IV SA/Wa 367/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski, sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2015 r. sprawy ze skargi Gminy T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty W. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy T. kwotę 6590 (sześć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] września 2014r. Nr [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, z późn. zm.- zwana dalej jako k.p.a.) po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Gminę T. utrzymał w mocy decyzję Starosty W. nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. orzekającą o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania za nieruchomość nabytą na rzecz Gminy T. w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013 r. poz. 687 z późno zm.), oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], położoną w mieście T., objętą decyzją Starosty Powiatu W. nr [...] z dnia [...] maja 2013 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ulicy [...] na odcinku od skrzyżowania z ulicą [...] do skrzyżowania z ulicą [...] w miejscowości T. wraz z budową przepustów i przebudową istniejącej sieci teletechnicznej. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości wydzielony liniami rozgraniczającymi teren, stanowiącymi linie podziału na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycję drogowej, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Przepis ten stanowi także, iż decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za te nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W oparciu zaś o art. 12 ust. 4f w/w ustawy odszkodowanie za przejęte nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zawiadomieniem z dnia 26 listopada 2013 r. Starosta Powiatu W. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Gminy T. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], położonej w mieście T. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W świetle art. 12 ust. 5 ww. ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednie przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, Nr 115, poz. 741, z późno zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomość. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość był objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy T. ( obszar administracyjny granic miasta ) zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w T. Nr [...] z dnia [...].06.2011 r. opublikowanym w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...].08.2011 roku. Szacowana nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod: drogę publiczną klasy lokalnej, oznaczonej, w planie symbolem [...], drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonej, w planie symbolem [...], drogę publicznej klasy zbiorczej, oznaczonej, w planie symbolem [...], zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczonej, w planie symbolem [...]. W celu ustalenia wysokości odszkodowania w dniu [...] grudnia 2013 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, E. S. (uprawnienia Nr [...]), operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Zawiadomieniem Starosty Powiatu G. z dnia 22 stycznia 2014 r., strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym, jaki został zgromadzony w sprawie, jak również o możliwości składania pisemnych wyjaśnień i wniosków, w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Pismem z dnia 24 stycznia 2014 r., Burmistrz Gminy T. zwrócił się o wyjaśnienie, dlaczego rzeczoznawca majątkowy w wycenie nieruchomości nie uwzględnił transakcji nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Pismem z dnia 12 lutego 2014 r., organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego w celu ustosunkowania się do zarzutów podniesionych przez Urząd Miejski w T. w piśmie z dnia 24 stycznia 2014 r. W dniu 24 lutego 2014 r., rzeczoznawca majątkowy E. S. udzieliła odpowiedzi w której wskazała, że w wycenie nieruchomości nie uwzględniła transakcji drogowych, ponieważ podczas badania rynku lokalnego w obrocie prawnym nie znaleziono transakcji, które były zajęte lub przeznaczone pod drogi publiczne. Ponadto wskazała, że ze względu na specyfikę położenia i uwarunkowania rynku lokalnego nie znaleziono innych porównywalnych rynków mogących być obszarem analizy cen transakcyjnych gruntów zajętych pod drogi publiczne. W związku z powyższym oszacowano wartość rynkową działki przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W piśmie z dnia 19 marca 2014 r., Burmistrz Gminy T. wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest nierzetelny, a jego zdaniem w obrocie prawnym istnieją transakcje gruntów zajętych lub przeznaczone pod drogi publiczne. Pismem z dnia 10 kwietnia 2014 r., Starosta W. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do pisma z dnia 19 mara 2014 r. Burmistrza Gminy T. Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 4 maja 2014 r. ponownie ustosunkowała się do zarzutów wniesionych przez stronę postępowania. Pismem z dnia 12 czerwca 2014 r. strony postępowania zostały poinformowane, że rzeczoznawca majątkowy E. S. udzieliła odpowiedzi, że podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości jest zaistnienie bazy transakcji aktów notarialnych podpisanych w okresie do dwóch lat przed datą wyceny oraz, że dla przedmiotowej nieruchomości przebadano lokalny rynek transakcji zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że w analizowanym okresie dwóch lat na całym obszarze Gminy T., odnotowano zaledwie trzy transakcje. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że w wycenie nieruchomości odstąpiono od rozszerzenia rynku nieruchomości i nie wzięto pod uwagę umów w postaci aktów notarialnych z terenów sąsiednich gmin z uwagi na odmienne uwarunkowania finansowo - gospodarcze. Możliwości i uwarunkowania ekonomiczne w gminach sąsiednich odbiegają poziomem od cen w Gminie T. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że ze względu na rzetelność wykonywanych operatów szacunkowych niedopuszczalne byłoby wykonanie wyceny na podstawie zaistniałych transakcji gruntami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi i dlatego oszacowano wartość rynkową nieruchomości, przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Organ I instancji ww. piśmie poinformował strony postępowania, że jeżeli me zgadzają się z wyceną sporządzona na potrzeby przedmiotowego postępowania, mogą one wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. Starosta Powiatu W. ww. pismem powiadomił strony o zebraniu całości materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie i o możliwości zapoznania się wypowiedzenia co do zebranych materiałów i zgłoszonych żądań zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. Starosta Powiatu W., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. M., ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz J. D., A. D., T. D., W. D. oraz N. M., za przedmiotową nieruchomość. Od powyższej decyzji w dniu 18 sierpnia 2014 r. odwołanie złożyła Gmina T. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] wskazał, że nie można określić wysokości odszkodowania na podstawie innego dokumentu niż operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu właściwego do ustalenia wysokości odszkodowania. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy administracji rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej (wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05). W odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Dlatego też nie można zgodzić się z tezą stawianą przez stronę, iż organ I instancji odnosił się bezkrytycznie w stosunku do operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu. Organ I instancji w zaskarżonej decyzji, dokonując oceny zgromadzonego materiału dowodowego uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami szczegółowymi zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. z póź. zm.). Wojewoda [...] dokonując analizy zebranego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, w tym operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. S., określający wartość przedmiotowej nieruchomości, stwierdził, że jest on aktualny. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję polegającej na rozbudowie dróg gminnych, rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i kosztów odtworzenia. Do badania rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w Gminie T., o tym samym przeznaczeniu, co nieruchomość, z której wydzielono wycenianą nieruchomość. Na podstawie powyższych rozważań, organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy, sporządzony przez E. S. na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a. Zgodnie zaś z orzecznictwem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie odwołujący się nie wykazali w drodze przeciwdowodu wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dlatego też należy uznać argumentację Gminy T. za bezzasadną. Skargę na powyższą decyzję, jak również decyzję organu I instancji wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Gmina T. Zaskarżonym decyzjom zarzucając naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późno zm.) poprzez jego niezastosowanie pomimo, iż z przedstawionych przez Burmistrza T. dokumentów wynikało, iż możliwe jest określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, 2. przepisów postępowania, tj.; art. 7 i art. 77 kpa, polegające na dokonaniu pobieżnej oceny stanu faktycznego sprawy i braku rozpatrzenia całego, zebranego w jej toku materiału dowodowego, w szczególności przedstawionych przez Burmistrza T. dokumentów i wyjaśnień odnośnie dokonanych przez Gminę transakcji związanych z nabywaniem przez Gminę gruntów pod drogi gminne, 3. przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 kpa, polegające na przyjęciu lakonicznego odniesienia się rzeczoznawcy do przedstawionych przez Burmistrza T. dokumentów dotyczących dokonanych przez Gminę transakcji związanych z nabywaniem przez Gminę gruntów pod drogi gminne, 4. przepisów postępowania, tj. art. 107 § 3 kpa, polegające na braku przedstawienia przez organ przyczyn, z powodu których przedstawionym przez Burmistrza T. dokumentom dotyczącym dokonanych przez Gminę transakcji związanych z nabywaniem gruntów pod drogi gminne, odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz dlaczego nie wziął ich pod uwagę, 5. przepisów postępowania tj. art. 80 w zw. z art. 140 kpa, polegające na braku oceny prawidłowości sporządzonego operatu w zakresie jego przydatności jako materiału dowodowego w sprawie. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] i poprzedzającej ją decyzji Starosty W., oraz zasądzenie kosztów postępowania w niniejszej sprawie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. zwanej dalej p.p.s.a), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Obowiązkiem orzekającego obecnie Sądu było ustalenie, czy w okolicznościach niniejszej sprawy organy prawidłowo dokonały ustalenia wysokości należnego odszkodowania za nieruchomość o pow. [...] ha, położoną w T.,, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka o nr ewid. [...], która na podstawie decyzji Starosty W. nr [...] z dnia [...] maja 2013 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność gminy T., a tym samym czy przeprowadziły właściwą ocenę operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do określenia jego wysokości. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja, jak również utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji, zostały wydane z naruszeniem obowiązujących przepisów procesowych, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ administracji publicznej ma zatem obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. Mając na uwadze przepisy prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy oraz jakie dowody należy przeprowadzić w celu udowodnienia tych faktów. Zgodnie natomiast z przepisem art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest więc na podstawie tych przepisów zobowiązany do podjęcia z urzędu wszelkich niezbędnych czynności w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, by na jego podstawie ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest niezbędnym elementem zastosowania właściwej normy prawa materialnego. Zgodnie z treścią art. 107 § 3 k.p.a. decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Jak słusznie wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1995 r. (sygn. akt SA/Lu 2479/94, Baza Orzeczeń LEX nr 27106) jednym z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji jest obowiązek organów administracyjnych należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się te organy w toku załatwiania spraw. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz także w uzasadnieniu faktycznym i prawnym decyzji, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. Niezależnie od powyższego, uzasadnienie stanowi jeden z niezbędnych warunków skutecznej kontroli decyzji administracyjnych przez sąd administracyjny. Prawidłowe uzasadnienie decyzji ma zatem nie tylko znaczenie prawne, ale i wychowawcze, bowiem pogłębia zaufanie stron postępowania do organów administracyjnych. Uzasadnienie prawne decyzji powinno zawierać umotywowaną ocenę stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazać, jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Natomiast uzasadnienie faktyczne decyzji - zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. - powinno zawierać przede wszystkim wskazanie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, które organ uznał za udowodnione. Przedmiotem niniejszej sprawy było wyłącznie ustalenie wysokości odszkodowania za działkę gruntu zajętą pod drogę publiczną- wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie więc z powołanymi przez organ przepisami - uwzględniając specyfikę tego postępowania - miał on obowiązek wyczerpująco przeprowadzić postępowanie dowodowe, odnieść się do zebranych materiałów, w szczególności do operatu szacunkowego dotyczącego wywłaszczonej nieruchomości, a wyniki swojej oceny szczegółowo i rzetelnie uzasadnić. W rozpoznawanej sprawie zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, działka [...] stała się z mocy prawa własnością gminy- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Przepis ten stanowi także, iż decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za te nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W oparciu zaś o art. 12 ust. 4f w/w ustawy odszkodowanie za przejęte nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zawiadomieniem z dnia 26 listopada 2013 r. Starosta Powiatu W. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Gminy T. w/w nieruchomości, położonej w mieście T. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W świetle art. 12 ust. 5 ww. ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednie przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, Nr 115, poz. 741, z późn. zm. zwanej w dalszej części "ustawą") ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji zlecił sporządzenie niniejszego operatu (sporządzony [...] grudnia 2013r r.). W ocenie jednak Sądu, analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w/w operatu szacunkowego, dokonana przez organy nie jest jednak pełna, albowiem nie odniosły się one do nieprawidłowości zawartych w tym operacie, na które słusznie wskazywał skarżący. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w niniejszym postępowaniu o przyznanie odszkodowania jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), którzy - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ustawy - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - dalej w skrócie jako "rozporządzenie". Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości - przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 ustawy Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej (wyrok NSA z 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08). W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony w 2013 r. był kwestionowany przez skarżącego już w toku postępowania przed organami. Podstawowy zarzut podnoszony w sprawie dotyczył naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W ocenie strony skarżącej biegły dokonując wyceny błędnie nie określił wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, pomimo tego, że z przedstawionych przez skarżącego dokumentów wynikało, iż możliwe jest określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych tego typu nieruchomości. W konsekwencji organy opierając się na lakonicznych w tym względzie wyjaśnieniach biegłego nie dokonały rzetelnej oceny operatu. W toku postępowania sądowoadministarcyjnego skarżący, którego argumentacja nie została przez orzekające organy uwzględniona, zwrócił się o dokonane oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowa rzeczoznawców majątkowych – [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. Wskazać zatem należy, że zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. W sprawie niniejszej w/w organizacja w dniu [...] maja 2015r. wydała opinię w której stwierdziła, że w opiniowany operat zawiera błędy i uchybienia wpływające w sposób bezpośredni na określaną wartość nieruchomości, a tym samym nie można uznać jego przydatności do celu, dla jakiego został wykonany. Powyższe błędy i uchybienia polegają m.in. na odstępstwach od wymogów m.in. - art. 4 pkt 16 ustawy - poprzez brak podobieństwa części z nieruchomości objętych analizą rynku do nieruchomości wycenianej według stanu na datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej; - § 36 ust. 4 rozporządzenia -przez brak analizy rynku nieruchomości drogowych obligatoryjnej w wycenie nieruchomości na potrzeby ustalania odszkodowania z tytułu ich wywłaszczenia pod inwestycję drogową. W tym miejscu należy podkreślić, iż stosownie do art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie. Przepis art. 157 ust. 1a ustawy jest jednoznaczny w swej treści i nie daje możliwości kontroli prawidłowości oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zespół oceniający). Ustawodawca zdecydował, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego wydana została negatywna ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców - a taka negatywna ocena została wydana w niniejszej sprawie w odniesieniu do operatu z dnia [...] grudnia 2013r. - traci charakter opinii o wartości nieruchomości od dnia wydania tej oceny. W świetle treści przepisu art. 157 ust. 1a ustawy operat szacunkowy traci charakter opinii o wartości nieruchomości niezależnie od tego, na jakim etapie toczącego się postępowania ta negatywna ocena została przedłożona. W związku z tym, że operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą ustalenia następnie przez organ wysokości odszkodowania, należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą wobec naruszenia art. 7, 77 w związku z art. 134 ustawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreśla przy tym, że - na gruncie obowiązującego prawa, w tym w szczególności w świetle treści przepisu art. 157 ust. 1a ustawy - negatywna ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie podlega kontroli i ocenie organu administracji jako dowód, a to z uwagi na bezpośredni skutek jaki ta ocena wywołuje. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zobligowany będzie zatem do zlecenia wykonania nowego operatu szacunkowego celem ustalenia odszkodowania za zajęcie spornej działki pod drogę publiczną. Wojewódzki Sąd Administracyjny miał również na uwadze, że zgodnie z treścią art. 107 § 3 k.p.a. decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu faktycznym i prawnym decyzji, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. W niniejszej sprawie organy obu instancji powyższych obowiązków nie spełniły, w istocie bowiem nie zawarły w uzasadnieniu swojej decyzji własnej oceny podstawowego i obligatoryjnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, to jest operatu szacunkowego, poprzez nie odniesienie się w sposób rzetelny do jego ustaleń w zakresie zastrzeżeń wnoszonych przez skarżącą gminę. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji publicznej, zgodnie z art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, będą obowiązane uwzględnić wskazania sądu zawarte wyżej w uzasadnieniu. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że organy rozstrzygające niniejszą sprawę naruszyły przepisy postępowania administracyjnego, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało - w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzeczenie, jak w punkcie pierwszym wyroku. Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uznając, że na gruncie niniejszej sprawy do kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw należało również zaliczyć koszt sporządzenia oceny organizacji zawodowej.