VII SA/Wa 1084/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki (spr.), , Sędzia WSA Bogusław Cieśla, Sędzia WSA Wojciech Sawczuk, Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Zychora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi T. W. i C. W. na decyzję Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak [...] w przedmiocie nakazu doprowadzenia zabytku do poprzedniego stanu uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji Uzasadnienie. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak [...] Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego (dalej: "Minister"), na podstawie art. 45 ust. 1 pkt. 1, art. 89 pkt. 1 i art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej: "u.o.z.") oraz art. 17 pkt. 2, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt. 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania T. i C. W. od decyzji [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (dalej: "WKZ") Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., nakazującej im doprowadzenie zabytku do poprzedniego stanu poprzez przywrócenie historycznego wyglądu elewacji budynku przy ul. [...] w [...], położonego w obrębie zabytkowego osiedla, wpisanego do rejestru zabytków decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w [...] z dnia [...].05.1985 r., pod numerem [...], to jest poprzez: - zdjęcie wykonanego ocieplenia z elewacji budynku; - przywrócenie historycznego wyglądu elewacji przedmiotowego budynku, tj. odsłonięcie i zachowanie oryginalnego tynku lub w przypadku złego stanu technicznego ww. tynku po zdjęciu ocieplenia - jego odtworzenie pod względem struktury i kolorystyki, odtworzenie cokołu (w sposób analogiczny, jak w zachowanych obiektach na terenie osiedla) oraz przewrócenie detalu architektonicznego elewacji, tj. obramień okiennych i ryflowanych naroży przy oknach; - demontaż istniejących drzwi w wejściu do ogrodu i istniejących okładzin schodów oraz wykonanie drzwi nawiązujących rysunkiem do historycznych drzwi na terenie osiedla oraz betonowej okładziny schodów; - demontaż istniejących przęseł ogrodzenia, zastąpienie ich przęsłami wypełnionymi pionowymi ażurowymi elementami drewnianymi lub prostymi metalowymi, korekta kolorystyki bramy wjazdowej (w całości ciemny grafit); - rozebranie ściany attykowej nad garażem; uchylił zaskarżoną decyzję w części wyznaczonego terminu wykonania nakazanych prac, wyznaczył nowy termin wykonania prac (do dnia 31 października 2017 r.), a w pozostałej części utrzymał w mocy decyzję WKZ. Uzasadniając decyzję Minister wyjaśnił, że organ I instancji decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. nakazał T. i C. W. "zdjęcie wykonanego ocieplenia z elewacji budynku przy ul. [...] [w [...]] oraz przywrócenie historycznego wyglądu elewacji przedmiotowego budynku", w terminie do dnia 30 czerwca 2016 r. Minister, w wyniku rozpatrzenia odwołania decyzją z [...] marca 2016 r., znak: [...], uchylił w całości ww. orzeczenie, a sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, w uzasadnieniu zawierając wskazania co do dalszego postępowania. Następnie WKZ decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. ponownie nakazał T. i C. W. przywrócenie zabytku, jakim jest osiedle w [...], do poprzedniego stanu, poprzez "przywrócenie historycznego wyglądu elewacji budynku przy ul. [...] w [...]". Minister, w wyniku rozpatrzenia odwołania decyzją z [...] września 2016 r., znak: [...], uchylił w całości ww. orzeczenie, a sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji i stwierdził, że nakaz przywrócenia pierwotnego wyglądu elewacji zachodniej (w decyzji błędnie określonej jako wschodnia) w przedmiotowym budynku, powinien zostać poprzedzony przez [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków ustaleniem, czy przebudowa tej elewacji miała miejsce po dokonaniu wpisu osiedla do rejestru zabytków oraz czy dokonana została ona przez T. i C. W. Organ pierwszej instancji powinien także zrewidować, czy zawarty w decyzji nakaz ma dotyczyć likwidacji otworu drzwiowego i schodów, czy też przywrócenia elewacji wschodniej do poprzedniego stanu poprzez wymianę stolarki drzwiowej (z określeniem, na jaki rodzaj), oraz przebudowę schodów zewnętrznych poprzez nadanie im pierwotnego biegu, a także wyjaśnić w uzasadnieniu decyzji, na czym polega negatywny wpływ poszczególnych prac wykonanych samowolnie w przedmiotowym budynku na chronione wartości zabytkowego obszaru. Wobec powyższego, organ I instancji wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., którą nakazał T. i C. W. - w terminie do dnia 30 czerwca 2017 r. doprowadzenie zabytku do poprzedniego stanu poprzez przywrócenie historycznego wyglądu elewacji budynku przy ul. [...] w [...]