IV SA/Wa 918/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, asesor WSA Paweł Dańczak (spr.), Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi Z. J. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz Z. J. kwotę 312 (trzysta dwanaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] stycznia 2018 r., nr [...], Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołań Z. J. , E. W. , M. R. oraz I. K. od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2016 r., nr [...], ustalającej odszkodowania w wysokości 17 016,00 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] , jedn. ewid. [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, przeznaczonej pod przebudowę linii kolejowej nr [...] szlak [...] - [...] (km 33,326-44,800 linii nr [...]) oraz o przyznaniu odszkodowania na rzecz: Z. J. w wysokości 16 812,00 zł za przejęte prawo własności nieruchomości; M. R. w wysokości 68,00 zł, I. K. w wysokości 68,00 zł i na rzecz E. W. w wysokości 68,00 zł za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość, a także zobowiązującej [...] S.A. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Stan niniejszej sprawy przedstawiał się następująco. Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2016 r., nr [...], ustalił odszkodowanie w wysokości 17 016,00 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] , jedn. ewid. [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, przeznaczonej pod przebudowę linii kolejowej nr [...] szlak [...] - [...] (km 33,326-44,800 linii nr [...]) oraz o przyznaniu odszkodowania na rzecz: Z. J. w wysokości 16 812,00 zł za przejęte prawo własności nieruchomości; M. R. w wysokości 68,00 zł, I. K. w wysokości 68,00 zł i na rzecz E. W. w wysokości 68,00 zł za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość, a także zobowiązującej [...] S.A. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy [...] , nr uprawnień [...], sporządziła [...] marca 2016 r. operat szacunkowy, określając w nim wartość nieruchomości gruntowej oznaczonej jako dz. nr [...], obręb [...] , jedn. ewid. [...] na kwotę 17 016 zł (słownie: siedemnaście tysięcy szesnaście złotych) w tym wartość gruntu obciążonego ograniczonym prawem rzeczowym na kwotę 6 595 zł (słownie: sześć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt pięć złotych), wartość składnika budowlanego na kwotę 10 217 zł (słownie: dziesięć tysięcy dwieście siedemnaście złotych) zaś wartość ograniczonego prawa rzeczowego na kwotę 204 zł (słownie: dwieście cztery złote). Wojewoda wyjaśnił, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy podał, iż wartość gruntu określił podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, natomiast wartość składnika budowlanego podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Do wyceny wyselekcjonowano z rynku 11 transakcji dotyczących gruntów rolnych, leśnych i przeznaczonych pod zieleń nieurządzoną, będących przedmiotem prawa własności, położonych na terenie województwa [...] . Ceny sprzedaży gruntów zawierały się w przedziale od 2,02 zł/m2 do 11,99 zł/m2, a ich poziom zależał od następujących cech: położenia, kompleksu przydatności rolniczej, drogi dojazdowej i wielkości działki. Wojewoda podkreślił, że analiza rynku nie wykazała istotnej zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych ze względu na czas zawarcia transakcji. Ponadto Wojewoda wyjaśnił, że analiza rynku potwierdziła, że ceny gruntów rolnych, leśnych oraz przeznaczonych pod zieleń nieurządzoną są kilkakrotnie niższe niż ceny działek inwestycyjnych, dlatego oszacowaną wartość przedmiotowej działki biegła powiększyła o 50%. Ostatecznie wartość 1 m2 nieruchomości ustalono na kwotę 13,49 zł. Zdaniem Wojewody, operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W tym stanie rzeczy, Wojewoda przyjął ten operat szacunkowy jako dowód w przedmiotowej sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie za dz. nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] , która z mocy prawa z dniem [...] lipca 2015 r. przeszła na własność Skarbu Państwa. Od powyższej decyzji odwołanie złożyły Z. J. , E. W., M. R. oraz I. K. podnosząc, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana z uwagi na fakt, że wyrokiem z 15 kwietnia 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2015 r. o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej. W ocenie Odwołujących się, szacowana działka nie przeszła zatem na rzecz Skarbu Państwa. Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] stycznia 2018 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2016 r. W uzasadnieniu decyzji Minister wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2016 r., na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkową M. L., którego aktualność została potwierdzona na dzień 16 marca 2017 r. Mister wskazał, że biegła ustaliła, iż: nieruchomość położona jest w miejscowości [...] , w odległości ok. 5 km od miejscowości [...] ; zlokalizowana jest w sąsiedztwie terenów rolnych, w pobliżu terenów zabudowy mieszkaniowej; działka stanowi nieruchomość niezabudowaną oraz niezagospodarowaną. Ponadto na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej na nieruchomości znajdowały się składniki majątkowe podlegające wycenie (ogrodzenie drewniane na słupkach betonowych oraz brama wjazdowa i furta z prętów stalowych.), a nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości [...] Gmina [...] zmienionym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] marca 2004 r., zgodnie z którym nieruchomość położona jest na terenie obszarów zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym. Minister podał, że analizując zapisy księgi wieczystej nr [...] biegła ustaliła, że w dziale III ujawniono ograniczone prawo rzeczowe w postaci prawa przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy. Minister wskazał również, że analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny kolejowe w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę wykazała brak transakcji możliwych do wykorzystania w procesie szacowania nieruchomości, zarówno na rynku lokalnym obejmującym teren gm. [...], jak i na rynku regionalnym zdefiniowanym jako obszar całego województwa [...]. Jednocześnie biegła wskazała, że nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym można zaliczyć do szerszej kategorii inwestycyjnych. Minister wskazał, że badanie rynku nieruchomości nabywanych pod rolę lub zieleń nieurządzoną wykazało, że ich ceny kształtowały się na poziomie od 2,00 zł/m2 do 12,00 zł/m2, natomiast ceny uzyskiwane za nieruchomości nabywane pod inwestycje wynosiły od 15 zł do 160 zł za 1 m2. W oparciu o powyższe ustalenia biegła stwierdziła, że ceny działek przeznaczonych pod inwestycje znajdują się na wyższym poziomie niż ceny nieruchomości nabywanych pod zieleń nieurządzoną oraz że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Minister podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przeprowadzona zaś analiza rynku pozwoliła autorce operatu szacunkowego stwierdzić, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod rolę, należy zaliczyć: położenie (waga 40%), kompleks przydatności rolniczej (waga 40%), drogę dojazdową (waga 10%) oraz wielkość działki (waga 10%). Po odrzuceniu transakcji skrajnych, jak również transakcji, które budziły wątpliwości biegłej, do porównań przyjęto 11 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Biegła ustaliła cenę min. wynoszącą 2,02 zł/m2 oraz cenę max. wynoszącą 11,99 zł/m2. Cena średnia została zatem określona na poziomie 6,20 zł/m2. Następnie biegła określiła sumy współczynników korygujących, która wyniosła 1,45. Cena średnia za 1 m po skorygowaniu stosownymi współczynnikami korygującymi określona została na poziomie 8,99 zł. Jednocześnie biegła wskazała, że z uwagi na fakt, że ceny nieruchomości nabywanych pod zieleń nieurządzoną i rolę są kilkakrotnie niższe od cen działek inwestycyjnych, oszacowaną wartość 1 m2 powiększono o 50%. Minister wskazał, że w wyniku obliczeń określono wartość rynkową gruntu na kwotę 6 799,00 zł natomiast wartość składników budowlanych oszacowana została na kwotę 10 217,00 zł. Jednocześnie biegła oszacowała również wartość ograniczonego prawa rzeczowego, tj. służebności gruntowej polegającej na nieodpłatnym prawie przechodu i przejazdu. W świetle powyższego wartość współczynnika korygującego, uwzględniającego uciążliwość związaną z prawem użytkowania nieruchomości została ustalona na poziomie 3%. Zatem wartość ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego szacowaną nieruchomość wyniosła 204,00 zł. Minister wskazał jednak, że jego zastrzeżenia wzbudził sposób oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Minister wyjaśnił, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, jednak biegła powinna przyjąć do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej. W ocenie Ministra, brak wystarczających danych odnoszących się do transakcji kolejowych wskazuje bowiem na zasadność dokonania wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Minister wskazał, że przeanalizował przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, które w niniejszej sprawie stanowią działki nr: [...], [...], [...] i stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości, to również tereny przeznaczone pod zieleń