VII SA/Wa 1468/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Więch - Baranowska, , Sędzia WSA Tadeusz Nowak, Sędzia WSA Agnieszka Wilczewska – Rzepecka (spr.), Protokolant st. ref. Katarzyna Zychora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2013 r. sprawy ze skargi Miasta [..] - Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2013 r. nr 657/13 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego skargę oddala Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] marca 2013 r., nr - [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.), oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...], nakazał Miastu [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego w ww. budynku mieszkalnym, poprzez: 1) dokonanie naprawy kominów, 2) wykonanie na nowo obróbek blacharskich wokół kominów, na krawędziach stropodachu oraz na ścianie między niższą i wyższą częścią stropodachu, 3) wymianę pokrycia dachowego, 4) wzmocnienie zarysowań ścian poprzez wklejenie zbrojenia, 5) naprawę istniejącej konstrukcji stropodachu, w miejscach odsłoniętej stali konstrukcyjnej (luźne otuliny należy zbić, zbrojenie oczyścić następnie zamalować i zaciągnąć zaprawą naprawczą), 6) wykonanie napraw balkonów poprzez skucie skorodowanego betonu, a następnie po oczyszczeniu zbrojenia nałożenie na nowo, 7) dokonanie remontu elewacji, rozpoczynając od usunięcia skorodowanego tynku. Wskazano, iż powyższe roboty budowlane należy wykonać zgodnie z ekspertyzą techniczną sporządzoną przez mgr. inż. A. F. posiadającego uprawnienia budowlane o nr ewid. [...], legitymującego się przynależnością do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr ewid. [...], w terminie 8 miesięcy od dnia otrzymania decyzji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż w związku z pismem lokatorów budynku przy ul. [...] w [...], dotyczącym stanu technicznego przedmiotowego budynku, upoważniony przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] w dniu 31 października 2012 r. przeprowadził czynności kontrolne, podczas których stwierdzono, iż należy dokonać niezbędnych napraw i robót konserwacyjnych, celem zapewnienia bezpiecznego użytkowania ww. budynku. Postanowieniem z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...], nałożono na właściciela budynku - Miasto [...]obowiązek sporządzenia ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny budynku przy ul. [...] w [...]. Przy piśmie z dnia 20 marca 2012 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] przełożył ekspertyzę techniczną dotyczącą stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego sporządzoną przez mgr. inż. A. F. posiadającego upragnienia budowlane o nr ewid. [...], legitymującego się przynależnością do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr ewid. [...]. Z ekspertyzy wynikało, iż stan techniczny stropów określa się jako dość dobry. Na ścianach zaobserwowano występowanie zarysowań. W części podziemnej na ścianach nie zaobserwowano istnienia izolacji przeciwwilgociowych, przez co na ścianach od strony wewnętrznej zaobserwowano występowanie zagrzybienia oraz znaczną korozję tynku, który w wielu miejscach poodpadał. Stan techniczny ścian ocenia się na dostateczny. Stan techniczny balkonów, kominów murowanych, pokrycia dachowego, elewacji oraz stolarki okiennej określono jako niedostateczny. Autor ekspertyzy podał, iż budynek należy poddać w jak najkrótszym terminie remontowi, w trakcie remontu zaleca się wykonanie jego termomodernizacji. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] wskazał, iż wobec powyższego, korzystając z uprawnień wynikających z art. 66 Prawa budowlanego decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...], nakazano Miastu [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...] wyszczególniając prace budowlane, zawarte w ekspertyzie technicznej sporządzonej przez mgr. inż. A. F.. Powyższa decyzja została uchylona decyzją [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...]