VII SA/Wa 1768/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Granatowska, asesor WSA Nina Beczek (spr.), , Protokolant: ref. Tomasz Bilewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2026 r. sprawy ze skarg G. C., L. C., S. K. i S. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 19 maja 2025 r. nr 716/OPO/2025 w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [..,] grudnia 2023 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody Mazowieckiego na rzecz S. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego oraz solidarnie na rzecz G. C. i L. C. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego oraz na rzecz S. sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda Mazowiecki decyzją z 19 maja 2025 r. nr 716/OPO/2025 utrzymał w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 20 grudnia 2023 r. nr 473/PBR/2023 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą P. R. pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwukondygnacyjnych z poddaszem nieużytkowym) dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz ośmiu zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o poj. 9,8 m3 każdy, na działkach ew. nr [...], [...] i [...] z obrębu [...] w rej. ul. P. w W. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. W dniu 21 grudnia 2020 r. P. R. wystąpił z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwupiętrowych z poddaszem nieużytkowym) dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz ośmiu zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o poj. 9,8 m3 każdy na działce ew. nr [...] z obrębu [...] w rej. ul. P. w W. Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 28 kwietnia 2021 r. nr 283/2021 zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla wskazanej inwestycji. Wojewoda Mazowiecki decyzją z 5 stycznia 2022 r. nr 13/OPON/2022 utrzymał w mocy tę decyzję. Powyższa decyzja Wojewody Mazowieckiego z 5 stycznia 2022 r. stała się przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z dnia 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 507/22 uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że kwestią sporną w tej sprawie jest przede wszystkim kwestia dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Sąd wskazał, że: "Z projektu budowlanego wynika, że projektowana inwestycja posiada dostęp pośredni do drogi publicznej ul. P. poprzez drogę wewnętrzną na działce nr [...], dla której - postanowieniem Nr [...] z dnia [...] października 2021 r. - Prezydent m.st. Warszawy wyraził zgodę na odstępstwo od przepisu § 14 ust. 1 rozporządzenia, polegające na zastosowaniu dojścia i dojazdu do działki budowlanej nr ew. [...] w postaci ciągu pieszo-jezdnego o szerokości od 4 do 5 m na działce nr ew. [...], dla projektowanych czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwupiętrowych z poddaszem nieużytkowym) dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz ośmiu zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe. Następnie dostęp do działki nr [...] ma następować poprzez służebność drogową przejścia i przejazdu wzdłuż południowej granicy działek ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...] pasem gruntu o szerokości 5 m. Przy czym w projekcie zakonspirowania terenu istnieje pewna rozbieżność pomiędzy mapą orientacyjną A0 obrazującą dojazd do działki nr [...] a częścią tekstową tego projektu (str. 10-11), w której nie wymieniono wszystkich działek, przez które przebiega służebność. W projekcie (str. 11) wskazano ponadto, iż po wybudowaniu infrastruktury drogowej obsługa komunikacyjna dla przedmiotowej inwestycji według wymagań planu miejscowego będzie odbywać się z drogi [...] (ul. P.), [...] i [...]. Z akt sprawy wynika, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Las, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 29 sierpnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Mazow. poz. 10651) planowana inwestycja znajduje się na terenie oznaczonym symbolem: I2.2MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Do obsługi komunikacyjnej tego terenu przewidziano w planie drogi [...] (ul. P.), [...], [...], [...], które nie zostały do tej pory wybudowane. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Przepis § 14 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że do działek budowlanych oraz do budynków należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Zgodnie z § 14 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie organ odwoławczy nie rozważył należycie czy przewidziany w projekcie budowlanym dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną na działce nr [...] (ciąg pieszo-jezdny o szerokości 4-5 m) oraz służebność wzdłuż południowej granicy działek ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] pasem gruntu o szerokości 5 m jest dostępem odpowiednim, w szczególności w odniesieniu do przeznaczenia i sposobu użytkowania działek budowlanych oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Należy szczegółowo rozważyć, czy dojazd do terenu inwestycji o wyznaczonej szerokości nie narusza interesów osób trzecich, na co powołują się skarżący oraz na co powoływali się inni odwołujący się od decyzji organu I instancji właściciele nieruchomości sąsiadujących z inwestycją. Organ bardzo ogólnikowo odniósł się do zarzutów odwołania w tym zakresie, nie czyniąc żadnych ustaleń faktycznych w przedmiocie przebiegu dojazdu od ul. Poprawnej do działki nr [...] w zakresie bezpieczeństwa ruchu na tego rodzaju dojeździe. Ocena tych okoliczności nie może być oderwana od sytuacji faktycznej i prawnej na nieruchomościach sąsiadujących z działkami nr [...] oraz nr [...], [...], [...], [...] i planowanej tam również zabudowy. Organ powinien w szczególności ustalić do ilu łącznie nieruchomości ma prowadzić ten dojazd, ile łącznie budynków ma obsługiwać i ile miejsc parkingowych jest tam planowanych. Z akt sprawy niniejszej oraz łączącej się z nią sprawy sygn. akt VII SA/Wa 508/22 wynika, że na działkach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] ten sam inwestor planuje budowę ośmiu budynków (4 bud x 2) mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i dojazd do tej inwestycji jest identyczny. Ponadto Sądowi wiadomo z urzędu, że planowana jest również zabudowa na działkach nr [...] i [...] (akta sprawy sygn. VII SA/Wa 910/22). Potwierdza to również załączona do projektu budowlanego opinia geotechniczna z lutego 2021 r. (k.74), która dotyczy budowy zespołu budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej na działkach nr [...] – [...], budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] i [...] oraz dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...], co sugeruje, że inwestor planuje kilka inwestycji na sąsiadujących ze sobą działkach. Te okoliczności nasuwają wątpliwość czy planowany dojazd do działki nr [...] jest odpowiedni w rozumieniu § 14 ust. 1 rozporządzenia i czy nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich (właścicieli działek nr [...] oraz nr [...], [...]). Organ odwoławczy powinien więc ponownie rozważyć tę kwestię w oparciu o dokładne ustalenia stanu faktycznego i prawnego na terenie wskazanych wyżej działek. W tym kontekście ponownej oceny wymaga więc również udzielona zgoda Prezydenta m.st. Warszawy na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. (postanowienie Nr 1029/PB/2021 z dnia 8 października 2021 r., str. 118 projektu budowlanego). Wątpliwości budzi, że udzielone odstępstwo dotyczy przepisu § 14 ust. 1 rozporządzenia, natomiast jego treść jest powiązana z treścią § 14 ust. 2 rozporządzenia. Wojewoda Mazowiecki wskazał, że wyrażenie zgody na odstępstwo podyktowane było rozmiarami nieruchomości tj. dz. ew. nr [...]