IV SA/Wa 836/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska, Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi Powiatu P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. na rzecz skarżącego Powiatu P. kwotę 2800 (dwa tysiące osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez Powiat P. (dalej jako "Skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. (dalej jako "Kolegium") z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] uchylająca, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm.) - dalej jako "kpa", decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w części dotyczącej pkt 2 sentencji decyzji i orzekająca, że Powiat P. zobowiązany jest uiścić opłatę ustaloną w wysokości ujętej w pkt 1 sentencji decyzji w terminie 14 dni od dnia otrzymania ostatecznej decyzji (pkt 1), w pozostałej części utrzymująca w mocy zaskarżoną decyzję organu I. instancji (pkt 2 sentencji decyzji). W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przedstawiono dotychczasowy tok postępowania wskazując, co następuje: Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. Burmistrz Miasta P. ustalił Powiatowi P. jednorazową opłatę w wysokości 10.491,40 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości - działki nr [...] - w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. "B.", po dokonanym zbyciu przez ww. przedmiotowej nieruchomości, położonej w miejscowości P. - obręb [...]. Jednocześnie organ I. instancji ustalił wobec zobowiązanego Powiatu P. termin do uiszczenia wskazanej opłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia powołano zapisy uchwały nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2009 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m. P. - zmieniającej charakter nieruchomości, wykazany przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości oraz fakt zbycia tych nieruchomości przez Powiat P. w roku 2010. W konkluzji stwierdzono, że powyższa opłata stanowi 20% różnicy między wartością nieruchomości mającej charakter rolny przed uchwaleniem planu, a wartością tej nieruchomości po uchwaleniu planu - przeznaczonej w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe. Odwołanie od ww. decyzji Burmistrza Miasta P. złożył Powiat P. W motywach odwołania zakwestionowano stanowisko organu I. instancji odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego oraz wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wywodząc, że wskazany operat szacunkowy, ze względu na zawarte w nim błędy nie może stanowić podstawy ustalenia tejże opłaty. Orzekając w sprawie na skutek złożonego odwołania Kolegium, uznając za zasadny zarzut Powiatu P. odnośnie zakreślenia w pkt 2 sentencji decyzji I. instancji terminu do uiszczenia należnej opłaty, orzekło reformatoryjnie uchylając decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] lutego 2011 r. w części dotyczącej pkt 2 sentencji decyzji i orzekając, że Powiat P. zobowiązany jest uiścić opłatę w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji ostatecznej. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałej części Kolegium podzieliło stanowisko organu I. instancji, że w sprawie niniejszej zaistniały przesłanki do naliczenia - w ustalonej wysokości - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (tzw. renty planistycznej) spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego oraz - następczo - zbyciem nieruchomości w zakreślonym terminie. Kolegium wskazało, iż Powiat P. w dniu 4 sierpnia 2010 r. zbył na rzecz osób trzecich nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położoną przy ul. [...] w P. Przedmiotowa nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr [...], która przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2009 miała charakter gruntów rolnych. Uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] maja 2009 r. o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. pn. "B." nastąpiła zmiana przeznaczenia działki nr [...] z rolnej, na teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego oznaczonego w treści planu 16 MN. Następnie Kolegium zaznaczyło, że ustalenie wysokości renty planistycznej odbywa się na podstawie art. 35 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej zwanej "upzp". Natomiast dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów ustalenia opłaty stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej jako "ugn" oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako "rozp. wykonawcze". Z treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z zakresu szacowania nieruchomości – S. P. wynika, że na skutek dokonanej uchwalonym planem miejscowym zmiany charakteru nieruchomości z rolnej na budowlaną, wartość tej nieruchomości wzrosła o kwotę 52.457,00 zł. Nie znajdując podstaw do podważenia ww. operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie Kolegium wskazało, iż uprawniony rzeczoznawca