IV SA/Wa 3357/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Wójcik, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2016 r. sprawy ze skargi D. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 roku nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącej D. S. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. IV SA/Wa 3357/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015r. Minister Infrastruktury I Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania D. S. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 17.078,25 zł na rzecz D. S. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w R., obręb [...] P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, objętej decyzją Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, oraz zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż przed uzyskaniem przez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej waloru ostateczności. Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń: Przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] z węzłem wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi. Decyzją z dnia [...] lipca 2015r. Wojewoda [...]orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 17.078,25 zł na rzecz D. S. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju złożyła D. S. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Organ wskazał, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego K. G., posiadającą uprawnienia nr [...]. Biegły wskazał, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona na przedmieściach miasta R.. Nieruchomość nie jest zabudowana, nie jest także wykorzystywana i stanowi nieużytek bez dostępu do mediów. Nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dojazd do gruntu jest utrudniony. Wyceniana działka posiada kształt czworokąta i wyrównaną powierzchnię. Teren działki porośnięty jest dziką roślinnością i pojedynczymi drzewami bez wartości użytkowej. W sąsiedztwie przedmiotu wyceny znajdują się łąki, pastwiska i nieużytki. Badając przeznaczenie planistyczne autor operatu stwierdził, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy w S. Nr [...] z dnia [...]grudnia 2002n, wyceniana działka położona była na terenie oznaczonym jako KD - projektowana droga ekspresowa[...]. Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Mając na uwadze opisane wyżej przeznaczenie wycenianej nieruchomości, a także cel wyceny, dokonano analizy cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z uwagi na znaczne zróżnicowanie cen transakcyjnych na rynku regionalnym i lokalnym biegły dokonał analizy cen nieruchomości drogowych z rynku o zasięgu mniejszym niż lokalny, tj. z obrębów i geodezyjnych leżących na pograniczu miasta R. i sąsiednich gmin. Wskazano zatem, iż wycenę przeprowadzono na stosunkowo nielicznym, lecz jednorodnym rynku nieruchomości niezurbanizowanych położnych na przedmieściach miasta i przeznaczonych pod drogi, którego charakter w pełni odpowiada przedmiotowi wyceny. Biegły zestawił cztery transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do przedmiotu wyceny i dokonał ich porównania z wycenianą nieruchomością w oparciu o następujące cechy: lokalizacja, otoczenie, dostęp i potencjał. Na podstawie przedstawionej analizy porównawczej rzeczoznawca obliczył wartość 1 m2 powierzchni działki na kwotę 14,52 zł/m2, co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu działki [...] o pow. 0,1120 ha na kwotę 16.265,00 zł. Zdaniem organu odwoławczego opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 2.1 września 2004r. (Dz. U. z 2004r. Nr 207. poz. 2109 z późn. zm.). Autor operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Tym samym w ocenie organu zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny należy uznać za bezzasadne. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła D. S., zaskarżając decyzję w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a a) art. 21 ust. 2 w zw. z art 8 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z dnia 16 lipca 1997 r.) poprzez niezastosowanie przepisu Konstytucji wskazującego wprost, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane za słusznym odszkodowaniem, zaś w przedmiotowym przypadku ustalenie kwoty odszkodowania odbyło się bez wnikliwej analizy zgromadzonych w sprawie dowodów i błąd ten doprowadził do mylnego ustalenia, że odszkodowanie w wysokości 14,52 zł za 1 m2 wywłaszczonego gruntu jest odszkodowaniem "słusznym" i odpowiadającym wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, w sytuacji gdy jej cena rynkowa przekracza co najmniej kilkukrotnie wartość ustaloną w decyzji, przez co nie można uznać że decyzja ustala słuszne odszkodowanie, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2013.687 j.t.), zwanej dalej specustawą, oraz art 134, art 135 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782 j.t) zwaną dalej ugn, w zw. z art 12 ust 5 specustawy poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji nieprawidłowe zastosowanie, gdzie powołane przepisy określają wprost, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać wartości tej nieruchomości na moment ustalenia odszkodowania oraz powinno odbyć się z uwzględnieniem wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, zaś w przedmiotowym przypadku ustalono odszkodowanie, które w żadnym razie nie odpowiada wartości wywłaszczonej nieruchomości i nie jest odzwierciedleniem jej wartości rynkowej, skoro określono wartość 1 m2 wywłaszczonej nieruchomości na kwotę 14,52 zł, zaś ceny rynkowe tego typu gruntów wynoszą kilka, a niekiedy kilkanaście razy więcej, niż wartość przyjęta przez Wojewodę w decyzji ustalającej i zaakceptowana przez Ministra w decyzji utrzymującej, zaś przyczyną nieprawidłowego zastosowania w/w przepisów jest oparcie decyzji o operat szacunkowy, sporządzony niezgodnie z ich treścią, 2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a a) art 7 k.p.a., art 77 § 1 k.p.a. i art 80 k.p.a. poprzez niewszechstronne i dowolne rozważenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, prowadzące do błędu w ustaleniach faktycznych polegającego na mylnym przyjęciu przez organ, że wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości na moment ustalenia odszkodowania wynosi 14,52 zł z 1 m2 co jest ustaleniem całkowicie dowolnym, powstałym wskutek przyjęcia za prawidłowe ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, który nie został w żaden sposób przeanalizowanym przez organ, pod kątem oceny prawidłowości jego sporządzenia oraz zgodności z treścią i rozporządzenia tylko w oparciu o ten dokument, wydano decyzję stanowiącą odzwierciedlenie szacunku określonego przez rzeczoznawcę, przy czym Wojewoda nie dostrzegł, że przedmiotowy operat nie może służyć do czynienia prawdziwych ustaleń faktycznych, albowiem wartość nieruchomości skarżących ustalono za pomocą metody "porównawczej", gdzie żadna z porównywanych transakcji rzekomo podobnych nieruchomości nie dotyczyła nieruchomości położonych w R., lecz nieruchomości położonych we wsiach oddalonych znacznie od R., co dyskwalifikuje przedmiotową wycenę jako mogącą służyć do określenia wartości rynkowej nieruchomości położonych w granicach miasta, a nadto, -organ całkowicie pominął konieczność zweryfikowania przedłożonego operatu szacunkowego przez pryzmat zasad obowiązujących w postępowaniu administracyjnym i zamiast tego bezkrytycznie przyjął, że sposób oszacowania nieruchomości skarżącej jest prawidłowy, mimo że nieruchomość skarżącej ma powierzchnię 1120 m2, zaś transakcje przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości o powierzchni odpowiednio: 30 m2, 37 m2 czy też 170 m2 i jako takie nie mogły służyć jako obiektywny materiał porównawczy do określenia wartości nieruchomości skarżącej, -organ zaniechał jakiejkolwiek kontroli operatu szacunkowego i nie przeprowadził dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości w celu prawidłowego określenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, mimo że przedłożony operat został sporządzony w sposób błędny do tego stopnia, że nie może służyć jako dowód w przedmiotowej sprawie, gdzie dla przykładu autor operatu wskazuje w jego treści, że najniższe ceny transakcyjne w powiecie r. (nie w R.) wynoszą 20 zł za 1 m2, średnie ceny 70 zł za 1 m2, zaś najwyższe około 120 zł za 1 m2 i pomimo takich ustaleń przyjęto, że wartość rynkowa \ nieruchomości skarżącej wynosi 14,52 zł za 1 m2 co jest ceną niższą od najniższych (wedle autora operatu) w powiecie r., zaś nieruchomość skarżącej znajduje się w granicach miasta i przez to przedstawia o wiele wyższą wartość niż ustalona w operacie, - organ I instancji nie dokonał analizy przedłożonego operatu, zaś błędy w tym zakresie zostały niejako zaakceptowane i powielone przez organ II instancji, co