. Z mapy załączonej do projektu budowlanego wynika, że zwężenie ciągu pieszo-jezdnego na działce nr [...] do 4 m następuje na wysokości budynku znajdującego się na tej działce, a - jak wskazano w odwołaniu - na nieruchomości tej prowadzona jest działalność firmy S. T. Zatem oceny wymaga czy okoliczności te, jak również skala kilku inwestycji planowanych równolegle na działkach inwestora nie ma wpływu na prawidłowość udzielonego odstępstwa. Okoliczności te nie zostały należycie rozważone przez organ II instancji, który bardzo ogólnikowo odniósł się do zarzutów odwołania, nie analizując sytuacji faktycznej, jaką może spowodować zapewnienie dojazdu dla planowanej inwestycji w sposób przyjęty w projekcie zagospodarowania terenu, czym naruszył art. 7 i 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. W skardze zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 4 w związku z art. 32 ust. 2 pkt 4 Prawo budowlane, przez stwierdzenie, że projektodawca spełnił wszystkie warunki, w sytuacji, gdy przedstawiony projekt oparty jest o drogę dojazdową, co do której wnioskodawca nie jest uprawniony do dysponowania i zmiany sposobu użytkowania drogi dojazdowej i która nie jest drogą w rozumieniu ustawy o drogach publicznych oraz przyjęcie, że obsługa ruchu do projektowanej nieruchomości odbywać się będzie przez drogę wewnętrzną przechodzącą przez działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], podczas gdy tymi działkami inwestor nie ma prawa dysponować, a na działkach tych nie znajduje się droga wewnętrzna. W części tekstowej projektu zagospodarowania terenu (str. 10-11, Wjazd na teren i obsługa komunikacyjna) wskazano, że "obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji odbywać się będzie z drogi publicznej ul. P. pośrednio poprzez wew. drogę dojazdową stanowiącą (służebność gruntowa – załącznik) część dz. ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z obrębu [...]. W celu spełnienia par. 14 ust. 1 rozporządzenia (...) uzyskano odstępstwo od w/w przepisu – załącznik." Do projektu załączono mapę orientacyjną A0, z której wynika, że inwestor jest współwłaścicielem działki nr [...] oraz przysługuje mu służebność przejścia i przejazdu po działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] pasem biegnącym wzdłuż południowych granic tych działek o szerokości 5 m. W części tekstowej projektu zagospodarowania terenu nie wymieniono wszystkich działek, po których przebiega służebność. Poza tym, rację mają skarżący, że na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] nie przebiega droga publiczna, ani droga wewnętrzna. Droga wewnętrzna (ciąg pieszo-jezdny) przebiega wyłącznie po działce nr [...], której inwestor jest współwłaścicielem. Ustalenia projektu budowlanego w zakresie obsługi komunikacyjnej działki inwestycyjnej powinny być dokładne i precyzyjne, aby można było stwierdzić spełnienie warunku z § 14 ust. 1 rozporządzenia. Projekt zagospodarowania terenu wymaga więc ewentualnej korekty w tym zakresie. Zasadny jest zarzut skargi naruszenia przez organ art. 20 ustawy Prawo budowlane przez przyjęcie, że odpowiedzialność za zgodność projektu budowlanego z przepisami ponosi projektant, a na podstawie tego przepisu organ nie jest zobowiązany do zbadania zgodności z prawem projektu budowlanego. Takie stanowisko organu jest sprzeczne z art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, który nakazuje organowi przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdzenie zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. W tym przypadku organ miał obowiązek zbadać zgodność projektu zagospodarowania terenu z § 14 rozporządzenia. W odniesieniu do zarzutu skargi, dotyczącego wprawdzie błędu w ustaleniach faktycznych, lecz w zasadzie kwestionującego prawo inwestora do dysponowania działkami skarżących na cele budowlane, na których ma on ustaloną służebność, wskazać należy, iż zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl art. 3 pkt 11 ustawy, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 listopada 2006 r., II OSK 1339/05 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl) obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością, o którym mowa w pow. art. 32 ust. 4 pkt 2 dotyczy terenu budowy, tj. przestrzeni, w której prowadzone są roboty budowlane wraz przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy (art. 3 pkt 10 Prawa budowlanego). Dojście i dojazd do nieruchomości przewidzianej pod zabudowę nie jest ani nieruchomością, na której ma być wykonywany zamierzony obiekt budowlany lub jakiekolwiek roboty, związane z infrastrukturą, ani terenem budowy. W tej sprawie inwestor wykazał prawo do dysponowania na cele budowlane działką budowlaną nr [...], na której ma być realizowana inwestycja. W odniesieniu do działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] inwestor błędnie wskazał w oświadczeniu, że przysługuje mu prawo do dysponowania tymi działkami na cele budowlane, gdyż przysługuje mu do tych nieruchomości wyłącznie służebność przejazdu i przechodu. Ocena czy inwestorowi przysługuje prawo dojścia i dojazdu do działki budowlanej powinna być dokonywana w ramach spełnienia warunków z § 14 ww. rozporządzenia w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503), zgodnie z którym, dostęp do drogi publicznej to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Inwestor załączył do projektu budowlanego dokumenty, z których wynika, że przysługuje mu służebność przejazdu i przechodu przez działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Skarżący nie kwestionują w zasadzie okoliczności przebiegu służebności po ich działkach, lecz kwestionują niezgodność planowanego przez inwestora wykorzystania tego terenu (pasa gruntu, na którym ustanowiona jest służebność) z treścią tego ograniczonego prawa rzeczowego oraz możliwość przeniesienia tego prawa po podziale działek inwestycyjnych na rzecz właścicieli projektowanych budynków. Organ powinien