IV SA/Wa 3610/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska,, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2016 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r. znak [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego Prezydenta Miasta T. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013 r., poz. 267 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r., znak: [...], orzekającej o ustaleni u odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Gminy Miasta [...], za przejęte na rzecz Województwa [...] prawo własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę Trasy Średnicowej [...] - odcinek Trasa [...] w osi ul. [...] do ul. [...] oraz o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. P. za wygasłe prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej drogi ustanowione na ww. nieruchomości, a także zobowiązującej Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, decyzją z dnia [...] września 2015 roku Nr [...] utrzymał w mocy ww decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny. Nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę Trasy Średnicowej [...] - odcinek Trasa [...] w osi ul. [...] do ul. [...]. W dniu wydania ww decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powyższa nieruchomość, według wpisu w księdze wieczystej, stanowiła własność Gminy Miasta [...]. Decyzją z dnia [...] lutego 2015 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Gminy Miasta [...], za przejęte na rzecz Województwa [...] prawo własności ww nieruchomości położonej w [...], przeznaczonej pod budowę Trasy Średnicowej [...] - odcinek Trasa [...] w osi ul. [...] do ul. [...] oraz o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. P. za wygasłe prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej drogi ustanowione na ww. nieruchomości, a także zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wojewoda wskazał, iż zasadą jest, że ustalenie i wypłata odszkodowania następuje po uostatecznieniu się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem po pozbawieniu praw do nieruchomości. Od ww decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] listopada 2013 r. wniesione zostało odwołanie, które na dzień wydania powyższej decyzji nie zostało rozpatrzone przez Ministra infrastruktury i Rozwoju. Z uwagi na okoliczność, iż ww decyzja nie była ostateczna, organ I instancji oparł się o treść art. 12 ust. 5a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania za nieruchomości, które stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w niniejszej sprawie Województwa [...]) w odniesieniu do dróg wojewódzkich, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku do podmiotu zobowiązanego do jego zapłaty tj. Prezydenta Miasta [...]. Wojewoda [...] wskazał na treść art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z którego wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast ust.3 i 4 przywołanego wyżej przepisu stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeśli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na potrzeby prowadzonego postępowania, postanowieniem z dnia [...] września 2014 r. Wojewoda powołał biegłego w celu sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...], w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz terenów kolejowych. Na nieruchomości znajdowały się składniki budowlane oraz nasadzenia roślinne, które zostały opisane na stronie 9 operatu. W dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] listopada 2013 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowała się droga z płyt żelbetonowych, wjazd utwardzony kamieniem, ogrodzenie oraz składniki roślinne. Wyceniana działka w powyższej dacie objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "trasy średnicowej", na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w [...] oraz części terenów przyległych, zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] października 2005 r., opublikowaną w "Dzienniku Urzędowym Województwa [...]" z dnia 15 listopada 2005 r. Nr 121, poz. 2070, zgodnie z którym znajdowała się w granicach terenu oznaczonego symbolem O 18 KGt 2/2 - droga główna - "trasa średnicowa". Biegły wskazał również, że zasada korzyści nie występowała, gdyż cel nabycia był tożsamy z przeznaczeniem. W celu oszacowania wartości prawa własności przedmiotowego gruntu analizą objęte zostały transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie [...] w okresie od października 2012 r. do września 2014 r. Ceny uzyskiwane za tego typu nieruchomości zawierały się od 31,32 zł/m2 do 405,62 zł/m2 a cena średnia wyniosła 180,38 zł/m2. Jednocześnie biegły zaznaczył, że drogowy cel wywłaszczenia nieruchomości jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym nieruchomość wyceniono w oparciu o transakcje gruntami drogowymi, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Do ostatecznej analizy wybrano 3 transakcje najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Wskazano też na zależność cen transakcyjnych od takich cech jak lokalizacja (waga - 80%) i sąsiedztwo (waga - 20%). Wartość 1 m2 nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość prawa własności nieruchomości określono zatem na kwotę [...] zł. Wartość znajdujących się na nieruchomości naniesień budowlanych oszacowano jako koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia na łączną kwotę [...] zł. Biegły wskazał, że podstawę do określenia kosztów odtworzenia składników trwale związanych z gruntem stanowiły: [...], Zeszyt [...],[...] Centrum Techniczno-Organizacyjne Budownictwa [...] Sp. z o.o. [...] kwartał [...] r.; Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, [...],[...] kwartał [...] r.; analiza lokalnego rynku usług i materiałów budowlanych. Biegły określił wartość wszystkich składników budowlanych znajdujących się na przedmiotowych działkach na łączną kwotę [...] zł. Wartość krzewów ozdobnych obliczono z wykorzystaniem tabel z opracowania Z. K., Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, PFSRM Warszawa 2011. Ich wartość wyniosła [...] zł. Zaś wartość pojedynczych drzew określono według wartości użytkowej surowca drzewnego i wyniosła ona [...] zł. Ostatecznie biegły w sporządzonym operacie szacunkowym określił wartość odtworzeniową nieruchomości na kwotę: [...] zł (wartość gruntu: [...] zł + składniki budowlane: [...] zł + nasadzenia roślinne: [...] zł). Następnie, biegły dokonał wyceny wartości rynkowej prawa służebności drogowej. W tym celu ustalił, iż powierzchnia pasa służebności wynosi [...] m2. Po przemnożeniu powierzchni przez średnią cenę 1 m2 nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe, ustaloną przy wycenie przedmiotowej nieruchomości, a wynoszącą [...] zł oraz współczynnika określającego stopień współkorzystania z nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej i obciążonej, otrzymał wartość służebności gruntowej wynoszącą [...] zł. W oparciu o powyższe wartość nieruchomości wyniosła [...] zł, w tym wartość prawa własności: [...] zł i wartość służebności gruntowej: [...] zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowana została na dzień wydania niniejszej decyzji według stanu z dnia [...] listopada 2013 r. czyli daty wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Ponadto ustalono, że byłemu właścicielowi nie przysługuje powiększenie odszkodowania w wysokości 5% wartości prawa własności nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości zarządcy drogi. Ostatecznie w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, przez Wojewodę [...] stanowił operat szacunkowy z dnia [...] października 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wniósł Prezydent Miasta [...] zarzucając min., iż autor operatu szacunkowego dobierając bazę nieruchomości porównawczych odrzucił transakcje o cenie minimalnej, natomiast nie odrzucił transakcji o cenie maksymalnej. Rozpoznając wniesione odwołanie Minister, w uzasadnieniu zaskarżonej do Sądu decyzji utrzymującej w mocy decyzję Wojewody [...] wskazał, iż opinia biegłego spełniła wszystkie wymogi formalne wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i opierała się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Stwierdził, że sporządzony na użytek niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zwierał wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wycena nieruchomości została przeprowadzona prawidłowo. Tym samym zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny uznał za bezzasadne. Podniósł, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy, który zdaniem organu został należycie ustalony. Przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona została jako ulica główna, stąd transakcje ulic lokalnych i dojazdowych zostały odrzucone z dalszych analiz jako nieporównywalne. Wskazano ponadto, że transakcje nieruchomościami oznaczonymi w tabeli nr: [...],[...],[...] i [...] zostały wyłączone z analizy jako nieruchomości niepodobne do przedmiotu wyceny, m. in. z uwagi na niepodobne części składowe gruntu oraz z uwagi na to, iż dotyczyły użytkowania wieczystego. Minister wskazał nadto, iż dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 873/07, niepubl.). Zatem, skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, iż wybrane nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Również wskazał, że subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym określeniu nieruchomości porównawczych nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Prezydent Miasta [...] wniósł skargę na powyższe rozstrzygnięcie, w której żądał: - uchylenia w całości ww decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r. znak [...] ustalającą odszkodowanie za prawo własności przedmiotowej nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Województwa [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] r. z dnia [...] listopada 2013 r., - uchylenia w całości poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r. znak [...], jako naruszającej prawo, w tym w szczególności art. 134 ust. 1 ustawy z dnia sierpnia 1997 r. j o gospodarce nieruchomościami i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - o przeprowadzenie dowodu z dokumentu-opinii rzeczoznawcy majątkowego E. M. z dnia [...] sierpnia 2015 r. na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości, celem wyjaśnienia istotnych wątpliwości dotyczących ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2014 r. wartości prawa własności gruntu, - o zwrot kosztów według norm przepisanych. Do skargi skarżący - Prezydent Miasta [...] dołączył opinię rzeczoznawcy majątkowego E. M. z dnia [...] sierpnia 2015 r. na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości, z której wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została na kwotę [...] zł (w tym wartość służebności drogowej [...] zł). Po wyselekcjonowaniu 4 nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny rzeczoznawca majątkowy określił: wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych, wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Z