IV SA/Wa 404/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Sędzia WSA Irena Jakubiec-Kudiura (spr.), Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi "R." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę - R. Sp. z o.o. wystąpiła do Prezydenta W. z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego- dobudowa do szczytowej ściany budynku dydaktycznego A. przy ul. [...] oraz przebudowie wjazdu pieszo - jezdni od ul [...] na działkach nr ewid. [...] i części dz. [...] w granicach określonych na mapie stanowiącej załącznik do wniosku. Wnioskodawca określił przy tym na wspomnianej mapie granice obszaru, na który będzie oddziaływać budowa. Decyzją z [...] grudnia 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta W. z [...] października 2008 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy przy ul [...]. Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym. W dniu [...] października 2008r. Prezydent W. wydał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy, w której w szczegółowy sposób określił warunki i wymagania dotyczące kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, warunki w zakresie komunikacji oraz dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu decyzji Prezydent wskazał, że podjęto działania celem prawidłowego ustalenia stron w postępowaniu zwracając się z odpowiednimi pismami do współużytkowników wieczystych (obok spółdzielni) do wykazania praw strony i udzielając im stosownych informacji. Żaden z potencjalnych zainteresowanych nie zgłosił swojego udziału w sprawie w związku z czym przyjęto, że właściwym prawnym przedstawicielem wspomnianych osób jest P. wykonująca za W. zarząd terenami wspólnymi przylegającymi do terenów objętych decyzją o warunkach zabudowy. Prezydent podkreślił, że działanie to zostało poprzedzone pismem Urzędu Miasta W. Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, skierowanym do Delegatury Biura Geodezji i Katastru, w którym Urząd poprosił o podanie aktualnego wykazu właścicieli i użytkowników działek z obrębu [...] celem ustalenia stron postępowania administracyjnego. Wykaz taki Urząd W. otrzymał. Niezależnie od tego pismem z 15 kwietnia 2008 r. Urząd Miasta zwrócił się do P. w W. z prośbą o informację czy w związku z wydzieleniem własności lokali w budynkach przy [...], [...] i [...] doszło do utworzenia w powyższych nieruchomościach Wspólnoty Mieszkaniowej i czy podjęte zostały w myśl art. 24¹ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych uchwały o stosowaniu przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czy dla części nieruchomości nr. ew. [...] i nr. ew. [...] stanowiących nieruchomości wspólne reprezentantem prawnym wszystkich współużytkowników wieczystych pozostaje spółdzielnia, w jaki sposób wykonywany jest zarząd i czy spółdzielnia zawierała z pozostałymi współużytkownikami wieczystymi jakiekolwiek inne umowy dotyczące reprezentacji tych osób np przed urzędami. W odpowiedzi na wspomniane pismo P. poinformowała Urząd W., że nieruchomość położona przy ul [...] jest nieruchomością wspólną zgodnie z treścią ustawy z 21. 06. 1994 r. o własności lokali ponieważ w konsekwencji wyodrębnienia pierwszego lokalu powstaje nieruchomość wspólna. Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje P. reprezentując wszystkich współwłaścicieli w sferze rzeczowej oraz, że zarząd ten powierzono jej w umowach notarialnych. Urząd W. wszczął postępowanie i zawiadomił o tym P. oraz [...] właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. [...] pouczając tych ostatnich o możliwości brania udziału w postępowaniu administracyjnym po wykazaniu interesu prawnego w terminie 14 dni ponieważ w przeciwnym razie ich reprezentantem pozostanie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości. Od decyzji tej odwołanie złożyła P. w W. W odwołaniu spółdzielnia zakwestionowała pogląd wyrażony w decyzji, dotyczący tego, że jest ona uprawniona do reprezentowania wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości wspólnej, na której usytuowane są budynki mieszkalne, na które będzie oddziaływać planowana inwestycja. Spółdzielnia wskazała, że organ mylnie zinterpretował jej pismo co do reprezentacji współużytkowników wieczystych. Podniosła, że reprezentacja ta dotyczy wyłącznie stosunków obligacyjnych a nie rzeczowych, co powoduje, że stronami w postępowaniu administracyjnym