więc ustalić na podstawie znajdujących się w aktach dokumentów, jaka jest treść przysługującej inwestorowi służebności i czy na podstawie tego prawa możliwe jest zapewnienie dojazdu do działki nr [...] z uwzględnieniem planowanej tam inwestycji. W odniesieniu do zarzutu pominięcia przez organ dowodu w postaci prawomocnego postanowienia sądu karnego, potwierdzającego, że projekt budowlany oparty jest o nieprawdziwe oświadczenia inwestora, wskazać należy, iż załączone do skargi postanowienie Sądu Rejonowego dla W. z dnia [...] stycznia 2022 r. zostało wydane już po wydaniu przez organ odwoławczy decyzji w tej sprawie (5 stycznia 2022 r.), zatem organ nie mógł się ustosunkować do treści tego dokumentu. Postanowieniem tym Sąd utrzymał w mocy postanowienie Prokuratora Prokuratury Rejonowej dla W. z dnia [...] października 2021 r. o umorzeniu postępowania w sprawie z uwagi na brak znamion czynu zabronionego z art. 233 § 6 k.k. W uzasadnieniu tego postanowienia wskazano, że P. R. nie posiadał prawa do dysponowania działką nr [...] na cele budowlane, lecz posiadał jedynie służebność na tej nieruchomości polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez te nieruchomość. Wpisanie wskazanej nieruchomości w oświadczeniu było wynikiem błędu lub niezrozumienia przez P. R., w jaki sposób należy wypełnić to oświadczenie. W odniesieniu do zarzutu naruszenia przez organ art. 75 § 1 i 2 k.p.a. poprzez przyjęcie oświadczenia od wnioskodawcy, że ma prawo dysponować wskazanymi działkami na cele budowlane w sytuacji, gdy właściciele tych działek zaprzeczają tej okoliczności, a brak jest jakiegokolwiek dokumentu, który by to potwierdzał, wskazać należy, iż jeżeli inwestor złożył nieprecyzyjne oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane lub zawarł tam dodatkowe informacje o przysługującej mu służebności przejazdu i przechodu na określonych działkach, to dokument ten podlega ocenie organu architektoniczno-budowlanego w połączeniu z opisem inwestycji i dokumentami załączonymi do projektu budowlanego. W tej sprawie organ prawidłowo uznał, że prawo inwestora do działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] jest jedynie ograniczonym prawem rzeczowym (służebnością), na które inwestor powołał się celem uzasadnienia swojego uprawnienia do dojazdu i dojścia do działki inwestycyjnej, a nie celem wykazania prawa do dysponowania tymi działkami na cele budowlane. W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego pominięcia przez organ, że wnioskodawca złożył równocześnie inne wnioski o pozwolenie na budowę dotyczące działek z tego samego obszaru ([...]-[...], [...], [...], [...]), a skutki oddziaływania tych inwestycji powinny być oceniane łącznie ze względu na wpływ inwestycji na środowisko, wskazać należy, iż zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska. Organy obu instancji nie odniosły się do tej kwestii w uzasadnieniach wydanych decyzji, zatem kwestia ta wymaga dokonania dodatkowej analizy w kontekście zgodności inwestycji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839 ze zm.). (...). Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę, organ odwoławczy powinien zastosować się do poszczególnych wytycznych zawartych w uzasadnieniu wyroku, ponownie sprawdzić czy projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz ocenić czy w sprawie nie doszło do naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 w zw. z § 14 ust. 1 ww. rozporządzenia.". Powyższy wyrok Sądu uzyskał walor prawomocności od dnia 22 lutego 2023 r. Ponownie rozpatrując odwołań, Wojewoda Mazowiecki decyzją z 18 maja 2023 r. nr 376/OPO/2023 uchylił decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 28 kwietnia 2021 r. nr 283/2021 i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że w toku postępowania odwoławczego organ powziął informacje, że działka nr [...] z obrębu [...] została podzielona na nieruchomości gruntowe oznaczone jako [...], [...], [...], [...], [...]. Wobec tego decyzja Prezydenta z 28 kwietnia 2021 r. została wydana na inną działkę niż teren, na którym mają być realizowane roboty budowlane, tym samym rozstrzygnięcie jest niewykonalne. W świetle powyższego nieaktualna jest mapa dołączona do projektu budowlanego. Wobec powyższego inwestor powinien nanieść korektę w złożonym wniosku z 21 grudnia 2020 r. oraz oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w zakresie numerów działek, na terenie których położona jest inwestycja, a tym samym doprowadzić projekt budowlany do zgodności z wnioskiem. Dostosowanie projektu budowlanego do treści złożonego wniosku oznacza konieczność przedłożenia takiego projektu, którego przedmiotem będzie inwestycja określona we wniosku. Ponadto Wojewoda wskazał, że działka nr [...] nie stanowi własności inwestora, zaś działka nr [...] stanowi współwłasność - inwestor posiada wyrażony udziałem 1/2 w prawie własności tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Okoliczność dysponowania prawem do nieruchomości na cele budowlane musi być dowiedziona środkiem dowodowym wykazującym prawo, a takim jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dalej Wojewoda wskazał, że organ I instancji winien uwzględnić uwagi zawarte w wyroku Sądu z dnia 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 507/22 zapadłym w niniejszej sprawie, jak również przeprowadzić stosowne postępowanie wyjaśniające i dokonać sprawdzeń, o których mowa w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Ponownie rozpatrując sprawę, Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 20 grudnia 2023 r. nr 473/PBR/2023 zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwukondygnacyjnych z poddaszem nieużytkowym) dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz ośmiu zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o poj. 9,8 m3 każdy, na działkach ew. nr [...], [...] i [...] z obrębu [...] w rej. ul. P. w W. Wojewoda Mazowiecki zaskarżoną decyzją, poddaną kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie, utrzymał w mocy powyższą decyzję Prezydenta z 20 grudnia 2023 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda podał, że po wnikliwym przeanalizowaniu akt sprawy, stwierdził braki w dokumentacji projektowej i korzystając z uprawnienia wynikającego z art. 136 Kpa, postanowieniem z 20 czerwca 2024 r. zlecił Prezydentowi m.st. Warszawy przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, mającego na celu: 1) wykazanie zgodności projektu budowlanego z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane poprzez poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (mając na względzie postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 2 listopada 2023 r. udzielające zgody na odstępstwo od przepisów technicznobudowlanych). Stosownie do powyższego wyroku Sądu z dnia 31 sierpnia 2022 r. "Z mapy załączonej