– w sposób opisany na wstępie. [...] i [...] złożyli odwołanie od powyższej decyzji. W toku postępowania odwoławczego Minister ustalił następujący stan rzeczy. Przedmiotowa nieruchomość nr ewid. [...] w [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], stanowi własność Gminy Miejskiej [...], natomiast T. i C. W. użytkują ją wieczyście. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji organu I instancji stanowił art. 45 ust. 1 pkt. 1 u.o.z., zgodnie z którym, w przypadku gdy bez wymaganego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu wykonano przy zabytku wpisanym do rejestru prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie, architektoniczne lub podjęto inne działania, o których mowa w art. 36 ust. 1 pkt. 6-8 i 10-12, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu, określając termin wykonania tych czynności. Właściwość rzeczowa organu konserwatorskiego w rozpatrywanej sprawie wynika z faktu, że decyzją z dnia [...] maja 1985 r. Wojewódzki Konserwator Zabytków w [...] wypisał do rejestru zabytków osiedle w [...], zlokalizowane pomiędzy równoległymi ulicami [...] i [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano m.in., że osiedle to, wyniesione w okresie międzywojennym, składa się z 29 budynków mieszkalnych, o trzykondygnacyjnych bryłach na rzucie prostokąta, krytych dwuspadowymi dachami. "Fasady budynków posiadają zdwojone otwory drzwiowe o sfazowanych obramieniach, zdobionych w poziome prążki, nad nimi zaś zestaw okien o nieregularnym rytmie wielkości. Charakteru budowli dopełniają narożne otwory okienne, częstokroć w ozdobnych obramieniach, a także okna w szczytach ścian bocznych". Ponadto podkreślono, że osiedle to, jako kompozycja urbanistyczna, posiada wartość architektoniczną i historyczną. Integralną częścią ww. decyzji jest załącznik graficzny, z którego wynika, że budynek przy ul. [...] w [...] wchodzi w skład zabytkowego osiedla. Przedmiot ochrony prawnej oraz zakres kompetencji organów ochrony zabytków w niniejszej sprawie należy rozpatrywać w oparciu o aktualną definicję historycznego zespołu budowlanego, tj. powiązanej przestrzennie grupy budynków wyodrębnionej ze względu na formę architektoniczną, styl, zastosowane materiały, funkcję, czas powstania lub związek z wydarzeniami historycznymi (art. 3 pkt. 13 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami), jak również historycznego układu urbanistycznego, zawartą w art. 3 pkt. 12 ww. ustawy, zgodnie z którą jest nim przestrzenne założenie miejskie, zawierające zespoły budowlane, pojedyncze budynki i formy zaprojektowanej zieleni, rozmieszczone w układzie historycznych podziałów własnościowych i funkcjonalnych, w tym ulic lub sieci dróg. Nie ulega zatem wątpliwości, w ocenie Ministra, że konieczne było uzyskanie pozwolenia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, jakim jest osiedle w [...], polegających na przebudowie i termoizolacji budynku przy ul. [...] w [...] oraz budowie ogrodzenia wokół nieruchomości, jak również podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu tego zabytku, do których zalicza się m.in. zmiana kolorystyki elewacji (art. 36 ust. 1 pkt. 1 i 11 u.o.z.). Jak ponadto wynika z akt sprawy, w tym z protokołu spisanego w trakcie prowadzonych w dniu 20 kwietnia 2016 r. oględzin nieruchomości przy ul. [...] w [...], T. i C. W. samowolnie, tj. bez stosownego pozwolenia organu ochrony zabytków, przeprowadzili prace, polegające na termoizolacji elewacji zabytkowego budynku i wykończeniu go tynkiem cienkowarstwowym o małej granulacji (odmiennym od pierwowzoru), skuciu charakterystycznych wypukłych nadproży, przesłonięciu ryflowanych narożników w portalu, zmianie kolorystyki elewacji obiektu, zmianie oryginalnego wykończenia cokołu budynku. Ponadto w budynku wprowadzono współczesne drzwi i wykonano schody obłożone kaflami, których stylistyka odbiega w sposób znaczący od historycznej architektury. Budynek otoczono ogrodzeniem pełnym z desek drewnianych na stalowym stelażu, usytuowanym na podmurówce, z metalową bramą w czarno-złotej kolorystyce. Ustalenia organu pierwszej instancji, dokonane podczas ww. oględzin, dotyczą częściowo robót budowlanych, które zostały uprzednio wstrzymane decyzją WKZ z dnia [...] października 2015 r. (decyzja ta wygasła [...] grudnia 2015 r.). Decyzja ta dotyczyła prac polegających na wykonaniu termoizolacji elewacji budynku przy ul. [...] w [...]