IV SA/Wa 3047/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.), Protokolant ref. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2019 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] (dalej: "Wojewoda") nr [...] z dnia [...] września 2018 r., znak: [...]. Decyzją tą Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania A. K.j (dalej również: "skarżąca"), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (dalej: "Starosta") z dnia [...] maja 2018 r., znak: [...], ustalającą na rzecz A. K. odszkodowanie w wysokości 3.940,00 zł z tytułu ograniczenia decyzją Starosty O[...]. z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak: [...] sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...]., gm. L[...]., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4700 ha, KW Nr [...], w związku z realizacją inwestycji celu publicznego - Budową linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. - [...]. z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV, oraz zobowiązującą [...] S.A. z siedzibą w [...]. (dalej również: [...] S.A.) do jego wypłaty w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. II. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. II.1.1. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak: [...] Starosta [...]., na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018r., poz. 121 ze zm., dalej ,,u.g.n.") ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4700 ha, KW Nr [...] (dalej także: ,,nieruchomość") przez udzielenie [...] S.A. zezwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. [...]. z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kVw relacji [...]. Na mocy ww. decyzji inwestor uzyskał możliwość wejścia na teren działki w celu wykonania prac budowlano-montażowych polegających przeciągnięciu nad nieruchomością przewodów napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. [...]., tj. przewodów fazowych [...] - 8350 mm2 i odgromowych linii [...] 48J skojarzonych ze światłowodem podwieszonych na słupach energetycznych oraz późniejsze funkcjonowanie napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz ze wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do jej eksploatacji, wybudowanych w granicach pasa technologicznego o pow. 0,2521 ha II.1.2. Wyżej opisana decyzja Starosty [...]. została utrzymana w mocy ostateczną decyzją Wojewody [...]. nr [...] z dnia [...] września 2015 r., znak: [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 4 marca 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 3227/15 oddalił skargę A. K.j na decyzję Wojewody [...]. Wyrok ten jest prawomocny. II.1.3. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla przebiegu dwutorowej linii elektroenergetycznej NN 400 KV [...]. - [...]. na terenie gminy [...]., uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...]. z dnia [...] listopada 2014 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2015 r., poz. [...]). II.1.4. Wnioskiem z dnia [...] stycznia 2017 r. A. K. działając jako pełnomocnik A. K. zwróciła się do Starosty O[...]. o naliczenie i wypłatę odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości. Natomiast wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2017 r. pełnomocnik [...]. S.A. zwrócił się do Starosty [...]. o wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości objętej decyzją Starosty [...]. z dnia [...] sierpnia 2015r., znak: [...]. Pismem z dnia [...] czerwca 2017 r. Starosta [...] zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. II.1.4. W dniu [...] października 2017 r. przeprowadzone zostały oględziny na gruncie z udziałem pełnomocnika inwestora, rzeczoznawcy majątkowego. W oględzinach nie uczestniczyła A. K. - przedstawiciel ustawowy A. K., zawiadomiona o terminie przeprowadzenia czynności. W trakcie oględzin ustalono, że na działką nr [...] położoną w obrębie [...]. gm. [...]. przeciągnięte zostały przewody napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. - [...]. Grunt wymaga przeprowadzenia prac rekultywacyjnych w pasie technologicznym o pow. 2521 m2. Na działce nie przeprowadzono wycinki drzew. Prace na działce prowadzone były dwuetapowo. W pierwszej kolejności wybudowano podjazd do słupa na działce sąsiedniej, a w drugim terminie przeciągnięte zostały przewody nad działką nr [...]