określił wartość rynkową szacowanej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej - wykorzystując zasadę ekstrapolacji. Biegły przyjął do porównania grupę nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego - reprezentatywnych dla danej miejscowości. Zdaniem Kolegium, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły. Organ powinien dokonać jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał walor dowodu. Tylko w tym zakresie organ ma prawo i obowiązek badać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. W sytuacji, gdy strona kieruje zarzuty przeciwko opinii biegłego, organ obowiązany jest do przekazania tego stanowiska biegłemu i zobowiązania go do złożenia wyjaśnień odnośnie zarzutów strony, co w niniejszej sprawie organ uczynił. Dopiero w przypadku, gdy zarówno operat szacunkowy jak i wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn). Z akt sprawy wynika, że z powyższej możliwości przedstawienia przeciwdowodu strona nie skorzystała. Przedłożony przez Skarżącego dokument "Opinia dotycząca zasad określenia wartości nieruchomości dla potrzeb ustalania opłaty wzrostu wartości nieruchomości wywołanej ustaleniami planu miejscowego (...)", sporządzony przez prof. dr hab. R. C., po pierwsze nie stanowi kontroperatu w stosunku do operatu biegłego S. P. (nie spełnia wymogów formalnych), po drugie nie dotyczy konkretnej nieruchomości. Konkludując Kolegium stwierdziło, iż dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy określił i uwzględnił stan przedmiotu wyceny przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu w 2009 r. Przy zastosowaniu stawki 20% wynikającej z uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] maja 2009 r., wysokość opłaty tzw. renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wynosi 10.491,40 zł. W skardze na ww. decyzję Kolegium Powiat P. wniósł o jej uchylenie w całości, zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 77 § 1 i art. 80 kpa oraz art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 upzp. W uzasadnieniu skargi podniesiono argumenty analogiczne do zaprezentowanych w odwołaniu wskazując na nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego skutkujące zaniżeniem wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej zawyżeniem po uchwaleniu planu. Wskazano, że organ I. Instancji - podczas prowadzonego postępowania - nie uwzględnił wnoszonych przez Powiat uwag odnośnie nieprawidłowości w operacie szacunkowym. W ocenie Skarżącego Kolegium nie w pełni rozpatrzyło i oceniło materiał dowodowy, a zwłaszcza przedmiotowy operat szacunkowy. Dokonana przez Kolegium ocena operatu ma charakter pobieżny i dotyczy wyłącznie strony formalnej dokumentu, brak jest natomiast oceny merytorycznej - co do zgodności zawartych w nim danych z danymi faktycznymi. Wskazano, że już w odwołaniu sygnalizowano, że cena 1 m2 nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została zaniżona. Mianowicie nie uwzględniono, że ze względu na położenie tej konkretnej działki wartość gruntu - choć rolniczego, była wielokrotnie wyższa niż innych gruntów rolniczych, ale położonych w innych częściach miasta (tj. na obrzeżach miasta oraz na terenie gminy P., które rzeczoznawca przyjął do porównania). Stąd też podnoszono, że przyjęte przez rzeczoznawcę transakcje gruntów rolnych nie przystają do rzeczywistości, gdyż nie są transakcjami podobnymi, a nieruchomości wybrane do porównania nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Dalej wskazywano, że zostały przyjęte przez rzeczoznawcę zaniżone ceny transakcyjne nieruchomości rolnych. To skutkowało, że cena przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu była dwukrotnie zaniżona. Ponadto omawiana działka położona jest w części peryferyjnej miasta oddzielonej od zasadniczej części dzielnicą przemysłową, w sąsiedztwie znajduje się mało atrakcyjnych obiektów infrastrukturalnych a to powoduje, że teren ten uchodzi za mało atrakcyjny dla budowy na nim budynków mieszkalnych. Mała atrakcyjność terenu przekłada się na małe zainteresowanie nabywaniem działek na tym obszarze, o czym świadczą postępowania przetargowe na sprzedaż nieruchomości. W dalszym ciągu skargi przywołano opinię sporządzoną przez prof. dr hab. R. C., w której zawarte zostały rozważania m.in. na temat nieruchomości podobnych. Nadto podniesiono, iż w odwołaniu wskazywano, że wzięte do porównania przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Mianowicie zostały wzięte pod uwagę działki budowlane położone w północnej części miasta, które uchodzą za bardzo atrakcyjne. Ceny działek na tym terenie są dwukrotnie wyższe od cen działek na obszarze, na którym położona jest działka nr [...]