IV SA/Wa 3518/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2014 r., nr [...] IV SA/Wa 3518/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] września 2015r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2014 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz B. N. w wysokości 1.832,50 zł oraz A. N. w wysokości 1.832,50 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0008 ha, położoną w [...], obręb [...], przejętą na własność Województwa [...], przeznaczoną na przebudowę ciągu ulic: [...] (od [...]), [...], [...] i [...] (na odcinku od ul. [...] do al. [...]) w [...] - odcinek I. Przebudowa ul. [...] i [...] oraz zobowiązującą Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń. Nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0008 ha. decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2013 r. została przeznaczona na przebudowę ciągu ulic: [...] (od [...]), [...], [...] i [...] (na odcinku od ul. [...] do al. [...]) w [...] - odcinek Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz B. N. w wysokości 1.832,50 zł oraz A. N. w wysokości 1.832,50 zł za przedmiotową nieruchomość. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...]. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania w dniu [...] lutego 2014 r. został sporządzony operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawców majątkowych H. W. (uprawnienia nr [...]) i M. W. (uprawnienia nr [...]). Klauzulą z dnia 8 maja 2015 r. biegli potwierdzili aktualność ww. operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2014 r. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Biegły ustalił, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona jest w [...] w ciągu istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i usługowej. W otoczeniu przeważają tereny przeznaczone pod zabudowę usługową. Na wycenianej nieruchomości znajdowały się naniesienia - chodnik o nawierzchni asfaltowej z podbudową o stopniu zużycia - 50%. W dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniana nieruchomość była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwalą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. nr [...] wyceniana nieruchomość stanowiła tereny komunikacji samochodowej. Jak wskazali biegli na lokalnym rynku nieruchomości nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej, w związku z tym dla potrzeb wyceny przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych tzn.: tereny zabudowy usługowej. Rzeczoznawcy majątkowi, wyceniając grunt, zastosowali podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Natomiast wartość części składowych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, przy użyciu techniki elementów scalonych. Ceny jednostkowe przyjęto na podstawie katalogu [...] do wyceny budynków, budowli i małej architektury, zeszyt 106, IV kwartał 2013 r. i skorygowano wskaźnikiem regionalnym dla regionu [...] w średniej wysokości 0.8676. Organ wskazał, że w myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.). Analiza rynku objęła rynek lokalny - miasto [...], w szczególności obręby: [...], [...] i obręby położone w południowo-zachodniej części miasta w pobliżu dróg głównych. Badaniem objęto sprzedaż w latach 2012-2014 r. Do ostatecznej analizy przyjęto 3 transakcje obejmujące grunty o podobnym położeniu i uzbrojeniu jak wyceniana nieruchomość, różniące się jedynie lokalizacją. Szczegółowy opis przyjętych do porównań nieruchomości biegły zawarł na stronach 11-12 operatu szacunkowego. Ponadto, jak wskazali biegli lokalizacja jest jedynym czynnikiem cenotwórczym. Ostatecznie wartość gruntu została oszacowana na kwotę 3.321.00 zł, natomiast wartość części składowych określono na kwotę 344,00 zł. Oceniając wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organ podkreślił w pierwszej kolejności, że spełnia on wymogi formalne, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Ponadto aby dokonać oceny ww. dowodu należało mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Analizując zebrany materiał dowodowy organ uznał, że w warunkach rozpatrywanej sprawy niewątpliwie do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wobec braku na rynku transakcji drogowych podobnych do nieruchomości wycenianej, w analizie porównawczej wykorzystano transakcje dotyczące nieruchomości o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych do nieruchomości szacowanej, tj. gruntów przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowej. Jednocześnie wobec faktu, iż wartość tych gruntów jest wyższa od cen rynkowych nieruchomości drogowych brak było konieczności powiększenia wartości nieruchomości stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Organ podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt: I SA/Wa 873/07, niepubl.). Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Jednocześnie wskazał, iż strona nie wykazała zaistnienia okoliczności, które podważałyby przyjęte przez autora operatu szacunkowego ustalenia i wskazywały na naruszenie przepisów prawa w powyższym zakresie. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia przez biegłego do porównań nieruchomości zawierających podatek VAT organ uznał zarzut za nieuzasadniony. Wskazał, że z operatu szacunkowego sporządzonego przez H. W. w dniu [...] sierpnia 2014 r., stanowiącego dowód na okoliczność przyjęcia do porównania nieruchomości zawierających podatek VAT wynika, iż bazę porównawczą stanowiły 3 nieruchomości, położone w [...], przy ulicy [...] (nieruchomość porównawcza nr 1), [...] (nieruchomość porównawcza nr 2) i [...] (nieruchomość porównawcza nr 1). Natomiast w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym bazę nieruchomości porównawczych stanowiły zupełnie inne nieruchomości, położone w [...], przy ulicy [...] (nieruchomość porównawcza nr 1), [...] (nieruchomość porównawcza nr 2) oraz [...] (nieruchomość porównawcza nr 3). Powołany dowód nie świadczy zatem, że w niniejszej sprawie przyjęte do porównania nieruchomości zawierały podatek VAT. Organ wskazał, iż biegły na stronie 14 przedmiotowego operatu zamieścił informację, iż określona wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia ewentualnych podatków, jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, a szczególnie podatku VAT. W związku z powyższym okoliczność jakoby część nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównań zawierała podatek VAT nie została udowodniona. Na powyższe rozstrzygnięcie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta [...] zaskarżając decyzję w całości. Decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci obrazy art. 7 w zw. z art. 77 §1 w zw., art. 80 K.p.a. polegające na tym, że organy w ogóle nie dokonały oceny materiału dowodowego w sprawie, tj. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który nie jest logiczny, wiarygodny i rzetelny. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] w zakresie ustalonego odszkodowania, z powodu wskazanego naruszenia oraz zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący podniósł, że nie można zgodzić się z tym, że operat sporządzony w niniejszej sprawie został wykonany w sposób prawidłowy, z przedstawionych poniżej względów. Po pierwsze, do porównania biegły przyjął 6 transakcji zawartych w latach 2012-2014. Analiza cen jednostkowych przyjętych do porównań transakcji wykazała, że są one znacznie wyższe od cen występujących obecnie na rynku. Cena transakcyjna nieruchomości nr 6 położonej przy ul. [...] przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne jest najwyższa (300,00 zł) i przewyższa nie tylko obserwowane na rynku [...] transakcje nieruchomościami jednorodzinnymi (mieszczące się w przedziale 90,00 zł/m2 - 150 zł/m2), ale i transakcje nieruchomościami pod budownictwo wielorodzinne, których wartość jest zwykle znacznie wyższa niż jednorodzinnej (ok. 200,00 zł/m2 - 240,00 zł/m2). Transakcja taka, jako znacznie odbiegająca od cen obserwowanych na rynku, winna zostać przez biegłego odrzucona jako niewiarygodna i niemiarodajna dla tego segmentu rynku. Ponadto biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość stanowi teren dróg publicznych. Zgodnie z § 36 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W punkcie 9 operatu (Analiza rynku) biegły stwierdził, że "nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej w związku z tym dla potrzeb wyceny przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych tzn. tereny zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej." Jednakże biegły w operacie nie wskazał żadnych przykładowych transakcji "drogowych". Z treści opinii nie wynika również, że biegły dokonał jakiejkolwiek analizy. Nie podaje na jakiej podstawie uznał, że transakcje drogowe nie mogą stanowić podstawy wyceny. Biegły nie wskazał żadnego argumentu, który przemawiałby za przyjęciem, że rynki nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (nieruchomości przeznaczone pod budowę bloków mieszkalnych, które nie mają cech nadających im przymiot nieruchomości podobnych do wycenianej, położone na osiedlach oddalonych od nieruchomości wycenianej) oraz jednorodzinną, są w tym przypadku właściwsze od rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi (podobnych do działki wycenianej pod względem przede wszystkim przeznaczenia i powierzchni). Zgodnie z orzecznictwem, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści rozporządzenia jednoznacznie wynika zatem kolejność stosowania podejść. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania. Ponadto zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 powoływanego rozporządzenia biegły rzeczoznawca winien dokonać analizy rynku lokalnego i regionalnego transakcji drogowych, nim przystąpi do określenia wartości rynkowej w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (wyrok WSA w Poznaniu 03.04.2014 r. II SA/Po 1266/13 oraz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 05.05.2013 r. o sygn. akt II SA/Po 143/13). W przedmiotowej opinii brak jest jakiejkolwiek analizy rynku nieruchomości "drogowych", co spowodowało, że przyjęta metoda wyceny jest nieczytelna, niejasna, nieprzekonywująca i stoi w sprzeczności z art. 36 ust. 4 rozporządzenia. Ponadto, skarżący wskazał, że w innych sprawach dotyczących nieruchomości położonych w obszarze ul. [...] w [...], w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, biegły powołany w toku postępowania ustalił wartość odszkodowania w kwocie 43,04 zł za 1 nr gruntu (decyzje w załączeniu). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organ II instancji po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego ocenił, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych. Zdaniem sądu ta ocena jest jednak niedostateczna i przedwczesna. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy stanowiący główny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi przejętej nieruchomości musi spełniać określone w przepisach warunki formalne, ale też opierać się na dostępnych i prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jako dowód konieczny w sprawie podlega ocenie organu zobowiązanego do ustalenia wysokości odszkodowania. Dowód ten mimo, że tak istotny i sporządzony przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych, nie ma charakteru wiążącego dla organu prowadzącego postępowanie. Organ nie jest zatem zwolniony z obowiązku przestrzegania zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, a zatem zobowiązany jest podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 kpa organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy stanowiący podstawę do rozstrzygnięcia sprawy i poddać go rzetelnej ocenie, ocenić czy materiał ten jest wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania. Obowiązkiem organu jest więc ustalenie czy opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale też jej weryfikacja pod względem merytorycznym, a więc czy opinia jest zupełna, logiczna, opiera się na prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne, czy biegły dokonał właściwego doboru nieruchomości podobnych, czy w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadnił w opinii swoje wnioski w tym m.in. powody doboru bądź odrzucenia porównywanych nieruchomości. Organ nie może zatem oceniać opinii biegłego wyłącznie pod względem formalnym i zasłaniać się nieposiadaniem wiedzy specjalnej przed dokonaniem weryfikacji opinii pod względem merytorycznym. Nie wszystkie bowiem elementy opinii stanowiące o jej merytorycznej poprawności wymagają posiadania wiedzy specjalnej. Opracowany przy użyciu wiadomości specjalnych operat musi zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności, opisywać w sposób wyczerpujący przyjętą metodę, uzasadniać sposób doboru porównywanych nieruchomości, opisywać ich cechy i uzasadniać przesłanki powodujące, że zostały zakwalifikowane jako nieruchomości podobne lub powody odrzucenia. W przeciwnym przypadku nie będzie możliwa kontrola dokonanego przez biegłego doboru porównywanych nieruchomości. Tylko wyczerpujący opis uwzględnionych przez biegłego czynników i rzetelne uzasadnienie przesłanek jakimi się kierował biegły umożliwia organowi ocenę czy przeprowadzony dowód może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy, który nie stanowi wyczerpującego materiału, gdyż zawiera jakiekolwiek niejasności, nieścisłości i nie jest poparty przekonywującym uzasadnieniem nie może stanowić ostatecznego dowodu. W takiej sytuacji opinia biegłego winna zostać uzupełniona lub organ winien zlecić przeprowadzenie innej opinii. W ocenie sądu skarżący słusznie zarzuca, iż sporządzony w sprawie operat zawiera niejasności co do prawidłowego zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do treści § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust.2, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego słusznie podnosi skarżący, że jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. Stosownie do treści omówionych przepisów biegły jest więc ograniczony w swobodzie zastosowania w wycenie innego przeznaczenia nieruchomości. Uwzględnienie transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych bez tej analizy stanowi naruszenie powyższego przepisu. W przedmiotowej sprawie organy I i II instancji nie wyjaśniły czy przedmiotem analizy dokonanej przez biegłych pod kątem ustalenia danych dotyczących nieruchomości podobnych na podstawie transakcji obejmujących nieruchomości drogowe, był wyłącznie rynek lokalny, czy też biegli analizowali również transakcje z rynku regionalnego. Nie wyjaśniono zatem niezwykle istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności czy biegli w sposób nieuprawniony i przedwczesny nie wykorzystali w swojej opinii do analizy porównawczej transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, co w oczywisty sposób mogło mieć wpływ na wynik sprawy, ze względu cenę tych nieruchomości. Organ odwoławczy z uwagi na zarzut podniesiony w odwołaniu zwrócił się do biegłych sporządzających operat o wyjaśnienie czy na rynku regionalnym występowały transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe, mogące stanowić bazę porównawczą w procesie wyceny nieruchomości (pismo z dnia [...].06.15r.). W odpowiedzi biegli wyjaśnili, że na terenie objętym badaniem rynku nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej. Tak więc udzielona odpowiedź nie spowodowała wyjaśnienia istotnych wątpliwości dotyczących niewystarczających ustaleń zawartych w operacie, gdyż nie wskazano czy analiza objęła rynek lokalny czy także rynek regionalny. Organ akceptując tego rodzaju odpowiedź pozostawił tę kwestię niewyjaśnioną, a tym samym nie ustalił okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy. W sporządzonym operacie biegli ograniczyli się jedynie do stwierdzenia, że nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej, w związku z tym dla potrzeb wyceny przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (tereny zabudowy usługowej). Opinia w tym zakresie zawiera więc ogólne stwierdzenie, którego nie sposób zweryfikować. Nie wskazano bowiem w opinii konkretnych nieruchomości, które rzekomo nie spełniały kryterium podobieństwa, ich opisu, ani przesłanek odrzucenia. Słusznie zatem zarzuca skarżący, że tak sporządzona opinia nie wskazuje, by biegli w rzeczywistości dokonali jakiejkolwiek analizy rynku transakcji nieruchomościami drogowymi. Dodatkowo ma to tym istotniejsze znaczenie, że skarżący zarzucił w skardze, że w innych postępowaniach dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na ten sam cel, położone w tym samym obszarze, inny rzeczoznawca ustalił, iż na rynku lokalnym występowały transakcje nieruchomościami drogowymi o cechach podobnych. Skarżący podniósł, powołując się na wydane decyzje Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015r., że w wyniku ponownego rozpatrzenia spraw organ I instancji ustalił odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości przyjmując wartość 43,04 zł za 1m2 nieruchomości, a nie jak w niniejszej sprawie wartość 415,15 zł za 1m2. Tymczasem kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. W niniejszej sprawie skarżący kwestionuje również zasadność uznania za podobne i porównywania nieruchomości o powierzchni znacznie przekraczającej powierzchnię wycenianej nieruchomości, wskazując iż powierzchnia ma znaczenie dla nieruchomości dla celów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jak też jednorodzinnej. Skarżący niesłusznie odwołuje się do charakterystyki nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, bowiem przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych jak wynika z operatu to przeznaczenie pod zabudowę usługową i takie nieruchomości były przez biegłych porównywane. Zdaniem sądu przedstawiona analiza tego rynku również zawiera niejasności, których organ nie dostrzegł. Biegli wskazali, że na rynku lokalnym odnotowano kilka transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, jednak podobnie jak w przypadku nieruchomości drogowych, nie wskazano w opinii konkretnych nieruchomości, które rzekomo nie spełniały kryterium podobieństwa, ich opisu, ani przesłanek odrzucenia. Także kwestia braku wpływu wielkości powierzchni nieruchomości dla nieruchomości zlokalizowanej w mieście przyjęta przez biegłych za pewnik nie została wyjaśniona w sposób dostateczny w sporządzonej opinii. Nie można więc ocenić czy dokonano racjonalnego wyboru porównywanych nieruchomości, jak też czy powierzchnia nieruchomości nie powinna stanowić cechy rynkowej wpływającej na cenę nieruchomości. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c, art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu. Niewyjaśnienie istotnych okoliczności powoduje z pewnością konieczność przeprowadzenia co najmniej uzupełniającej opinii rzeczoznawcy w celu wyjaśnienia wskazanych niejasności i umożliwienia organowi dokonania oceny prawidłowości jego sporządzenia, w przypadku niezadawalającego umotywowania dokonanych ustaleń, przeprowadzenia nowego dowodu z opinii innego rzeczoznawcy, w ponownie przeprowadzonym postępowaniu. Z uwagi na to, że dostrzeżone naruszenia przepisów postępowania wymagają dokonania ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zagwarantowanie stronie prawa do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez dwa różne organy administracji (art. 15 K.p.a.), skutkowało koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji.