IV SA/Wa 3055/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 listopada 2018 r. sprawy ze sprzeciwu Gminy M. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala sprzeciw od decyzji. Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...] czerwca 2018 roku nr [...] Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez B. i J. małżonków O. od decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. ustalającej na ich rzecz odszkodowanie w wysokości 256.100,00 zł. za nieruchomość oznaczoną działka nr [...] o pow. 2063 m2, z obrębu [...], gm. [...], wydzieloną pod drogę publiczną gminną - uchylił ww decyzję Starosty w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny. Decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2006 r., zmienioną decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2006 r., Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie ewid. [...], gm. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]. Decyzja powyższa stała się ostateczna w dniu [...] marca 2006 r. W wyniku dokonanego podziału wyodrębniona została min. działka nr [...] o pow. 2063 m2. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. (ogł. w Dz. U. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]), powyższa działka została przeznaczona pod drogę publiczną - gminną, oznaczoną symbolem [...]. Z uwagi na brak porozumienia w przedmiocie odszkodowania za ww działkę byli właściciele – B. i J. małżonkowie O. - wystąpili do Starosty [...] z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie jego ustalenia. Starosta Powiatu [...], po zgromadzeniu materiału dowodowego i zleceniu wyceny przedmiotowej nieruchomości, decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2007 r. ustalił odszkodowanie w wysokości 249.623,00 zł. Wojewoda [...], w wyniku rozpoznania wniesionego przez małżonków O. odwołania, decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r. uchylił ww decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta wydał w dniu [...] lutego 2009 r. decyzję nr [...], którą ustalił odszkodowanie za wydzieloną pod drogę nieruchomość w wysokości 381.655,00 zł. Powyższą decyzję małżonkowie O. także zaskarżyli, a którą Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2009 r. utrzymał w mocy. Na powyższe rozstrzygnięcie Ww wnieśli skargę do tut. Sądu Administracyjnego, w wyniku rozpoznania której wyrokiem z dnia 11 grudnia 2009 r. zapadłym w spawie o sygn. akt I SA/ Wa 1559/09 Sąd uchylił ww decyzję Wojewody [...], wskazując na uchybienia w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia przedmiotowego odszkodowania. W ponownie prowadzonym przez Starostę [...] postępowaniu został sporządzony nowy operat szacunkowy przez innego rzeczoznawcę majątkowego, który rownież został zakwestionowany przez małżonków O. Wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowana została na kwotę 561.550,00 zł. i w oparciu o powyższą opinię Starosta [...] decyzją nr [...] z dnia [...] października 2010 roku ustalił odszkodowanie na rzecz małżonków O. w powyższej wysokości. Od decyzji tej zostało także złożone odwołanie przez małżonków O., którzy wnieśli o jej zmianę i o przyznanie odszkodowania w wysokości 839.641,00 zł. Zarzucili organowi ustalenie zaniżonego odszkodowania oraz nie zastosowanie się do wytycznych zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1559/09, orzekającego w sprawie niniejszej. Decyzję tę zakwestionował także Wójt Gminy [...] stwierdzając, że została ona wydana na podstawie wadliwego operatu. Decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2011 r. Wojewoda [...] uchylił ww decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji zlecając sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Kolejny operat szacunkowy sporządzony został przez innego rzeczoznawcę majątkowego – K. S., najpierw w dniu [...] czerwca 2012 r., a następnie, po uwzględnieniu zastrzeżeń co do jego prawidłowości, wykonany został nowy operat w dniu [...] stycznia 2013 r. W oparciu o powyższy operat wydana została przez Starostę [...] w dniu [...] maja 2013 r. decyzja nr [...], ustalająca na rzecz B. i J. małżonków O. odszkodowanie z kolei w wysokości 462.112,00 zł. Od powyższej decyzji małżonkowie O. także wnieśli odwołanie zarzucając, iż w sprawie doszło do tych samych uchybień proceduralnych jak w poprzednich rozstrzygnięciach. Odwołanie złożył także Wójt Gminy [...] wskazując na nieprawidłowości w operacie szacunkowym. Wojewoda [...] decyzją [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, zalecając sporządzenie nowego operatu szacunkowego, z uwagi na wadliwość dotychczas sporządzonego. Zdaniem Wojewody wykonany on został wbrew obowiązującej regulacji prawnej, gdyż do porównań przyjęto zarówno transakcje nieruchomościami pod drogi publiczne, jak i pod drogi