IV SA/Wa 3392/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2017 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. nr [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu na rzecz H. O. i U. O. odszkodowania w wysokości 385.392,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1115 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. – P. - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o ustaleniu na rzecz A. O. odszkodowania w wysokości 151.454,00 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności mieszkania ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości, w pkt 3 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 19.269,60 zł, w pkt 4 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, oraz w pkt 5 o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 oraz powiększonego w pkt 3 i 4 odszkodowania Prezydenta Miasta [...], uchylił pkt 3 decyzji Wojewody [...] i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy. W uzasadnieniu podano, iż nieruchomość położona w R, obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,1115 ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi R. – P. - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2016 r. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w R., [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, właścicielami przedmiotowej nieruchomości był H. O. oraz U. O.. W dziale [...] wpisane było natomiast ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności mieszkania polegającej na korzystaniu z jednego pokoju na poddaszu oraz wspólnej kuchni i łazienki wraz z prawem korzystania z wszelkich pomieszczeń i urządzeń, które służą do wspólnego użytku mieszkańców oraz prawem swobodnego poruszania się po całym obejściu ustanowione na rzecz A. O.. . Decyzją z dnia [...] marca 2017 r. Wojewoda [...] ustalił w pkt 1 na rzecz H. O. i U. O. odszkodowanie w wysokości 385.392,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w R., obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1115 ha, w pkt 2 ustalił na rzecz A. O. odszkodowanie w wysokości 151.454,00 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności mieszkania ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości, w pkt 3 orzekł o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości o kwotę 19.269,60 zł, w pkt 4 orzekł o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej oraz w pkt 5 zobowiązał do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 oraz powiększonego w pkt 3 i 4 odszkodowania Prezydenta Miasta [...]. W odwołaniu Prezydent Miasta [...] wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony wadliwie, biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego, co w efekcie doprowadziło do wyceny nieruchomości w oparciu o wartość odtworzeniową a nie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości. Wojewoda [...] nie uwzględnił uwag dotyczących zastosowanej metody wyceny, pomimo że w równolegle prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych dotyczących tej samej inwestycji, nie kwestionuje przydatności dowodowej operatów szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, w których określono wartość rynkową nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny w niniejszej sprawie. Wskazano również, że powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości było nieprawidłowe, bowiem nastąpiło wyłącznie na podstawie oświadczenia z dnia 18 sierpnia 2016 r. o wydaniu nieruchomości na rzecz inwestora, które zostało złożone przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Tymczasem władztwo nad nieruchomością nie przeszło na rzecz inwestora w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, ponieważ nieruchomość ta nadal jest zagospodarowana przez dotychczasowych właścicieli. W piśmie z dnia 18 kwietnia 2017 r. H. O. i U. O. wnieśli o utrzymanie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. w mocy wskazując, iż spełnili oni ustawowe przesłanki do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Minister rozpatrując odwołanie wskazał, iż podstawą wydania decyzji były przepisy art. 12 i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1496, dalej jako "specustawa drogowa") oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr 2109). Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] ma kształt regularny, jej powierzchnia wynosi 0,1115 ha, teren działki jest plaski. Biegły wskazał, iż według stanu na dzień 7 lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez Konsorcjum firm MP - [...] Sp. z o.o. i [...] Sp. z o.o. oraz protokołem z oględzin przeprowadzonych w dniu 14 listopada 2016 r. na działce nr [...] znajdowały się części składowe w postaci składników budowlanych oraz składników roślinnych podlegające wycenie, szczegółowo opisane na str. 10-12 operatu szacunkowego. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w niewielkiej odległości od działki znajduje się również przystanek komunikacji miejskiej oraz myjnia samochodowa, w większej odległości znajduje się cmentarz oraz kopalnia [...]