. Obecny na miejscu oględzin pełnomocnik inwestora zobowiązał się przedłożyć rzeczoznawcy majątkowemu kopie dziennika budowy celem potwierdzenia terminu prac budowlanych. W trakcie ponownych oględzin potwierdzono ustalenia wynikające z pierwszej czynności, a nadto obecny na miejscu oględzin pełnomocnik inwestora oświadczył, że prace budowlane na działce nr [...] prowadzone były w terminie od [...] lutego 2016 r. do maja 2016 r., natomiast przewody energetyczne przeciągnięte zostały nad działką w dniach od [...] marca 2017 r. do [...] czerwca 2017 r. Przedstawiciel ustawowy A. K. nie stawił się na oględziny. II.1.5. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] położona w miejscowości [...]. gm. [...]., objęta jest księgą wieczystą [...], gdzie w dziale II jako właściciel wpisana jest A. K. II.1.6. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego decyzją z dnia [...] maja 2018 r. Starosta [...]. ustalił dla A. K. odszkodowanie w wysokości 3940,00 złotych z tytułu ograniczenia decyzją Starosty [...]. dnia [...] sierpnia 2015 r. znak: [...], sposobu korzystania nieruchomości położonej w obrębie [...]. gm. [...]., oznaczonej nr [...] o pow. 0,4700 ha ([...]) w celu założenia i przeprowadzenia nad działką przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej w ramach realizacji inwestycji pn: "Budowa dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. - O. M. z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji O. - O.". W osnowie decyzji wskazano, że odszkodowanie obejmuje należność z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie 2589,00 zł, za czasowe zajęcie gruntu w kwocie 544,00 zł, koszt rekultywacji gruntu w wysokości 807,00 zł i ustalone zostało w oparciu sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych K. P. - M. i A. W., zgodnie z przepisami prawa, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2017 r. Jednocześnie do zapłaty odszkodowania zobowiązano[...] S.A z siedzibą w K. - jednorazowo w terminie 14 dni od uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Za podstawę ustaleń faktycznych organ I instancji przyjął dowód w postaci operatu szacunkowego, obejmującego zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu. Zakres wyceny nie obejmował określenia wartości szkód w pożytkach z nieruchomości, ponieważ szkody takie nie wystąpiły na nieruchomości objętej przedmiotem postępowania. W uzasadnieniu decyzji Starosta dokonał oceny prawidłowości operatu szacunkowego przy uwzględnieniu przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Analizując ten dowód organ podkreślił, że w operacie szacunkowym biegli wskazali, iż wyceny dokonali w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a stan nieruchomości przyjęli na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, tj. na [...] sierpnia 2015 r. oraz na dzień zakończenia budowy odcinka linii elektroenergetycznej 400 kV, tj. [...] czerwca 2017 r. Starosta wskazał, że dla potrzeb określenia wartości prawa własności biegli poddali analizie transakcje gruntami rolnymi o średniej bonitacji, z terenu gminy [...]. oraz gmin bezpośrednio sąsiadujących z miastem O[...]. Na cele wyceny biegli zgromadzili informacje o kilkunastu transakcjach gruntami rolnymi, które stanowią podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Biegli ustalili, że rynek lokalny obrotu nieruchomościami jest w ostatnim czasie intensywny. Niezabudowana nieruchomość gruntowa rolna o małej powierzchni, stanowi typowy przedmiot obrotu na analizowanym rynku. Ceny sprzedaży prawa własności nieruchomości rolnych w badanym okresie (2015-2017) wahały się od 22000 zł/ha do 51000 zł/ha, średnia cena transakcyjna kształtowała się na poziomie 31000 zł/ha. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości biegli zaliczyli: lokalizację i otoczenie, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne gruntu i stwierdził, że kształtują się one odpowiednio na poziomie: 40%, 20%, 40%. W wyniku analizy odrzucono transakcje, w których deklarowane ceny wyraźnie odbiegały od cen średnich i ostatecznie do porównań przyjęto 11 nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. W celu aktualizacji cen zastosowano współczynnik zmiany cen nieruchomości w czasie (trend czasowy). Ostatecznie przyjęto cenę 1 ha gruntu na poziomie 45.205,00 zł. Szkodę odpowiadającą zmniejszeniu się wartości nieruchomości spowodowaną wybudowaniem linii elektroenergetycznej w pasie technologicznym na działce nr [...] określono według wzoru, który został szczegółowo opisany w operacie szacunkowym. Zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV biegli zbadali pod kątem zaistnienia czynników wymienionych w § 43 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, tj.: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, stosownie do treści art. 124 ust. 6 u.g.n. W przypadku działki nr [...] położonej w obrębie [...]. gm. [...]., według biegłych, pierwsze dwa czynniki nie występują, ponieważ linia energetyczna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości, dojazd do działek odbywa się jak dotychczas, brak jest konieczności poczynienia dodatkowych nakładów w celu dostępu do nieruchomości. Działki mogą być użytkowane w dotychczasowy sposób (tj. rolniczo). Trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest w pasie eksploatacyjnym linii o szerokości skrajnych przewodów powiększonej o dwa odstępy izolacyjne. Ograniczenie sposobu korzystania dotyczy czynności związanych z zabiegami agrotechnicznymi wykonywanymi sprzętem mechanicznym oraz ograniczonym przebywaniem ludzi w pasie eksploatacyjnym linii elektroenergetycznej na skutek przekroczonego natężenia pola elektromagnetycznego oraz przekroczonego natężenia hałasu. Czwarty czynnik polegający na udostępnieniu w przyszłości nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii energetycznej obciąża nieruchomość, lecz jego skutki są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. W operacie szacunkowym wpływ tego czynnika uwzględniono poprzez zastosowanie współczynnika eksperckiego. Rzeczoznawcy majątkowi przyjęli współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w strefie oddziaływania na skutek prawnej lokalizacji urządzenia na poziomie 0,2, natomiast współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia na poziomie 0,284. Ostatecznie zmniejszenie wartości nieruchomości określone zostało w pasie technologicznym o pow. 2521 m2 na działce nr [...] na kwotę 2589,00 zł. Kwota ta jest adekwatna do faktycznego obciążenia nieruchomości. W operacie wskazano, że utrata pożytków z nieruchomości w okresie od dnia wydania decyzji Starosty [...]. ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie, dotyczy pożytków naturalnych i cywilnych w pasie budowy urządzenia. Prace montażowe spowodowały zajęcie gruntu przez okres 243 dni. Wobec tego odszkodowanie za czasowe zajęcie części działki przyrównano do wartości czynszu dzierżawnego. Jednakże ze względu na brak wiarygodnych danych dotyczących rynkowych stawek czynszów dzierżaw wysokość odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu określono na podstawie wzoru, opisanego w operacie. Wysokość odszkodowania za czasowe zajęcie części działki nr [...], tj. przez okres 243 dni, określona została przez biegłych na kwotę 544,00 zł. Kwota ta jest adekwatna do faktycznego obciążenia nieruchomości powstałego w związku z koniecznością przeprowadzenia prac związanych z posadowieniem odcinka napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV. Określone odszkodowanie stanowi rekompensatę dla właściciela nieruchomości za hipotetyczny czynsz dzierżawny z nieruchomości. Biegli przeprowadzili analizę kosztu wykonania rekultywacji 1 ha gruntu rolnego. Grunt rolny oprócz wyrównania i zastosowania pługa głębosza wymaga dodatkowych nakładów w postaci rekultywacji biologiczno-chemicznej, które ponosi właściciel (dzierżawca) gruntu. Wielkość kosztów rekultywacji zależy od rodzaju gleb. Koszt przywrócenia zdolności produkcyjnej gruntu określono na podstawie wzoru. Wartość rekultywacji gruntu na obszarze 2521 m2 wyliczona została na kwotę 807,00 zł. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów A. K., podniesionych w stosunku do przedłożonego operatu. W odpowiedzi biegła wskazała, że analizie poddano rynek lokalny - obszar gminy [...] oraz gmin bezpośrednio sąsiadujących. Na terenie gminy [...]. w obrębie [...]. nie odnotowano podobnych nieruchomości mogących stanowić nieruchomości porównywalne do przedmiotu wyceny. Wobec powyższego uzasadnione było rozszerzenie rynku do całego terenu gminy [...]