VI SA/Wa 2272/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Dziedzic-Chojnacka Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.) Sędzia WSA Magdalena Maliszewska Protokolant st. ref. Agnieszka Dzięcioł po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lutego 2020 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] września 2019 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej w postaci zastosowania upomnienia wobec rzeczoznawcy majątkowego uchyla zaskarżoną decyzję Pismem z dnia 10 kwietnia 2013 r., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego A. M. o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Wojewodę [...] w piśmie z dnia 6 marca 2013 r. Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Pismem z dnia 16 lipca 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dodatkowe pisma Wojewody [...] z dnia [...] maja i [...] czerwca 2013 r. wraz z przedłożoną dokumentacją celem dołączenia do toczącego się postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M.. Rzeczoznawca majątkowy A. M. sporządziła następujące opracowania: a) Operat szacunkowy. Wycena nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Nieruchomość położona w B.. powiat B. województwo [..]. Operat został sporządzony w dniu [...] grudnia 2012 r.; b) Operat szacunkowy. Wycena nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Nieruchomość położona w. L., przy ul. [...], województwo [...]. Operat został sporządzony w dniu [..] grudnia 2012 r.; c) Operat szacunkowy. Wycena nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Nieruchomość położona w D., województwo [...]. Operat został sporządzony w dniu [...] lutego 2013r. Wojewoda [...] przedstawił rzeczoznawcy majątkowemu A.M. poniżej wymienione zarzuty, odnoszące się do czynności szacowania udokumentowanych operatami szacunkowymi, odpowiednio z dnia [...] grudnia 2012r., [...] grudnia 2012r. i [...] lutego 2013r. Przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego było zbadanie, czy rzeczoznawca majątkowy A. M., wykonując czynności z zakresu szacowania nieruchomości w sprawie przedstawionej przez skarżącego, wypełniła obowiązki, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy A.M. naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na uwadze powyższe, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. kary upomnienia. Wnioskując o zastosowanie ww. kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego, Komisja uwzględniła stwierdzone naruszenia przepisów prawa przy wykonywaniu zakwestionowanych czynności szacowania. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o pełny, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Pismem z dnia [...] czerwca 2014 r., zawiadomiono rzeczoznawcę majątkowego A.M., że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zakończyła postępowanie wyjaśniające z tytułu odpowiedzialności zawodowej i zgodnie z art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), jako strona postępowania ma prawo, w terminie 7 dni od otrzymania ww. zawiadomienia, zapoznać się z aktami sprawy oraz wypowiedzieć się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Przy ww. piśmie zostały przekazane kopie protokołów z posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i protokołu końcowego. A.M. pismem z dnia 16 czerwca 2014 r. wypowiedziała się w sprawie zebranego materiału, wnosząc jednocześnie o rozważenie możliwości umorzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z uwagi na fakt, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie znalazła w odniesieniu do większości zarzutów skarżącego podstawy do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa. Decyzją z dnia [...] lipca 2014r. Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014, poz. 518 ze zm.), w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013r. u sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 poz. 1391), po zbadaniu w postępowaniu wyjaśniającym zarzutów wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M., legitymującej się uprawnieniami zawodowymi nr [...], wpisanej do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych w dniu [...] maja 2008 r. orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie przeprowadziła Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Ustalenia, zarówno faktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania, Minister przyjął w całości, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa regulującymi działalność zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, w tym odpowiedzialność zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem organu zarzuty przedstawione rzeczoznawcy majątkowemu A.M., znalazły potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Świadczą o tym następujące ustalenia prawne i faktyczne. Gdy chodzi o sporządzony w dniu [...] grudnia 2012 r. operat szacunkowy dotyczący nieruchomości położonej w B., powiat B., województwo [...] organ uznał, że nie może stanowić podstawy do wnioskowania o pociągnięcie rzeczoznawcy majątkowego do odpowiedzialności zawodowej. Podobne stanowisko organ zajął w odniesieniu do operatu sporządzonego w dniu [...] lutego 2013 r. Operat szacunkowy dotyczący nieruchomości położonej w D., województwo [...]. Organ sformułował natomiast zarzuty w odniesieniu do sporządzonego w dniu [...] grudnia 2012r. operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości położonej w L. przy ul. [...]