. W dniu 8 sierpnia 2012 r. przeprowadzono kolejne oględziny budynku, podczas których stwierdzono, że stan techniczny nie uległ zmianie od dnia poprzedniej kontroli. Organ podniósł, iż zarządca budynku przedstawił do akt sprawy protokół nr [...] z dnia [...] lutego 2012 r., z pomiarów i badań stanu izolacji, z którego wynika, że instalacja elektryczna spełnia wymagania normy IEC 60364-6-1 i może być dopuszczona do eksploatacji. Ponadto, pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami poinformował Inspektorat, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości toczy się postępowanie o ustanowienie na rzecz dawnych właścicieli gruntu prawa użytkowania wieczystego. Jak również przekazano informację, iż Zarząd Dzielnicy [...] na posiedzeniu w dniu 28 sierpnia 2012 r., podjął decyzję o wykwaterowaniu z przedmiotowego budynku wszystkich mieszkańców. W ww. piśmie zarządca budynku zobowiązał się do przeprowadzenia niezbędnych prac zabezpieczających nieruchomość i jego mieszkańców do czasu całkowitego opróżnienia budynku. Następnie, organ zaznaczył, iż w związku z powyższym w dniu 10 stycznia 2013 r., wystosowano pismo do Zakładu Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy [...] z zapytaniem, jakie czynności zostały podjęte przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości celem wyeliminowania zagrożenia bezpieczeństwa ludzi. Pismem z dnia 5 lutego 2013 r. zarządca budynku poinformował, że do chwili obecnej nie wykonano żadnych prac remontowych, jedynie stolarka okienna została zamknięta na stałe, zaś lokatorzy będą wykwaterowani do nowych lokali. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], wobec powyższego, uznał, iż należy skorzystać z uprawnień wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 Prawa budowlanego i nałożyć nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] maja 2013 r., nr [...], na podstawie ar. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 Prawa budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...]dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego w niniejszej sprawie. Organ powołał się na ustalenia dokonane podczas kontroli przeprowadzonej w dniu 31 stycznia 2012 r. oraz zaznaczył, iż stwierdzony przez organ powiatowy stan techniczny przedmiotowego budynku potwierdzony został ustaleniami zawartymi w przedłożonej przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] ekspertyzie technicznej dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego w [...] przy ul. [...], sporządzonej przez mgr inż. A. F.. Ponadto, ponowne oględziny przeprowadzone przez przedstawiciela organu powiatowego w dniu 8 sierpnia 2012 r. potwierdziły stan techniczny obiektu stwierdzony podczas poprzedniej kontroli. Protokół z przeprowadzonej czynności zawiera również doprecyzowanie, że pilnego remontu wymaga pokrycie dachowe i obróbki blacharskie, kominy ponad dachem, wymiany wymagają drzwi wejściowe i okna na klatce schodowej, zbicia wymagają odparzone tynki na elewacji, oraz niezbędna jest wymiana rynien i rur spustowych, oczyszczenia i zabezpieczenia wymaga odkryte zbrojenie pod stropodachem. Organ podniósł, iż zarówno ustalenia organu nadzoru budowlanego I instancji, jak i ekspertyza techniczna wskazują na nieodpowiedni stan techniczny ww. budynku mieszkalnego. Zły stan techniczny tego budynku sprowadza się głównie do nieodpowiedniego stanu balkonów, które nie posiadają wykończenia, widoczna jest ich korozja i znaczne ubytki betonu, brak obróbek, izolacji oraz nieprawidłowości zamontowania balustrad. Niedostateczny stan pokrycia dachowego wynika ze złego stanu pokrycia, jego korozji, korozji uległy również obróbki blacharskie, częściowo nieprawidłowo wykonane co powoduje przeciekanie, zacieki na sufitach oraz na ścianach wewnątrz lokali najwyższej kondygnacji. Elewacja wykazuje odspojenia tynku od muru, na gzymsach widoczne są zacieki i początki korozji. Ekspertyza wskazuje również na konieczność wymiany parapetów ze względu na ich naturalne zużycie. Również zużyciu uległa stolarka okienna, której stan techniczny w ekspertyzie został określony jako niedostateczny. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż w tak ustalonym stanie faktycznym, organ powiatowy prawidłowo określił zakres niezbędnych do wykonania robót budowlanych, mających na celu doprowadzenie przedmiotowego budynku mieszkalnego do odpowiedniego stanu technicznego. Ponadto wskazał, iż organ powiatowy zasadnie odstąpił od nakładania obowiązku wykonania innych robót wskazanych w przedłożonej ekspertyzie, albowiem o ile ich wykonanie może poprawić ogólny stan techniczny obiektu jak i warunki korzystania z niego, to nie stanowią one robót niezbędnych do wykonania celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie organu odwoławczego, również organ I instancji prawidłowo określił adresata rozstrzygnięcia wydanego w trybie art. 66 Prawa budowlanego, bowiem zgodnie z art. 61 Prawa budowanego właściciel lub zarządca, obowiązany jest utrzymywać obiekt budowlany w odpowiednim stanie technicznym. Organ zaznaczył nadto, iż konstrukcja przepisu art. 66 Prawa budowlanego, w szczególności użycie zwrotu właściwy organ w drodze decyzji nakazuje, wskazuje, że decyzje podejmowane na jego podstawie maja charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w ust. 1, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony ale również zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Odnosząc się do zaś do zarzutów odwołania, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, iż bez znaczenia dla nałożenia obowiązków na podstawie przepisów art. 66 ustawy Prawo budowlane pozostaje fakt opróżnienia przedmiotowego budynku mieszkalnego. Opróżnienie stanowi dodatkowy element bezpieczeństwa dla ludzi uprzednio zamieszkujących w budynku, podjęty przez zarządcę obiektu bez dodatkowych nakazów właściwych organów administracji publicznej. Sam fakt stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego obiektu obliguje organy nadzoru budowlanego do podjęcia stosownych działań w tym wydania decyzji administracyjnej określającej zakres niezbędnych do wykonania robót budowlanych. Usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego nie jest uzależnione od użytkowania budynku czy jego opróżnienia z zaprzestaniem użytkowania. Skargę na powyższą decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2013 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyło Miasto [...] – Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez nierozpoznanie sprawy na podstawie całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, 2) błędną wykładnię i niewłaściwego zastosowanie art. 66 Prawa budowlanego, poprzez przyjęcie, że stan budynku położonego w Warszawie przy ul. [...] uzasadnia usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w zakreślonym w decyzji terminie. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, iż w jego ocenie, zarówno z dokonanych oględzin jak i z ekspertyzy technicznej budynku nie wynikało, że istniejące w budynku nieprawidłowości są tego rodzaju, by nakazywać usuwać je w zakresie skutkującym obowiązek poniesienia znacznych środków finansowych tym bardziej w krótkim terminie, nierealnym do wykonania dla finansowania jednostek samorządu terytorialnego. Strona skarżąca podniosła, iż w odwołaniu od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] szczegółowo wskazała, że stwierdzone nieprawidłowości nie stanowią zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, nie stwarzają niebezpieczeństwa dla mienia bądź środowiska, a nadto nie szpecą otoczenia, a zatem nie zachodzi potrzeba ich niezwłocznego usuwania, tym bardziej w zakresie stwierdzonym decyzją, który wymaga poniesienia znacznych nakładów finansowych. Miasto [...] znaczyło, iż poważne wątpliwości budzi zakres tych prac - roboty budowlane w zakresie remontu elewacji i balkonów, w szczególności dotyczące termomodernizacji budynku pozostają w sferze modernizacji stanu technicznego budynku, a nie usuwania jego nieodpowiedniego stanu technicznego. Skarżący zarzucił ponadto, organom obu instancji, iż nie uwzględniły statusu zobowiązanego i udzieliły mu krótkiego, przypadającego w roku bieżącym terminu wykonania decyzji, całkowicie pomijając realia finansowania jednostek samorządu terytorialnego. Zaznaczył, iż w swoim odwołaniu podkreślał, że nie posiada środków finansowych niezbędnych na realizację decyzji, które ocenia na około 300.000,00 złotych oraz że jako jednostka samorządu terytorialnego działająca w oparciu o plany finansowo-rzeczowe na dany rok nie ma przewidzianych takich środków w roku bieżącym. Nadto, strona skarżąca podniosła, iż organ odwoławczy nie uwzględnił istotnego dla sprawy faktu, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości o zwrot budynku i ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Skarżący dodał, iż znając ten fakt podejmował wobec przedmiotowego budynku działania niezbędne do jego utrzymania w stanie technicznym nie stwarzającym zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia i środowiska, natomiast nie wykraczał poza wyżej opisany zakres racjonalnie gospodarując środkami Miasta [...]