. oraz gmin bezpośrednio sąsiadujących z miastem [...]. Charakterystyka rynku nieruchomości rolnych na analizowanym terenie nie wykazała bezpośredniego wpływu oddalenia od miasta (nieruchomość rolna oddalona o około 20 km od miasta [...]. stanowi jedną z wyższych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne). Pomimo, iż tereny wokół miasta uległy zurbanizowaniu, wyceniana nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny rolne. Zdaniem biegłej na wartość nieruchomości gruntowej o charakterze rolnym największy wpływ mają czynniki: lokalizacja i otoczenie, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne gruntu. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego przyjęcia zbyt niskiego kosztu rekultywacji gruntu rolnego, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że określenie kosztów wykonania rekultywacji dla 1 ha gruntu rolnego, nastąpiło w oparciu o analizę danych rynkowych, tj. informacji uzyskanych z [...] oraz [...] z siedzibą w [...]. Współczynnik 0,20 przyjęty został w operacie szacunkowym na podstawie umów zawieranych przez firmy budujące linie elektroenergetyczne 400 kV z właścicielami gruntów rolnych na ustanowienie służebności przesyłu. W umowach tych stosowany jest współczynnik 0,20 uwzględniający wpływ szkody lokalizacyjnej w pasie technologicznym o szerokości 70 m. Według rzeczoznawcy szkoda krajobrazowa nie jest elementem przewidzianym do wyceny na podstawie § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie organu I instancji analizowany operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Starosta uznał, iż w operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Operat ten zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny, zupełny i spójny. Co istotne, po jego sporządzeniu organ I instancji umożliwił stronom zapoznanie się z treścią operatu. Zdaniem organu prowadzącego postępowanie sporządzona wycena dokonana została na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, wobec czego stanowi dowód tej wartości w niniejszym postępowaniu odszkodowawczym. II.2. Wskazaną na wstępie decyzją z [...] września 2018 r. Wojewoda [...]. utrzymał w mocy decyzję Starosty z [...] maja 2018 r. W toku postępowania odwoławczego, z związku z podnoszonymi przez stronę zarzutami, Wojewoda zwrócił się do pełnomocnika [...]. S.A o ustosunkowanie się do podnoszonych przez stronę kwestii terminu zajęcia nieruchomości pod realizację inwestycji oraz realizowanych prac na nieruchomości. W piśmie z dnia [...] lipca 2018 r., inwestor wyjaśnił, że realizacja inwestycji przebiegała dwuetapowo. Rozpoczęcie I etapu budowy (budowa słupa i konstrukcji na sąsiedniej działce) nastąpiło w dniu [...] lutego 2016 r., a zakończenie prac nastąpiło w dniu [...] marca 2016 r., stosownie do dokonanego wpisu w dzienniku budowy nr [...], przedłożonego przy piśmie. Natomiast rozpoczęcie prac II etapu budowy nastąpiło w dniu [...] lutego 2017 r., a zgłoszenie do odbioru zainstalowanych przewodów mostków i odstępników na słupach nastąpiło w dniu [...] lutego 2017r., stosownie do dokonanego wpisu w dzienniku budowy nr [...], przedłożonego przy piśmie. Zgodnie z oświadczeniem kierownika budowy prace na nieruchomości zakończono w dniu [...] marca 2017 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki do ustalenia odszkodowania, albowiem z wniosku inwestora – [...]. S.A. o ustalenie odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z części nieruchomości wynika, że prace na nieruchomości związane z inwestycją zostały zakończone. Nie doszło natomiast do uzgodnienia pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości wysokości odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomości w związku z realizacją inwestycji. W toku kontroli odwoławczej Wojewoda [...] w pierwszej kolejności dokonał oceny operatu szacunkowego, albowiem dowodu tego dotyczyły zarzuty we wniesionym przez stronę odwołaniu. Wojewoda zweryfikował okoliczności stanowiące podstawę ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania. W tym zakresie Wojewoda [...]. wskazał, że w dniu [...] sierpnia 2015r., tj. w dniu wydania przez Starostę decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomość oznaczonej jako działka nr [...], obr. [...]., gm.[...]