. Analizując przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym jako F1KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego". Biegły wyjaśnił, iż ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wyznaczył wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadził analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjął zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddał nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 24-25 operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalił cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości,, do których zaliczył: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonał również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 110,82 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 123.564,00 zł. Wartość wszystkich składników budowlanych oszacował zgodnie z metodologią wskazaną na str. 26 - 30 operatu szacunkowego na kwotę 385.946,00 zł. Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacował zgodnie z metodologią wskazaną na str. 30 - 32 operatu szacunkowego na kwotę 27.336,00 zł. Wartość ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności mieszkania na rzecz A. O. oszacował zgodnie ze wzorem wskazanym na str. 34 - 35 operatu szacunkowego na kwotę 151.454,00 zł. Ostatecznie wartość działki nr [...] wyniosła 536.846,00 zł, z czego na rzecz H. O. oraz U. O. została ustalona kwota w wysokości 385.392,00 zł z tytułu przejęcia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, natomiast na rzecz A. O. została ustalona kwota w wysokości 151.454,00 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości. Następnie Wojewoda [...] powiększył wysokość odszkodowania przyznanego na rzecz H. O. i U. O. o kwotę 19.269,60 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. W ocenie Ministra operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z art. 134 ust. 1, 3 i 4 art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn i rozporządzenia. Z operatu szacunkowego wynika, że wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod inwestycję drogową. Rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowej nieruchomości określił zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami nabywanymi pod inwestycje drogowe. Wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Minister stwierdził, że prawidłowo rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość ustanowionego na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar analizowanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z powodu odnotowania jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzył na obszar województwa śląskiego, biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. W odniesieniu do zarzutu odwołania dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, Minister wyjaśnił, że nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa. Organ wskazał, iż zgodnie z art. 135 ust. 1 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniową nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową. Organ podkreślił, iż zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P. T. wyjaśnił, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Biegły podkreślił, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą stanowić podstawy wyceny. Organ uznał, że powyższe wyjaśnienia biegłego przemawiają za uznaniem prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości metodą odtworzeniową wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej. Organ wskazał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych i rażących nieprawidłowości. A takich nieprawidłowości w niniejszej sprawie nie stwierdzono. Za chybiony Minister uznał argument Prezydenta Miasta [...], iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda i wyjaśnił, że operat szacunkowy stanowi opracowanie wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Zatem nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 17 listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości. Minister wskazał, iż z akt sprawy wynika, że dla tej samej nieruchomości został sporządzony w dniu 19 sierpnia 2016 r. drugi operat szacunkowy przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W.. Organ podkreślił że po jego analizie operat szacunkowy ten nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Biegłe w swej opinii z dnia 19 sierpnia 2016 r. przyjęły bowiem nieruchomości niepodobne do wycenianej. Przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości biegły obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie stanowiskiem, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Organ stwierdził, że rzeczoznawcy majątkowi wprawdzie na str. 10 operatu szacunkowego wskazały prawidłową definicję nieruchomości podobnej, to jednak nie zastosowały się do niej, bowiem pominęły przeznaczenie wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań. Z pisma rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia 15 lutego 2017 r. dotyczącego operatu szacunkowego biegłych, wynika, że wszystkie jedenaście przyjętych do porównań przez E. W. i U. W. w operacie szacunkowym z dnia 19 sierpnia 2016 r. nieruchomości w dokumentach planistycznych przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r. nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona była na terenie publicznych dróg klasy głównej ruchu przyspieszonego. Zdaniem Ministra jest to istotna wada operatu szacunkowego z dnia 19 sierpnia 2016 r., ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczoną przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie E. W. i U. W. do porównań przyjęły nieruchomości o innym przeznaczeniu (o przeznaczeniu mieszkaniowym) niż wynika to z dokumentów planistycznych (o przeznaczeniu drogowym), co powoduje, iż nieruchomości przyjęte do porównań są niepodobne do nieruchomości wycenianej. Organ podkreślił, iż w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P. T. wskazał na szereg innych kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą a bazą transakcji przyjętych do porównań w operacie szacunkowym U. W. i E. W., w szczególności zaś na bardzo duży rozstęp cenowy pomiędzy ceną maksymalną (5.237,50 zł/m2) i minimalną (2.162,94 zł/m2) oraz szereg innych uchybień, które znalazły się w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta [...]