. Jednocześnie skarżący poinformował, iż w związku z toczącymi się postępowaniami z wniosku spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości o zwrot budynku i ustanowienie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, Zarząd Dzielnicy [...] podjął decyzję o przekwaterowaniu mieszkańców budynku położonego w [...] przy ul [...]w [...] do lokali zamiennych. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2013 r., utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...] marca 2013 r., wydaną w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Decyzja, o której mowa w powołanym powyżej przepisie stanowi konsekwencję obowiązku nałożonego na zarządcę oraz właściciela obiektu budowlanego w art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego, którym jest utrzymywanie i użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywaniem go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego). Zaznaczyć także należy, że decyzja wydana w oparciu o treść art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego ma charakter związany, ponieważ organ nadzoru budowlanego po ustaleniu wystąpienia którejkolwiek z przesłanek określonych w powyższym przepisie jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Obowiązek wykonania robót budowlanych ma przy tym jedynie charakter naprawczy, a sam ich rodzaj oraz zasięg zależy od rodzaju stwierdzonych nieprawidłowości. Rozstrzygnięcie organu powinno uwzględniać zarówno wyniki przeprowadzonej kontroli stanu obiektu, jak i możliwość jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego i estetycznego przez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Możliwość nałożenia obowiązków, o jakich mowa w art. 66 Prawa budowlanego powiązana jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku np. na skutek upływu czasu, czy też wystąpienia innego czynnika niezwiązanego z działalnością inwestycyjną, który przyczynia się do pogorszenia stanu technicznego, czy też estetycznego budynku (Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz. Gdańsk 2007, str. 197) – zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Po 688/12, LEX nr 1287027. Prowadząc postępowanie administracyjne w trybie art. 66 Prawa budowlanego organ orzekający zobligowany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). W tym celu, winien on w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), uwzględniając przy tym fakt, iż jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 k.p.a.). Ocena zaś, czy dana okoliczność została udowodniona jest możliwa dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Sąd podziela ocenę zebranego w sprawie materiału dokonaną przez organy obu instancji w niniejszej sprawie, a sprowadzającą się do ustalenia, że w odniesieniu do budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości przy ul. [...] w [...] zaszły podstawy do wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku. Zaznaczyć należy, iż nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego budynku jest oczywisty. Przeprowadzona w dniu 31 stycznia 2012 r. wizja, z której została sporządzona dokumentacja zdjęciowa potwierdziła, że budynek mieszkalny jest w złym stanie technicznym. Jak wskazał organ nadzoru budowlanego czynności kontrolne wykazały "ślady zacieków na sufitach w pomieszczeniach ostatniej kondygnacji spowodowane nieszczelnością pokrycia dachowego z papy położonego na stropodachu, ubytki tynków na ścianach elewacyjnych budynku. Stwierdzono ponadto ubytki tynków spod płyt balkonowych, co świadczy o nieszczelnej izolacji wodnej płyt. Kominy ponad dachem znajdują się w stanie niedostatecznym i kwalifikują się do przebudowy. Stolarka okienna na klatce schodowej i drzwi wejściowe zużyte". Ponowne oględziny przeprowadzone przez przedstawiciela organu powiatowego w dniu 8 sierpnia 2012 r. potwierdziły stan techniczny obiektu stwierdzony podczas poprzedniej kontroli. Protokół z przeprowadzonej czynności zawiera również doprecyzowanie, że pilnego remontu wymaga pokrycie dachowe i obróbki blacharskie, kominy ponad dachem, wymiany wymagają drzwi wejściowe i okna na klatce schodowej, zbicia wymagają odparzone tynki na elewacji, oraz niezbędna jest wymiana rynien i rur spustowych, oczyszczenia i zabezpieczenia wymaga odkryte zbrojenie pod stropodachem. Wskazać przy tym należy, iż w sprawach regulowanych przepisami ustawy – Prawo budowlane, obejmujących działalność projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych ustalenia zawarte w protokołach kontroli stanowią materiał dowodowy w rozumieniu przepisów działu II rozdział 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Potwierdzeniem takiego stanu jest regulacja art. 81 ust. 4 Prawa budowlanego, z której wynika, że organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu obowiązków określonych przepisami prawa budowlanego mogą dokonywać czynności kontrolnych. Protokolarne ustalenia dokonane w toku tych czynności stanowią podstawę do wydania decyzji oraz podejmowania innych środków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt II SA/Ke 87/11). Organ nadzoru budowlanego dysponuje wykształconą kadrą pracowników w dziedzinie budownictwa i jest w stanie obiektywnie ocenić, w oparciu o zebrany materiał dowodowy, jakie czynność i roboty winne zostać podjęte aby usunąć stan zagrożenia spowodowany złym stanem technicznym obiektu. Ponadto, stwierdzony przez organ nadzoru budowlanego stan techniczny przedmiotowego budynku potwierdzony został ustaleniami zawartymi w przedłożonej przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] ekspertyzie technicznej dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego w [...] przy ul. [...], sporządzonej przez mgr inż. A. F.. Jak zauważył [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, ustalenia organu nadzoru budowlanego I instancji, jak i ekspertyza techniczna wskazują, że zły stan techniczny tego budynku sprowadza się głównie do nieodpowiedniego stanu balkonów, które nie posiadają wykończenia, widoczna jest ich korozja i znaczne ubytki betonu, brak obróbek, izolacji oraz nieprawidłowości zamontowania balustrad. Niedostateczny stan pokrycia dachowego wynika ze złego stanu pokrycia, jego korozji, korozji uległy również obróbki blacharskie, częściowo nieprawidłowo wykonane co powoduje przeciekanie, zacieki na sufitach oraz na ścianach wewnątrz lokali najwyższej kondygnacji. Elewacja wykazuje odspojenia tynku od muru, na gzymsach widoczne są zacieki i początki korozji. Ekspertyza wskazuje również na konieczność wymiany parapetów ze względu na ich naturalne zużycie. Również zużyciu uległa stolarka okienna, której stan techniczny w ekspertyzie został określony jako niedostateczny. Zaznaczyć należy, iż w aktach sprawy znajduje się również protokół z przeglądu rocznego budynku przy ul. [...] datowany na dzień 27 października 2011 r. sporządzony przez inspektorów ds. budowlanych, sanitarnych, elektrycznych, z którego wynika, że już w tej dacie, zaistniała konieczność wykonania pilnych robót budowlanych polegających na remoncie kominów oraz wymianie obróbek blacharskich, wymianie WLZ na klatce schodowej, wymianie stolarki drzwiowej do budynku, wymianie stolarki okiennej na klatce schodowej oraz remoncie elewacji, w związku z odpadnięciem w znacznej części tynku. W ocenie Sądu, w tak ustalonym stanie faktycznym, organ nadzoru budowlanego prawidłowo określił zakres niezbędnych do wykonania robót budowlanych, mających na celu doprowadzenie przedmiotowego budynku mieszkalnego do odpowiedniego stanu technicznego. Zaznaczyć należy, iż organ nadzoru nie nałożył na zobowiązanego obowiązku wykonania wszystkich prac wskazanych w dostarczonej ekspertyzie, w tym termomodernizacji obiektu, a jedynie konieczne. Zasadnie odstąpił od nałożenia obowiązku wykonania innych robót, albowiem ich wykonanie wiązałoby się jedynie z poprawą ogólnego stan technicznego obiektu jak i warunków korzystania z niego, nie stanowiły zaś one robót niezbędnych do wykonania, celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Wbrew twierdzeniu skarżącego roboty budowlane w zakresie remontu elewacji i balkonów nie pozostają w sferze modernizacji stanu technicznego budynku, lecz