wewnętrzne. Ponadto, do wspólnej bazy danych zakwalifikowano zarówno nieruchomości usytuowane na terenach miejskich - [...], jak i na terenach wiejskich. Wobec powyższego, Starosta [...] zlecił wykonanie kolejnego operatu szacunkowego także innemu rzeczoznawcy majątkowemu – T. S., który podobnie jak dotychczas, również został przez stronę zakwestionowany. Jednocześnie jednak małżonkowie O. wnieśli o przeprowadzenie dowodu z kontroperatu - operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. oraz o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego. Powyższe operaty zostały poddane ocenie przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, które w opiniach z dnia [...] maja 2017 r. wskazało, iż oba operaty szacunkowe są wadliwe, zawierają braki i uchybienia merytoryczne i metodologiczne, co ma bezpośredni wpływ na wadliwe określenie wartości nieruchomości. Wobec negatywnej oceny badanych przez ww Stowarzyszenie opracowań Starosta [...] zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu R. S., który ostatecznie opinią z dnia [...] lipca 2017 r. ustalił wartość szacowanej nieruchomości na kwotę 256.100,00 zł., także niezaakceptowaną przez małżonków O. W sprawie niniejszej w dniu 25 września 2017 r. przeprowadzona została rozprawa administracyjna w obecności stron postępowania i rzeczoznawcy majątkowego, podczas której biegły R. S. udzielił odpowiedzi na podniesione zarzuty. Podobnie odniósł się do kolejnych zarzutów strony zawartych w pismach z dnia [...] października 2017 r., z dnia [...] listopada 2017 r. oraz z dnia [...] listopada 2017 r. Ostatecznie decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. Starosta [...], w oparciu o powołany operat, ustalił odszkodowanie w powyższej wysokości. Od decyzji tej odwołanie złożyli B. i J. małżonkowie O., wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez przyznanie im słusznego odszkodowania, w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości nieruchomości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wnieśli o sporządzenie na zasadzie art. 84 § 1 k.p.a. nowego operatu szacunkowego celem ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, ewentualnie zlecenie na zasadzie art. 157 ust. 1 ugn dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego – R. S. - odpowiedniemu Stowarzyszeniu. Rozpoznając ww odwołanie, Wojewoda [...], zaskarżoną do Sądu decyzją uchylił ww rozstrzygnięcie Starosty [...] stwierdzając, iż badany operat szacunkowy pozostaje w sprzeczności z obowiązującą regulacją prawną tj. z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., zmienionym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy wskazał, iż z uwagi na fakt, iż wyceniana działka (nr [...] w obrębie [...]) o przeznaczeniu drogowym jest usytuowana w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, to w sytuacji braku możliwości dokonania jej wyceny na podstawie cen tzw. nieruchomości drogowych, zasadnym byłoby wykorzystanie cen gruntów o przeznaczeniu przeważających wśród terenów przyległych. Nadto, skoro wycenie podlega nieruchomość z terenów wiejskich, do porównań należało w pierwszej kolejności przyjąć nieruchomości drogowe, położone w obrębie wsi, a nie miasta powiatowego [...] (jedna z trzech nieruchomości przyjętych do końcowych porównań w zastosowanej metodzie wyceny). Powołując się na orzecznictwo dotyczące art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał na brak podobieństwa dwóch nieruchomości przeznaczonych pod drogi, z których jedna położona jest na terenie miejskim, a druga na terenie wiejskim. Organ odwoławczy wskazał, iż na str. 17 operatu zamieszczono bazę danych - ceny nieruchomości drogowych na terenie całego powiatu [...]. Zakres cen i rozrzut powierzchni obiektów porównawczych są bardzo znaczne. Z zestawienia wynika przede wszystkim, że na terenie powiatu ceny działek drogowych z terenów miejskich ([...], [...]) są w zdecydowanej większości przypadków znacznie wyższe, niż ceny z terenów administracyjnie wiejskich. Jedynie cena z incydentalnej transakcji z [...] w gminie [...] (227,13 zł/ mkw.) przeczy powyższej bazie. Zauważalna jest ponadto znaczna różnica w powierzchniach trzech obiektów porównawczych (pozycje pogrubione w tabeli ze str. 17) - dwa z nich liczą ok. 1200-1500 m2 (działka wyceniana ma 2063 m2) ale trzecia, z tego samego obrębu [...], ma zaledwie 112 m2. Jest więc ponad 10-krotnie mniejsza od dwóch pozostałych nieruchomości porównawczych, co jest sprzeczne z konkluzjami ww negatywnej opinii [...] dnia z [...] kwietnia 2017 r. Tym samym badany operat nie powinien być uwzględniony. Wyselekcjonowane nieruchomości powinny być podobne do przedmiotu wyceny pod względem przyjętych cech rynkowych, w tym też powierzchni działki, zatem niedopuszczalnym jest pominięcie atrybutu "wielkość działki" w ramach przyjętych cech rynkowych. Nadto, w ocenie Wojewody, w tabelce na str. 16 operatu przywołano także transakcję drogową z gm. [...] ([...], pow. 31 m2), która została pominięta w dalszych porównaniach (najprawdopodobniej z uwagi na małą jej powierzchnię. Jednakże skoro takie było stanowisko rzeczoznawcy, to konsekwentnie rzeczoznawca powinien był nie uwzględnić jedynej działki drogowej z obrębu [...] tylko o nieco większej powierzchni - 112 m2. Zatem, Wojewoda wskazał, iż jeśli w istocie wskutek analizy rynku ustalono by, że na terenie powiatu [...] odnotowano jedynie dwie transakcje drogowe dotyczące nieruchomości podobnych o zbliżonej powierzchni, to do porównań należało rozważyć przyjęcie nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, tj. o przeznaczeniu przeważającym wśród terenów przyległych. Wojewoda wskazał także na znaczny rozrzut cen jednostkowych w zbiorze zawężonym od 100 zł/m2 do 227 zł/m2, który także może sugerować wątpliwe podobieństwo analizowanych nieruchomości. Reasumując, organ odwoławczy wskazał, iż w przedmiotowym postępowaniu, wobec wystąpienia istotnych błędów, należy sporządzić ponowną wycenę nieruchomości, co nie jest możliwe na etapie postępowania odwoławczego, w oparciu o art. 136 k.p.a., z uwagi na zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażoną w art. 15 k.p.a. Sprzeciw od powyższej decyzji złożyła Gmina [...], zarzucając naruszenie: art. 138 § 2, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a., poprzez wadliwe uchylenie decyzji przez organ II instancji, mimo iż decyzja Starosty opierała się o operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami prawa materialnego, sporządzony po wnikliwej analizie rynku nieruchomości, spełniający warunki materialne (zgodności z przepisami prawa), oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, a tym samym mogący stanowić podstawę rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Gmina wskazała także na nieuprawnione wkroczenie w merytoryczną ocenę opinii rzeczoznawcy majątkowego, w sytuacji kiedy organ nie dysponował wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie rzeczoznawca majątkowy. Jednocześnie, w ocenie skarżącej, analizowany operat szacunkowy został wykonany poprawnie, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej działki wydzielonej pod drogę publiczną. Konkludując Gmina wskazała, iż ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego dokonana została przez organ II instancji bez dozy należytej ostrożności i staranności. W szczególności rażące jest powoływanie się organ II instancji na zasadzie analogii na opinię [...] dotyczącej innej opinii niż opinii będącą postawą do ustalenia odszkodowania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wspomniana wyżej reguła, że organy i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem kasacyjną decyzję Wojewody [...] należy uznać za nieodpowiadającą wymogom art. 138 § 2 k.p.a. Wobec powyższego Gmina [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja ma charakter kasacyjny – została wydana na podstawie art. 138 § 2 kpa. Przepis art. 138 § 2 kpa jest wyjątkiem od zasady merytorycznego rozpoznania sprawy. Stosownie do tego przepisu organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym jej rozpatrzeniu. Wbrew zarzutom skargi organ odwoławczy prawidłowo zastosował powyższy przepis. Trafnie Wojewoda wskazał, że organ I instancji przeprowadził postępowanie z naruszeniem zasad określonych w przepisach art. 7, 77 § 1, 80 kpa oraz przepisach prawa materialnego. Otóż w sprawach odszkodowawczych istotnym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę. Organ administracji ma obowiązek ocenić ten operat jako dowód w sprawie. I w ocenie Sądu, ocena ta dokonana przez organ II instancji jest prawidłowa a zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stanowisko Sąd w pełni podziela. Słusznie organ wskazał, powołując się na treść przepisu § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., że jeżeli na rynku są transakcje nieruchomościami drogowymi, to powinny być te transakcje uwzględnione. Natomiast w ich braku (transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne) winny być uwzględnione nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jako przeważające wśród terenów przyległych do szacowanej działki. Ponadto, jak zasadnie wskazał Wojewoda, muszą to być nieruchomości "podobne", a zatem porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ugn.). Przyjęcie przez rzeczoznawcę, co miało miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy, do porównań nieruchomości posiadających inne cechy, stanowi o braku podobieństwa w powyższym rozumieniu. Ma rację także organ wskazując na brak możliwości, z uwagi na zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, zlecenia