nieurządzoną. Minister wskazał jednak, że nieprawidłowy sposób wyceny zastosowany przez biegłą nie wpłynął na końcowy wynik wyceny co pozwala na stwierdzenie, że sporządzony operat szacunkowy może stanowić wiarygodny dowód w przedmiotowym postępowaniu. Zdaniem Ministra, pomimo zaistniałej omyłki biegła prawidłowo wyselekcjonowała nieruchomości podobne, które stały się podstawą do porównań z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Ponadto prawidłowo też zwiększono wartość wycenianej nieruchomości o 50% na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia oraz oszacowano składniki budowalne w oparciu o specjalistyczne dane. Minister uznał również, że biegła prawidłowo ustaliła konieczność wyceny wartości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przechodu i przejazdu w zakresie dotyczącym szacowanej nieruchomości. Tak więc Wojewoda prawidłowo wskazał, że odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa przechodu i przejazdu winno zostać wypłacone na rzecz osób, którym te prawa przysługiwały w równych częściach. Minister podkreślił, że na dzień orzekania przez Ministra Infrastruktury szacowana nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa. Minister wskazał, że wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 2971/15, WSA w Warszawie uchylił decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2015 r., nr [...]. Następnie, na skutek skargi kasacyjnej, NSA wyrokiem z 18 października 2016 r., sygn. akt II OSK 2089/16, uchylił ww. wyrok WSA w Warszawie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. WSA w Warszawie nieprawomocnym wyrokiem z 10 lutego 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 3029/16, oddalił skargi. W ocenie Ministra, decyzja Wojewody [...] z [...] lutego 2015 r., nr [...], nadal jednak znajduje się w obrocie prawnym i stała się ostateczna na mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2015 r. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] stycznia 2018 r., nr [...], wywiodła Z. J. , wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zarzucając jej naruszenie: a) przepisów prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 9y ust. 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym w zw. z § 37 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez dokonanie wyceny w operacie szacunkowym w sposób nieprawidłowy i tym samym zaniżenie wartości odszkodowania; b) przepisów postępowania, tj. art. 77 § 4 k.p.a., poprzez niewskazanie przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa, jakie fakty są mu znane z urzędu i na jakiej podstawie przyjął, że nieruchomość należąca do Skarżącej leży na obszarze o charakterze zieleni niezorganizowanej, tym samym uniemożliwiając Skarżącej odniesienie się do tej kwestii oraz – generalnie – uniemożliwiając kontrolę sądową przedmiotowej decyzji. W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd w składzie orzekającym, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji – w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy – doszedł do przekonania, że skarga Z. J. okazał się zasadna. Podniesione bowiem w niej argumenty zasługiwały na uwzględnienie, co obligowało Sąd od wyeliminowaniem z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] stycznia 2018 r. nr [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2016 r., nr [...]. Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., dalej u.g.n.), podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 9s ust. 4 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2017 r. poz. 2117, dalej u.t.k.), do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania w przypadkach, o których mowa w ust. 3 i 3a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 9 y i 9z. Z treści art. 9y ust. 3 cyt. ustawy wynika, że wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania(...). Ponadto operat winien być sporządzony zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 37 rozporządzenia, przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności dla celów odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie art. 9y u.t.k. W ocenie Sądu, nie budzi wątpliwości, że dowód z opinii biegłego jest dowodem kluczowym w sprawie o ustalenie należnego odszkodowania na okoliczność prawidłowości ustalenia wysokości tego odszkodowania. Organ zobowiązany jest przeprowadzić ocenę prawidłowości i kompletności sporządzonego operatu zgodnie z wymogami postępowania dowodowego określonego w Kodeksie postępowania administracyjnego, weryfikując czy operat zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 cyt. rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie organ nie zweryfikował dostatecznie złożonego do sprawy operatu szacunkowego i nie ustalił właściwie stanu faktycznego. W szczególności Minister nie zweryfikował opisu stanu nieruchomości dokonanego przez rzeczoznawcę. Z operatu wynika (por. pkt 2.3 opis nieruchomości), że wyceniana nieruchomość, to działka niezabudowana stanowiąca tereny zieleni nieurządzonej, w pobliżu terenów zabudowy mieszkaniowej, ze składnikiem budowalnym w postaci ogrodzenia – płotu drewnianego na słupkach betonowych, bramy wjazdowej i gurt z prętów stalowych – o długości 34 m, wysokości 1, 6 m, stopniu zużycia 50 %. Wartość tego składnika została wyliczona na kwotę 10 217,00 zł. Do operatu załączono zdjęcie, na którym widoczne jest przedmiotowe ogrodzenie, ale widoczne są również: drzewa i krzewy. Inspekcja nieruchomości odbyła się w listopadzie i na gruncie zalegał śnieg – widoczny na zdjęciu. Skarżąca zarówno na etapie postępowania administracyjnego, jak i sądowoadministracyjnego wskazywała, że błędnie ustalono, iż działka jest niezagospodarowana i powoływała istnienie zabudowy oraz naniesień w postaci drzew, krzewów, studni, chodnika oraz asfaltu. Minister w ogóle jednak nie odniósł się do zarzutów odwołania w tym zakresie. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podano tylko, że składniki budowlane zostały oszacowane w sposób poprawny w oparciu o specjalistyczne dane. Zdaniem Sądu, już z załączonej do operatu dokumentacji zdjęciowej, na której uwidocznione są drzewa i krzewy, można powziąć wątpliwość co do prawidłowości opisu przez rzeczoznawcę stanu nieruchomości, a w konsekwencji wyliczonej wartości nieruchomości. Oczywistym bowiem jest, że brak uwzględnienia naniesień w postaci drzew i krzewów doprowadził do zaniżenia wartości całej nieruchomości, a w konsekwencji zaniżenia kwoty ustalonego odszkodowania. W ocenie Sądu, należało również zweryfikować twierdzenia Skarżącej o pozostałych składnikach budowalnych w postaci studni, asfaltu i chodnika. Wskazać należy, że wywłaszczono część nieruchomości, na której znajdowała się brama wjazdowa i furtka do nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, a według twierdzeń Skarżącej do domu prowadził utwardzony za pomocą wapna gaszonego dojazd i dojście. Z analizy akt sprawy nie wynika zaś, aby Minister poczynił jakiekolwiek ustalenia w tym zakresie. Dodatkowo stwierdzić należy, że operat sporządzony w sprawie nie zawiera wystarczających danych pozwalających na weryfikację planistycznego przeznaczenia nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Mianowicie biegła wskazała, że działka wywłaszczana położona była na terenach zieleni nieurządzonej, oznaczonych ZN. Operat nie zawiera zaś żadnych dokumentów pozwalających na weryfikację tych informacji. W części dotyczącej opisu nieruchomości rzeczoznawca wskazał, że działka nr [...] została wydzielona z działki nr [...] i wydzielona działka stanowi teren niezabudowany i niezagospodarowany, w pobliżu terenów zabudowy mieszkaniowej, bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej. Biegła wskazała również, że nieruchomość podobną do wycenianej będzie nieruchomość, na której nie jest dopuszczona zabudowa – rolna, leśna, przeznaczona pod zieleń nieurządzoną. Powyższe jest o tyle istotne, że biegła w wyniku badania rynku nieruchomości stwierdziła, że oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych jest niemożliwe z powodu braku transakcji, a przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje niewątpliwie zwiększenie wartości nieruchomości. Biegła oszacowała nieruchomość zgodnie z § 36 ust. 3 pkt. 1 cyt. rozporządzenia, czyli określiła wartość gruntu wydzielonej działki na podstawie wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki i ich powierzchni, powiększając wartość o 50 %. Z operatu wynika, że biegła przyjęła do wyceny nieruchomości grunty rolne, leśne i przeznaczone pod zieleń urządzoną. Natomiast w aktach sprawy znajduje się inny operat szacunkowy sporządzony dla działki [...], z którego wynika, że działka [...], z której wydzielono wywłaszczoną nieruchomość, miała mieszane przeznaczenie planistyczne M1 – tereny mieszkalnictwa zagrodowego i jednorodzinnego, mała część ZN. Skarżąca powoływała się na przeznaczenie mieszkaniowe i usługowe wywłaszczonej nieruchomości z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wraz z komercyjnym programem usługowym, a brak wyrysu z planu z zaznaczoną granicą wywłaszczonej nieruchomości w operacie, uniemożliwia jednoznaczne odniesienie się do zarzutów Skarżącej w tym zakresie. Rysunek planu złożony przy skardze jest wprawdzie nieczytelny, ale jego analiza, w ocenie Sądu, budzi pewne wątpliwości, czy