. W toku oględzin prowadzonych w dniu 20 kwietnia 2016 r. organ ochrony zabytków stwierdził także, że poza nielegalnym wykonaniem ocieplenia ścian budynku, doszło również do jego przebudowy, polegającej m.in. na zastąpieniu oryginalnego portalu konstrukcją wiatrołapu z balkonem i wykuciu wtórnego otworu drzwiowego w elewacji tylnej (wschodniej). Organ I instancji ustalił, że zarówno dobudowa wiatrołapu, jak i balkonu (z przebudowanym otworem okiennym) miały miejsce najprawdopodobniej przed wpisem osiedla do rejestru zabytków. Zasadnie zatem prace te nie są przedmiotem tej sprawy. Stwierdzenie wykonania robót budowlanych przy zabytku objętym ochroną konserwatorską na podstawie wpisu do rejestru zabytków bez stosownego pozwolenia organu ochrony zabytków, stanowi samodzielną i wystarczającą przesłankę do wydania nakazu na podstawie art. 45 ust. 1 u.o.z. Niemniej w ocenie organu odwoławczego, WKZ przekonująco wyjaśnił w uzasadnieniu decyzji, na czym polega negatywny wpływ poszczególnych prac wykonanych samowolnie w przedmiotowym budynku na chronione wartości zabytkowego zespołu osiedla. Stosownie do treści art. 45 ust. 2 w związku z art. 44 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, osoba, która dopuściła się naruszenia przepisów o zabytkach jest obowiązana na swój koszt wykonać czynności nakazane w decyzji wydanej w trybie art. 45 ust. 1 ustawy. Z materiału dowodowego sprawy wynika, że to T. i C. W. przeprowadzili przedmiotowe prace bez pozwolenia organu ochrony zabytków, czego oni nie kwestionują. W ocenie Ministra jednak, wskazany w zaskarżonej decyzji termin wykonania prac do dnia 30 czerwca 2017 r. może nie być realnie możliwy do spełnienia przez adresata decyzji. Decyzja nakazująca wykonanie określonych prac przy zabytku nie zwalnia bowiem z obowiązku uzyskania decyzji organu ochrony zabytków, powalającej na przeprowadzenie takich działań przy tym zabytku, wydanej na podstawie art. 36 ust 1 u.o.z. Organ odwoławczy uznał zatem za wskazane zmienić termin wykonania nakazanych prac. Z tą decyzją nie zgodzili się T. i C. W., wnosząc pismem datowanym na 6 czerwca 2017 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżyli przedmiotową decyzję w całości i wyjaśnili, że przedmiotowy budynek kupili 15 grudnia 1985 r. umową notarialną, ale nie zostali przez nikogo poinformowani, że przedmiot umowy wpisany jest do rejestru zabytków. Skarżący podkreślili także, że wiele podobnych budynków na tym osiedlu, będących również zabytkami, zostało już w podobny sposób ocieplone bez żadnych zgód konserwatora zabytków. Budynek, stanowiący ich własność został uszkodzony przez blisko rosnące drzewo – uszkodzony został dach i elewacja. Budynek wymagał natychmiastowego remontu. W ocenie skarżących ocieplenie budynku wpłynęło również znacząco na ograniczenie zanieczyszczenia środowiska poprzez zmniejszenie częstotliwości emisji dymu. W odpowiedzi na skargę Minister podtrzymał swoje stanowisko i wnosił o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym, z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną. Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga jest zasadna, aczkolwiek nie z powodów w niej podnoszonych. Na wstępie wyjaśnić należy, że obowiązkiem organu administracji publicznej jest nie tylko wyczerpujące zebranie dowodów, ale również wyczerpujące rozpatrzenie ustalonego na ich podstawie stanu faktycznego (art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a.). Przez całościowe rozpatrzenie stanu faktycznego należy rozumieć rozważenie wszelkich możliwych sposobów załatwienia sprawy co do jej istoty, w rozumieniu art. 104 § 1 i § 2 k.p.a. Tylko takie postępowanie umożliwia bowiem wydanie decyzji z uwzględnieniem nie tylko interesu społecznego, ale również słusznego interesu obywatela (art. 7 k.p.a.) w sposób pogłębiający zaufanie obywateli do władzy publicznej (art. 8 § 1 k.p.a.). W sprawie zawisłej przed tut. Sądem zarówno Minister, jak i organ I