniu odszkodowania oraz zobowiązaniu skarżącego do wypłaty odszkodowania. Stan sprawy przedstawia się następująco: Nieruchomość położona w B., obrębie L., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha (dalej: "nieruchomość"), decyzją Wojewody [...] z [...] marca 2016 r., której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, częściowo zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2016 r., została przeznaczona pod rozbudowę ulicy [...] w B., odcinek od skrzyżowania z ulicą [...] do granic miasta. Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2017 r.: 1) ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności ww. nieruchomości położonej w B., obrębie L., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha; 2) powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę równą 5% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego wydania, tj. o kwotę [...] zł; 3) przyznał tak ustalone odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł na rzecz: Z. B. w wysokości [...] zł - za udział wynoszący 1/2 części ww. nieruchomości i na rzecz A. S. w wysokości [...] zł - za udział wynoszący 1/2 części ww. nieruchomości; 4) zobowiązał do wypłaty ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta B. – jako zarządcę drogi krajowej w granicach miasta na prawach powiatu. Od powyższej decyzji odwołał się Prezydent Miasta B., wnosząc o uchylenie decyzji w części ustalającej wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na kwotę [...] zł i ustalenie, że odszkodowanie to wynosi [...] zł. W odwołaniu podniesiono, że organ pierwszej instancji nieprawidłowo do kwoty odszkodowania zaliczył wartość składników budowlanych w postaci jezdni asfaltowej i chodnika betonowego, przyjmując, iż stanowią one część składową przejętej działki, w sytuacji gdy, zdaniem odwołującego się, są one elementem drogi - ul. [...], jedynie posadowionym na działce nr [...]. Odwołujący się powołał się przy tym na brzmienie art. 151 K.c., który stanowi wyjątek od zasady superficies solo cedit, o której mówi art. 48 K.c. Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] listopada 2017 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowił operat szacunkowy z [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] stanowi fragment gruntu o kształcie nieregularnym, a powierzchnia terenu jest płaska. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej działka była niezabudowana, stanowiła fragment chodnika. Biegły wskazał, iż zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez [...] oraz rzeczoznawcę majątkowego B. B., skonfrontowanymi z ustaleniami dokonanymi w trakcie przeprowadzonych oględzin nieruchomości [...] listopada 2016 r., a także w oparciu o dostępną dokumentację, na wycenianej nieruchomości znajdowały się następujące części składowe podlegające wycenie: jezdnia o nawierzchni asfaltowej o pow. 4 m2, chodnik betonowy o pow. 25 m2, tablica reklamowa oraz ogrodzenie stalowe z podmurówką, a także wierzba biała - 1 szt., żywotnik zachodni o wys. 2,0 m - 10 szt. i żywotnik zachodni o wys. 3,5 m - 37 szt. Nieruchomość położona jest przy skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...], posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej i znajduje się w odległości ok. 1,4 km na wschód od rynku w B. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajduje się głównie zabudowa o charakterze mieszkaniowym wielorodzinnym i usługowa (m. in. urząd pocztowy). Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] maja 2012 r., działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Zebrane informacje pozwoliły biegłemu na ustalenie, iż wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będzie kształtować się na poziomie wyższym niż wartość określona przy przyjęciu przeznaczenia wynikającego z decyzji Wojewody [...]. Wobec powyższego wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano w oparciu o ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartości 1 m2 gruntu przedmiotowej działki oszacowano na kwotę 339,36 zł/m2, zaś całej powierzchni działki nr [...] na kwotę [...] zł. Wartość składników budowlanych, tj. jezdni o nawierzchni asfaltowej o pow. 4 m2, chodnika betonowego o pow. 25 m2, tablicy reklamowej oraz ogrodzenia stalowego z podmurówką została oszacowana zgodnie z metodologią opisaną na str. 23-25 operatu szacunkowego na łączną kwotę [...] zł. Z kolei wartość składników roślinnych oszacowano przy wykorzystaniu wzorów opisanych na str. 25-26 operatu na kwotę [...] zł. Łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz Z. B. oraz A. S., które następnie powiększył o 5% wartości nieruchomości, stosownie do treści art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Według organu drugiej instancji opinia biegłego spełnia wszystkie określone przepisami prawa wymogi i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia dotyczącego wyceny. Z kolei odnosząc się do zarzutów odwołującego się – organ odwoławczy wskazał, że pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dotyczących przejęcia nieruchomości wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Organ przytoczył treść art. 46 § 1 K.c. i wskazał, że części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej), zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Zatem własność nieruchomości rozciąga się na elementy stanowiące jej część składową. Skutek ten następuje niezależnie od tego, jaka jest wartość naniesień i kto poniósł koszt ich budowy. W związku z powyższym obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Przepisy specustawy drogowej wyraźnie wskazują, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Z akt przedmiotowej sprawy jednoznacznie natomiast wynika, iż naniesienia budowlane w postaci jezdni o nawierzchni asfaltowej i chodnika betonowego stanowiły część składową działki nr [...]