działka [...] miała jednorodne przeznaczenie planistyczne. Przedstawiony zaś operat szacunkowy nie zawiera w tym zakresie żadnej informacji. W ocenie Sądu, uchybienie to jest o tyle istotne, że uniemożliwia weryfikację, czy działkę [...] wydzielono z nieruchomości o przeznaczeniu ZN, o przeznaczeniu M1 i ZN, czy może przeznaczeniu MU1. Biegła przyjęła do wyceny grunty rolne, leśne i przeznaczone pod zieleń urządzoną powołując § 36 ust. 3 pkt. 1, co było niekorzystne dla Skarżącej, ponieważ przy przyjęciu mieszkalnego przeznaczenia nieruchomości, z której wydzielono działkę, bądź nawet mieszanego (M i ZN), wartość nieruchomości byłaby zapewne wyższa. Ponadto należałoby rozważyć, czy zastosowanie pkt. 2 § 36 ust. 3 nie byłoby korzystniejsze dla osoby wywłaszczanej. W tym wypadku operat winien zawierać informacje na temat przeznaczenia gruntów przyległych i ich powierzchni. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że zachodzi konieczność wyjaśnienia w postępowaniu administracyjnym, czy cała dotychczasowa wycena wywłaszczonej nieruchomości, oparta o założenie wyjściowe, że stanowi ona niezagospodarowany grunt na terenach zieleni nieurządzonej, zachowuje swoją aktualność. Tym bardziej, że w sprawie nie ma zastosowania ust. 4 § 36 cyt. rozporządzenia. Bezspornym jest, że wywłaszczona nieruchomość nie miała planistycznego przeznaczenia pod inwestycję drogową na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, a więc w przypadku braku na rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod rozbudowę infrastruktury kolejowej, zachodzi konieczność dokonania wyceny na podstawie § 36 ust. 3 cyt. rozporządzenia. W ocenie Sądu, wątpliwości budzą również ustalenia Ministra odnośnie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, tj. działek nr [...], [...] i [...]. Z rysunku planu złożonego do skargi pobieżnie widać, że mają one te same przeznaczenie co działka Skarżącej przed podziałem (tj. M). Dodatkowo Minister powołał art. 134 ust. 3 u.g.n., a przecież ewidentnie wartość gruntu rolnego lub zieleń nieurządzonej jest niższa niż gruntu przeznaczonego pod inwestycje drogowe, a więc przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, na co powoływała się biegła w operacie. W świetle powyższych ustaleń Sąd doszedł do przekonania, że Minister w toku postępowania naruszył przepisy postępowania poprzez nieprawidłowe zgromadzenie materiału dowodowy i wydanie rozstrzygnięcia przy braku pełnego materiału dowodowego w sprawie, jak również dokonanie niewłaściwej oceny sporządzonego operatu szacunkowe. Minister naruszył zatem zasady określone w art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, doszło również do naruszenia art. 15 k.p.a., ponieważ Minister jako organ odwoławczy nie odniósł się do istotnych zarzutów zgłoszonych w odwołaniu. Zaskarżona decyzja została zatem wydana bez prawidłowego ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, co doprowadziło do naruszenia art. 134 ust. 1 u.g.n. Stwierdzenie zaś takiego naruszenia obligowało Sąd do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Mając jednakże na względzie fakt, że operat szacunkowy stanowi kluczowy dowód w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości, a w niniejszej sprawie zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu po ponownym ustaleniu przeznaczenia nieruchomości i stanu jej zagospodarowania, Sąd uchylił również decyzję Organu I instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy ponownie przeprowadzą postępowanie wyjaśniające, zlecając sporządzenie nowego operatu rzeczoznawcy, który powinien w trakcie przeprowadzenia inspekcji wywłaszczonej nieruchomości dokonać szczegółowych ustaleń, jakie składniki budowlane oraz naniesienia, zadrzewienia i zakrzewienia znajdują na nieruchomości i dokonać ich wyceny zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy, przy sporządzaniu operatu, powinien również wykorzystać wszelkie niezbędne dane o nieruchomości – zgodnie z art. 155 u.g.n., na podstawie których będzie można ustalić granice wywłaszczonej nieruchomości w aspekcie ilości nasadzeń i merów składników budowalnych na działce [...], jak również na potwierdzenie przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przeznaczenia nieruchomości przyległych i ich powierzchni. Po sporządzeniu nowego operatu Organy powinny dokonać oceny, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymaganiami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rozporządzenia wykonawczego. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w pkt. I sentencji. O zwrocie kosztów, na podstawie art. 200 p.p.s.a., orzeczono jak w pkt. II sentencji.