instancji, uchybiły powyższym zasadom, kierując się w zasadzie wyłącznie rygoryzmem prawnym. Nie ulega wątpliwości, że zabytki powinny podlegać ochronie państwa. Jest również rzeczą oczywistą, że zarówno historyczne układy urbanistyczne, jak i historyczne zespoły budowlane, objęte ochrona konserwatorską obejmują poszczególne budynki, wchodzące w ich skład. Powoduje to, że – jak słusznie wyjaśniły organa obu instancji – istotnemu ograniczeniu ulega prawo właściciela zabytku. Jakiekolwiek prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru niewątpliwie wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 36 ust. 1 u.o.z.), podobnie jak wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku (art. 36 ust. 2 u.o.z.). Co więcej, takimi robotami budowlanymi przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru kieruje (albo nadzór inwestorski wykonuje) osoba, która posiada uprawnienia budowlane określone przepisami Prawa budowlanego oraz która przez co najmniej 18 miesięcy brała udział w robotach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury (art. 37c u.o.z.). W wypadku uchybienia wymogowi uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków i prowadzenia prac lub robót bez takiego pozwolenia, obowiązkiem tego konserwatora jest wydanie decyzji o wstrzymaniu robót wykonywanych bez jego pozwolenia (art. 43 ust. 1 u.o.z.). Jeżeli natomiast bez wymaganego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wykonano przy zabytku wpisanym do rejestru prace konserwatorskie lub restauratorskie, albo roboty budowlane, wówczas konserwator ten musi wydać decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu, określając termin wykonania tych czynności, albo zobowiązującą do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie (art. 45 ust. 1 u.o.z.). Jak wynika z powyższego, organ konserwatorski ma do wyboru dwa podstawowe rozstrzygnięcia sprawy samowoli budowlanej przy zabytku: 1. nakazanie przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub 2. nakazanie doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie. Oznacza to, że ustawodawca przewidział możliwość sui generis postępowania legalizacyjnego w wypadku naruszenia przez właściciela zabytku obowiązku uzyskania pozwolenia konserwatorskiego, o którym mowa w art. 36 ust. 1 i 2 u.o.z. Jak już wskazano powyżej, obowiązkiem organu administracji publicznej (w tym także wojewódzkiego konserwatora zabytków i Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego) jest wszechstronne rozważenie sprawy. W tym konkretnym wypadku WKZ w ogóle pominął możliwość choćby częściowej legalizacji wykonanych przez skarżących robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia, a Minister – jako organ odwoławczy – w żaden sposób nie dokonał własnej oceny ustawowo dopuszczonego, korzystniejszego dla skarżących, rozwiązania. Takie stanowisko znajdować może uzasadnienie w wypadku nakazu: 1. demontażu istniejących drzwi w wejściu do ogrodu i istniejących okładzin schodów oraz wykonanie drzwi nawiązujących rysunkiem do historycznych drzwi na terenie osiedla oraz betonowej okładziny schodów, jak również 2. demontażu istniejących drzwi w wejściu do ogrodu i istniejących okładzin schodów oraz wykonanie drzwi nawiązujących rysunkiem do historycznych drzwi na terenie osiedla oraz betonowej okładziny schodów oraz 3. demontażu istniejących przęseł ogrodzenia i zastąpienia ich przęsłami wypełnionymi pionowymi ażurowymi elementami drewnianymi lub prostymi metalowymi, korekta kolorystyki bramy wjazdowej (w całości ciemny grafit), a także 4. rozebrania ściany attykowej nad garażem i odtworzenia cokołu (w sposób analogiczny, jak w zachowanych obiektach na terenie osiedla) oraz przewrócenia detalu architektonicznego elewacji, tj. obramień okiennych i ryflowanych naroży przy oknach. Powyższe powoduje bowiem przywrócenie usuniętych elementów zabytkowych lub usunięcie dobudowanych elementów budynku – czego dokonać nie można w inny sposób. Natomiast nakaz zdjęcia wykonanego ocieplenia z elewacji budynku i przywrócenie historycznego wyglądu elewacji przedmiotowego budynku poprzez odsłonięcie i zachowanie oryginalnego tynku (lub w przypadku złego stanu technicznego ww. tynku po zdjęciu ocieplenia jego odtworzenie pod względem struktury i kolorystyki), nie został poprzedzony rozważeniem, czy w tym konkretnym wypadku jest to w ogóle