wynikają z pilnej potrzeby dostosowania obiektu do odpowiedniego stanu technicznego. W tym zakresie nie można postawić organowi nadzoru budowlanego zarzutu dowolności. W ocenie Sądu, również prawidłowo określono adresata rozstrzygnięcia wydanego w trybie art. 61 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Wskazać należy, że w przepisie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego, określono krąg podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego, którymi są właściciel lub zarządca obiektu. Natomiast kwestia kolejności wyboru przez organ adresata obowiązków nie została jednoznacznie unormowana w obowiązujących przepisach prawa. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zależy zatem od stanu faktycznego i prawnego ustalonego w danej sprawie. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentuje się pogląd, iż przy stwierdzeniu niewłaściwego stanu technicznego budynku, zachodzi potrzeba niezwłocznych działań celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Działania takie może podjąć przede wszystkim podmiot obeznany z nieruchomością, jej otoczeniem, stanem technicznym budynku i sposobem jego wykorzystywania (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 656/07). Podmiotem takim w niniejszej sprawie jest niewątpliwie strona skarżąca, sprawująca faktyczny zarząd budynkiem. Okoliczność, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości o zwrot budynku i ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, jest bez znaczenia dla zasadności podjętego przez organ rozstrzygnięcia, albowiem, jak wyżej wskazano, właśnie ta okoliczność, tj. praktyczna możliwość szybkiego usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości uzasadniała wybór strony skarżącej jako adresata decyzji. Wskazać także należy, iż postępowanie o zwrot nieruchomości jest z natury postępowaniem długotrwałym, trudno więc uznać, aby zasadnym było, aby organ nadzoru budowlanego zwlekał z wydaniem stosownego nakazu w bliżej nieokreślonym czasie. Bez znaczenia dla nałożenia obowiązków na podstawie przepisów art. 66 ustawy Prawo budowlane pozostaje także fakt opróżnienia przedmiotowego budynku mieszkalnego. Jak trafnie zauważył organ odwoławczy, opróżnienie stanowi dodatkowy element bezpieczeństwa dla ludzi uprzednio zamieszkujących w budynku, podjęty przez zarządcę obiektu bez dodatkowych nakazów właściwych organów administracji publicznej. Sam fakt stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego obiektu obliguje organy nadzoru budowlanego do podjęcia stosownych działań w tym wydania decyzji administracyjnej określającej zakres niezbędnych do wykonania robót budowlanych. Usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego nie jest uzależnione od użytkowania budynku czy jego opróżnienia z zaprzestaniem użytkowania, a jak wyżej zaznaczono, stanowi konsekwencję obowiązku nałożonego na zarządcę oraz właściciela obiektu budowlanego w art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego, którym jest utrzymywanie i użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywaniem go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego). Odnosząc się do podniesionej w skardze kwestii braku środków finansowych na realizację nałożonych obowiązków, wskazać należy, iż organ kierując nakaz usunięcia nieprawidłowości, nie jest związany brakiem środków finansowych po stronie skarżącego na realizację obowiązku, nie rozstrzyga on bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i braku stosownych środków finansowych. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być zresztą przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego, zwłaszcza w odniesieniu do takich robót budowlanych, które są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu lub osób trzecich. (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2009 r., sygn. II OSK 1751/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 września 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 613/10). Reasumując stwierdzić należy, iż organ nadzoru budowlanego, biorąc pod uwagę stan faktyczny sprawy, prawidłowo określił zakres nałożonych obowiązków, jak również wskazał adresata decyzji. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako nieuzasadnioną oddalił.