. w miejscowym planie zagospodarowania przeznaczona była pod tereny infrastruktury elektroenergetycznej. Plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał na tym terenie lokalizację urządzeń elektroenergetycznych w tym: słupów i przewodów elektroenergetycznych oraz infrastruktury towarzyszącej w tym: dróg do obsługi infrastruktury elektroenergetycznej. Plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał rolnicze wykorzystanie obszarów. Pozostała część działki (poza pasem technologicznym) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] rady Gminy [...]. z dnia [...] sierpnia 2003 r., i położona jest w terenie przeznaczonym na cele rolne, oznaczonym symbolem R. Z rejestru ewidencji gruntów wynika, że nieruchomość została sklasyfikowana jako: - łąki trwałe - [...] - 0,4600 ha, [...] ha. Ponadto, nieruchomość jest niezabudowana i wykorzystywana rolniczo, otoczenie działki stanowią grunty rolne, łąki, grunty zadrzewione ora zabudowa siedliskowa, dojazd do działki z drogi gruntowej. Prace budowlane na ww. nieruchomości zostały zakończone w dniu [...] czerwca 2017 r. Data zakończenia prac budowlanych na działce ustalona została na podstawie oświadczenia pełnomocnika inwestora. Stan zagospodarowania nieruchomości po wybudowaniu linii elektroenergetycznej ustalono podczas oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] października 2017 r. oraz w dniu [...] grudnia 2017 r. przez pracownika Starostwa Powiatowego w [...]. z udziałem pełnomocnika inwestora oraz rzeczoznawcy majątkowego, pełnomocnik właścicielki nieruchomości nie stawił się na oględziny mimo prawidłowego wezwania. Na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] - [...]. Linia zlokalizowana jest w środkowej części działki, realizacja inwestycji nastąpiła w pasie technologicznym o szer. 70 (po 35 m od osi linii w obydwie strony) w pasie technologicznym o pow. 0,2521 ha, przewody linii elektroenergetycznej są zawieszone powyżej minimalnej wysokości [...] m w środku przęsła, stosownie do informacji o inwestycji udostępnionej przez inwestora. Prace prowadzone były dwuetapowo, tj. dojazd do wybudowania słupa na działce sąsiedniej w terminie od [...] lutego 2016 r. do [...] maja 2016 r., w drugim etapie - przeciągnięcie przewodów nad działką nr [...], w terminie od [...] marca 2017 r. do [...] czerwca 2017 r. Nie stwierdzono podczas oględzin strat w pożytkach rolnych na działce, spowodowanych prowadzeniem prac budowlanych na linii elektroenergetycznej, nie stwierdzono wycinki drzew. Grunt wymaga przeprowadzenia rekultywacji, a działka nadal stanowi w grunt rolny. Wojewoda [...]. podkreślił, że z operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, iż przy jego wykonywaniu został uwzględniony stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, w związku z realizacją inwestycji oraz stan przedmiotowej nieruchomości na dzień zakończenia robót związanych z tą inwestycją, tj. na dzień [...] czerwca 2017 r. Wartość nieruchomości określono jako wartość rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania przyjmując, że nieruchomość będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele. Ponadto, w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] grudnia 2017 r. zakres wyceny dotyczy określenia zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. w celu założenia i przeprowadzenia przez ww. działkę odcinka linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] [...]. W celu określenia wartości 1 m2 nieruchomości gruntowej, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto transakcje gruntów rolnych na rynku lokalnym, na terenie gminy [...]. oraz gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminą oraz miastem [...]., zawarte w latach 2015 - 2017. Transakcje 11 nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej zawierały się w przedziale cenowym od 23.077,00 zł/ha do 50.725,00 zł/ha, średnia cena 31.414,00 zł/ha. W celu aktualizacji cen w wycenie zastosowano współczynnik zmiany cen nieruchomości w czasie (trend czasowy) wynoszący + 1,0 % miesięcznie, przy czym ceny korygowano na kwiecień 2016 r. Po tym okresie analiza rynku wykazała stabilizację cen. Po uwzględnieniu wskaźników korygujących, wynikających z cech rynkowych mających wpływ na wartości nieruchomości, tj. lokalizacja i otoczenie, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne gruntu, wartość rynkowa 1 ha gruntu rolnego wyniosła 45.205,00 zł. Szkodę odpowiadającą zmniejszeniu się wartości nieruchomości spowodowaną wybudowaniem linii elektroenergetycznej w pasie technologicznym o pow. 0,2521 ha na działce nr [...] określono wg wzoru. Ustalenia rzeczoznawców majątkowych wskazują, że w przedmiotowej sprawie zmniejszenie wartości nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] położonej w obrębie [...]