IV SA/Wa 922/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi L. I. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., zwane dalej "SKO", po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez L. I., zwanego dalej "skarżącym", od decyzji Prezydenta W., zwanego dalej "Prezydentem", z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...], orzekającej o pobraniu od skarżącego jednorazowej opłaty w wysokości 20 958 zł, zwanej dalej "opłatą", z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji jako działka o nr [...] z obrębu [...] o pow. 17465 m², spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru T. w Gminie W., utrzymało w całości decyzję Prezydenta w mocy. W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia SKO wskazało, że uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] kwietnia 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru T. w Gminie W. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...] sierpnia 2000 r. Nr [...], poz. [...]) został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego T., zwany dalej "planem" albo "nowym planem". Plan obowiązuje od dnia [...] września 2000 r. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w granicach obszaru objętego planem. W dniu [...] marca 2002 r., a więc po wejściu nowego planu w życie skarżący zbył przedmiotową nieruchomość tj. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o pow. 17465 m², na mocy aktu notarialnego Rep. A nr [...] – umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. W związku z powyższym zawiadomieniem z dnia [...] września 2005 r. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie pobrania od skarżącego opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty została określona Rady Gminy z dnia [...] kwietnia 2000 r. i wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu została określona w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień jej zbycia tj. na dzień [...] marca 2002 r. Wartość nieruchomości przed zmianą planu oszacowano na kwotę 1432130 zł a po zmianie planu na kwotę 1501990 zł. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu określono na kwotę 20 958 zł. Organ wyjaśnił przy tym, że do dnia wejścia w życie nowego planu obowiązywał Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] września 1992 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym w planie symbolem TP-42 przeznaczonym pod zabudowę techniczno-produkcyjną, brak było możliwości wprowadzenia nowej zabudowy na przedmiotowym gruncie oraz w sąsiedztwie. Natomiast zgodnie z nowym planem przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym w planie symbolem PT(U/B), w którym przewiduje się możliwość wprowadzenia zabudowy przemysłowo-technicznej, usług, baz i składów. Nowy plan przewiduje nowy układ drogowo-uliczny (w tym ciągi piesze i rowerowe), wydzielenie terenów przeznaczonych do realizacji celów publicznych oraz docelowe uzbrojenie przedmiotowych nieruchomości we wszystkie media komunalne. Ponadto plan określa zasady w zakresie projektowania infrastruktury technicznej oraz ustala zasady i warunki podziału nieruchomości na działki przeznaczone pod zabudowę oraz ustala tereny przeznaczone pod realizację celów publicznych. SKO wskazało ponadto, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z § 50 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny z dnia zbycia nieruchomości tj. z dnia zawarcia aktu notarialnego. Organ podniósł przy tym, że wpis prawa użytkowania wieczystego ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dopiero od momentu ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej nabywca może rozporządzać tym prawem. Zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis użytkownika wieczystego ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku. W konsekwencji od tej daty wstecznej należy liczyć okres, na który oddano grunt w użytkowanie wieczyste. Dlatego też w przedmiotowej sprawie datą, na którą określono wartość przedmiotu wyceny tj. poziom cen jest data zbycia nieruchomości. Organ wyjaśnił również, że art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz.717 z późn.zm.) w brzmieniu pierwotnym przewidywał wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyłącznie w razie dokonania jej sprzedaży. Przepis ten został jednak zmieniony z dniem 22 września 2004 r. w ten sposób, że słowo sprzedaż zastąpiono pojęciem zbycie. Odwołując się do definicji tego pojęcia zawartej w art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami zdaniem Kolegium należy stwierdzić, że wniesienie aportem przedmiotowych gruntów do spółki kapitałowej stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skargę na decyzję SKO wniósł do Sądu skarżący, podnosząc, że orzekający w sprawie organ nie zbadał wyczerpująco dokumentów zbycia nieruchomości, w wyniku czego nie zauważył, że aktem notarialnym z dnia [...] marca 2002 r. nie doszło do zbycia przez skarżącego nieruchomości na rzecz spółki D. Sp. z o.o., zwanej dalej "spółką", albowiem akt ten jest bezwzględnie