. Wycena została sporządzona na potrzeby realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Organ wskazał, że jak wynika z akt sprawy postanowieniu z dnia [...] listopada 2012 r. Wojewoda [....] uznał, że nieruchomość pozostawiona w L. przy ul. [...] o powierzchni 0,2616 ha, zabudowana była w części domem parterowym murowanym o 6 ubikacjach z werandą oraz komórką z ustępami o powierzchniach wynikających z planu na budowę domu i planu na dobudowę werandy oraz komórki z ustępami, w pozostałej części stanowiącej ogród. A.M. ustaliła powierzchnię użytkową domu powołując się na ww. postanowienie oraz analizując wymienione w nim dokumenty: plan na budowę domu W. J. z dnia [...] lipca 1927r. oraz plan dobudowy werandy oraz komórki z ustępami z dnia [...] kwietnia 1937r. Na podstawie przedwojennego prawa budowlanego uznała, że kondygnacja częściowo zagłębiona mogła spełniać warunki sutereny i być uznana jako kondygnacja mieszkalna. W konsekwencji powierzchnia kondygnacji częściowo zagłębionej została włączona w powierzchnię użytkową całego budynku. Według przedstawionych w operacie szacunkowym szczegółowych obliczeń, powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosiła 158,79 m2, a powierzchnia użytkowa komórki z ustępami 21,46 m2. Ustalenia te są zgodne z postanowieniem Wojewody [...] i z uznanymi przez niego dokumentami. Następnie Minister wskazał, że jak wynika z zapisów w operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z osobnymi garażami lub budynkami gospodarczymi. Stwierdził, że analizą objął transakcje domami mieszkalnymi jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej od 100m2 do 190m2 na działkach o powierzchni od 500 m2 do 1000 m2 zlokalizowanymi na terenie miasta K. z wyłączeniem dzielnicy [...]. Wymienił najpierw 5 transakcji spełniających według niego założone kryteria, a następnie opisał 3 nieruchomości przyjęte do bezpośrednich porównań. Wojewoda podniósł, że przedstawione opisy budynków nie zawierają istotnych informacji, w szczególności w zakresie sposobu ustalenia ich powierzchni użytkowej. W jego ocenie, nie można dokonać oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, bowiem nie wiadomo, czy obiekty te są podobne do budynku pozostawionego, z kondygnacją częściowo zagłębioną, spełniającą warunki sutereny, która przez rzeczoznawcę majątkowego została uznana za mieszkalną. Zdaniem Ministra na podstawie analizy treści operatu szacunkowego, należy uznać zarzut Wojewody za zasadny. Zabudowa poszczególnych nieruchomości porównawczych została opisana w następujący sposób: budynek mieszkalny jednorodzinny w dobrym stanie technicznym z lal 30-tych XX w., widoczne modernizacje (nieruchomość nr 1), budynek mieszkalny jednorodzinny w dobrym stanie technicznym z początku lat 90-tych XX w. (nieruchomości nr 2), budynek mieszkalny jednorodzinny w dobrym stanie technicznym - nowy (nieruchomość nr 3). W wyjaśnieniach pisemnych z dnia 19 lutego 2013 r. A.M. stwierdziła, że wszystkie nieruchomości porównawcze posiadają 2 kondygnacje mieszkalne. Dodała, że większość nowych budynków wznoszonych w K. nie posiada już mieszkalnych suteren. Na tej podstawie przyjęła, że współcześnie wznoszone budynki z poddaszem użytkowym mogą być przyjęte jako budynki podobne do wycenianego. Odmówiła podania bardziej szczegółowych danych, powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 5 kwietnia 2012 r. (II CSK 369/11), w którym Sąd stwierdził m. in., że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Ministra zamieszczone w operacie szacunkowym opisy nieruchomości przyjętych do porównań nie są wystarczające. Wątpliwości skarżącego dotyczące braku odpowiedniego wykazania ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej są zasadne, a wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego tych wątpliwości nie usuwają. Co więcej, rzeczoznawca majątkowy potwierdził, że zabudowę nieruchomości porównawczych stanowią budynki dwukondygnacyjne, w których nie ma suteren, czyli kondygnacji częściowo zagłębionych. Rzeczoznawca majątkowy nie może się zasłaniać wyrokiem Sądu Najwyższego poprzez wybiórcze cytowanie jego treści. Powyżej wskazane inne fragmenty uzasadnienia tego wyroku, w których Sąd wyraźnie wskazał na konieczność podania w operacie szacunkowym treści umożliwiających dokonanie weryfikacji ustaleń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego i oceny rzetelności tego dokumentu. Tym samym zdaniem organu rzeczoznawca naruszyła § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zgodnie z którym, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Niezależnie od zarzutów przedstawionych przez Wojewodę [...] Minister stwierdził, że zachodzą inne okoliczności wskazujące na naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa: 1.W operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2012 r. dotyczącym nieruchomości położonej w B. rzeczoznawca majątkowy przy wycenie "10 morgów pola i 4 morgów łąki" przyjął 3 nieruchomości o następujących cenach jednostkowych (zaktualizowanych na datę wyceny): 52 488,43 zł/ha, 53 957,09 zł/ha (Cmax) i 24 068 zł/ha (Cmin). W wyniku porównania tych nieruchomości z gruntem wycenianym otrzymał następujące wartości cząstkowe: 62 949,47 zł/ha, 64 418,13 zł/ha i 39 012,75 zł/ha, a ostateczny wynik obliczeń wynosi 55 460,12 zł/ha (średnia arytmetyczna z trzech wartości cząstkowych). Organ stwierdził, że oszacowana wartość jednostkowa gruntu jest więc wyższa od ceny maksymalnej na analizowanym rynku, a dwa wyniki wartości cząstkowej znacznie przewyższają tę cenę. Zdaniem organu operat szacunkowy nie zawiera jakiegokolwiek uzasadnienia poziomu otrzymanych wartości. Taką sytuację usprawiedliwiałoby zastosowanie ekstrapolacji lub dodatkowego współczynnika korekcyjnego, z odpowiednim uzasadnieniem jego przyjęcia. Z operatu nic wynika jednak, by rzeczoznawca majątkowy zastosował ekstrapolację lub dodatkowy współczynnik. W tej sytuacji, wyniki obliczeń nie są wiarygodne, ponieważ nie odpowiadają podstawowym założeniom stosowania podejścia porównawczego. 