powinni być wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, którym służy stosowne prawo do udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu. Ponadto spółdzielnia wskazała, że wydana decyzja narusza jej interes przez to, że gabaryty projektowanego budynku powodują, że działka zabudowana będzie prawie w 100% a budynek zostanie posadowiony w ostrej granicy działki, dopuszcza się także wycinkę drzew rosnących wzdłuż granicy działek [...] i [...], planowana zabudowa przewiduje, że budynek powstanie w odległości 8 m od ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi budynku przy [...] (działka nr [...]) ponadto planowany zastępczy dojazd na czas budowy zakłóci korzystanie z nieruchomości spółdzielni. Niezależnie od tego spółdzielnia podniosła, że obecnie opracowywany jest plan zagospodarowywania przestrzennego dla obszaru, na którym ma być zrealizowana wspomniana inwestycja, którego projekt nie przewiduje zabudowy działki nr [...], w związku z czym wydana decyzja nie jest prawidłowa. Decyzją z [...] grudnia 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję i przekazało sprawą do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w odpowiedzi na pytanie organu I instancji P. pismem z dnia 28 kwietnia 2008 r. poinformowała, że nieruchomość dz. ew. [...] i [...] jest nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy z 21 czerwca1994 r. o własności lokali. Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przepisy ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio, o ile poszczególne kwestie i instytucje nie są uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Decyzja organu I instancji została skierowana do wspólnot mieszkaniowych nieruchomości przy ulicy [...], [...] i [...]" przez P." i na jej adres lecz Spółdzielnia odmówiła ich przyjęcia. Decyzje te ponownie zostały skierowane do Spółdzielni jako współużytkownika wieczystego i jako zarządu nieruchomości wspólnej, która je odebrała i wniosła odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało analizy art. 27 ust. 1 i 2 ustawy prawo spółdzielcze oraz art. 18 ust. 1 i art. 21 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazując, że zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do zarządu nieruchomością wspólną nie stosuje się ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem m.in. art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, tzn. nie stosuje się art. 21 i art. 22 ustawy o własności lokali. W takiej sytuacji zarząd spółdzielni potrzebowałby do działania w sprawie pełnomocnictwa od właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową. Z akt sprawy nie wynika jednak ażeby pełnomocnictwo takie zostało spółdzielni udzielone. Okoliczności tej nie dowodzi treść pisma z 28 kwietnia 2008 r. Jak wynika bowiem z oświadczeń spółdzielni nie ma ona umocowania do reprezentowania właścicieli lokali mieszkalnych w relacjach z innymi podmiotami w stosunkach prawno-rzeczowych. W tej sytuacji spółdzielnia miała prawo odmówić przyjęcia decyzji kierowanej do niej jako przedstawiciela wspólnot mieszkaniowych. Okoliczności te powodują, że w ocenie Kolegium w sprawie nie brały udziału wszystkie te podmioty, które miały takie prawo a więc członkowie wspólnot będący właścicielami lokali położonych w budynkach usytuowanych na działkach nr. [...] i [...] czyli właściciele lokali w budynkach położonych przy ul [...] i [...] oraz [...]. SKO wskazał, że w analogicznej sprawie (dotyczącej wydania decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowej nieruchomości) sygn. akt IV SA/Wa 1751/07 WSA wskazał, że właściciele lokali we wspomnianych budynkach są stronami sprawie. Powoduje to zdaniem SKO brak możliwości badania legitymacji tych osób do bycia stroną, co w konsekwencji nakłada na organ I instancji konieczność umożliwienia tym osobom prawa do działania w sprawie oraz doręczenia im decyzji. Pozbawienie uprawnionych osób takiej możliwości powoduje konieczność uchylenia decyzji. Odnosząc się do zarzutów merytorycznych odwołania SKO wskazał, że nie są one trafne z przyczyn, które szczegółowo omówił w uzasadnieniu. Zaznaczyć należy, że w postępowaniu przed SKO brali udział poza spółdzielnią również właściciele lokali mieszkalnych wyodrębnionych z zasobów spółdzielni, którym SKO doręczył swoją decyzję. Od decyzji tej skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie złożyła R. sp. z o.o. W skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta W. oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu decyzji R. wskazała, że w jej ocenie interpretacja art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach jest błędna niezależnie od tego, że z informacji Spółdzielni wynika, że właściciele lokali w aktach notarialnych powierzyli zarząd nieruchomością wspólną Spółdzielni" z czego wypływa wniosek, że zarząd wykonywany przez Spółdzielnię nie jest zarządem sprawowanym w oparciu o ten przepis (organ II instancji tego nie wyjaśnił), nawet przy spełnieniu przesłanki współwłasności spółdzielni. W ocenie R. sp. z o.o. powierzenie zarządu Spółdzielni było powierzeniem zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, wyłączającym zarząd ustawowy. Spółka zarzuciła, że organy nie dokonały rozróżnienia zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 t.j. zarządu funkcjonalnego od zarządu w rozumieniu art. 20 ustawy o własności lokali t,j. podmiotowego czyli stanowiącego organ wspólnoty. Zgodnie z treścią art. 18 ustawy o własności lokali powierzenie zarządu może nastąpić w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali jak i w późniejszej uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Zarządca ustanowiony w taki sposób jest odrębnym podmiotem w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz. Powstaje zagadnienie czy ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarządca może reprezentować właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli jednak ustanowiono zarządcę na podstawie treści art. 18 ust. 1 ewentualnie na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy to zakres jego uprawnień do działania w imieniu właścicieli lokali reguluje treść umowy notarialnej lub uchwały, przy czym nawet jeżeli w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną pominięto w ogóle sprawę reprezentacji zastosowanie powinien znaleźć art. 33 ustawy o własności lokali. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w braku odmiennej umowy stosuje się przepisy niniejszego rozdziału, co oznacza możliwość odesłania do art. 21 ust. 2 ustawy wskazującego na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ P. była zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, miała uprawnienie do reprezentacji wspólnot mieszkaniowych w związku z czym doręczanie jej pism procesowych oraz decyzji było w stosunku do nich skuteczne. Skoro zaś wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność sądową i może występować w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony postępowanie administracyjne prowadzone było prawidłowo a decyzja II instancji nie jest trafna. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podnosząc, że zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zd. 2 przepisów ustawy o własności lokali nie stosuje się z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Nie stosuje się zatem art. 21 i 22 ustawy o własności lokali stąd spółdzielnia nie mogła reprezentować wspólnot mieszkaniowych, mogłaby natomiast reprezentować właścicieli lokali gdyby posiadała stosowne pełnomocnictwo, którym jednak nie dysponowała. P. wniosła o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przede wszystkim należy wskazać, że Sąd zgadza się z wywodami prawnymi dotyczącymi charakteru zarządu w rozumieniu przedmiotowym (funkcjonalnym ustanowionym w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) i w rozumieniu podmiotowym (wykonywanym w trybie art. 20 ustawy). Sąd podziela również zaprezentowaną przez skarżącą tezą postanowienia Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r. sygn.III CZP 62/05 , z której wynika, że" Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno - gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.). Zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy). Odnosząc te poglądy do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy należy wskazać, że materia dotycząca działania wspólnot mieszkaniowych, które powstają w sytuacji wyodrębnienia własności lokali (choćby jednego) z zasobów mieszkaniowych spółdzielni i sprawowania zarządu w takiej sytuacji jest bardziej skomplikowana. Przede wszystkim należy wskazać, że art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (t.j. Dz.U.2003.119.1116 ze zm.) stanowi: 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokali stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. 