. Prawidłowo zatem rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość ww. naniesień budowlanych, która to następnie kwota prawidłowo została przyznana - jako część odszkodowania - na rzecz byłych właścicieli przedmiotowej działki. W sprawie nie podlegały wycenie jezdnia i chodnik rozumiane jako dobro ogólnonarodowe, ale grunt wraz z częściami składowymi. Za wszystkie te elementy organ administracji publicznej obowiązany był ustalić odszkodowanie. Uregulowania nie wyłączają rozliczeń nakładów poniesionych na grunt na drodze procesu cywilnego i to na ścieżce cywilnej odwołujący się powinien podnosić argumenty dotyczące ewentualnego zastosowania w przedmiotowej sprawie art. 151 K.c. Brak było podstaw do uznania, że kwota stanowiąca wysokość odszkodowania obejmującego wartość nieruchomości została ustalona nieprawidłowo. Prezydent Miasta B. w skardze wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący, powołując się na art. 151 K.c. i uznając, że ww. jezdnia i chodnik o łącznej wartości [...] zł jest fragmentem (częścią) budowli drogi należącej do Gminy B., a zatem jest własnością Gminy B. jako właściciela gruntu, na którym zlokalizowano zasadniczą część tej drogi, podniósł, iż ww. "naniesienia budowlane" na działce nr [...] w postaci jezdni i chodnika nie mogą być uznane za części składowe działki nr [...]. Skoro "naniesienia" te nie są częściami składowymi wywłaszczonej działki nr [...], ale częścią składową drogi - ul. [...] będącej własnością Gminy B., to ich wartość nie mogła być przedmiotem odszkodowania za wymienioną działkę. Organ II instancji uzasadniając zaskarżoną decyzję wskazał na art. 46 § 1 K.c. i nie zgodził się z oceną skarżącego, że w sprawie ma zastosowanie wyjątek od zasady "superficies solo cedit", wynikający z treści art. 151 K.c. To stanowisko organu II instancji jest błędne a błąd ten uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji. Odszkodowanie ustalone zaskarżoną decyzją zostało określone błędnie. Powinno ono wynosić jedynie [...] zł (przed powiększeniem o 5%), albowiem dotychczasowym właścicielom działki [...], wbrew stanowisku organu I i II instancji, nie przysługuje odszkodowanie w części odpowiadającej wartości fragmentu drogi położonemu na działce [...]. Natomiast skarżący nie kwestionuje sposobu sporządzenia operatu szacunkowego w sprawie. Skarżący zwrócił też uwagę, że uczestnicy postępowania mający możliwość wypowiedzenia się na podstawie art. 10 K.p.a. w sprawie materiału zebranego w postępowaniu przed organami nie zaprzeczyli twierdzeniom skarżącego, że jezdnia i chodnik ul. [...] na działce [...] zostały wykonane przez Gminę B. i są częścią ul. [...] W tym stanie rzeczy niesłusznym byłoby więc wzbogacanie uczestników postępowania wartością części drogi, którą w całości wybudowano dla Gminy B. (Miasta B.) ze środków Gminy/Miasta B., chociaż w tym niewielkim fragmencie na działce prywatnej. Pamiętać też trzeba, że odszkodowanie winno być słuszne to jest sprawiedliwe i zgodne z obowiązującym porządkiem prawnym. Zdaniem skarżącego odszkodowanie ustalone w zaskarżonej decyzji nie jest więc słusznym odszkodowaniem. Minister Infrastruktury i Budownictwa – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2018 r., poz. 1306) - dalej w skrócie: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę. W konsekwencji uznał, że decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2017 r. narusza prawo w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną kwestionowanej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych [(Dz. U. z 2017 r. poz. 1496 ze zm.) – zwanej dalej: "specustawą drogową] i przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [(Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) – dalej w skrócie: "u.g.n."]. I tutaj słuszne są wywody organu, że zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 oraz ust. 4 pkt 1 i 2 specustawy drogowej, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Prawidłowo też organ przyjął, że stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, a do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie zatem jednym z dowodów w sprawie jest operat szacunkowy, który jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a., organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok WSA z 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07). Aby dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, należy mieć na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej: "rozporządzeniem"]. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania – stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n. - stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W myśl zaś z art. 135 ust. 1 i ust. 2 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przenosząc przytoczone rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w operacie szacunkowym z [...] listopada 2016 r. rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość całej powierzchni działki nr [...] na kwotę [...] zł. Z kolei wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł, a składników roślinnych na kwotę [...] zł. Zatem łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł. Wskazana wycena nieruchomości stanowiła podstawę ustalenia odszkodowania za tę nieruchomość. Sąd podzielił twierdzenie skargi, że organ nieprawidłowo zaliczył do kwoty odszkodowania wartość składników budowlanych w postaci jezdni asfaltowej o powierzchni 4 m² i chodnika betonowego o powierzchni 25 m². Bezzasadnie przyjął, że są one częścią składową przejętej działki nr [...], w sytuacji gdy stanowią one element drogi - ul. [...], będącej własnością Gminy. Okoliczność posadowienia przez inwestora tych fragmentów większej budowli na działce nr [...] nie może przesądzać o uznaniu ich za części składowe przedmiotowej działki, podlegające wycenie przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomość na podstawie art. 135 ust. 2 u.g.n. W okolicznościach niniejszej sprawy, przy ustalaniu wysokości odszkodowania te elementy zabudowy powinny zostać pominięte. Organ dokonał błędnej wykładni wskazanego przepisu prawa i nieprawidłowej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym sporządzenia wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu wartości tych składników budowlanych. Wskazać należy, że zgodnie z art. 151 K.c., jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy, albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przepis ten jest wyjątkiem od zasady "superficies solo cedit", uregulowanej w art. 48 k.c. (por. M. Balwicka-Szczyrba, G. Kraszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz. WK 2014 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06). Hipoteza art. 151 K.c. dotyczy przekroczenia granicy, chodzi tu więc o umieszczenie części budynku (urządzenia) albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni objętej prawem własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 143 k.c.). Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia nasuwa pytanie, komu przysługuje prawo własności budynku posadowionego na dwóch nieruchomościach. Przeważa stanowisko, że art. 151 k.c. wprowadził wyjątek od zasady superficies solo cedit ze względu na zachowanie jedności budynku lub urządzenia, co sprawia, że właścicielem budynku jest inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać - w zależności od spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 K.c. zdanie pierwsze - przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 K.c. zdanie drugie (por. Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Własność i inne prawa rzeczowe, pod red. J. Gudowskiego WK 2016). Stanowisko takie przyjęte jest także w judykaturze, w szczególności w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. (III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, z glosą S. Chmiel-Żyłki, Rejent 2009, nr 10, s. 178) oraz w poprzedzających ją - powołanych w uchwale - orzeczeniach: wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643, uchwałach z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 (OSNC 2006, nr 3, poz. 44, z omówieniem Z. Strusa, Palestra 2005, nr 5-6, s. 263), z dnia 13 października 2006 r., III CZP 72/06 (OSNC 2007, nr 6, poz. 85) oraz w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06 (LEX nr 272465). Część budynku (lub urządzenia) znajdująca się na nieruchomości sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest budynek (lub urządzenie). Ten zaś należy do gruntu (art. 48 k.c.), na którym znajduje się jego większa część. Podobne są wywody Naczelnego Sądu Administracyjnego m. in. w wyrokach z 14 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 1951/16 oraz 7 grudnia 2010 r. sygn. akt II OSK 73/10. Także stanowisko to prezentowane jest w orzecznictwie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie m. in. w wyrokach z dnia 11 kwietnia 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 3077/17, 25 maja 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 352/18 oraz 28 maja 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 3411/17 (dostępne w CBOSA). W przytoczonym orzecznictwie podniesiono m. in., że jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Artykuł 48 K.c. odnosi się do nieruchomości gruntowych. W przepisie tym, a także w art. 151 K.c., ustawodawca wyraża klasyczną regułę superficies solo cedit – wszystko, co znajduje się na powierzchni gruntu przypada nieruchomości gruntowej. Jednocześnie jednak ustawodawca uregulował kwestie budowy prowadzonej bez tytułu prawnego na cudzym gruncie (art. 231 K.c.) i przekroczenia bez winy umyślnej granic sąsiedniego gruntu (art. 151 K.c.). Przepis art. 231 § 1 K.c. stanowi podstawę do żądania przez inwestora, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki (za odpowiednim wynagrodzeniem), zaś art. 231 § 2 K.c. stanowi podstawę roszczenia właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek do żądania, aby ten, kto wzniósł budynek nabył od niego własność działki. Roszczenia przysługujące na podstawie powyższych przepisów podlegają kompetencji sądów powszechnych właściwych do rozpoznawania spraw cywilnych. W powołanym orzecznictwie podzielono także stanowisko prezentowane w orzeczeniach Sądu Najwyższego, iż art. 151 K.c. kreuje wyjątek od tej zasady – co prowadzi do wniosku, że w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część. Przytoczone stanowisko w całości podziela skład orzekający. Należy mieć na względzie, że pogląd ten jest zgodny z zasadami słuszności i celowości, zasadą słusznego odszkodowania oraz z konstytucyjną zasadą proporcjonalności. Uznanie bowiem, że odszkodowanie należy się za nakłady nie poniesione przez beneficjenta odszkodowania, prowadziłoby w efekcie do jego zawyżenia i bezpodstawnego wzbogacenia. Nadmienić przy tym należy, że pojęciem słusznego odszkodowania zajmował się wielokrotnie Trybunał Konstytucyjny, który m. in. w wyroku z 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90 (OTK 1990, nr 1, poz. 2) stwierdził, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe. Sprawiedliwe odszkodowanie jest to jednocześnie odszkodowanie ekwiwalentne, bowiem tylko takie nie narusza istoty odszkodowania za przejętą własność. Również w orzeczeniu z 19 marca 1990 r., sygn. akt K 2/90 (OTK 1990, nr 1, poz. 3) Trybunał stwierdził, że ujmowanie słusznego odszkodowania w kategoriach prawnych sprowadza się do zasady ekwiwalentności, tzn. w przypadku wywłaszczenia – do stworzenia wywłaszczonemu właścicielowi możliwości odtworzenia rzeczy przejętej przez państwo. W świetle postanowień Konstytucji RP pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się do konieczności wyrażenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele. Skoro więc odszkodowanie ma rekompensować wartość odbieranego prawa, to w przypadku wywłaszczenia nieruchomości odszkodowanie ustalone jest na podstawie wartości nieruchomości będącej przedmiotem odbieranego prawa. Oczywistym zatem jest, że jego wysokość nie może przekraczać wartości tej nieruchomości. Mając to na względzie należało stwierdzić, że decyzja organu odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji, podjęta została z pominięciem wynikającej z Konstytucji RP dyrektywy w zakresie kształtowania wysokości odszkodowania, które powinno być słuszne (a więc sprawiedliwe, czyli ekwiwalentne) i powiązanej z nią regulacji określonej w art. 128 ust. 1 u.g.n. A zatem istotnym jest, aby ustalane odszkodowanie było jednocześnie odszkodowaniem ekwiwalentnym, co odnosi się nie tylko do osoby byłego właściciela, ale także podmiotu zobowiązanego do jego uiszczenia. Z pewnością nie można mówić o słusznym, sprawiedliwym odszkodowaniu w sytuacji zobowiązania podmiotu do uiszczenia byłemu właścicielowi odszkodowania, zawierającego kwotę nienależną. Jeśli zatem właściciel nie poniósł nakładów na przedmiotową nieruchomość, to brak jest podstaw do uwzględnienia spornej kwoty odszkodowania, stanowiącej ich równowartość. Reasumując, nieprawidłowo ustalono kwotę odszkodowania w niniejszej sprawie co do przyznanej kwoty wynoszącej [...] zł i [...] zł, naruszając przepis prawa materialnego – art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się uwzględniając stan nieruchomości. Organy rozstrzygające w przedmiocie odszkodowania, określając jego wysokość błędnie przyjęły – kierując się opinią biegłego – jakoby częścią składową wycenianej nieruchomości był także fragment zrealizowanej na niej drogi publicznej. To ustalenie biegłego nie wynikało z posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej i podlegało samodzielnej ocenie organu. Tego rodzaju oceny, wyrażone w operacie szacunkowym, nie były więc dla organu orzekającego w przedmiocie odszkodowania wiążące. Wykraczają niewątpliwie poza kwestie metodyki określenia wartości składników majątkowych, tj. zakres wiedzy specjalistycznej biegłego i dotyczą oceny prawnej, co do tego, za które z tych składników należne jest odszkodowanie. Ponownie rozpoznając sprawę, organ odwoławczy określi wysokość odszkodowania z uwzględnieniem, że nie może ono obejmować fragmentów zrealizowanej na nieruchomości drogi publicznej (jezdni i chodnika). O ile sporządzony w sprawie operat szacunkowy będzie nadal aktualny, możliwe będzie wykorzystanie danych tam zawartych, dotyczących wartości mienia, za które wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie. Jak wskazano, fragment jezdni ul. [...] chodnik usytuowane na przedmiotowej działce nie są częścią składową tej działki, lecz stanowią część składową drogi, będącej własnością Gminy. Ustalone odszkodowanie nie powinno uwzględniać zatem tych składników. Wobec wykazanej niezgodności z prawem zaskarżonej decyzji Sąd - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c P.p.s.a. - orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Postanowienie o kosztach postępowania zawarte w pkt II sentencji wyroku i zapadło na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 P.p.s.a.