nieważny. Nieważność aktu wynika z art.210 kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym, w związku z tym, iż skarżący w chwili zawarcia umowy był członkiem zarządu spółki, spółka powinna być w tej umowie reprezentowana przez pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników, gdy tymczasem umowa ta została zawarta pomiędzy skarżącym a dwoma innymi członkami zarządu. Skarżący podniósł również, że zaskarżona decyzja narusza art.37 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem wydanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty nastąpiło po upływie przewidzianego w tym przepisie terminu, który w niniejszej sprawie upłynął w dniu [...] września 2005 r. Skarżący podniósł przy tym, że wszczęcie postępowania w dniu [...] września 2005 r. tj. przed upływem tego terminu nie jest równoznaczne ze zgłoszeniem przez Gminę jakiegokolwiek roszczenia czy żądania. Dopiero z chwilą, gdy Gmina ma już sprecyzowane stanowisko co do wysokości ewentualnej opłaty i przekazuje to stanowisko stronie postępowania, może być mowa o zgłoszeniu roszczenia wypłaty odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy. W niniejszej sprawie nastąpiło to dopiero z chwilą doręczenia skarżącemu decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił ponadto naruszenie art.37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem skarżącego z ww. przepisu wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można ustalić jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości, a nie w przypadku każdego zbycia. Takie ukształtowanie przepisu jest uzasadnione faktem, że w przypadkach innych niż sprzedaż zbywający nie otrzymuje gotówki, która mogłaby zostać przeznaczona na uiszczenie opłaty. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że zbycie nieruchomości nie było sprzedażą, lecz było wykonaniem wcześniejszego podwyższenia kapitału zakładowego spółki, czyli wniesieniem aportu. Ponadto zbycie nastąpiło przed zmianą art. 36 ust. 4 ww. ustawy, kiedy przepis mówił o sprzedaży, natomiast organ, w celu utrzymania nałożonej opłaty, świadomie zastosował niewłaściwą wersję mówiącą o zbyciu. Dodatkowo w ocenie skarżącego organ całkowicie pominął fakt, że co prawda zmieniony został art.36 ust.4 ustawy, to jednak art. 37 ust.1 ustawy, który jest podstawowym dla ustalenia opłaty – wciąż uzależnia jej ustalenie od dnia sprzedaży. Skarżący stwierdził również, że orzekające w sprawie organy konsekwentnie ignorują informację, którą posiadają z urzędu, iż wycena rzeczoznawcy nie ma nic wspólnego z realiami rynku i nie starają się wyjaśnić powstałych na tym tle rozbieżności, co stanowi naruszenie art. 7, 8 i 77 § 1 kpa. Podniósł także, że zmiana planu nie wpłynęła na możliwości inwestycyjne na gruncie. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko w sprawie. W piśmie z dnia 5 stycznia 2010 r. reprezentujący skarżącego pełnomocnik podniósł również, że opłata ustalona została na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem na podstawie przepisów, które nie obowiązywały w dacie [...] marca 2002 r. Powyższe uniemożliwiało zastosowanie w sprawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. Przepisy przejściowe ustawy z 2003 r. nie pozwalają na zastosowanie do zbycia dokonanego umową z dnia [...] marca 2002 r. przepisów starej ustawy, tj. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie uchylenie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oznacza, że nie można na jej podstawie wydawać decyzji w sprawach, które zostały wszczęte po dacie utraty mocy przez tę ustawę. Niewątpliwie powstała luka w obowiązywaniu przepisów o opłacie planistycznej. Jest to jednak problem niestarannej legislacji, a nie problem skarżącego w tej sprawie. Z faktu braku odpowiednich przepisów przejściowych w ustawie z 2003 r. nie można wyciągać wniosku, że do stanów faktycznych zaistniałych przed wejściem w życie tej ustawy można stosować jej przepisy. W ustawie brak zresztą przepisu, który pozwalałby na takie rozciągnięcie czasowe jej stosowania, tj. na okres sprzed wejścia ustawy w życie. Pełnomocnik zakwestionował również fakt, że jako datę wyceny rzeczoznawca przyjął [...] marca 2002 r. Tymczasem umowa z [...] marca 2002 r. jest jedynie umową przenoszącą prawo w wykonaniu wcześniejszej czynności, jaką było podniesienie kapitału zakładowego spółki, co wiązało się z powstaniem zobowiązania do przeniesienia prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości. Wartość, po jakiej prawo to zostało wniesione aportem do spółki, ustalona została już w dniu podwyższenia kapitału zakładowego spółki, tj. [...] października 2001 r. Wartość ta nie mogła ulec zmianie w umowie z dnia [...] marca 2002 r. Tym samym organ przyjął nieprawidłową datę wyceny. W ocenie pełnomocnika skarżącego organy nie dokonały oceny sporządzonej wyceny pod kątem logiki i spójności treści opinii. W wycenie przejęto, że na dzień [...] marca 2002 r. cena nieruchomości wynosiła 86 zł za metr kwadratowy. Jednocześnie wycena pomija fakt, że [...] czerwca 2002 r. doszło do zbycia przedmiotowej nieruchomości za cenę 57 złotych za metr kwadratowy. Tym samym biegły ustalił cenę nieruchomości na poziomie wyższym o 29 złotych za metr kwadratowy od ceny, za jaką nieruchomość została zbyta przez spółkę podmiotowi trzeciemu. Organ nie wyjaśnił, jak należy tę rozbieżność tłumaczyć w kontekście niniejszej sprawy. Jest to istotne naruszenie procedury administracyjnej, mające zasadniczy wpływ na rozstrzygnięcie końcowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO na tej podstawie, iż sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolowanie działalności administracji publicznej pod kątem jej zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm.– zwanej dalej "p.p.s.a."). Skargę należało oddalić albowiem zaskarżona decyzja odpowiada zarówno przepisom postępowania administracyjnego, to jest przepisom k.p.a., jak i przepisom prawa materialnego, tj. w szczególności przepisom 36 ust.4 i następnym ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wzrost wartości nieruchomości wniesionej do spółki przez skarżącego, spowodowany wejściem w życie nowego planu, został w prawidłowy i wiarygodny sposób ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego. Zarzuty skargi są nietrafne. Zgodnie z art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia z tego tytułu gmina może podnosić – stosownie do art.36 ust.4 w związku z art.36 ust.3 ustawy w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wskazane wyżej przepisy normują sytuacje, w których konsekwencją regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym planem. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie określona została przez doktrynę i praktykę mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie. Nietrafny jest zarzut, że opłata została ustalona po upływie 5 lat od dnia, w którym nowy plan miejscowy stał się obowiązujący. W orzecznictwie sądowo administracyjnym utrwalone jest stanowisko, że gmina jest uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel (użytkownik wieczysty). Wnoszenie roszczeń, wówczas, gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wyrażenie swojej woli w tym zakresie poprzez wszczęcie postępowania administracyjnego, a więc uruchomienie trybu, w którym można dochodzić tych roszczeń. Pojęcia "zgłoszenie roszczenia", o jakim mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., nie można utożsamiać z wydaniem decyzji administracyjnej (por. wyrok NSA W-wa z dnia 16 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 944/07, publ. LEX nr 513840). Wszczęcie postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie ([...] września 2005 r.) nastąpiło zatem bez wątpienia przed upływem pięciu lat od dnia wejścia planu w życie ([...] września 2000 r.). Nie można podzielić argumentacji skargi, że obciążenie na podstawie art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zbywcy nieruchomości opłatą z tytułu wzrostu tej wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest dopuszczalne, jeżeli plan ten wszedł w życie przed wejściem w życie ustawy. Po pierwsze, wniosku takiego nie sposób wywieść z literalnego brzmienia ustawy, w tym w szczególności z literalnego brzmienia jej art.36 ust.4, który mówi o wzroście wartości nieruchomości związanym z "uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą", nie zaś z "uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, które weszły w życie pod rządem niniejszej ustawy". Po drugie, przyjęcie wykładni postulowanej przez skarżącego nie znajdowałoby uzasadnienia merytorycznego, albowiem w nieuzasadniony sposób faworyzowałoby osoby znajdujące się w sytuacji takiej jak skarżący w porównaniu z osobami, w przypadku których wprawdzie uchwalenie albo zmiana planu miejscowego również miały miejsce przed wejściem w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r., niemniej postępowanie w sprawie obciążenia opłatą wszczęto jeszcze na podstawie przepisów poprzednio obowiązujących, a także z osobami, w przypadku których uchwalenie albo zmiana planu miejscowego miały miejsce już pod rządem ustawy z dnia 27 marca 2003 r. Z tego punktu widzenia dopuszczalność prowadzenia pod rządem nowej ustawy postępowania w przedmiocie obciążenia opłatą przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany, które weszły w życie pod rządem ustawy poprzednio obowiązującej, nie budzi zastrzeżeń. Nie można również przyjąć, że art.36 ust.4 ustawy nie obejmuje swoim zakresem wniesienia nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki prawa handlowego. Termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości (z wyłączeniem umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej – por, uchwałę siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09). Wniesienie aportu do spółki prawa handlowego jest bez wątpienia czynnością prawną ekwiwalentną, albowiem łączy się z objęciem w zamian udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki. Nie można podzielić stanowiska skarżącego, że organy orzekające w postępowaniu administracyjnym oraz Sąd orzekający w niniejszej sprawie zobowiązane były traktować umowę, mocą której skarżący przeniósł prawa do nieruchomości na spółkę, jako bezwzględnie nieważną z racji naruszenia art.210 kodeksu spółek handlowych i w konsekwencji stwierdzić brak podstaw do obciążenia skarżącego opłatą. Podkreślić należy, że aktem notarialnym z dnia [...] marca 2002 r. skarżący zawarł ze spółką umowę przeniesienia na tenże podmiot prawa użytkowania wieczystego nieruchomości tytułem aportu. Z §2 ust.2 umowy z dnia [...] marca 2002 r. (strona trzecia) wynika, że wniesienie aportu do spółki nastąpiło w celu pokrycia objętych przez skarżącego 5.960 nowych udziałów w spółce o wartości po 500 zł każdy. Na podstawie tej umowy spółka została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości jako jej użytkownik wieczysty (wpis ten należy w świetle art.27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.543 z późn.zm. uznać za konstytutywny), co zostało stwierdzone na stronie trzeciej aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2002 r., na podstawie którego spółka (po zmianie siedziby z W. na R.) zbyła prawo nabyte aktem notarialnym z dnia [...] marca 2002 r. spółce pod firmą "D." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. W ocenie Sądu, z racji daleko idących zmian o charakterze podmiotowym w statusie prawnym nieruchomości, uznanie w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie wymierzenia opłaty oraz w postępowaniu sądowoadministracyjnym umowy z dnia [...] marca 2002 r. za bezwzględnie nieważną, w szczególności w sytuacji, w której skarżący nie doprowadził do stwierdzenia takiej nieważności przez sąd powszechny w trybie przepisów o postępowaniu cywilnym, ewentualnie nie przeprowadził procedury w zakresie uzgodnienia księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie jest możliwe. Nie jest trafny zarzut skarżącego, że w ocenianym postępowaniu organy wadliwie przyjęły za datę, na którą należało sporządzić wycenę wartości nieruchomości będącej przedmiotem aportu, datę wniesienia aportu do spółki, tj. [...] marca 2002 r., nie zaś datę wcześniejszą, tj. [...] października 2001 r., w którym to dniu strony wiążąco ustaliły wartość aportu. Z aktu notarialnego z dnia [...] marca 2002 r. wynika, że akt ten został zawarty w wyniku wykonania zobowiązania skarżącego do pokrycia aportem objętych udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki podjętego przez skarżącego w związku z podjęciem przez nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki w dniu [...] października 2001 r. uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego. W uchwale spółki i oświadczeniu skarżącego strony określiły wartość aportu i odpowiadającą tej wartości liczbę i wartość udziałów objętych w podwyższonym kapitale zakładowym. W odniesieniu do powyższego należy stwierdzić, że w §50 ust.2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stwierdza się, że w przypadku, o którym mowa w ust.1 [określanie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dopisek Sądu], przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. W ocenie Sądu brak jest wystarczających podstaw do uznania za dzień zbycia nieruchomości innego dnia, aniżeli dzień dokonania rozporządzenia nieruchomością, tj. złożenia przez zbywcę oświadczenia o bezwarunkowym przeniesieniu prawa do nieruchomości na nabywcę i przyjęciu tego oświadczenia przez zbywcę. W tym to dniu dochodzi bowiem do przejścia praw rzeczowych o określonej wartości z jednego podmiotu na drugi. Nie ma wpływu na tę ocenę fakt, że czynność rozporządzająca następuje w celu wykonania wcześniej zawartej czynności zobowiązującej do takiego rozporządzenia, w ramach której strony określiły wartość rozporządzenia. Wartość przedmiotu zbycia, obliczana na potrzeby ustalenia opłaty, o której mowa w art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest bowiem nie w oparciu cenę (wartość) transakcji oszacowaną przez jej strony, a na podstawie wartości, jakie w dacie zbycia nieruchomości, uzyskano w transakcjach podobnych. W ocenie Sądu brak jest wystarczających podstaw do podzielania stanowiska skarżącego, że ustalona w operacie wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania została zawyżona. Podkreślić należy, że podnosząc tę okoliczność, skarżący nie sformułował szczegółowych zastrzeżeń do metodologii oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę przedstawionej w operacie, opierając się wyłącznie na fakcie, że po wniesieniu aportu spółka zbyła będące jego przedmiotem prawo użytkowania wieczystego za cenę niższą niż wartość ustalona przez rzeczoznawcę. Powyższą argumentację, niewspartą w szczególności kontroperatem, uznać należy za zdecydowanie niewystarczającą w sytuacji, w której w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił własne ustalenia w oparciu o szczegółową charakterystykę 68 transakcji przyjętych do porównania (Załącznik 12.4). Skarga nie ma zatem usprawiedliwionych podstaw. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.