2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art.18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24' i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. 3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 24' oraz art. 26. Treść wspomnianego artykułu w sposób wyraźny wskazuje na to, jakie przepisy stosuje się w przypadku istnienia w spółdzielniach prawa odrębnej własności lokali i w jaki sposób co do zasady wykonywany jest zarząd nieruchomością wspólną, jak i nieruchomością, której spółdzielnia jest współwłaścicielką. Zarząd ten wykonywany jest z mocy ustawy w oparciu o przepisy prawa spółdzielczego jak zarząd funkcjonalny (art. 18 ust.1) i polega on w przeważającej mierze na administrowaniu nieruchomością. W spółdzielni na skutek wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu powstaje wspólnota ale specyficzna bo taka, która nie działa i nie wykonuje uprawnień wynikających z ustawy o wspólnocie lokali, co pozwala zdaniem Sądu na uznanie, że w praktyce nie istnieje a skoro m.in. art. 6 ustawy o własności lokali, nie ma zastosowania, to wspólnota nie może działać w sprawie. Kwestia ta nie wpływa przy tym na stosunki własnościowe bo każdy jest właścicielem swoich składników majątkowych. Tak więc właściciele lokali podlegają zarządowi wykonywanemu przez spółdzielnię na zasadach wynikających z prawa spółdzielczego z wyjątkami określonymi treścią art. 27 ustawy o spółdzielniach. W efekcie stan taki może trwać aż do powzięcia uchwały przez większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości w trybie art. 24' prawa spółdzielczego (t.zn., że w zakresie ich praw i obowiązków oraz wykonywania zarządu zastosowanie będzie mieć ustawa o własności lokali) albo do momentu o jakim mowa jest w art. 26 ustawy (t.zn., że z momentem wyodrębnienia ostatniego lokalu stosowana będzie ustawa o własności lokali). Zapisy te mają takie znaczenie, że dopiero od tej chwili wspólnoty mieszkaniowe mogą zacząć w istocie działać jak " zwykłe" wspólnoty w pełni korzystając z uregulowań ustawy o własności lokali, ponieważ jak już wspomniano do własności lokali i do zarządu nieruchomością wspólną co do zasady nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali. Nie można zatem zdaniem Sądu uznać, że w przedmiotowej sprawie organ I instancji mógł przyjąć, że P. reprezentuje w sprawie wspólnoty mieszkaniowe skoro w myśl art. 27 ustawy prawo spółdzielcze m.in. art. 6 ustawy o własności lokali nie ma zastosowania (tak Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - art. 24, 27 Ewy Bończak – Kucharczyk Oficyna 2008). Powoduje to siłą rzeczy sytuację, w której trudno przyjąć ażeby poprzez wspólnoty dokonywała się reprezentacja właścicieli lokali. W tym stanie rzeczy bez znaczenia pozostaje charakter prawny podmiotu jakim jest wspólnota i fakt, że zgodnie z doktryną oraz przeważającym orzecznictwem sądowym uznawana jest ona za ułomną bądź ustawową osobę prawną, co powoduje, że na gruncie prawa administracyjnego słusznie traktowana jest ona jako strona w rozumieniu art. 29 p.p.s.a. W sprawie ma to takie znaczenie, że nie można wobec tego uznać, że doręczenie P. zawiadomienia o wszczęciu postępowania, - którego nie przyjęła – dla wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości [...] i [...] można uznać za skuteczne (k. 61 akt. ad.). W tym miejscu wskazać też trzeba, że wydaną przez siebie decyzję organ I instancji przesłał dwukrotnie na rzecz P. bez bliższego określenia w jakim charakterze spółdzielnia w odniesieniu do jednej z nich występuje. W rozważaniach dotyczących tego kto powinien być stroną w niniejszym postępowaniu znaczenie przesądzające powinna mieć w związku z tym okoliczność dotycząca tego, czy P. może reprezentować właścicieli lokali w związku z powierzeniem jej zarządu funkcjonalnego jak twierdzi skarżąca, czy też nie. Zdaniem skarżącej jeśli w aktach notarialnych dotyczących wyodrębnienia lokali powierzono spółdzielni zarząd nieruchomością wspólną, to przy braku określenia zakresu reprezentacji pozwalałoby to na uznanie poprzez treść art. 33 ustawy o własności lokali, że zastosowanie w sprawie miałby również art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z oświadczeń spółdzielni wynika, że właściciele lokali mieszkalnych powierzyli jej sprawowanie zarządu w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, z tym, że upoważnienie to ogranicza się do spraw natury obligacyjnej a nie rzeczowej. Okoliczność ta nie została w żaden sposób wykazana w szczególności poprzez jakąś przykładową umowę i organ I instancji kwestii tej nie wyjaśnił. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stoi natomiast na stanowisku, że w istocie skoro Spółdzielnia sprawuje zarząd, to czyni to w myśl art. 27 prawa spółdzielczego zatem nawet gdyby przyjąć, że sprawowanie zarządu jak zarządu funkcjonalnego ma miejsce, to ze względu na brak możliwości stosowania art. 21 i 22 ustawy o własności lokali do reprezentowania właścicieli potrzebne byłoby pełnomocnictwo udzielone na zasadzie analogii do art. 22 ust. 2. Jak widać w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego składanie oświadczeń w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, która dotyczy zakresu wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej i warunków realizacji inwestycji przekracza zakres zwykłego zarządu. Wojewódzki Sąd Administracyjny natomiast jest zdania, że jeśli byłby sprawowany zarząd funkcjonalny w trybie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach w zw. z art. 18 ustawy o własności lokali to wówczas art. 21 i 22 prawa o własności lokali miałyby zastosowanie. Nie zmienia to faktu, że Sąd zgadza się z oceną SKO co do tego, że reprezentowanie właścicieli wyodrębnionych lokali w niniejszej sprawie przekracza zakres zwykłego zarządu jak również z tym, że brak jest uzasadnienia dla kwestionowania w tej sprawie poglądu WSA wyrażonego w sprawie IV SAWa 1751/07 znanego Sądowi z urzędu. Sąd wskazał, że stronami w sprawie warunków zabudowy działki ew. [...] przy ul. [...] powinny być poza inwestorem i spółdzielnią również znani z imienia i nazwiska właściciele lokali budynków posadowionych na dz. ew. [...] i [...] przy ul. [...], [...] i [...], -, uczestniczący w postępowaniu przed II instancją. Zaznaczyć przy tym należy, że żadna ze stron nie podnosiła ażeby poprzednia sprawa różniła się pod względem prawnym od sprawy niniejszej co pozwala na przyjęcie tezy, że są one analogiczne jak twierdzi SKO. Niezależnie od tego należy wskazać, że jakkolwiek konsekwencje prawne powierzenia osobie prawnej lub fizycznej zarządu w ramach art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zostały wyżej już omówione to należy wspomnieć, że Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 26 listopada 2008 r. III CZP100/08 wyraził pogląd, że powierzenie zarządu spółdzielni na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach w zw. z art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali nie jest wykluczone. Powierzenie to musi dotyczyć jednak całej nieruchomości wspólnej a nie tylko lokali wyodrębnionych, ponadto skoro spółdzielnia jako współwłaścicielka byłaby nie "powierzającą "a jedynie "przejmującą" obowiązki zarządzającego to umowa stanowiąca podstawę wykonywania zarządu nie wywołałaby skutku w postaci zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych. Doprowadziłaby to do tego, że podstawy wykonywania zarządu miałyby charakter "mieszany" czyli umowny do lokali wyodrębnionych i ustawowy w stosunku do lokali niewyodrębnionych – czego ustawa o spółdzielniach nie przewiduje. Pogląd ten jest o tyle istotny w tej sprawie, że może budzić poważną wątpliwość przyjęcie konstrukcji skutecznego powierzenia spółdzielni przez właścicieli takiego umownego zarządu co do całości stosunków prawnych jakie mogą wynikać z zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, w jakiej nie wskazuje się na jakiś szczególny zakres tego umocowania a spółdzielnia może sprawować zarząd nieruchomością z mocy ustawy. Dodatkowo podnieść należy, że SKO błędnie wskazał okoliczności i datę doręczenia decyzji I Instancji spółdzielni ponieważ doręczenie to miało w rzeczywistości miejsce 23 października 2008 r. zaś odwołanie złożone zostało w placówce pocztowej 4 listopada 2008 r. Nie ma to jednak żadnego znaczenia w sprawie. Biorąc wszystkie okoliczności sprawy pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że w stanie faktycznym sprawy właściwe było uchylenie przez SKO decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. związku z czym mając powyższe okoliczności na uwadze WSA na podstawie art. 151 p.ps.a oddalił skargę.