doprowadziło do sytuacji, w której w oparciu o ten dokument wydano decyzję i utrzymano ją w mocy, mimo że okoliczności faktyczne towarzyszące sporządzeniu operatu wskazują, że został on przygotowany z rażącym naruszeniem prawa i jako taki nie może stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie, b) art. 8 kpa, art. 9 kpa i art 10 § 1 kpa poprzez przeprowadzenie postępowania z naruszeniem w/w zasad, gdzie strony nie były należycie informowane o możliwościach wystosowania odpowiednich zarzutów pod adresem zgromadzonych w sprawie dowodów, albowiem na skutek ustnego informowania się w siedzibie organu w przedmiocie możliwości złożenia J zarzutów i wniosków dowodowych dotyczących operatu strony uzyskały informację, że w razie niezadowolenia z decyzji dotyczącej ustalenia odszkodowania wszelkie wątpliwości będą mogły zostać zgłoszone na etapie odwołania czym de facto pozbawiono strony złożenia zastrzeżeń pod adresem wyceny na etapie postępowania pierwszo-instancyjnego, zaś sytuacja ta spowodowała, że strona, nie mogła w odpowiednim czasie, złożyć swojego operatu szacunkowego, o którym mowa m.in. w treści uzasadnienia decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Skarżąca wniosła o: uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju w całości i uchylenie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 r. w całości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniosła, że obowiązkiem organu jest więc dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. To bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, ale przede wszystkim czy odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomością i przepisom rozporządzenia (zob. wyrok NSA w Warszawie z dnia 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 1656/96, LEX nr 43813; ). Ograniczenie się zatem do tylko formalnej oceny operatu szacunkowego jest oczywiście niewystarczające. Organy administracji muszą merytorycznie ocenić ten dokument i zdecydować o jego wartości jako dowodu w sprawie. Jednocześnie, przy ocenie opinii biegłego, organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość jego rozumowania, (tak: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 1149/14). Wojewoda [...] nie dokonał żadnej analizy przedłożonego operatu ani też w żadnym miejscu zaskarżonej decyzji, nie odniósł się do kwestii, o których mowa powyżej. Zamiast tego, bez żadnej refleksji, wydano decyzję, która de facto stanowi powielenie błędnych ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę. Niestety te same działania zostały niejako powielone przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju, który w niezwykle lakoniczny sposób, powołując się na niektóre fragmenty operatu, uznał, że został on sporządzony w sposób fachowy i można w oparciu o jego treść czynić prawdziwe ustalenia faktyczne. Tego typu sposób postępowania jest niedopuszczalny albowiem prowadzi do akceptacji wyceny, która w żadnym razie nie przedstawia rynkowej wartości nieruchomości skarżącej, a wręcz przeciwnie, zaniża jej wartość kilkaset procent. Dla ustalenia wartości działki nr [...] przyjęto metodę porównawczą i porównano rzekomo "podobne" transakcje dotyczące rzekomo "podobnych" nieruchomości. Z nieznanych względów żadna z transakcji, które porównano, nie dotyczyła nieruchomości położonych w granicach R.. A jest wiedzą powszechną, że fakt znalezienia się danej nieruchomości w granicach R. powoduje wzrost jej wartości, nierzadko o kilkaset procent. Owo ustalenie odbyło się w oparciu o błędne zestawienia transakcji sprzedaży działek o rzekomo podobnych parametrach. Przyjęcie takich transakcji do porównania doprowadziło do błędnej wyceny ponieważ nie można twierdzić, że doszło do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, w sytuacji zastosowania metody porównawczej i wzięcia do porównania transakcji nie mających nic wspólnego z wycenianą nieruchomością. Ponadto należy zarzucić, że operat zawiera w sobie zasadniczą sprzeczność skutkującą niemożnością czynienia w oparciu o wnioski w nim zawarte, wiarygodnych, spójnych i logicznych ustaleń. Otóż na wstępie operatu, opisując właściwości rynku nieruchomości w R., autor stwierdza, że można zauważyć pewną prawidłowość i w oparciu o nią ustalić, że najniższe ceny transakcyjne w powiecie r. (a nie w R.) oscylują w granicach kwoty 20 zł za 1 m2 gruntu, średnie ceny to 70 zł za 1 m2 gruntu, zaś rzekomo