do projektu budowlanego wynika, że zwężenie ciągu pieszo-jezdnego na działce nr [...] do 4 m następuje na wysokości budynku znajdującego się na tej działce, a - jak wskazano w odwołaniu — na nieruchomości tej prowadzona jest działalność firmy Sawa Taxi. Zatem oceny wymaga czy okoliczności te, jak również skala kilku inwestycji planowanych równolegle na działkach inwestora nie ma wpływu na prawidłowość udzielonego odstępstwa."; 2) wykazanie zgodności projektu budowlanego z wnioskiem o pozwolenie na budowę, bowiem występuje rozbieżność treści wniosku z rysunkiem zagospodarowania terenu w zakresie granic opracowania; 3) wykazanie zgodności projektowanej inwestycji z wymogami § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U z 2019 r. poz. 1065); 4) doprowadzenie projektu budowlanego do zgodności z § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2018 r. poz. 1935 ze zm.), poprzez naniesienie klauzuli poświadczenia za zgodność z oryginałem wraz z podpisem projektanta na kopii mapy do celów projektowych, na której został sporządzony projekt zagospodarowania terenu; 5) przedłożenie załącznika graficznego (szkicu) do aktu notarialnego o numerze [...] z [...] października 2005 r., ustanowionej służebności gruntowej. Przy piśmie z 9 sierpnia 2024 r. Prezydent m.st. Warszawy przekazał Wojewodzie 4 egzemplarze uzupełnionego projektu budowlanego wraz z wyjaśnieniami inwestora. Po ponownej analizie akt sprawy, Wojewoda Mazowiecki pismem z 17 października 2024 r. wezwał inwestora do uzupełnienia materiału dowodowego poprzez: 1. wykazanie zgodności projektu budowlanego z wnioskiem o pozwolenie na budowę, bowiem występuje rozbieżność treści wniosku z rysunkiem zagospodarowania terenu w zakresie granic opracowania; 2. wykazanie zgodności projektowanej inwestycji z wymogami § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; 3. wykazanie zgodności inwestycji z § 21 ust. 1 pkt 1 warunków technicznych w związku z zaprojektowaniem miejsca postojowego o szerokości 2,39 m na działce [...] przy budynku nr 4; 4. wykazanie zgodności inwestycji z § 32 ust. 1 pkt 17 lit. c oraz § 33 ust. 1 pkt 24 lit. c miejscowego planu w zakresie zbilansowania działki ew. nr 201/4 o udział powierzchni biologicznie czynnej na działce. Przy piśmie z 14 listopada 2024 r. inwestor przedłożył 4 egzemplarze uzupełnionego projektu budowlanego wraz z wyjaśnieniami. W dniu 5 maja 2025 r. wpłynęło pismo [...] sp. z o.o. z zastrzeżeniami w sprawie. Pismem z 28 lutego 2025 r. Wojewoda wezwał inwestora do wyjaśnień geodezyjnych pomiarów w zakresie odstępstwa polegającego na zastosowaniu dojazdu w formie ciągu pieszo-jezdnego o szerokości 4 m na fragmencie działki nr 13/6. Przy piśmie z 31 marca 2025 r. inwestor przedłożył pismo geodety, potwierdzające prawidłowość wykonanych pomiarów geodezyjnych. Dokonując ponownej analizy akt sprawy, Wojewoda stwierdził, że inwestor wypełnił wszystkie obowiązki nałożone przepisem art. 32 ust. 4 pkt 1 i 2, a złożony przez niego projekt budowlany jest zgodny z wymogami określonymi w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Zdaniem organu odwoławczego, projekt budowlany jest kompletny, posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym na dzień dokonania ostatnich poprawek zaświadczeniem o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego, o których mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego. Dołączone zostało oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, zgodnie z dyspozycją art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego. Inwestor przedłożył wymagane przepisami, poprawnie wypełnione oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (str. 443 akt postępowania I instancji). Tym samym podnoszone zarzuty skarżących w zakresie oświadczenia stają się bezpodstawne. Projekt budowlany jest również zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Las, zatwierdzonego uchwałą Rady m.st. Warszawy nr XVII/417/2019. Planowana inwestycja znajduje się na terenie oznaczonym symbolem: [...] - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; [...] - teren dróg publicznych; [...] - teren dróg publicznych oraz [...] - teren dróg publicznych. Zachowany został między innymi minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 60% dla [...] (w projekcie - 62% powierzchni działki [...] i [...], tj. 11224 m2) oraz dla [...] i [...] - 1%. (w projekcie 2,19% powierzchni działki [...], tj.8,8 m2), maksymalna wysokość zabudowy - 12 m, nie więcej niż 3 kondygnacje nadziemne (w projekcie 10,75 m, 2 kondygnacje nadziemne), maksymalna długość elewacji frontowej budynku - do 40 m dla dwóch segmentów (w projekcie 23,22 m), maksymalna intensywność zabudowy - 0,5 (w projekcie (0,49), geometria dachu - dach płaski lub spadzisty 200-400 (w projekcie dach spadzisty o spadku 290). W projekcie przewidziano także wymaganą liczbę miejsc parkingowych dla przedmiotowej inwestycji (wg wskaźnika dla domów jednorodzinnych - nie mniej niż 2 miejsca parkingowe na lokal mieszkalny) 16 miejsc postojowych. Przedmiotowe budynki mieszkalne jednorodzinne (dwupiętrowe z poddaszem nieużytkowym) dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej zostały zakwalifikowane do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV. Idąc dalej, Wojewoda stwierdził, że projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Wskazał, że planowana inwestycja jest zgodna z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym: § 12 (dotyczącym odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną), § 13 (dotyczącym przesłaniania pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi) oraz § 57 (dotyczącym nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi), § 60 ust. 1 (dotyczącym m.in. nasłonecznienia pokoi mieszkalnych), § 19 (odległość miejsc postojowych od okien i granicy działki), § 23 (dotyczącym odległości miejsc na pojemniki i kontenery na odpady stałe od budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi), § 29 (dotyczący zakazu dokonywania zmian spływu wód), § 31 i § 36 (minimalna odległość studni od zbiornika bezodpływowego do osi studni i minimalna odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych do najbliższej granicy działki oraz do najbliższego okna pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi), § 271-§ 273 (warunki ochrony przeciwpożarowej). Jednocześnie przedmiotowa inwestycja spełnia warunki § 12 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w którym część rysunkowa projektu architektoniczno-budowlanego powinna przedstawiać zasadnicze elementy wyposażenia technicznego, ogólnobudowlanego, umożliwiającego użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Wojewoda podał, że projektowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r. poz. 1839 z późn. zm.), tym samym nie wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz w ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2020 r. poz. 283 z późn. zm.), który stanowi, że uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych: 1) przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Wojewoda wskazał, że w projekcie zawarto tabelaryczne zestawienie łącznej powierzchni planowanych do realizacji inwestycji (str. 9 projektu budowlanego). Zestawienie to potwierdza, że łączna powierzchnia terenów inwestycyjnych nie przekracza 4 ha. Organ podał, że do projektu dołączono charakterystykę energetyczną budynku wraz z analizą możliwości wykorzystania alternatywnych źródeł energii. Budynek należy do I kategorii geotechnicznej w warunkach prostych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. poz. 463 z późn. zm.) - projekt zawiera opinię geotechniczną str. 74-86. Projekt budowlany zawiera również informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia (str. 63-64). Inwestycja nie narusza interesów osób trzecich, w szczególności nie pozbawia tych osób dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i ciepłej wody, środków łączności, dopływu światła słonecznego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, nie generuje uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zalewanie wodami opadowymi terenów sąsiednich, zanieczyszczenia powietrza, wody ani gleby. Odnosząc się do wytycznych wskazanych w wyroku Sądu z dnia 31 sierpnia 2022 r., Wojewoda podał, że w części opisowej projektu zagospodarowania terenu (str. 10-11) wskazano prawidłowo i spójnie z załącznikiem mapowym (str. 21, 21a) dojazd do działek inwestycyjnych z drogi publicznej. Wymieniono prawidłowo wszystkie działki których inwestor jest współwłaścicielem, jak również te, przez które przebiega służebność. Określono sposób urządzenia tych działek. Tym samym określono w sposób prawidłowy zarówno dostęp prawny, jak i faktyczny do drogi publicznej. Nadto do projektu budowlanego załączono dokumenty potwierdzające podział działek. Ustalenia projektu budowlanego w zakresie obsługi komunikacyjnej działki inwestycyjnej są dokładne i precyzyjne, i związku z tym można stwierdzić spełnienie warunku z § 14 ust. 1 warunków technicznych. Zdaniem organu odwoławczego, zapisany w projekcie budowlanym dostęp do drogi publicznej jest dostępem odpowiednim w szczególności w odniesieniu do przeznaczenia i sposobu użytkowania działek budowlanych oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Z treści § 14 ust. 1 warunków technicznych wynika, że należy zapewnić dojazd o szerokości jezdni min. 3,0 m. Natomiast szerokości łączonego dojścia i dojazdu (ciągu pieszo-jezdnego) oraz dojścia o funkcji dojazdu - wymienione w § 14 ust. 2 i 3 warunków technicznych, są jedynie rozwiązaniami alternatywnymi, nie mającymi obligatoryjnego zastosowania dla inwestycji. Minimalna szerokość utwardzonego dojścia, określona w § 16 warunków technicznych, nie dotyczy zabudowy jednorodzinnej. Zatem, zdaniem Wojewody, nie ma podstaw do określenia bądź narzucenia takiej minimalnej szerokości dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Rozporządzenie o warunkach technicznych nie narzuca także parametrów nośności jezdni ani rodzaju materiałów lub technologii, zgodnie z którymi musi być ona wykonana. Należy zatem przyjąć, na podstawie zapisu 15 ust. 1 warunków technicznych, że dojazd można zapewnić po powierzchni posiadającej nośność dostosowaną do ruchu pojazdów, które mają się na niej poruszać, zaś z przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej wynika, że do budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie jest wymagane doprowadzenie drogi pożarowej. Biorąc pod uwagę powyższe, teren o szerokości 5,0 m, w formie fragmentu działek ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obciążonych służebnością, o powierzchni odpowiednio utwardzonej, należy zdaniem organu uznać za wystarczający, jak również spełnienie wymagań § 14 stawianych dojazdowi i dojściu do domu jednorodzinnego i związanych z nim urządzeń. Stąd też istniejące rozwiązanie dojazdu i dojścia jest wystarczające do obsługi planowanej inwestycji i zgodne ze wszystkimi obowiązującymi przepisami. Organ podał, że stosownie do powyższego wyroku z dnia 31 sierpnia 2022 r., jednocześnie dokonano ustaleń w zakresie dojazdu do terenu inwestycji o wyznaczonej szerokości, mając na względzie sytuację faktyczną i prawną na nieruchomościach sąsiadujących z działkami nr [...] oraz [...], [...], [...], [...] i planowanej również zabudowy przez inwestora, celem wykazania, że inwestycja nie narusza interesów osób trzecich. Ustalono, że dojazd do terenu inwestycji oprócz istniejących nieruchomości, w tym skarżących, będzie obsługiwać dodatkowo łącznie dwie planowane inwestycje inwestora na działkach nr [...] i [...] (1 budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy) oraz na działkach [...], [...] (objętych niniejszym postępowaniem, tj. 2 budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej). Natomiast w kwestii budowy ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] Wojewoda podał, że inwestor wycofał wniosek o pozwolenie na budowę, co potwierdza wydana decyzja Wojewody Mazowieckiego z 2 kwietnia 2025 r. nr 550/OPO/2025 uchylająca decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 30 listopada 2023 r. nr 431/PBR/2023 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę ośmiu budynków (4x2 bud.) mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz osiem zbiorników na nieczystości ciekłe o pojemności 9,6 m3 każde na dz. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...] z obrębu [...] przy ul. P. w W.; i umarzająca postępowanie organu I instancji. Tym samym dojazd do drogi publicznej będzie obsługiwał oprócz istniejących nieruchomości skarżących planowane przez inwestora 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (tj. 10 lokali mieszkalnych) o łącznej ilości projektowanych miejsc parkingowych 20 (co przedstawia tabela na str. 9 projektu budowlanego). Dodatkowo Wojewoda wskazał, że Prezydent m.st. Warszawy pismem z 9 sierpnia 2024 r. udzielił dodatkowych wyjaśnień w zakresie udzielonego odstępstwa od przepisów § 14 ust. 1 warunków technicznych postanowieniem z 2 listopada 2023 r. W treści pisma wskazano, że "we wniosku o odstępstwo określono do ilu łącznie inwestycji inwestora ma prowadzić dostęp do drogi publicznej. Udzielając zgody na odstępstwo wskazano, że przedmiotowe odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, ograniczenia dostępności obiektów budowlanych dla osób ze szczególnymi potrzebami (w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego): oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. Dlatego też do projektu załączono opinie rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, a także opinię osoby posiadającej uprawnienia budowlane w specjalności drogowej wykazującą, że dojazd do inwestycji jest zgodny z przepisami i nie stwarza zagrożeń. W opinii tej zalecono oznakowanie zwężonego odcinka drogi tablicami U-9". Jednocześnie Wojewoda dodał, że wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo uwzględniał szerszy zakres łącznych inwestycji inwestora. Z uwagi na nieaktualne już plany realizacji zabudowy mieszkaniowej przez inwestora na działkach ew. nr [...], [...], [...], [...]