. To sprawia, że operat sporządzony dla wycenianej działki przez U. W. i E.W. nie może stanowić wiarygodnego dowodu o wartości przejętej nieruchomości. Minister stwierdził, że wskazane powyżej uchybienia dyskwalifikują wykorzystanie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta [...], jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie, natomiast uzasadniają ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...]. Natomiast subiektywne przekonanie strony o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Organ stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Jednocześnie organ stwierdził, że wobec faktu, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] słusznie powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10.000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. Natomiast za zasadny organ uznał zarzut odwołania dotyczący podniesienia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora. Z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. Zatem dotychczasowy właściciel nieruchomości powinien ją wydać nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Zawiadomienie z dnia 5 sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało odebrane przez H. O. i U. O. w dniu 11 sierpnia 2016 r. Z kolei pismo H. O. i U. O. z dnia 18 sierpnia 2016 r. zawierające oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wpłynęło do Urzędu Miasta [...] w dniu 18 sierpnia 2016 r. Jednakże z pisma z dnia 23 listopada 2016 r. Prezydenta Miasta [...] wynika, że faktyczne władztwo do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli. Nieruchomość wydana została inwestorowi przez H. O. i U. O. dopiero w dniu 13 czerwca 2017 r., co wynika z protokołu zdawczo – odbiorczego. Wynika z tego, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej, co oznacza, że Wojewoda [...] nieprawidłowo orzekł o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości. Wobec tego Minister uchylił pkt 3 decyzji Wojewody [...] i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, a w pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Prezydent Miasta [...] reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w zw. z art. 130 ust.2 art. 134 i 135 ugn poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłych U. W. i E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy wyceny oraz art. 7. 77 i 84 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy zostały złożone dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień. Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j. t. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) Sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga jest niezasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 18 ust. 1, 1c i 1e specustawy drogowej. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4a tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy). Stosownie zaś do art. 18 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z przepisu art. 134 ust. 1 ugn wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca wskazał jednocześnie w ust. 2 tego artykułu, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ugn). Podstawę ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organów, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Oznacza to obowiązek oceny wiarygodności opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z 13 września 2012 r., I OSK 2367/11, dostępny w CBOSA). W orzecznictwie podkreśla się, że operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego, podlega ocenie organu nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem, ale również skontrolować to, czy operat ten jest logiczny i zupełny. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności, winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania ( por. wyrok NSA z 23 stycznia 2018 r. I OSK1701/17). Z analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i treści zaskarżonej decyzji wynika, że organ odwoławczy w sposób prawidłowy przeprowadził kontrolę operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego P. T. na zlecenie organu, jak również operatu sporządzonego przez biegłe E. W. i U. W. na zlecenie Prezydenta Miasta .[...]. Podzielić należy ocenę obu organu, że operat P. T. nie zawiera wad uniemożliwiających jego wykorzystanie do ustalenia wysokości należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. W operacie biegły przedstawił dokładnie tok przeprowadzonej wyceny nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. 