. Dalej Skarżący nie zgodził się z tezą, że omawiana działka znajduje się na bardzo atrakcyjnym terenie, w bezpośrednim sąsiedztwie lub w bliskości urządzeń infrastruktury technicznej. Takie stwierdzenie nie odpowiada stanowi faktycznemu. W ocenie Skarżącego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego określający wzrost wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego zawiera błędy, dlatego też zgodnie z art. 77 § 1 kpa nie może być dowodem w postępowaniu administracyjnym jako podstawa do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości związanej z uchwaleniem planu. Zawiera on szereg merytorycznych nieprawidłowości, a opisany stan przedmiotowej nieruchomości nie odpowiada faktycznemu jej stanowi. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Obecny na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2011 r. pełnomocnik Skarżącego podtrzymał skargę. Złożył wniosek o odroczenie rozprawy z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania stosownie do art. 157 ugn. Wskazał, że w dotychczasowym postępowaniu Powiat nie miał możliwości wykazania prawdziwości swoich twierdzeń o nieprawidłowościach opinii biegłego, dlatego też zwrócił się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o sporządzenie oceny prawidłowości operatu szacunkowego stosownie do treści art. 157 ugn. Zaznaczył, że ze względu na wysokie koszty oceny operatu przez Stowarzyszenie, zawarta została umowa na wykonanie oceny tylko co do działki o nr [...] (jako najbardziej typowej). Podniesiono również, że nie można zgodzić się z dokonaną wyceną, gdyż ta jest o ok. 10% wyższa, niż cena rynkowa nieruchomości. Natomiast cena wyjściowa gruntu rolnego jest zaniżona kilkakrotnie po to, by burmistrz mógł uzyskać najwyższą różnicę potrzebną do wymierzenia możliwie najwyższej opłaty. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270, ze zm.) - zwanej dalej: "ppsa", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Stosownie do art. 134 ppsa Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Opierając się na przytoczonych wyżej przepisach ppsa Sąd uwzględnił skargę również z przyczyn, które wziął pod uwagę z urzędu. Sąd stwierdził bowiem, że Kolegium orzekając na skutek odwołania Powiatu P. dopuściło się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa), a w konsekwencji nieprawidłowo (przedwcześnie) uznało, że decyzja organu I. instancji – ustalająca jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - odpowiada prawu. Z przedstawionego stanu sprawy wynika, że Skarżący kwestionuje zasadność ustalenia w określonej wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ewid. [...], położonej przy ul. [...] w P., zbytej aktem notarialnym z dnia 4 sierpnia 2010 r. - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., jednostka pn. "B.", przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] maja 2009 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]). Sąd zważył, iż kwestie związane ze wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą, a właścicielem nieruchomości w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany reguluje art. 36 upzp. Zgodnie z ust. 4 tego artykułu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 upzp). Z art. 7 ugn wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości zgodnie z art. 150 ugn, przy czym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Uszczegółowienie zasad wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej zawarte zostało w rozp. wykonawczym. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu dla okoliczności danej sprawy. W operacie rzeczoznawca winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych dla celów porównawczych (m.in. położenie, dojazd, wielkość działek, odległość od ciągów komunikacyjnych) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące za właściwe ustalenie czynników korygujących. Z treści art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji wynika, że organ administracji publicznej obowiązany jest podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w szczególności obowiązany jest do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz oceny na podstawie materiału dowodowego, czy dana okoliczność zastała udowodniona. W oparciu o wskazane reguły postępowania dowodowego organ administracji winien dokonać również oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Organ administracji publicznej nie jest bowiem związany opinią biegłego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych dowodów. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie nie zwalnia wprawdzie organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa), jednak swoboda ta doznaje pewnych ograniczeń, wynikających z regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 ugn. Mianowicie organ ma obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie zasady wymienione w pkt 1 - 2. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 1a). Zaskarżona decyzja przytacza orzecznictwo sądów administracyjnych, opierające się na tezie, że organ administracji publicznej jest związany uzyskanym operatem szacunkowym i możliwością jego zweryfikowania - w tym zakwestionowania - jedynie w trybie przewidzianym w art. 157 ugn, niemniej jednak operat podlega ocenie organów jak każdy inny dowód przeprowadzany w toku postępowania, co wynika z brzmienia art. 80 kpa, którego zastosowanie w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej nie zostało uchylone (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09, ogólnodostępny w CBOSA na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.ph. Równocześnie stanowi on sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. I owo kryterium wiadomości specjalnych stanowi wskazówkę przy zastosowaniu przywoływanego art. 157 ugn. Mianowicie Sąd - w ślad za poglądem zaprezentowanym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2009 r. (sygn. akt I OSK 1087/09, ogólnodostępny w CBOSA na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl) twierdzi, że ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, w tym wypadku z zakresu wyceny nieruchomości. Jeśli natomiast chodzi o wadliwości tego opracowania, których sprawdzenie wymaga jedynie znajomości właściwych przepisów prawa, tudzież ich wykładni, bez konieczności posiadania wiedzy specjalnej - to powinny one zostać ocenione przez organ. Jak już podniesiono wyżej, uszczegółowienie zasad wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej zostało zawarte w rozp. wykonawczym oraz w ograniczonym zakresie w ugn. Przykładowo jedynie można tutaj przytoczyć kwestię pojęcia nieruchomości podobnej. Legalna definicja została zawarta w art. 4 pkt 16 ugn i jeżeli strona zarzuca, że operat wbrew przyjętej metodzie nie przyjął do analizy właśnie nieruchomości o podobnych cechach (nieruchomości podobnych), organ administracji, opierając się na przepisach kpa, nie jest uprawniony do całkowitego abstrahowania od tego zarzutu. Odesłanie do normy art. 157 ugn. jest dopuszczalne dopiero w tym przypadku, gdy organ odnosząc się do kwestii merytorycznie wskaże, iż rozstrzygnięcie danej wątpliwości wymaga widomości specjalnej. Ma to miejsce gdy np. właściwy dobór nieruchomości kwalifikowanych, jako podobne, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, mając na uwadze zasady doświadczenia życiowego i zasady logicznego rozumowania nie budzi oczywistych wątpliwości, co nie wyklucza, ostatecznie krytycznej oceny opracowania biegłego posiadającego wiedzę specjalistyczną. Wobec tego nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu, co do zasady, może nastąpić jedynie poprzez zlecenie tej czynności organizacji rzeczoznawców majątkowych. Taki tryb weryfikacji tego dokumentu jest dopuszczony obowiązującymi przepisami jedynie odnośnie kwestii ściśle merytorycznych, które pozostają w sferze wiedzy specjalistycznej. Inne rozumienie przywołanego art. 157 ugn oznaczałoby, że organ orzekający w sprawie byłby związany oceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, co jest nie do pogodzenia z zasadą swobodnej oceny dowodów. Jak już wskazano zasada ta ulega pewnym modyfikacjom ze względu na treść art. 157 ugn, jednakże nie zostaje całkowicie uchylona. Przenosząc powyższe uwagi na stan kontrolowanej sprawy Sąd stwierdził, iż uzasadnione są zarzuty skargi odnośnie naruszenia przez organ odwoławczy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 15 kpa. Podkreślić należy, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania, wyrażoną w art. 15 kpa, dwukrotne rozpoznanie sprawy oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego. Chodzi o to, aby "przeprowadzono dwukrotnie merytoryczne postępowanie, by dwukrotnie oceniono dowody, w sposób poważny i rzeczowy przeanalizowano wszystkie argumenty i opinie, i w konsekwencji doprowadzono do takiego rozstrzygnięcia, które najlepiej odpowiadać będzie prawu, interesowi publicznemu i słusznemu interesowi strony" (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1994 r., III AZP 8/94, OSNAPiVS 1995, nr 7, poz. 82). Obowiązkiem organu odwoławczego jest ponowne merytoryczne rozpatrzenie sprawy w jej całokształcie, a nadto rozpatrzenie wszystkich żądań i zarzutów strony - w szczególności podniesionych w odwołaniu - oraz ustosunkowanie się do nich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja nie odpowiada wskazanym wyżej wymogom. Ograniczając się w zasadzie do stwierdzenia, iż merytoryczna prawidłowość operatu szacunkowego nie podlega ocenie w toku postępowania administracyjnego, Kolegium uchyliło się w istocie całkowicie od jego oceny, co powoduje, iż naruszyło art. 80 i art. 15 kpa. Za taką ocenę nie można bowiem uznać ogólnikowego stwierdzenia, że organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zdyskwalifikowania rzeczonego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. Kolegium nie tylko zaniechało uzasadnienia swojego stanowiska w tym względzie, ale również w żaden sposób nie odniosło się do zarzutów odwołania, w którym Skarżący podniósł szczegółowe argumenty odnośnie nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego i - w konsekwencji - odnośnie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w określonej w decyzji wysokości. Nie wyegzemplikowano, jakiego rodzaju zarzuty podniesiono i z jakich przyczyn uznano, iż ustosunkowanie się do nich wymaga widomości specjalnych. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji można wnioskować, że - w ocenie Kolegium - zarzuty odwołania dotyczyły wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, których organ nie mógł wiążąco zweryfikować we własnym zakresie. Dopiero gdyby w istocie wiedza organu odwoławczego nie była wystarczająca do oceny prawnej poprawności zarzutów odwołania, to - w myśl art. 157 ust. 1 ugn - podstawą kwestionowania operatu przez Stronę mogłaby być wyłącznie oceną ww. operatu szacunkowego sporządzoną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organizacja ta jest właściwa dla oceny operatu szacunkowego w sytuacji, gdy wymagane są wiadomości specjalne, a rzeczona ocena wykracza poza zakres kontroli legalności operatu szacunkowego przypisany organowi administracji na zasadzie art. 80 kpa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09, ogólnodostępny w CBOSA na stronie http://orzeczenia.nsa.qov.pn. Wobec tego wywody odwołania winny być poddane szczegółowej analizie, ocenie czy część z nich nie może zostać zweryfikowana w ramach swobodnej oceny dowodów. Jednocześnie w toku postępowania organy administracji uchybiły obowiązkowi właściwego informowania strony o istotnych uwarunkowaniach formalnych sprawy (art. 9 kpa), co w realiach niniejszego postępowania mogło mieć wpływ na jego wynik. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało dopiero, iż w przypadku, gdy pomimo wyjaśnień złożonych przez biegłego rzeczoznawcę w toku postępowania administracyjnego, strona w dalszym ciągu kwestionuje prawidłowość operatu szacunkowego, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Sąd zauważa jednak, że wobec błędnego pouczenia Skarżącego o treści art. 157 ugn w toku postępowania przed organem l. instancji, uniemożliwiono Skarżącemu skorzystanie z uprawnień wymienionych w powołanym przepisie. Jak bowiem wynika z załączonego do akt sprawy protokołu z rozprawy administracyjnej z dnia 8 listopada 2010 r., przedstawiciel organu I. instancji poinformował stronę, iż w przypadku wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, istnieje możliwość złożenia operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę zgodnie z art. 157 ugn. W przypadku rozbieżnych operatów określających wartość tej samej nieruchomości, oceny ich prawidłowości dokona organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (str. 7 protokołu). Tymczasem stosownie do art. 157 ust. 2 ugn, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 157 ust. 1 ugn. Podstawę weryfikacji prawidłowości operatu stanowi bowiem wyłącznie ocena dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w myśl art. 157 ust. 1 ugn. Na marginesie Sąd zauważa, że - jak wynika z wyjaśnień Skarżącego złożonych na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2011 r. - wbrew udzielonemu pouczeniu w toku postępowania administracyjnego obowiązujące przepisy nie pozwoliły Skarżącemu na uzyskanie kontroperatu, co skutkowało odmową jego sporządzenia przez innych rzeczoznawców majątkowych. W konkluzji Sąd stwierdza, że wskazane powyżej uchybienia procesowe organu odwoławczego stanowiły podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji. Jednocześnie Sąd podziela stanowisko Kolegium, że organ I. instancji błędnie ustalił termin do uiszczenia nałożonej opłaty. Zostało przesądzone w orzecznictwie sądów administracyjnych, że w wypadku opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie stosuje się przepisów ordynacji podatkowej (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07 oraz z dnia 25 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 286/08, ogólnodostępne w CBOSA na stronie http://orzeczenia.nsa.qov.pl). Skoro jednak Sąd stwierdził w sprawie niniejszej, że nałożenie opłaty pozostaje w sprzeczności z przepisami procesowymi, a pkt 2 decyzji dotyczący określenia terminu płatności opłaty jest ściśle powiązany z kwestią ustalenia tej opłaty, zaskarżona decyzja została uchylona w całości. W następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku Kolegium ponownie rozpatrzy odwołanie od decyzji Burmistrza P. mając na względzie, iż decyzja organu odwoławczego musi być wydana w następstwie przeprowadzenia postępowania zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, a nadto winna spełniać wymogi wynikające z art. 107 § 3 kpa. Mając na względzie wszystko powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji wydano w oparciu o art. 152 ppsa - jak pkt 2 sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa - jak w pkt 3 sentencji wyroku.