. [...], [...], [...], [...], należało zdaniem Wojewody przyjąć, że tym bardziej zasadna staje się aktualność udzielonego odstępstwa przez Prezydenta m.st. Warszawy. Z uwagi na powyższe, analiza dokumentacji sprawy potwierdziła, że w zakresie dojazdu do terenu inwestycji o wyznaczonej szerokości od 4 do 5 m inwestycja nie narusza interesów osób trzecich. Planowany dojazd do działek nr [...], [...], [...] jest odpowiedni w rozumieniu § 14 ust. 1 warunków technicznych i nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich (właścicieli działek nr [...] oraz nr [...] - [...], [...] – [...]). Jednocześnie Wojewoda podkreślił, że okoliczność zwężenia ciągu pieszo-jezdnego na działce nr [...] do 4 m na wysokości budynku znajdującego się na tej działce, gdzie prowadzona jest działalność firmy [...], jak również skala dwóch inwestycji planowanych na działkach inwestora nie wywiera wpływu na prawidłowość udzielonego nowego odstępstwa przez Prezydenta m.st. Warszawy z 2 listopada 2023 r. Biorąc pod uwagę powyższe w tym wytyczne Sądu, Wojewoda wskazał, że inwestor wykazał zgodność projektu budowlanego z przepisami art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane poprzez poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (mając w szczególności na względzie warunki techniczne oraz postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 2 listopada 2023 r., udzielające ponownie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych) oraz wskazał do ilu łącznie nieruchomości ma prowadzić dojazd do ul. Poprawnej. W projekcie budowlanym zawarto opracowanie, tj. załącznik nr 17 sporządzone przez osobę z uprawnieniami w zakresie wykazania poszanowania interesów osób trzecich, jak również opinię techniczną rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, jak również opinię w zakresie zgodności z przepisami dojazdu do inwestycji (str. 181-185 projektu budowlanego). W treści tychże pism odniesiono się do kwestii przepisów § 14, § 29, § 271-273 warunków technicznych. Opinia techniczna rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych potwierdza brak konieczności zapewnienia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych drogi pożarowej. Wynikało to z § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. poz. 1030). Zgodnie z przepisem obowiązek doprowadzenia drogi pożarowej wymagany jest do określonych rodzajów budynków, do których nie zalicza się budynków niskich takich, jak projektowane budynki mieszkalne jednorodzinne. Tym samym dojazd do inwestycji spełnia warunek zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej. Jednocześnie Wojewoda wskazał, że inż. R. E., posiadający uprawnienia do projektowania w specjalności drogowej przedłożył opinię w zakresie zgodności z przepisami dojazdu do inwestycji. Z opinii jednoznacznie wynika, że uwzględniając "wielkość generowanego ruchu pojazdów, przyjęte parametry dojazdu są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi i nie zagrażają bezpieczeństwu ruchu drogowego, ponieważ przepisy techniczno-budowlane oraz przepisy ruchu drogowego dopuszczają ruch warunkowy (wahadłowy) na zwężonym odcinku". Wojewoda podał, że podnoszona przez skarżących kwestia nieuwzględnienia w opinii istniejących bram na dojeździe, zwężenia działki na wskazanym odcinku czy zarzut niedostosowania organizacji ruchu do istniejących służebności są niezasadne i nie wywierają wpływu na niniejsze rozstrzygnięcie. W ocenie organu inwestor wykazał w stopniu wystarczającym spełnienie wytycznych Sądu w zakresie warunku bezpieczeństwa ruchu drogowego. Dokonana analiza akt sprawy potwierdziła, że nie doszło do naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 w zw. z § 14 ust. 1 warunków technicznych. Nie bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy jest fakt, że dojazd na działce nr 13/6 jest istniejący, z którego również skarżący korzystają, jednocześnie podnosząc jako kluczowy problem kwestię zwężenia części przysługującego dojazdu do drogi publicznej i bezpieczeństwa ruchu drogowego. Pomimo przysługującej inwestorowi służebności przejazdu przez działki skarżących wskazują na okoliczności, które nie podlegają ocenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej w niniejszej sprawie o udzielenie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dodatkowo organ podał, że kwestia możliwości realizacji przysługującej służebności przejazdu (przejazd przez istniejące bramy) nie podlega ocenie organu. Organ ustalił na podstawie znajdujących się w aktach dokumentów, treść przysługującej inwestorowi służebności i ocenił na podstawie tego prawa, że możliwe jest zapewnienie dojazdu do działek nr [...], [...], [...] z uwzględnieniem planowanej tam inwestycji. Zgodnie z przedłożoną dokumentacją przedmiotowej sprawy, projektowana inwestycja nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej ul. P. zapewnia po pierwsze działka ew. nr [...] (której inwestor jest współwłaścicielem), dla której to postanowieniem z 23 lipca 2019 r. Prezydent m.st. Warszawy wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów § 14 ust. 1 warunków technicznych, polegające na zastosowaniu dojścia i dojazdu do działek nr ew. [...], [...], [...] w postaci ciągu pieszo-jezdnego o szerokości od 4,00 m do 5,00 m na działce nr ew. [...], dla projektowanej budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Dalej, dostęp do drogi publicznej, zapewnia służebność drogowa przejścia i przejazdu wzdłuż południowej granicy działek ew. nr [...], [...], [...], [...] dla każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem [...]. W wyniku podziałów działki 13/8 wyodrębniono m.in. działkę [...], a działki ew. nr [...], [...], [...] stworzyły po scaleniu działkę ew. nr [...] (obecnie m.in. działki inwestycyjne nr [...], [...], [...] objęte niniejszym postępowaniem). Z treści ksiąg wieczystych wynika, że na działkach nr [...], [...], [...], [...] została ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów, wykonywana pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym wzdłuż południowych granic działek, na rzecz każdoczesnego właściciela działki [...]. Z działki tej w wyniku podziału i scalenia powstała m.in. działka [...] z obrębu [...]. Działka nr [...] w wyniku decyzji podziałowej z [...] grudnia 2011 r. została podzielona m.in. na działkę [...]