sporządzenia operatu w toku postępowania odwoławczego. Ponowne przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, co uzasadnia wydanie przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej. Dowód z operatu szacunkowego, od którego zależy wysokość odszkodowania, ma bowiem znaczenie kluczowe dla podmiotów, którym to odszkodowanie ma być przyznane. Strony muszą mieć zatem możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i gwarancję, że operat oceniany będzie przez organy obu instancji (o ile będzie złożone odwołanie). Zasada dwuinstancyjności postępowania sformułowana w art.15 kpa. jest jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego i organ administracji zawsze zobowiązany jest do prowadzenia postępowania w taki sposób, aby istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności budzące wątpliwości podlegały ocenie w obu instancjach. Zatem konieczność sporządzenia w sprawie operatu szacunkowego na nowo, uzasadniała zastosowanie przez Wojewodę przepisu art. 138 § 2 kpa. (wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1408/11). Brak jest zatem możliwości aby taki dowód mógł zostać przeprowadzony, w oparciu o przepis art. 136 kpa., przez organ odwoławczy. Wobec powyższego, uznać należy za Wojewodą, iż konieczność sporządzenia w sprawie operatu szacunkowego na nowo, uzasadniała zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 kpa. Trzeba jednocześnie podkreślić, iż organ odwoławczy wyjaśnił z jakich przyczyn została uchylona decyzja pierwszoinstancyjna, wskazał jakie przepisy naruszył Starosta, wyjaśnił z jakich powodów konieczne jest sporządzenie nowego operatu. Natomiast zarzuty skargi, zdaniem Sądu, stanowią jedynie polemikę ze stanowiskiem organu II Instancji, nie zwierając jednocześnie merytorycznego uzasadnienia. Należy także wskazać na niekonsekwencję skarżącej Gminy, która podnosi brak kompetencji do dokonania przez organy administracyjne czy też przez sądy oceny merytorycznej operatu szacunkowego, jednocześnie samodzielnie takiej oceny dokonując. Gmina, odnosząc się do ww operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego R. S. z dnia [...] lipca 2017r. stwierdziła, iż wycena wartości gruntu, jak i ustalona w jej oparciu wysokość odszkodowania zostały dokonane zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami ww rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. Zatem odniosła się co do meritum, nie bacząc na brak w tym zakresie stosownej wiedzy. Faktycznie, opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Jednakże ta forma ustalania i dowodzenia istotnej okoliczności sprawy nie jest wiążąca dla organów orzekających i nie wyłącza ogólnych reguł postępowania dowodowego określonych w kpa, tym samym dopuszcza możliwość oceny tego dowodu w sprawie w oparciu o powołane przepisy ugn jak i ww rozporządzenia. Operat powinien być sporządzony zgodnie z art. 175 ust. 1 cyt. ustawy w korelacji z § 36 ust. 6 ww rozporządzenia, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej czynności oraz z zasadami etyki zawodowej. Ustalenie wysokości odszkodowania jest zasadniczym problemem w postępowaniach odszkodowawczych, z tego też względu operat szacunkowy stanowi najważniejszy dowód w tym postępowaniu. Z uwagi na jego wagę musi on, wbrew twierdzeniu skarżącej, zostać poddany wnikliwej ocenie przez organy administracyjne, przy zapewnieniu stronom możliwości pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Prawo to może zostać zrealizowane tylko i wyłącznie poprzez gwarancję oceny tego dowodu. Konkludując stwierdzić należy, iż operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2017 r., stanowiący podstawę ustalanego odszkodowania, zgodnie ze stanowiskiem organu odwoławczego, pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa (ww. rozporządzenia), stanowiącymi zasady jego sporządzenia, a które to stanowisko w zaskarżonej do Sądu decyzji zostało przez Wojewodę szczegółowo i zasadnie wyjaśnione. Przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera jakiegokolwiek uzasadnienia dla wybranej metody wyceny, brak w nim rzetelnego uzasadnienia wyboru nieruchomości podobnych, które zostały wykorzystane dla porównania z nieruchomością wycenianą (trzech nieruchomości spośród zbioru 16 transakcji nieruchomościami drogowymi). Również, rzeczoznawca nie scharakteryzował rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...], a przyjmując jedynie trzy do porównania, nie opisał ich szczegółowo, nie wskazał jakie cechy nieruchomości przyjętych do porównań wpłynęły na uznanie ich za nieruchomości podobne do wycenianej. Natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie przydatności dowodowej takiego operatu. Biegły powinien mieć na względzie, że sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.