0,1115 ha, położonej w R., przejętej pod realizację inwestycji drogowej, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki do wyceny nieruchomości, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych niezbędnych do określenia wartości tej nieruchomości. Susznie organ uznał, że brak jest podstaw aby dokument ten zakwestionować i odmówić mu wiarygodności. Analizując natomiast operat sporządzony przez biegłe U. W. i E. W. nie można nie zgodzić się z oceną Ministra, że ze względu na stwierdzone w nim wady nie mógł być on podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania. Istota skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody przez P. T., brak dania wiary operatowi sporządzonemu przez biegłe E. W. i U. W. i nie dopuszczenie dowodu z opinii innego (trzeciego biegłego) wobec tego, że dwie opinie są ze sobą częściowo sprzeczne co do przyjętej metody wyceny a w konsekwencji wyliczenie wysokości odszkodowania. Nie ma uzasadnionych do podziela stanowiska skarżącego co do konieczności sporządzenia trzeciej opinii w sytuacji, gdy organ dokonał oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu, jak i operatu sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta [...], wskazując przy tym wyraźnie z jakich powodów uznał za nieprzydatny operat sporządzony przez E. W. i U. W.. Zważyć należy, iż w procedurze administracyjnej brak jest przepisu nakazującego dopuszczać dowód z opinii trzeciego rzeczoznawcy wtedy, gdy w sprawie występują dwa konkurujące ze sobą dowody z opinii rzeczoznawcy, a jeden z nich został przez organ uznany za sporządzony prawidłowo zgodnie z przepisami obowiązującymi w tej materii. Na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ. Ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania wartości dowodowej jednego operatu z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił na str. 6-7 uzasadnienia zaskarżonej decyzji, dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu, wskazując na przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej, jak również na wątpliwości co do przyjętego podziału funkcjonalnego nieruchomości, nieuwzględnienie zasady korzyści, nieuwzględnienie zapisów miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego. Te zastrzeżenia organu należy w pełni podzielić, przy czym jednocześnie zgodzić się należy pozytywną oceną organu co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu, na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie bez potrzeby ich powtarzania. Organ dokonał więc oceny obu dowodów wedle wymogów wynikających z art. 77 § 1 k.p.a. i stosownie do zasady swobodnej oceny z art. 80 k.p.a. wyjaśnił z jakich powodów nie dał wiary dowodowi z opinii rzeczoznawców E. W. i U. W.. Fakt, że strona skarżąca z tą oceną się nie zgadza nie jest wystarczającym powodem do przyjęcia, że organ dopuścił się naruszenia tych przepisów. Przepis art. 84 k.p.a. stanowiący o możliwości powołania biegłego gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uzyskania wiadomości specjalnych nie oznacza, że obowiązek taki spoczywa zawsze na organie. Jak trafnie wskazano w skardze organ ma obowiązek oceny każdego dowodu o ile został dopuszczony w danym postępowaniu i gdy ma istotne znaczenie w sprawie. Tak też się zostało uczynione w rozpoznawanej sprawie. Organ ocenił oba dowody i przedstawił przekonującą argumentację przemawiającą za daniem wiary jednemu z operatów i podważeniu drugiego. Podkreślenia wymaga, że skarżący sytuacji, gdy miał wątpliwości co do treści opinii rzeczoznawców, mógł zwrócić się w trybie art. 157 ust. 1 u.gn. o weryfikację operatu sporządzonego na zlecenie organu. Skoro tych czynności zaniechał oznacza, że swym działaniem pozbawił się możliwości zakwestionowania operatu. Inicjatywa dowodowa organu i dążenie w zakresie prawidłowego ustalenia stanu faktycznego nie pozbawia strony możliwości inicjatywy dowodowej w szczególności w sytuacji takiej, jak w niniejszej sprawie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje bowiem stronie mechanizm pozwalający na weryfikację dowodu. Zwrócić także należy uwagę, że to biegły a nie organ decyduje o metodologii przyjętej przy sporządzaniu opinii – co wynika z art. 154 ust. 1 u.g.n. W związku z tym ani organ ani sąd nie ma kompetencji do oceny czy przyjęta metodologia była właściwa. Ma rację skarżący że zasadą przy wycenie nieruchomości jest ustalanie jej wartości rynkowej, jednakże w sytuacji, w której na rynku nie odnaleziono nieruchomości podobnych będących przedmiotem transakcji twierdzenia o niezasadności ustalania wartości odtworzeniowej a nie rynkowej w świetle art. 150 u.g.n. są chybione. Sąd nie uznał także aby przychylić się do wniosku skargi i zażądać od organu opinii ze wskazanej sprawy, gdyż każda ze spraw odszkodowawczych jest inna, każdy z rzeczoznawców ma prawo do przyjęcia innej metody wyceny, każda wyceniana nieruchomość charakteryzuje się innymi cechami i w związku z tym brak jest podstaw do użycia opinii dotyczącej innej nieruchomości w niniejszej sprawie. Ostatecznie zatem należne odszkodowanie na rzecz H. O. i U. O. zostało określone na kwotę 385 392,00 zł, powiększoną o kwotę 10 000 zł, stosownie do art. 18 ust. 1f specustawy drogowej oraz na rzecz A. O. w kwocie 151 454,00 zł na ograniczone prawo rzeczowe, do wypłaty których zobowiązany został Prezydent Miasta [...]. Podzielić należy stanowisko Ministra, że w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione warunki z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej do powiększenia odszkodowania o 5 % wartości przedmiotowej nieruchomości, stąd też zachodziły uzasadnione podstawy do uchylenia pkt 3 decyzji organu I instancji, co też zostało uczynione zaskarżoną decyzją. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił, jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.