2. Na stronach 18 i 19 operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 r. A.M. zamieściła informację, że "Według danych GUS, średnia cena gruntów ornych w obrocie prywatnym w 2011r. osiągnęła 19 990 zł/ha. Najdroższe grunty rolne w analizowanym okresie zlokalizowane były w województwach [...] i [...] (średnia cena wynosiła odpowiednio 30 589 zł/ha i 28 202 zł/ha)". Dalej rzeczoznawca majątkowy przedstawiła, jak się kształtowały wg GUS średnie ceny sprzedaży gruntów rolnych w województwie małopolskim w kolejnych kwartałach 2010 r. i 2011 r. Żadna z tych cen nie przekracza 20 000 zł/ha (dla wszystkich gruntów) i 21 000 zł/ha (dla gruntów najlepszych). Tym samym, zdaniem Mnistra należy stwierdzić, że informacje zamieszczone na stronach 18 i 19 operatu szacunkowego są niespójne z wynikami wyceny (55 460,12 zł/ha), a operat szacunkowy nie zawiera uzasadnienia poziomu otrzymanych wartości w kontekście tych informacji. Przedstawione wyżej okoliczności zdaniem Ministra dowodzą naruszenia § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niepełne przedstawienie toku obliczeń i rozwiązań merytorycznych oraz uzasadnienia wyniku końcowego. Organ wskazał, że z tytułu odpowiedzialności zawodowej mogą być orzekane kary dyscyplinarne wymienione w art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadziła postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie i wnioskowała o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Po zapoznaniu się z wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a w szczególności z uzasadnieniem tego wniosku Minister stwierdził, że wnioskowana przez Komisję kara dyscyplinarna odpowiada błędom rzeczoznawcy majątkowego A.M., wynikającym z zebranego w sprawie materiału dowodowego. Wobec powyższego, zdaniem Ministra należy przychylić się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i orzec wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. karę upomnienia wymienioną w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy wyrazić nadzieję, że rzeczoznawca majątkowy zrozumie naganność swego postępowania i w przyszłości nie będzie dopuszcza! się podobnych naruszeń. Odnosząc się do pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 16 czerwca 2014r. Minister stwierdził, że złożone wyjaśnienia nie wnoszą nic nowego w sprawie i stanowią jedynie polemikę z ustaleniami dokonanymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca majątkowy ma całkowitą dowolność w zakresie zasad i sposobu sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien być zupełny, logiczny i wiarygodny oraz zawierać uzasadnienie pozwalające na dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków. Rzeczoznawca majątkowy powinien wskazać i wyjaśnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych w operacie konkluzji. Przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nakazuje, aby operat szacunkowy zawierał informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Do takich elementów zaliczyć należy również opisy nieruchomości przyjętych do porównań. Zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek działać całkowicie bezstronnie, niezależnie od zaleceń zleceniodawcy w kwestii czynników wpływających na wysokość rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Jednocześnie należy zaznaczyć, że w przypadku stwierdzenia, że rzeczoznawca majątkowy naruszył choćby w niewielkim zakresie przepisy prawa, nie jest możliwe umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Zgodnie bowiem z art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy niewypełniąjący obowiązków, o których mowa w art. 158 i art. 175 ust. 1, 3 i 4 Mając na uwadze, że w pracach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nie dopatrzono się uchybień mających wpływ na wynik sprawy oraz że orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. kara dyscyplinarna odpowiada jej winie wynikającej z zebranego w sprawie materiału dowodowego - orzeczono jak w sentencji. Pismem z dnia [...] lipca 2014r. A.M. wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. We wniosku podniosła, że żadna z kwestii będących podstawą ukarania nie była przedmiotem wyjaśnień składanych przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie posiedzenia w dniu [...] października 2013 r., a uzasadnienie decyzji zawiera wiele informacji nieodpowiadających rzeczywistości, błędnych i bezpodstawnych wniosków, a także stanowi jedynie bezkrytyczne potwierdzenie wszelkich zarzutów skarżącego. W związku z powyższym sprawa została przekazana do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy A.M. naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i jednocześnie wystąpiła o zastosowanie wobec A.M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, określonej w art. 178 ust. 2 pkt 1 u.g.n. Decyzją z dnia [...] września 2019r. Minister Inwestycji i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 kpa oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 10 stycznia 2018 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania (Dz. U. poz. 94, ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku A.M. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r., Nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec ww. rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] lipca 2014 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że po zapoznaniu się z całością akt sprawy, w tym z wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, stwierdził że w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej przeprowadzonym wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. jedynie zarzut Wojewody z pkt 2 w części znalazł potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Z akt sprawy wynika, że w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 r. Wojewoda zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu zakwalifikowanie powierzchni piwnic do powierzchni mieszkalnej i przyjęcie założenia, że pozostawiony budynek był budynkiem o dwóch kondygnacjach mieszkalnych, a także niepodanie podstawowych informacji na temat nieruchomości przyjętych do porównań. Operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2012 r. został sporządzony na potrzeby realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Wycena dotyczyła nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] o powierzchni 0,2516 ha zabudowanej w części domem parterowym murowanym o 6 ubikacjach z werandą oraz komórką z ustępami o powierzchniach wynikających z planu budowy domu i planu dobudowy werandy, a w pozostałej części stanowiła ogród. W wyjaśnieniach z dnia 19 lutego 2013 r. skierowanych do Wojewody [...] rzeczoznawca majątkowy A.M. stwierdziła, że wszystkie nieruchomości porównawcze posiadają 2 kondygnacje mieszkalne. Wniosek taki oparła na porównaniu powierzchni użytkowej budynków ujawnionej w aktach notarialnych i powierzchni zabudowy. Dodała, że większość nowych budynków wznoszonych w K. nie posiada już mieszkalnych suteren i na tej podstawie przyjęła, że współcześnie wznoszone budynki z poddaszem użytkowym mogą być przyjęte jako budynki podobne do obiektu wycenianego. Podsumowując powyższe ustalenia Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy A.M. naruszyła § 55 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Bezspornie w operacie szacunkowym nieruchomości przyjęte do porównań nie zostały opisane w sposób wystarczający, czyli tak, aby ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej nie budziło zastrzeżeń i nie wymagało dodatkowych wyjaśnień. Jednocześnie organ wskazał, że w niniejszym postępowaniu nie badano, czy nieruchomości przyjęte do porównania były faktycznie podobne do nieruchomości wycenianej, lecz wyłącznie, czy zostały odpowiednio opisane w operacie szacunkowym. W wyjaśnieniach z dnia 15 stycznia 2015 r. A.M. napisała, że zarzuty sformułowane przez Komisję nie odpowiadają rzeczywistej treści zarzutów sformułowanych przez Wojewodę [...]. Jej zdaniem w postępowaniu prowadzonym w pierwszej instancji zakwestionowane zostało przyjęcie do porównań nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi dwukondygnacyjnymi. Tymczasem nigdy taki zarzut nie został sformułowany. Rzeczoznawcy majątkowemu zarzucono jedynie niewystarczające opisy tych nieruchomości w operacie szacunkowym. Tym samym uwaga, że: "rzeczoznawca majątkowy (wbrew stanowisku skarżącego) prawidłowo ustalił powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego ma decydujące znaczenie przy ocenie bezzasadności zarzutu o braku podobieństwa nieruchomości porównawczych (rzekomo niemożliwym do oceny z uwagi na niewystarczający ich opis" jest nietrafna. Minister wskazał ponadto w decyzji, że w toku prowadzonego postępowania stwierdzono zaistnienie innych okoliczności wskazujących na naruszenie przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego opisane w decyzji Ministra z dnia .. W wyjaśnieniach z dnia [...] stycznia 2015 r. rzeczoznawca majątkowy napisała, że "w treści operatu szacunkowego znajduje się wymagane prawem uzasadnienie poziomu otrzymanej wartości gruntu ". Dodała, że " w uzasadnieniu znajduje się wyraźna informacja, że na poziom oszacowania ma wpływ dobra klasa gruntów wchodzących w skład szacowanej nieruchomości. (...). W szczegółowo pokazanych kalkulacjach (tabela) właśnie ocena tej cechy Masa bonitacji« powoduje wprowadzenie poprawek (nieruchomość szacowana ma ocenę jednej z cech lepszą od nieruchomości o cenie najwyższej)". Stwierdziła również, że "operat szacunkowy jest opracowaniem kompletnym, które winno być analizowane w całości"". Odnosząc się do powyższego organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy przyjęła trzy stany cechy rynkowej "klasa bonitacji": dobra, średnia i słaba. Bonitację nieruchomości wycenianej oceniła jako dobra, natomiast bonitację wszystkich trzech nieruchomości porównawczych oceniła jako słabą. Zatem bonitacja wszystkich nieruchomości porównawczych jest jednakowa i oczywistym więc jest, że nie wpływa na zróżnicowanie cen. Zdaniem Ministra chybiony jest argument, że wynik szacowania uzasadniony jest oceną "jednej z cech lepszą od nieruchomości o cenie najwyższej". Analiza treści operatu szacunkowego oraz dodatkowych wyjaśnień prowadzi do wniosku, że A.M. nieprawidłowo postrzega istotę cech rynkowych. Należy przy tym zauważyć, że dla cechy rynkowej "dostępność rynków zbytu" rzeczoznawca majątkowy przyjęła także trzy stany: dobra, średnia i słaba, a wszystkie trzy nieruchomości oceniła identycznie w zakresie tego atrybutu (przyjęła ocenę dobra). Oznacza to zatem, zdaniem Ministra, że cecha ta nie różnicuje nieruchomości. Z powyższego wynika, że ustalone cechy rynkowe i ich stany nie mają związku z przyjętym do wyceny materiałem porównawczym. Ponadto organ wskazał, że w wyjaśnieniach z dnia 15 stycznia 2015r. rzeczoznawca majątkowy napisała, że ich umieszczenie (tj. zapisów o cenach średnich) w operacie szacunkowym służy wykazaniu, że poziom cen z terenu wyznaczonego porównywalnego rynku lokalnego (miasta [...]) przekracza średnią dla województwa [...]