potrzebne. Może po pierwsze okazać się, że usunięcie wykonanego ocieplenia i tynku spowoduje całkowite zniszczenie tynku pierwotnego. Po drugie zaś, odtworzenie oryginalnego tynku pod względem struktury i kolorystyki jest technicznie możliwe na tynku, samowolnie położonym przez skarżących. Organa obu instancji w żaden sposób nie wykazały, czemu zaniechały nakazania doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu, ale właśnie w ww. sposób. Powoduje to naruszenie zarówno art. 11 k.p.a., jak i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 45 ust. 1 u.o.z. poprzez brak wyjaśnienia, czemu organ przyjął najbardziej restrykcyjne rozwiązanie, w sytuacji, kiedy mógł rozważyć środek mniej restrykcyjny, a dozwolony przez ustawę. Skoro skarżący konsekwentnie podnoszą, że nie wiedzieli o tym, że ich budynek ma zabytkowy charakter, to zarówno organ I, jak i II instancji powinien był (art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a.) sprawdzić, czy w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości (lub, o ile taki wypadek miał miejsce, w księdze wieczystej budynku) ujawnione zostało – zgodnie z art. 9 ust. 4 u.o.z. – wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru. Należy bowiem zwrócić uwagę, że zgodnie z tym przepisem, wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku. Wpis w księdze wieczystej, o którym mowa, ma w sprawie znaczenie, gdyż zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1007, dalej: "u.k.w.") w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się właśnie księgi wieczyste. W razie zaś niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 u.k.w. - rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Wprawdzie, zgodnie z art. 7 pkt. 1 u.k.w., rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu – tym niemniej to ograniczenie dotyczy tego, że "określone prawa (prawa rzeczowe) podlegają ochronie z racji ich nabycia (powstania) z mocy samego prawa, jeżeli szczególny przepis prawa dopuszcza ich powstanie (akcentując to) bez dochowania konstytutywnego wymogu wpisu do księgi wieczystej" (por. E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-582 KWU [w:] E. Gniewek, Księgi wieczyste. Komentarz, Warszawa 2018). Ani organ I, ani II instancji nie wyjaśniły w tym zakresie stanu faktycznego (naruszając art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i – organ II instancji - art. 136 § 1 k.p.a.), pomimo tego, że na treść działu II księgi wieczystej dla nieruchomości się powołują i pomimo tego, że skarżący konsekwentnie twierdzili, że nie wiedzieli, że przedmiotowy budynek jest zabytkowy. Co więcej, zgodnie z art. 9 ust. 5 u.o.z. decyzja o wpisie zabytku nieruchomego do rejestru, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, stanowi podstawę wpisu w katastrze nieruchomości. Organa również nie ustaliły tego, czy taki wpis został w ogóle dokonany, a przez to stał się publicznie wiadomy. Minister, utrzymując w przeważającej mierze w mocy decyzję WKZ nie dostrzegł ponadto (i nie dokonał stosownej zmiany), że organ I instancji podał niewłaściwą podstawę prawną decyzji, gdyż wskazał on na art. 45 ust. 1 pkt. 1 u.o.z., który to przepis dotyczy prac konserwatorskich lub restauratorskich, a takich skarżący wcale nie prowadzili. Co więcej, również i Minister art. 45 ust. 1 pkt. 1 u.o.z. błędnie czyni jedną z podstaw swej decyzji. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków, ponownie rozpoznając sprawę, związany sądową oceną prawną wyrażoną w wyroku, weźmie pod uwagę to, że ochrona zabytków nie musi w każdym wypadku wiązać się z nakładaniem na skarżących wyłącznie najbardziej restrykcyjnego nakazu i to w zakresie całego rozstrzygnięcia. Organ rozważy możliwość (i jednocześnie jej zakres) zobowiązania skarżących w trybie art. 45 ust. 1 u.o.z. do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany przez ten organ sposób i w określonym terminie, należycie ustali też stan prawny w zakresie zabytkowego charakteru budynku, ujawniony w księdze wieczystej oraz w katastrze (ewidencji gruntów i budynków). Swoje rozstrzygnięcie organ uzasadni w sposób odpowiadający art. 107 § 3 k.p.a., wyjaśniając przesłanki wyboru jednej z dwóch możliwości (lub łącznie obu), przewidzianych w ustawie. W takim stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c) p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w sentencji.