., gm. [...]., nie wynika ze zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz ze zmiany przydatności użytkowanej nieruchomości. Czynniki te nie występują, ponieważ linia energetyczna nie zmieniła warunków korzystania z nieruchomości, dojazd do działki odbywa się jak dotychczas, brak jest konieczności poczynienia dodatkowych nakładów w celu dostępu do nieruchomości. Działka może być użytkowana w dotychczasowy sposób. Natomiast trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest w pasie eksploatacyjnym linii o szerokości skrajnych przewodów powiększonej o dwa odstępy izolacyjne Del i dotyczy ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości: związanego z zabiegami agrotechnicznymi wykonywanymi sprzętem mechanicznym oraz przebywaniem ludzi w pasie eksploatacyjnym linii elektroenergetycznej na skutek przekroczonego natężenia pola elektromagnetycznego oraz przekroczonego natężenia hałasu, zakazu sadzenia wysokiej zieleni, zakazu tworzenia hałd i nasypów, lokalizacji budynków i elektrowni wiatrowych. W operacie szacunkowym przyjęto współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w strefie oddziaływania na skutek prawnej lokalizacji urządzenia na poziomie 0,20, natomiast współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia na poziomie 0,284. Zmniejszenie wartości wycenianej nieruchomości określone zostało przez biegłych na kwotę 2.589,00 zł. W takiej kwocie ustalono wysokość odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, która wystąpiła na skutek budowy linii elektroenergetycznej, w pasie technologicznym o pow. 0,2521 ha. Wartości szkód związanych z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, tj. związanych z kosztami rekultywacji gruntu w pasie technologicznym o pow. 0,2521 ha ustalono na kwotę w wysokości 807,00 zł. Natomiast wartość szkody związanej z czasowym zajęciem nieruchomości ustalono w wysokości 544,00 zł za zajęcie nieruchomości przez 243 dni z uwzględnieniem klasy bonitacyjnej gruntu i powierzchni ograniczenia. Wartość ta jest adekwatna do faktycznego obciążenia nieruchomości powstałego w związku z koniecznością przeprowadzenia prac związanych z posadowieniem odcinka linii elektroenergetycznej. Stanowi rekompensatę dla właściciela nieruchomości za hipotetyczny czynsz dzierżawny z nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu, a dotyczącego ustalenia odszkodowania w sposób i w wysokości opisanej powyżej, organ II instancji wskazał, że odszkodowanie zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości będącej przedmiotem ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Analizując powołane przepisy Wojewoda [...] zaznaczył, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W ocenie Wojewody, opinia uwzględnia unormowania prawne wynikające z przepisów art. 128 ust. 4 u.g.n. jak również § 43 rozporządzenia, w szczególności ustalenia w zakresie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na zajęcie przedmiotowej nieruchomości na realizację inwestycji oraz stanu nieruchomości po zakończeniu inwestycji. W postępowaniu wyjaśniającym przez organ odwoławczy, potwierdzono prawidłowość przyjętych dat rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili sposób wyceny, sposób ustalenia rynku nieruchomości oraz dobór nieruchomości podobnych, ustalili stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu i na dzień zakończenia inwestycji na nieruchomości, jak również przeznaczenie nieruchomości. W ustaleniu wartości nieruchomości uwzględniono atrakcyjność lokalizacji i możliwości inwestycyjne nieruchomości. Wyjaśniono sposób ustalenia szkody lokalizacyjnej. Na podstawie dokonanej analizy operatu szacunkowego organ stwierdził, że rzeczoznawcy majątkowi w sposób właściwy dokonali wyjaśnień w zakresie ustaleń co do stanu nieruchomości na daty wynikające z przepisu § 43 rozporządzenia oraz doboru procedury określenia wartości szkód powstałych wskutek zdarzeń powstałych na skutek udostępnienia nieruchomości. Wykazali, że wskutek prac związanych z realizacją inwestycji nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości oraz nastąpiły szkody związane z koniecznością przeprowadzenia rekultywacji gruntu. Ponadto, szczegółowo opisali sposób ustalenia kosztów przeprowadzenia rekultywacji gruntów. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] kwietnia 2018 r. odnosząc się do zarzutów strony podtrzymała stanowisko w sprawie ustalenia kosztów rekultywacji na nieruchomości w związku z realizacją inwestycji oraz wyjaśniła sposób ustalenia tej wartości. Natomiast wartość zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Biegłe wyjaśniły w operacie szacunkowym jak również w piśmie wyjaśniającym sposób ustalenia wartości tej szkody. W operacie uwzględniono datę zakończenia realizacji inwestycji - [...] czerwca 2017r. i na tę datę ustalono stan nieruchomości. A. K. przedstawiciel ustawowy A. K. kwestionujący tę datę nie przedłożyła żadnych dowodów na tę okoliczność, nie uczestniczył w oględzinach nieruchomości mimo prawidłowego wezwania. Okoliczność związana z zajęciem nieruchomości została wyjaśniona w operacie szacunkowym i nie budzi zastrzeżeń w świetle dokonanych ustaleń w postępowaniu, prowadzonym przez organ I instancji. W protokołach z oględzin nieruchomości zostały określone stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jak również na datę zakończenia inwestycji na nieruchomości. Wojewoda [...] podkreślił, że subiektywne odczucie właściciela nieruchomości, iż ustalone odszkodowanie jest zaniżone, nie może stanowić podstawy do zakwestionowania operatu szacunkowego. Według organu odwoławczego nie ma podstaw prawnych i faktycznych do sporządzenia nowego operatu szacunkowego wyceny przedmiotowej nieruchomości, bowiem operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogiem prawa - przez rzeczoznawcę majątkowego, osobę uprawnioną i posiadającą wiadomości specjalne w zakresie wyceny nieruchomości. Wojewoda stwierdził, że nie ma też potrzeby występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. Strona także nie wystąpiła do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożyła też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi. Wbrew twierdzeniu strony, przed wydaniem decyzji w sprawie organ I instancji zgromadził materiał dowodowy, jak również dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby rozpatrywanej sprawy. Strony postępowania miały możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym. Reasumując, Wojewoda [...]. stwierdził, że odwołalnie nie zasługuje na uwzględnienie. Rozstrzygniecie organu pierwszej instancji zostało bowiem wydane zgodnie przepisami prawa materialnego, jak i procedury administracyjnej. III.1. W skardze na decyzję Wojewody A. K. zarzuciła w szczególności błędne ustalenie dat prac na gruncie oraz nieustalenie kosztów rekultywacji. W uzupełnieniu skargi A. K. jako należne odszkodowanie wskazała kwotę 10.000 zł, a także zarzuciła, że nie wzięto pod uwagę takich okoliczności, jak odległość od ośrodka miejskiego, dostępność połączeń komunikacyjnych, uzbrojenie terenu, położenie w pobliżu trasy turystycznej. Skarżąca podniosła także, iż w toku postępowania administracyjnego nie uwzględniono wniosków o utracone pożytki i wniosków o doprowadzenie gruntu do stanu poprzedniego. III.2.W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. III.3.[...]. S.A. w odpowiedzi na skargę z [...] marca 2019 r. wniosła o oddalenie skargi. III.4. Na rozprawie w dniu [...] marca 2019 r. przedstawiciel ustawowy skarżącej wskazała, że w jej ocenie prace zakończyły się [...] maja 2017 r. Ponadto, ograniczenie z 2015 r. spowodowało znaczny spadek wartości nieruchomości, albowiem pomimo tego, że grunt jest rolny, ale gdyby nie to ograniczenie, to mógłby być przekształcony na cele budowlane. IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: IV.1. Skarga jest bezzasadna i podlega oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.). IV.2. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że bezzasadne są zarzuty skargi dotyczące daty zakończenia prac na działce skarżącej, związanych z rozciągnięciem nad tą działką przewodów linii wysokiego napięcia (w pierwszym etapie prace te obejmowały również posadowienie słupa na działce sąsiedniej, do których to prac wykorzystano również działkę skarżącej). Według twierdzeń skarżącej, prace te miały zakończyć się [...] maja 2017 r. Tymczasem w operacie szacunkowym jako zakończenie tych prac przyjęto [...] czerwca 2017 r., czyli okres korzystniejszy niż ten postulowany przez skarżącą (s. 2 i 12 operatu). Podobnie bezzasadne są zarzuty skargi dotyczące pominięcia kosztów rekultywacji gruntu rolnego (pastwiska). Otóż koszty te zostały objęte odszkodowaniem w kwocie 807 zł, a sposób wyliczenia tego odszkodowania został przedstawiony na s. 28 operatu szacunkowego. IV.3. Bezzasadne są również zarzuty skargi dotyczące ustalenia odszkodowania związanego ze zmniejszeniem wartości nieruchomości oraz czasowym zajęciem gruntu. Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Szczegółowe zasady ustalenia tego odszkodowania określa z kolei § 43 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Należy podkreślić, zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. np. wyrok NSA z 6 czerwca 2018 r., I OSK 141/18, CBOSA). Innymi słowy, w niniejszej sprawie ustaleniu podlegała wyłącznie utrata wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji na działce skarżącej (czyli przeciągnięcie nad tą działką przewodów linii wysokiego napięcia), a nie ewentualny spadek wartości tej nieruchomości wynikający z przeznaczenia części tej nieruchomości pod inwestycję celu publicznego w postaci budowy linii wysokiego napięcia. Ewentualne roszczenia właściciela związane z uchwaleniem planu miejscowego uregulowane zostały w art. 36 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945). W następnej kolejności trzeba zauważyć, że przedmiotowe odszkodowania ustalane jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy jest opinią biegłego (w rozumieniu art. 84 k.p.a.). Organ administracji publicznej może oceniać ten dowód (art. 80 k.p.a.), ale z uwzględnieniem okoliczności, że ocena ta nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Ponadto, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości (por. np. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, CBOSA). Jeżeli chodzi o kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej z zakresu szacowania nieruchomości, to źródłem uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości wykonanej wyceny może być przede wszystkim inny operat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla tego samego celu, czyli tzw. kontroperat (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2014 r., I OSK 2706/12, CBOSA). W realiach niniejszej sprawy skarżąca nie przedłożyła wspomnianego kontroperatu ani ewentualnej negatywnej oceny operatu z [...] grudnia 2017 r. sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Sąd z urzędu nie stwierdził również ani uchybień formalnych tego operatu, ani też nie dostrzega, aby dokument ten zawierał oczywiste niespójności lub nielogiczności. Warto dodać, że operat ten zawiera obszerny i rzeczowy wywód co do przyjętego podjęcia i metody wyceny oraz analizy relewantnego rynku nieruchomości rolnych. Warto tylko zauważyć, że wartość przedmiotowej nieruchomości rolnej ustalona przez biegłe była bliska cenom maksymalnym występującym na tym rynku (zob. zwłaszcza analizę na s. 21 – 25 operatu). Biegłe dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości zobowiązane były uwzględniać przeznaczenie tej nieruchomości wynikające z obowiązujących aktów planistycznych (art. 154 ust. 1 u.g.n. i s. 6-9 operatu). Tym samym biegłe nie mogły rozważać hipotetycznych sposobów wykorzystania tej nieruchomości (np. pod cele budowalne), sprzecznych z ustaleniami obowiązujących planów miejscowych, a tym bardziej antycypować ewentualnej zmiany tego przeznaczenia. Podobnie, Sąd nie ma podstaw do kwestionowania odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu, które zostało obliczone jako hipotetyczny czynsz dzierżawny (s. 27 – 28 operatu). Operat również w tej części zawiera szczegółowe ustalenia oparte na wiedzy specjalistycznej (s. 18 – 19), których skarżąca skutecznie nie podważyła. IV. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.