. To ustalenie byłoby jednakże niemożliwe, gdyby rzeczoznawca majątkowy nie przeprowadził analizy poziomu średnich cen gruntów rolnych na terenie całego województwa. W ocenie Ministra argument ten jest niezrozumiały i nie wyjaśnia, dlaczego rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość gruntów na poziomie trzykrotnie wyższym od średnich cen transakcyjnych. Powyższe ustalenia dowodzą naruszenia § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia poprzez niepełne przedstawienie toku obliczeń i rozwiązań merytorycznych, nieuzasadnienie otrzymanego wyniku końcowego w odniesieniu do nieruchomości podobnych oraz błędy w analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposoby wyceny. Odnosząc się do pisma, złożonego przez rzeczoznawcę majątkowego po zakończeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister zaznaczył, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie ogranicza możliwości rozwoju zawodowego. Zgodnie z przepisami u.g.n. wiedzę i umiejętności rzeczoznawca majątkowy powinien stale doskonalić, gdyż warunki realizacji wyceny nieruchomości podlegają licznym zmianom wynikającym m.in. z uregulowań prawnych. Natomiast terminy wydawania decyzji w sprawach odpowiedzialności zawodowych wynikają ze skomplikowanej materii szacowania nieruchomości i daty zakończenia postępowania prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Mając na uwadze powyższe ustalenia Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy A.M. przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n., szczególnie w zakresie wskazania uwarunkowań dokonanych czynności, przedstawienia toku obliczeń i rozwiązań merytorycznych. W związku z powyższym należy orzec adekwatną karę dyscyplinarną. Z akt sprawy wynika, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wniosła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego A. M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Zdaniem Ministra ustalenia Komisji zarówno faktyczne, jak i prawne dokonane w toku postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie zostały oparte na zgromadzonym materiale dowodowym i są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Komisja prawidłowo dokonała oceny materiału dowodowego pod względem wypełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n. Oceniając ciężar gatunkowy stwierdzonych uchybień Minister zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołożenie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły jakichkolwiek zastrzeżeń co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. W tym kontekście istotne jest opisanie nieruchomości przyjętych do porównań tak, aby nie było wątpliwości w zakresie prawidłowego doboru nieruchomości podobnych. W ocenie organu w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy A.M. nie podała tych informacji. Natomiast przy szacowaniu nieruchomości położonej w B. w sposób niewystarczający przedstawiła tok obliczeń i rozwiązań merytorycznych, niedostatecznie uzasadniła otrzymany wynik końcowy w odniesieniu do nieruchomości podobnych, a także popełniła błędy w analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Organ zaznaczył należy, że stwierdzone błędy nie mają charakteru rażącego naruszenia prawa i w związku z tym należy orzec najłagodniejszą karę dyscyplinarną. W przedmiotowej sprawie nie znaleziono podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji i w związku z tym należy utrzymać w mocy decyzję z dnia [...] lipca 2014 r. Pismem z dnia 7 października 2019r. A. M. wniosła skargę do WSA w Warszawie na powyższą decyzję, wnosząc o uchylenie decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie następujących przepisów: - art. 175 ust.1 w związku z art. 178 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z związku z art. 35 § 3 kpa - poprzez przekroczenie terminów do załatwienia sprawy przez organ oraz dodatkowo przekroczenie rozsądnego terminu na wydanie decyzji - od popełnienia uchybienia minęło 6 lat i 9 miesięcy, a od wszczęcia postępowania dyscyplinarnego w przedmiocie wymierzenia kary dyscyplinarnej 6 lat i 5 miesięcy, - art. 6, art. 8 i art. 12 kpa w związku z art. 32 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. poprzez uchybienie zasadom praworządności i zaufania do organów administracji publicznej oraz konstytucyjnie zagwarantowanej równości wszystkich obywateli wobec prawa. W uzasadnieniu skargi skarżąca rozwinęła podniesione zarzuty podkreślając, że obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera przepisów dotyczących przedawnienia karalności przewinień dyscyplinarnych popełnionych przez rzeczoznawców majątkowych. Wskazała, że od dnia sporządzenia ww. operatów szacunkowych do wydania przez Ministra w dniu [...]września 2019 r. decyzji w II instancji upłynęło ponad 6 lat. Postępowanie w I pierwszej instancji trwało rok i 3 miesiące. Postępowanie w II instancji trwało 5 lat i 2 miesiące. Na żadnym etapie postępowania skarżąca nie została poinformowana o powodach niedotrzymania terminów rozpatrzenia sprawy wynikających z art. art. 35 § 3 kpa, jak również o przewidywanym terminie zakończenia sprawy. Również skarga na przewlekłość postępowania z dnia [...].05.2018 r. pozostała bez odpowiedzi ze strony Ministra. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości w odniesieniu do odpowiedzialności dyscyplinarnej rzeczoznawców majątkowych przewidują instytucję przedawnienie ścigania oraz zatarcie kary. Brak przepisów regulujących kwestie przedawnienia karalności stanowi, zdaniem skarżącej, naruszenie zasady równości podmiotów wobec prawa, która obowiązuje zarówno w procesie stosowania norm prawnych, jak i w procesie kształtowania sytuacji podmiotów prawa, to znaczy w trakcie stanowienia norm prawnych. W odniesieniu do skarżącej przewlekłość postępowania dyscyplinarnego przed Ministrem Inwestycji i Rozwoju skutkuje nie tylko uciążliwością, stanem niepewności, ale i ograniczeniem możliwości rozwoju zawodowego. W międzyczasie skarżąca podjęła decyzję o kandydowaniu na biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości (po 10 latach wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego), jednak przewlekłość opisanych wyżej działań zmusiła ją do wstrzymania stosownego wniosku do Sądu w [...], tym samym bardzo poważnie wpłynęła na rozwój zawodowy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, obowiązującymi w dacie jego wydania. W świetle powyższych kryteriów skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra utrzymująca w mocy decyzję tego organu, którą organ orzekł o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej wobec upomnienia. W świetle art. 178 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.65 dalej jako u.g.n.) rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej, ale odpowiedzialność ta dotyczy tylko niewypełniania obowiązków wymienionych w art. 175 ust. 1-3 u.g.n. Obowiązki wymienione w art. 175 ust. 1 u.g.n. sprowadzają się do przestrzegania przy wykonywaniu czynności zawodowych przepisów prawa, standardów zawodowych i etyki zawodowej oraz na kierowaniu się przy sporządzaniu wycen, opinii i ekspertyz zasadą bezstronności, a także na zachowaniu szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz na stałym doskonaleniu kwalifikacji zawodowych. Poza tym z przepisu art. 175 ust. 3 u.g.n. wynika, że także niedopełnienie obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej jest objęte odpowiedzialnością zawodową, o której mowa w komentowanym przepisie. Odpowiedzialność zawodowa polega na zastosowaniu wobec rzeczoznawców majątkowych sankcji wymienionych w art. 178 ust. 2 pkt 1–5 u.g.n. Sankcje te mogą zostać nałożone po przeprowadzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, o którym mowa w przepisach art. 194 ust. 1a–1c u.g.n. Wynikiem takiego postępowania jest również ustalenie, którą z sankcji wymienionych w art. 178 ust. 2 pkt 1–5 u.g.n. w danym przypadku należy zastosować. Omawiane postępowanie jest postępowaniem administracyjnym prowadzonym przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez powołaną przez tego ministra Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, opubl. LEX 2020). Jak wyjaśnił WSA w Warszawie w wyroku z 29.04.2005 r., I SA/Wa 334/04, LEX nr 169432, orzeczenie o karze musi być następstwem precyzyjnego opisania zaistniałych i niebudzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa ze wskazaniem konkretnego naruszonego przepisu czy też przepisów. Należałoby wyjaśnić, na czym polegało to naruszenie, niezachowanie należytej staranności, niewywiązanie się ze wszystkich i jakich obowiązków nałożonych przepisami, jakie zasady określone Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych i w jaki sposób naruszono. W zakresie orzekania o karze dyscyplinarnej nie jest wystarczające uzasadnienie hasłowe, ogólne, tak samo jak nie jest wystarczające przytoczenie uchybień stwierdzonych przez inny organ. Ten organ, który karę orzeka, powinien wiedzieć, dlaczego orzeka daną karę, i powinien to uzasadnić, nie jest tutaj wystarczające przywołanie uchybień wskazanych przez inny organ (zespół). Należałoby również zwrócić uwagę na sprawę podstawową i zasadniczą – orzeczona kara powinna być adekwatna do popełnionego czynu. W ocenie sądu mając na uwadze ustalony w sprawie stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy stwierdzić należy, że organ przeprowadzając postępowanie administracyjne nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, naruszając art. 77 § 1 i 80 k.p.a., jak również art. 7 i 8 k.p.a. Konsekwencją nieprawidłowego rozpatrzenia całego materiału dowodowego jest nieprawidłowe rozstrzygnięcie sprawy, a zatem nieprawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne - art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie decyzji jest wewnętrznie niespójne i przede wszystkim nie zawiera rzetelnego odniesienia się do zarzutów podnoszonych przez skarżącą zarówno w toku wieloletniego postępowania administracyjnego jak i w odwołaniu. Z akt sprawy wynika, że w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012r. rzeczoznawcy majątkowemu zarzucono zakwalifikowanie powierzchni piwnic do powierzchni mieszkalnej i przyjęcie założenia, że pozostawiony budynek był budynkiem o dwóch kondygnacjach mieszkalnych, a także