najwyższe ceny to około 120 zł za 1 m2. W związku z tym Minister winien poddać pod rozwagę - dlaczego autor operatu określił wartość 1 m2 działki o nr [...] na kwotę 14,52 zł z 1 m2 czyli o blisko 40 % niższą od najniższych wartości występujących w powiecie r. (a nie w R.), mimo że wyceniana nieruchomość posiada cechy pozwalające zakwalifikować ją jako wartą o wiele więcej niż najtańsze nieruchomości, nawet w powiecie r.. Dodatkowo należy zarzucić, że w ramach kompleksowej wyceny, autor operatu winien dokonać wnikliwej analizy rynku nieruchomości w celu dokładnego określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Tymczasem w przedmiotowym przypadku tego nie uczyniono i nie uwzględniono uprzednich transakcji o podobnych charakterze. Nieopodal wycenianej nieruchomości znajduje się działka, która była przedmiotem wywłaszczenia pod drogi publiczne za którą ustalono odszkodowanie na kwotę 72 000,00 zł tj. 16 000,00 zł za ar /160 zł z 1 m2 gruntu. Sytuacja ta obrazuje, że za podobne działki położone w granicach R., wywłaszczone na potrzeby budowy dróg publicznych, w 2009 roku wypłacano kwoty rzędu 160 zł za 1 m2. W procesie wyceny popełniono istotne błędy warsztatowe już na etapie budowania samych założeń do wyceny. Wśród rzeczoznawców znających lokalny rynek nieruchomości powszechnie znany jest fakt nabywania przez gminę B. gruntów pod drogi za przysłowiową złotówkę (w praktyce najczęściej po 50 zł, niekiedy kilkaset zł), bez żadnego powiązania z wartością nieruchomości. Jak wynika z wykonanej przez rzeczoznawcę analizy, takie transakcje również wzięły udział w procesie wyceny (m.in. działka z N. opisana z zafałszowaniami na str. 24). O braku wystarczających kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat świadczy wiele zawartych w opinii wywodów, mniej lub bardziej, a często w ogóle nie związanych z przedmiotem wyceny. O niezrozumieniu procesu wyceny świadczy ponadto ignorowanie przez , autora opinii informacji płynących z lokalnego rynku nieruchomości, których autor zdaje się nie posiadać. Brak znajomości rynku (uzasadniony powyżej) jest, natomiast w operacie zastąpiony szeregiem apriorycznych założeń, co do których - nawet nie podjęto próby weryfikacji. Skarżąca wskazała przykładowe błędy operatu: 1. wycenę najprawdopodobniej oparto o sfałszowane transakcje porównawcze, jak wynika z posiadanych informacji, nie zawarto transakcji opisanych jako nr 1,2,3, bowiem transakcje te dotyczyły innego przedmiotu lub innych cen transakcyjnych. 2. nie ujawniono w operacie wszystkich transakcji jakie uczestniczyły w poszczególnych obliczeniach (brak bazy transakcji), ujawniono jedynie cztery nieruchomości przyjęte do zestawienia w pary porównawcze, a powinny być podane wszystkie nieruchomości łącznie z numerami działek, datami i repertoriami transakcji. Dopiero wówczas wycenę można byłoby uznać za wiarygodną, a dane przyjęte do obliczeń dokładnie zweryfikować. 3. rzeczoznawca pisze m.in. w tytule na okładce operatu oraz w jego treści, że określana jest wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast w rzeczywistości jest to wartość odtworzeniowa, ponieważ określane są odtworzeniowo składniki majątkowe, pomimo określenia wartości rynkowej gruntu, w konsekwencji tak określona wartość zgodnie z art. 135 ust. 2 ugn stanowi wartość odtworzeniową całej nieruchomości. 4. przedstawiona metodologia wyceny jest niezrozumiała, jej opisy nieczytelne, w tabelach z obliczeniami zestawiającymi nieruchomości w pary porównawcze brak jest odniesienia i powiązania z przyjętymi ocenami cech nieruchomości. 5. wycena składników majątkowych jest niezgodna z art. 135 ust 7 ugn, bowiem nie wyróżniono wartości w toku obliczeń cen kształtujących się w obrocie rynkowym i wartości nakładów koniecznych w związku ze zbiorem plonów. 6. opisy przeznaczenia nieruchomości są niepełne, nie wyczerpują danych objętych dyspozycją art. 154 ugn. 7. w wycenie przyjęto błędny zasięg obszarowy rynku nieruchomości, który jest zbyt szeroko zakreślony, co powoduje znaczne zaniżenie wartości nieruchomości. 