przedstawionego w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2015 r. zestawienia nieruchomości podobnych, różnica pomiędzy ceną maksymalną a ceną minimalną (stanowiąca podstawę do wprowadzania stosowanych poprawek kwotowych) wynosi [...] zł. Jest to wartość znacznie odbiegająca od tej wskazanej w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2014 r. Po przeprowadzonej analizie, wagi poszczególnych cech rynkowych określone zostały w inny sposób przez biegłą E. M. tj.: lokalizacja ogólna - 60%, otoczenie bezpośrednie - 40%. W operacie stanowiącym podstawę wydanej decyzji, wagi te zostały ustalone na wyższym poziomie. Wskazano bowiem wartości cech jak lokalizacja (waga - 80%) i sąsiedztwo (waga - 20%). Wartość 1 m2 nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a. polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów zdaniem składu orzekającego w sprawie niniejszej, skargę należało uwzględnić, aczkolwiek nie z powodów podniesionych przez skarżącego, lecz z przyczyn dostrzeżonych przez Sąd z urzędu. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] października 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt 1 SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). Powołany przez organ I instancji biegły ustalił, że szacowana nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...], w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowo - usługowej oraz terenów kolejowych. Na nieruchomości znajdowały się składniki budowlane oraz nasadzenia roślinne. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż działki nr [...], nr [...] i nr [...], z których wydzielono przedmiotowe działki nr [...] i nr [...] obciążone były prawem służebności gruntowej ustanowionej na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] maja 2000 r. W związku z powyższym wycenie podlegała również ww. służebność. Biegły wskazał nadto, iż nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] października 2005 r., i znajduje się na terenie przeznaczonym pod drogę główną - "trasę średnicową". Oceniając wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego należy w pierwszej kolejności zbadać, czy spełnia on wymogi formalne, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto aby dokonać oceny ww. dowodu należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. W związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość posiadała przeznaczenie pod drogę, słusznie biegły określił jej wartość w oparciu o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o tożsamym przeznaczeniu, tj. drogowym. Zgodnie z ww zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2014r. poz. 1647) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności zaskarżonego aktu, czyli ocenia jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, według stanu prawnego i faktycznego sprawy z daty jego podjęcia, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd bada zatem stan faktyczny i prawny z dnia wydania decyzji, jednakże w niniejszej sprawie, pomimo dołączenia kontroperatu dopiero na etapie postępowania skargowego sądowo administracyjnego, należało skargę uwzględnić z uwagi na znaczną różnicę w dokonanej wycenie przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie zarzuty podniesione w skardze, a dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny, należy uznać za przedwczesne albowiem w pierwszej kolejności organ I instancji musi ponownie ocenić zgromadzony materiał dowodowy, powiększony dodatkowo o dołączony do skargi operat szacunkowy biegłej E. M. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i z zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Dlatego też ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] winien dokonać weryfikacji obu opinii i podjąć stosowne czynności celem ustalenia rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości. Należy podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem organów, dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Nadmienić jednak wypada, że czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której ani Sąd ani organ administracyjny nie posiada. Jednocześnie jednak biegły winien dołożyć należytej staranności w wyselekcjonowaniu tych nieruchomości, które spełniają kryteria podobieństwa. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że operat szacunkowy winien spełniać nie tylko wymogi formalne określone w rozporządzeniu ale również opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wykazaniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Należy mieć na uwadze, że rzeczoznawcy majątkowi wskazali, iż wybrane przez nich konkretne nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa to w obliczu całkowicie różniących się wartości nieruchomości, to okoliczność ta powinna zostać wyjaśniona. Powyższe oczywiście nie przesądza o wysokości wartości nieruchomości ustalonej w ponownym szacowaniu i nie wykluczona jest sytuacja ustalenia wartości nieruchomości na dotychczasowym poziomie. Jednakże niewątpliwie koniecznym jest wyeliminowanie wszelkich wątpliwości, które w niniejszej sprawie wystąpiły. Nadmienić również należy, że w przypadku kolejnego kwestionowania wartości szacowania nieruchomości, w toku postępowania instancyjnego można a nawet należy powołać dowody w postaci alternatywnej opinii dotyczącej wartości nieruchomości bądź skorzystać z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt I wyroku. Rozstrzygnięcie w pkt II wyroku zapadło na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ww. ustawy.