niepodanie podstawowych informacji na temat nieruchomości przyjętych do porównań. Operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2012r. został sporządzony na potrzeby realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Wycena dotyczyła nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] o powierzchni 0,2516 ha zabudowanej w części domem parterowym murowanym o 6 ubikacjach z werandą oraz komórką z ustępami o powierzchniach wynikających z planu budowy domu i planu dobudowy werandy, a w pozostałej części stanowiła ogród. Rzeczoznawca majątkowy A.M. powierzchnię użytkową budynku ustaliła powołując się na postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012r. oraz analizując wymienione w nim dokumenty: plan budowy domu W. J. z dnia [..] lipca 1927 r. oraz plan dobudowy werandy oraz komórki z ustępami z dnia [...] kwietnia 1937 r. Na podstawie przedwojennego prawa budowlanego uznała, że kondygnacja częściowo zagłębiona mogła spełniać warunki sutereny i zostać uznana jako kondygnacja mieszkalna. W konsekwencji włączyła powierzchnię sutereny do powierzchni użytkowej całego budynku. Według przedstawionych w operacie szacunkowym szczegółowych obliczeń powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosiła 158,79 m2, a powierzchnia użytkowa komórki wraz z ustępami - 21,46 m . Organ stwierdził w decyzji, że powyższe ustalenia nie budzą zastrzeżeń. Do wyceny przedmiotowej nieruchomości A.M. zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównań przyjęła nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z osobnymi garażami lub budynkami gospodarczymi", w szczególności zaś transakcje domami mieszkalnymi jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej od 100 m2 do 190 m2 na działkach o powierzchni od 500 m2 do 1 000 m2 zlokalizowanymi na terenie miasta K. z wyłączeniem dzielnicy [...].. Rzeczoznawca majątkowy wymieniła najpierw pięć transakcji spełniających przyjęte kryteria, a następnie opisała trzy nieruchomości uwzględnione w bezpośrednich porównaniach. Zabudowa poszczególnych nieruchomości porównawczych została opisana w następujący sposób: - nieruchomość nr 1: budynek mieszkalny jednorodzinny w dobrym stanie technicznym z lat 30-tych XX w., widoczne modernizacje, - nieruchomość nr 2: budynek mieszkalny jednorodzinny w dobrym stanie technicznym z początku lat 90-tych XX w., - nieruchomość nr 3: budynek mieszkalny jednorodzinny w dobrym stanie technicznym (nowy). W wyjaśnieniach z dnia 19 lutego 2013r. skierowanych do Wojewody [...] rzeczoznawca majątkowy A. M. stwierdziła, że wszystkie nieruchomości porównawcze posiadają 2 kondygnacje mieszkalne. Wniosek taki oparła na porównaniu powierzchni użytkowej budynków ujawnionej w aktach notarialnych i powierzchni zabudowy. Dodała, że większość nowych budynków wznoszonych w K. nie posiada już mieszkalnych suteren i na tej podstawie przyjęła, że współcześnie wznoszone budynki z poddaszem użytkowym mogą być przyjęte jako budynki podobne do obiektu wycenianego. Organ uznał, z jednej strony że rzeczoznawca majątkowy A.M. naruszyła § 55 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Bezspornie w operacie szacunkowym nieruchomości przyjęte do porównań nie zostały opisane w sposób wystarczający, czyli tak, aby ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej nie budziło zastrzeżeń i nie wymagało dodatkowych wyjaśnień. Jednocześnie jak wynika z uzasadnienia decyzji ustalenia dotyczące powierzchni nieruchomości zawarte w operacie są zgodne z postanowieniem Wojewody [...] i z uznanymi przez niego dokumentami. Powstaje zatem pytanie w jakim celu organ oczekiwał od skarżącej dodatkowych wyjaśnień skoro ustalona przez skarżącą powierzchnia nieruchomości została zaakceptowana przez Wojewodę orzekającym w przedmiocie odszkodowania, a sporządzony przez skarżącą operat stanowił podstawę wypłaty rekompensaty. Ponadto organ nie odniósł się do wyjaśnień skarżącej z dnia 15 stycznia 2015r. z których wynika, że zarzuty sformułowane przez Komisję nie odpowiadają rzeczywistej treści zarzutów sformułowanych przez Wojewodę [...]. Jej zdaniem w postępowaniu prowadzonym w pierwszej instancji zakwestionowane zostało przyjęcie do porównań nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi dwukondygnacyjnymi. W ocenie skarżącej nigdy taki zarzut nie został sformułowany. Rzeczoznawcy majątkowemu zarzucono jedynie niewystarczające opisy tych nieruchomości w operacie szacunkowym. Tym samym uwaga, że: rzeczoznawca majątkowy (wbrew stanowisku skarżącego) prawidłowo ustalił powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego ma decydujące znaczenie przy ocenie bezzasadności zarzutu o braku podobieństwa nieruchomości porównawczych (rzekomo niemożliwym do oceny z uwagi na niewystarczający ich opis jest nietrafna. Podkreślić należy, że jak wynika z akt sprawy skarżąca składała przez cały okres postępowania szereg pism zawierających obszerne wyjaśnienia, do których organ odniósł się bardzo lakonicznie naruszając tym samym zasady prowadzenia postępowania administracyjnego w tym art. 8 kpa określający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej. Skarżąca miała prawo oczekiwać, że organ rozważy wszystkie podnoszone przez nią zarzuty, zwłaszcza te przemawiające na jej korzyść. Za niedopuszczalne uznać należy stwierdzenie organu, że złożone przez stronę wyjaśnienia nie wnoszą nic nowego w sprawie i stanowią jedynie polemikę z ustaleniami dokonanymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Brak