8. błędny zakres czasowy analizy rynku. Przyjęcie cen z lat 2011, a nawet 2008 r., powoduje znaczne błędy w wycenie, bowiem jeszcze 3 lata temu rynek lokalny charakteryzował się zdecydowanie większą płynnością i wyższymi cenami, zupełnie innymi relacjami popytu do podaży, co jest ściśle skorelowane z "odroczonymi" skutkami kryzysu gospodarczego zapoczątkowanego w 2009 r. 9. jak podano w operacie: "oszacowane wartości końcowe charakteryzuje niepewność rzędu kilkudziesięciu procent. Jest to potwierdzenie kumulacji wszelkich błędów popełnionych przez autora w procesie wyceny, który sam niejako dyskwalifikuje wyniki wyceny. Już sama ta klauzula powinna stać się warunkiem wystarczającym do uchylenia wyceny. Skarżąca dodatkowo zarzuca, że sporządzony operat cechuje się tożsamością i powtarzalnością w stosunku do pozostałych operatów sporządzonych na potrzeby ustalenia odszkodowań za wywłaszczenie pod budowę drogi [...]. Można odnieść wrażenie, że większość operatów została sporządzona o jeden schemat, bez indywidualnego odniesienia się do każdej z szacowanych nieruchomości. Dodatkowo należy zarzucić, że w związku ze sporządzeniem wycen dla działek położonych w granicach R., wywłaszczonych pod budowę drogi [...], których wartość określano na poziomie 12zł - 18 zł za Im2 zgłoszono mnóstwo zarzutów. W związku z powyższym, już po wydaniu decyzji w przedmiotowej sprawie, Wojewoda zlecił sporządzenie ponownych wycen wszystkich działek położonych w R.. Na skutek zarzutów osób wywłaszczonych, autorka operatów przesłała nowe operaty dotyczące praktycznie wszystkich działek, co do których Wojewoda nie wydał jeszcze decyzji. W nowych operatach rzeczoznawca, we wszystkich przypadkach, zwiększyła wartość oszacowania, nierzadko o kwoty wyższe nawet o kilkaset procent!! Niestety, w związku z tym, że decyzję w przedmiotowej sprawie wydano zanim Wojewoda zlecił ponowne wykonanie operatów, skarżąca nie skorzystała z dobrodziejstwa autopoprawki rzeczoznawcy. Nie ulega wątpliwości, ze także w przypadku działki skarżącej, nowe oszacowanie byłoby wyższe nawet o kilkaset procent. Skarżąca zleciła sporządzenie operatu szacunkowego niezależnemu rzeczoznawcy znającemu rynek nieruchomości drogowych w R. Panu T. S.. Według treści operatu, który jest dokumentem urzędowym, wartość Nieruchomości skarżącej wynosi 87 237,00 zł! Dysponując tego typu dokumentem nie sposób zgodzić się z twierdzeniami Ministra, że dotychczas sporządzony operat, autorstwa rzeczoznawcy K. G., jest prawidłowy i może służyć do czynienia prawdziwych ustaleń. Różnica pomiędzy wyceną rzeczoznawcy K. G. (16 265,00 zł), a wyceną rzeczoznawcy T. S. (87 237,00 zł) wynosi aż 70 972.00 zł czyli 4,3 razy tyle. co wartość będąca podstawą decyzji. Gdyby różnica sięgała 10% można by twierdzić, że mieści się ona w granicach błędu oszacowania. W takiej sytuacji zasadnym jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej i dokonanie konfrontacji rzeczoznawców. Z powyższych względów skarżąca wniosła o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego i dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy T.S., albowiem przeprowadzenie tego dowodu nie spowoduje zwłoki w postępowaniu, a jest to w zasadzie jedyny sposób na dowiedzenie, że przy pierwotnej wycenie popełniono liczne błędy, skutkujące tym, że majątek skarżącej został jej odebrany za odszkodowaniem, które jest o kilkaset procent niższe od tego, które rzeczywiście skarżąca winna otrzymać. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, jednocześnie wskazał, że autorka operatu dokonała jego autopoprawki. W dacie wydania decyzji istniał więc nowy operat szacunkowy, którego organ odwoławczy nie oceniał, gdyż nie wiedział o jego istnieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: W ocenie sądu skarżąca słusznie zarzuca, iż decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organ II instancji po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego ocenił, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Zdaniem sądu ta ocena jest jednak niedostateczna i przedwczesna. W ocenie sądu wbrew twierdzeniom organu operat szacunkowy zawiera błędy, niejasności i w zakresie niektórych istotnych ustaleń jest wewnętrznie sprzeczny, co wymagało bezwzględnie wyjaśnienia przez organ. Nie jest wiadome z jakiego okresu transakcje nieruchomościami drogowymi poddane zostały analizie rynkowej. Wniosek taki można pośrednio wyprowadzić jedynie z informacji opisujących cztery nieruchomości porównywane z nieruchomością wycenianą, gdyż wynika z nich, że te transakcje zawierane były pomiędzy 2011 r., a 2014 r. Z jednej strony wskazano w operacie, że obszar badanego rynku obejmował województwo [...], gdyż na rynku lokalnym nie zaobserwowano dostatecznej liczby transakcji spełniających warunek podobieństwa (str. 14 operatu) Z drugiej zaś zawarto w nim informację (na str. 15 operatu), że " (...) postanowiono zbadać rynek transakcji o zasięgu mniejszym niż lokalny tj. z obrębów geodezyjnych leżących na pograniczu miasta .i sąsiednich gmin, z jednoczesnym uwzględnieniem stanu sprzedawanych nieruchomości.". Jednocześnie po ustaleniu w operacie, że na tak zakreślonym rynku pozostało do dyspozycji niewiele, bo około 20 transakcji i ustaleniu, że transakcje można podzielić na grupy z ceną przeciętną 20 zł, ceną średnią ok. 70 zł i ceną najdroższą ok. 120 zł (dla nieruchomości na terenach zabudowanych w granicach miasta R.), z nieustalonych i niewyjaśnionych przyczyn, wycenę przeprowadzono dla grupy nieruchomości położonych "podobno" na przedmieściach miasta, przeznaczonych pod drogi (str. 16 operatu). Porównywane bowiem ostatecznie nieruchomości nie były położone na przedmieściach miasta R., ale położone w znacznie mniejszych miejscowościach. W operacie nie wymieniono nawet transakcji drogowych ustalonych w wyniku tej analizy, nie wskazano zatem ich cech i powodów dla których odmówiono powodów uznania za nieruchomości podobne, co również wskazuje na niewyjaśnienie przez organ istotnych w sprawie okoliczności. Nie wiadomo dlaczego do porównania wybrano tylko cztery nieruchomości, z których dwie miały powierzchnię zaledwie 30 i 37 m2. Odniesienie wag cenowych przyjętych przez rzeczoznawcę cech rynkowych w stosunku do nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych jest nieczytelne, bowiem zawiera tylko wskazanie przypisanych cechom wartości liczbowych, a nie opisową wagę atrakcyjności (wynikającą z tabeli opisu cech rynkowych - str. 20 operatu). Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. Stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ze względu na treść art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W kontekście tych niejasności operatu niewątpliwie istotną okolicznością, która ma wpływ na wynik sprawy jest opracowanie przez tego samego rzeczoznawcę nowego operatu szacunkowego na zlecenie organu pierwszej instancji, już po wydaniu decyzji w sprawie. Operat ten sporządzony w dniu [...] sierpnia 2015 r. zawiera wyliczenie innej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, bowiem ustala kwotę w wysokości 24 867 zł. Kolejną istotną okolicznością, która może mieć wpływ na wynik sprawy jest dowód w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] września 2015r. sporządzonego na zlecenie skarżącej, dotyczący przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], opartego na określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, której wynik odbiega istotnie od operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy, jak też od operatu poprawionego przez rzeczoznawcę (różnica wynosi kilkadziesiąt tysięcy złotych). Należy wskazać, że operat ten sporządzony był w niewielkim odstępie czasowym od operatu stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie (zaledwie 3 miesiące później), a rzeczoznawca ustalił nieruchomości podobne z rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych sprzedawanych pod infrastrukturę drogową na obszarze miasta R.. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 77 § 1, 80 K.p.a gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik. Tak istotna różnica co do wartości rynkowej tej samej nieruchomości oraz niewyjaśnienie przez organ odwoławczy istotnych okoliczności w sprawie powoduje z pewnością konieczność przeprowadzenia nowego dowodu z opinii innego rzeczoznawcy, w ponownie przeprowadzonym postępowaniu, który organ podda wszechstronnej analizie z uwzględnieniem powyższej oceny dotyczącej niejasności i błędów w ustaleniu stanu faktycznego, niedostrzeżonych dotychczas przez organ. Z uwagi na to, że wskazane naruszenia przepisów postępowania wymagają dokonania ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zagwarantowanie stronie prawa do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez dwa różne organy administracji (art. 15 K.p.a.), skutkowało koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Z uwagi na to, iż ze względu na powyższe naruszenia przepisów postępowania dokonana przez organ odwoławczy ocena prawidłowości operatu była przedwczesna, sąd nie odnosił się do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 powołanej ustawy.