również odniesienia się organ do kwestii przesłania w dniu 13 maja 2013r. nowego operatu dotyczącego tej samej nieruchomości. W ocenie sądu niezrozumiałe jest również stanowisko organu dotyczące pozostałych zarzutów przedstawionych przez Ministra wskazujących na naruszenie przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ wskazał, że przypadku wyceny obejmującej "10 morgów pola i 4 morgów łąki" zawartej w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2012 r. dotyczącym nieruchomości położonej w B. rzeczoznawca majątkowy A.M. przyjęła do porównań trzy nieruchomości o następujących cenach jednostkowych zaktualizowanych na datę wyceny: 52 488,43 zł/ha, 53 957,09 zł/ha (Cmax) i 24 068 zł/ha (Cmin). W wyniku porównania tych nieruchomości z gruntem wycenianym otrzymała następujące wartości cząstkowe (odpowiednio) 62 949,47 zł/ha, 64418,13 zł/ha i 39 012,75 zł/ha, a ostateczny wynik obliczeń wyniósł 55 460,12 zł/ha (średnia arytmetyczna). Oszacowana wartość jednostkowa gruntu jest zatem wyższa od ceny maksymalnej na analizowanym rynku, bowiem dwa wyniki cząstkowe znacznie przewyższają tę cenę. Organ wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2012 r. nie zawiera jakiegokolwiek uzasadnienia poziomu otrzymanych wartości. W oceni sądu zauważyć jednak należy, że w wyjaśnieniach z dnia 15 stycznia 2015r. rzeczoznawca majątkowy napisała, że w treści operatu szacunkowego znajduje się wymagane prawem uzasadnienie poziomu otrzymanej wartości gruntu. Dodała, że w uzasadnieniu znajduje się wyraźna informacja, że na poziom oszacowania ma wpływ dobra klasa gruntów wchodzących w skład szacowanej nieruchomości. W szczegółowo pokazanych kalkulacjach (tabela) właśnie ocena tej cechy klasa bonitacji powoduje wprowadzenie poprawek (nieruchomość szacowana ma ocenę jednej z cech lepszą od nieruchomości o cenie najwyższej). Stwierdziła również, że operat szacunkowy jest opracowaniem kompletnym, które winno być analizowane w całości. Rzeczoznawca majątkowy przyjęła trzy stany cechy rynkowej "klasa bonitacji": dobra, średnia i słaba. Bonitację nieruchomości wycenianej oceniła jako dobra, natomiast bonitację wszystkich trzech nieruchomości porównawczych oceniła jako słabą. Sąd zauważa, że na cenę poszczególnych nieruchomości wpływ miała nie tylko bonitacja gleby ale także inne wskazane w operacie czynniki (co wynika ze szczegółowego zestawienia). Dlatego wbrew zarzutom organu to że bonitacja wszystkich nieruchomości porównawczych jest jednakowa nie oznacza, że cena wszystkich nieruchomości jest jednakowa. Dlatego wynik szacowania mógł być uzasadniony oceną "jednej z cech lepszą od nieruchomości o cenie najwyższej". W ocenie sądu nie można również podzielić stanowiska organu, że niespójne są zapisy na stronach 18 i 19 operatu szacunkowego. A.M. napisała tam, że "Według danych GUS, średnia cena gruntów ornych w obrocie prywatnym w 2011 r. osiągnęła 19 990 zł/ha. Najdroższe grunty rolne w analizowanym okresie zlokalizowane były w województwach wielkopolskim i kujawsko-pomorskim (średnia cena wynosiła odpowiednio 30 589 zł/ha i 28 202 zł/ha)". Dalej rzeczoznawca majątkowy podała średnie ceny sprzedaży gruntów rolnych w województwie małopolskim w kolejnych kwartałach 2010 i 2011r. Organ wskazał, że żadna z tych cen nie przekracza 20 000 zł/ha (dla wszystkich gruntów) i 21 000 zł/ha (dla gruntów najlepszych) a operat szacunkowy nie zawiera uzasadnienia poziomu otrzymanych wartości w kontekście tych informacji. W ocenie sądu na uwzględnienie zasługują jednak wyjaśnienia skarżącej z dnia 15 stycznia 2015r. w których rzeczoznawca majątkowy napisała, że ich umieszczenie (tj. zapisów o cenach średnich) w operacie szacunkowym służy wykazaniu, że poziom cen z terenu wyznaczonego porównywalnego rynku lokalnego (miasta [...]) przekracza średnią dla województwa małopolskiego. To ustalenie byłoby jednakże niemożliwe, gdyby rzeczoznawca majątkowy nie przeprowadził analizy poziomu średnich cen gruntów rolnych na terenie całego województwa. W ocenie sądu organ wydając zaskarżoną decyzję, nie wykazał dlaczego w jego ocenie zachodzi podstawa do nałożenia na skarżącą kary dyscyplinarnej. Dlaczego uznał, że ewentualne uchybienia ze strony rzeczoznawcy (o ile w ogóle miały miejsce) zostały uznane za organ na tyle poważne, że stanowią podstawę do nałożenia kary dyscyplinarnej. Uzasadnienie organu co do zasadności ukarania skarżącej sprowadza się w istocie do przytoczenia treści art. 175 ust. 1 ugn i stwierdzenia, że w pracach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nie dopatrzono się uchybień mających wpływ na wynik sprawy oraz że orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego A.M. kara dyscyplinarna odpowiada jej winie wynikającej z zebranego w sprawie materiału dowodowego - orzeczono jak w sentencji. Take uzasadnienie nie spełnia jednak wymogów o których mowa w art.107 § 3 kpa. Mając na uwadze, że sąd administracyjny nie czyni własnych ustaleń w sprawie, a jedynie ocenia zaskarżony akt pod względem jego zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, a taka kontrola jest jednak możliwa tylko w warunkach wyczerpujących istotę zagadnień ustaleń faktycznych i prawnych dokonanych przez organ administracyjny rozstrzygający sprawę, za niezbędne sąd uznał uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ uwzględni wyrażone powyżej stanowisko Sądu. Dlatego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c orzekł jak w sentencji.