. Następnie działka [...] podzielona została na dziatki [...] i [...] decyzją z [...] lutego 2013 r. W wyniku podziałki [...] powstała m.in. działka [...] decyzją podziałową z [...] lipca 2017 r. Działka [...] po scaleniu z działkami [...] i [...] stworzyła działkę ew. nr [...]. Jeżeli dostęp do drogi publicznej zapewnia ww. służebność przejścia i przejazdu (zapisana w księdze wieczystej nieruchomości) wzdłuż południowej granicy działek ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz działka ew. nr [...] (której inwestor jest współwłaścicielem), dla której postanowieniem z 2 listopada 2023 r. Prezydent m.st. Warszawy wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów § 14 ust. 1 warunków technicznych, mając na uwadze regulacje prawne zawarte m.in. w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, § 14 ust. 1 warunków technicznych oraz art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestor wykazał, że zamierzenie budowlane ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Tym samym, zdaniem organu, wskazywane w odwołaniu żądania dodatkowych odpisów ksiąg wieczystych działek staje się niezasadne. Wojewoda podał, że inwestor przedłożył ponownie prawidłowo wypełnione oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, dotyczące nowopowstałych działek ew. nr [...], [...], [...] (str. 443 akt organu I instancji). Wojewoda nie zgodził się z zarzutami odwołujących, dotyczących kwestii niewykonania wyroku Sądu. W ocenie Wojewody, powyższa analiza dokumentacji sprawy wykazała, że wszystkie wytyczne zawarte w wyroku z dnia 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 507/22, zostały spełnione. Organ podniósł, że odwołujący się powielają zarzuty odnośnie inwestycji nie zważając na kwestie związane z dokonanymi uzupełnieniami dokumentacji projektowej, jak również ustaleń poczynionych przez organ. Nadto organ wyjaśnił, że kwestie nieudowodnienia przez inwestora w zakresie rozporządzania działką nr [...] pozostają poza oceną postępowania. Działka nr [...] nie jest bowiem objęta przedmiotowym wnioskiem o pozwolenie na budowę. Ponadto Wojewoda podał, że dokonał oceny postanowienia nr 743/PPB/2023. Prezydent m.st. Warszawy udzielił dodatkowych wyjaśnień odnośnie zasadności udzielonego odstępstwa na etapie postępowania odwoławczego. Odnosząc się do odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, organ wskazał, że wyrażenie zgody na odstępstwo podyktowane było rozmiarami działki nr [...]. Wymiary tej działki oraz lokalizacja planowanej inwestycji, uniemożliwiają dojście i dojazd z zachowaniem normatywnych szerokości ciągu pieszo-jezdnego, tj. zgodnie z warunkami technicznymi. Po wnikliwej analizie organ stwierdził, że ww. postanowienie zostało wydane w sposób prawidłowy. Organ nie wskazał w treści postanowienia o istnieniu "drogi wewnętrznej", tym samym niezrozumiałe są podnoszone argumenty przez skarżących. Zarzuty skarżących odnośnie braku chodnika, czy też kwestii pokrycia terenu przed ich domem wodą po opadach, czy związanych z tym zabłoceń, zadziurawień nie mają wpływu na prawidłowość udzielonego odstępstwa i nie podlegają ocenie w niniejszym postępowaniu. Kwestie związane z możliwością wystąpienia w przyszłości okoliczności nie mają związku z merytoryczną kwestią poprawności udzielonego pozwolenia na budowę. Wojewoda za niezasadny uznał zarzut rozstrzygnięcia sprawy w oparciu sprawy bez ekspertyz niezależnych biegłych, bowiem nie było ku temu podstaw. Organ podał, że w niniejszej sprawie również nie ma zastosowania art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Wojewoda stwierdził, że fakt wykazania dostępu do drogi publicznej innym dojazdem, niż planowany w przyszłości układ komunikacyjny wg obowiązującego miejscowego planu, jest odpowiedni. Nie sposób interpretować przepisu jako konieczność budowy dróg publicznych przez inwestora, skoro jest inna możliwość skomunikowania inwestycji z drogą publiczną. Nadto odnosząc się do zarzutu w zakresie braku faktycznego spełnienia warunku 4 m w ramach udzielonego odstępstwa, wskazał, że inwestor przedłożył stanowisko geodety Sylwii Wojciechowskiej potwierdzające spełnienie warunku 4 m związanego z udzielonym odstępstwem. Jednocześnie organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 20 ustawy Prawo budowlane, odpowiedzialność za zgodność projektu budowlanego z przepisami ponosi przede wszystkim projektant, przez co organy administracji architektoniczno-budowlanej nie posiadają kompetencji do szczegółowego badania projektu, poza przypadkami opisanymi w art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Ocenie organu podlega zatem jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z prawem. Wojewoda stwierdził zgodność projektu zagospodarowania terenu z prawem oraz zgodność projektu budowlanego z zapisami planu miejscowego, zdaniem Wojewody dalsza ingerencja stanowiłaby przekroczenie zakresu oceny dokonywanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej i niejako przejęcie ustawowych obowiązków projektanta. Skargi na decyzję Wojewody Mazowieckiego wnieśli: G. C. i L. C. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika będącego adwokatem, a także [...] sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym oraz S. K. Skarżący G. C. i L. C. zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie: 1. przepisów postępowania, które to uchybienie mogło mieć wpływ na treść postępowania, a mianowicie: a. art. 153 ppsa poprzez niewykonanie zaleceń, które zawarł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku VII SA/Wa 507/22, b. pominięcie kwestii nieważności postępowania - organ I instancji nie doręczał pism, w tym również samej decyzji, ustanowionemu pełnomocnikowi skarżących, c. art. 7, art. 77, art. 107 3 kpa poprzez: c.i. wyjaśnienie sprawy przez organ z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej, a w szczególności poprzez pominięcie słusznego interesu strony oraz zignorowanie zasad bezpieczeństwa w ruchu lądowym, c.ii. nieprawidłowe usytuowanie drogi dojazdowej w projekcie przebiegu drogi dojazdowej do nowobudowanych nieruchomości, d. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10 kpa poprzez: d.i. rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o materiał dowodowy, który nie potwierdza stanu faktycznego ustalonego przez organ - przede wszystkim, co do przyjętej przez organ treści służebności oraz w zakresie tego, że przynajmniej w odniesieniu do niektórych działek gruntu objętych zaskarżonym pozwoleniem na budowę służebność przejazdu i przechodu nie została wpisana w księdze wieczystej (działki inwestora po ich licznych podziałach i przyłączeniu działek nieuprawnionych do służebności, w nowych KW nie mają przeniesionych zapisów służebności dla dawnej dz. [...]), a zatem nie istnieje (wpis służebności do księgi jest konstytutywny, w braku wpisu nie można przyjąć istnienia służebności), d.ii. przyjęcie, że działka przez którą ma przebiegać droga ma 4 m szerokości, podczas gdy prawidłowo działając, organ powinien przyjąć szerokość faktyczną (pomiar na miejscu), a nie wynikającą z mapy szerokość - w związku z podmurówką ogrodzenia (wzdłuż działki [...]), faktyczna szerokość potencjalnej drogi ma 3,93 metra, w związku z czym nie spełnia wymagań prawnych, by mógł się nią odbywać ruch do projektowanego osiedla. NSA w wyroku II OSK 867/2023 także wskazał, że według pomiarów geodezyjnych przesłanych przez Sawa Taxi przestrzeń między budynkiem a podmurówką ogrodzenia jest mniejsza niż 4m, d.iii. w tej sytuacji postanowienie o odstępstwie dot. szerokości drogi na działce 13/6 jest bezprzedmiotowe, bowiem dotyczy innego stanu faktycznego niż ten w niniejszej sprawie, d.iv. pominięcie w analizie przedmiotowego stanu faktycznego rozważań zarówno Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, które zostały dokonane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, który zapadł w sprawie II OSK 867/23 - dotyczącym innej inwestycji tego samego podmiotu na tym samym terenie, a który to wyrok organowi powinien być znany z urzędu, bowiem uczestniczył w tym postępowaniu. W szczególności, nie została zweryfikowana faktyczna szerokość drogi, którą planował inwestor, na terenach należących do skarżących oraz ich sąsiadów - auta mieszkańców korzystających z działek [...]-[...] parkowane są w obrębie zaplanowanego ciągu komunikacyjnego (służebność przejazdu nie wyklucza takiego działania; służebność przejazdu jest czymś innym od drogi wewnętrznej). NSA w wyroku II OSK 867/2023 zauważył: "w toku postępowania administracyjnego nie zweryfikowano na ile rzeczywiście wzdłuż działek [...]-[...], [...]-[...] i [...] ciąg pieszo-jezdny może być zorganizowany", a ciąg pieszo-jezdny, jezdnia czy droga wewnętrzna, jak stwierdził zarówno WSA, jak i NSA nie istnieje na ww. działkach, e. § 14 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych przez przyjęcie, że do inwestycji zapewniony jest dostęp do drogi publicznej. 2. przepisów prawa materialnego, a mianowicie: a. art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, poprzez: a.i. w związku z art. 32 ust. 2 pkt. 4 Prawa budowlanego przez stwierdzenie, że projektodawca spełnił wszystkie warunki, w sytuacji, gdy przedstawiony projekt oparty jest o drogę dojazdową, co do której wnioskodawca nie jest uprawniony do dysponowania i zmiany sposobu użytkowania drogi dojazdowej i która de facto nie jest drogą w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, a także która została zaprojektowana w sposób sprzeczny z prawem, a.ii. w związku z art. 32 ust. 2 pkt. 4 Prawa budowlanego przez przyjęcie, że obsługa ruchu do projektowanej nieruchomości odbywać się będzie przez drogę wewnętrzną przechodzącą przez działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], podczas gdy tymi działkami inwestor nie ma prawa dysponować, a na działkach tych nie znajduje się droga wewnętrzna, i właściciele tych działek nie wyrażają zgody na wytyczenie takiej drogi, a.iii. pominięcie, że na terenach przylegających do planowanej inwestycji, trwają już prace budowlane na innych nieruchomościach, a dla oceny skutków oddziaływania wszystkie te zamierzenia budowlane powinny być oceniane łączni, 3. błąd w ustaleniach faktycznych, a mianowicie: a. przyjęcie, że w zaproponowanym projekcie zapewniony jest dojazd do drogi publicznej w sytuacji, gdy zaproponowana trasa przebiega przez inne działki będące własnością prywatną. Skarżący zaprzeczają, by wnioskodawca miał prawo dysponować ich działką na cele budowlane, a istniejąca - co do niektórych z działek gruntów - służebność przejazdu i przechodu nie jest wystarczająca dla przyjęcia, że przez teren ten zapewniony jest dostęp do drogi publicznej (służebność przejazdu i przechodu przysługuje wyłącznie właścicielowi działki władnącej, i nie jest służebnością drogową, w szczególności drogi koniecznej, ani objęty służebnością obszar gruntu nie stanowi "drogi wewnętrznej" jak wielokrotnie przyjmowały to organy obu instancji), b. przyjęcie, że obsługa komunikacyjna od ulicy Poprawnej będzie odbywać się "pasem gruntu o szerokości od 4 do 5 metrów" w sytuacji, gdy wnioskodawca nie ma prawa dysponować działkami, na których ma ustaloną służebność, a służebność przejazdu i przechodu ma być wykonywana z jak najmniejszą uciążliwością dla działek obciążonych. Szerokość ta została też źle zmierzona. Ponadto, w ramach służebności przejazdu i przechodu nie mieści się transport maszyn czy materiałów budowlanych. Służebność przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości i prawa tego nie można przenieść bez zgody właścicieli nieruchomości obciążonej na inne osoby czy podmioty, c. traktowaniu służebności przejazdu i przechodu na równi z "drogą wewnętrzną" co jest rażącym błędem - służebność nie musi być wykonywana w żaden określony sposób, a w szczególności nie musi być wyznaczony pas gruntu do przejazdu, w związku z czym nie może być mowy o drodze w rozumieniu przepisów ustawy. Co więcej, właściciele mogą korzystać z tego pasa gruntu w dowolny sposób, z wyłączeniem naniesienia trwałej zabudowy - mogą tam na przykład parkować samochody (właściciele nie mają obowiązku zapewnienia przejazdu przez cały czas, inaczej niż byłoby w przypadku istnienia na tym terenie drogi). Wreszcie, wbrew twierdzeniom zawartym w projekcie budowlanym, na terenie służebności nie ma żadnej "utwardzonej drogi o nawierzchni betonowej oraz z kostki brukowej na działkach [...] – [...], [...] – [...], [...]", po której można się poruszać (str. 10 projektu). Podobnie w decyzji Wojewody na str.8: "Dalej dostęp do drogi publicznej zapewnia służebność drogowa przejścia i...". Na dz. [...]-[...], [...]-[...], [...] jest tylko służebność gruntowa a nie drogowa, d. przyjęcie, że na tym terenie nie musi być zapewniona droga pożarowa i plac manewrowy, gdyż znajdują się tam wyłącznie budynki jednorodzinne, podczas gdy w analizowanym obszarze znajduje się także siedziba firmy [...], która jest budynkiem biurowo-usługowym, o znacznej powierzchni, w związku z czym musi być zapewniona zgodna z przepisami droga ppoż do tego obiektu, a projektowana droga tych wymagań nie spełnia. Podnosząc powyższe zarzuty, skarżący G. C. i L. C. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca [...] sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: przepisów postępowania poprzez: a. art. 7, art. 77, art. 107 § 3 kpa poprzez wyjaśnienie sprawy przez organ z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej, niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, poprzez pominięcie słusznego interesu strony i słusznego interesu obywateli, w tym zignorowanie zasad prowadzących do zapewnienia bezpieczeństwa dla zdrowia i życia obywateli, niedostateczne uzasadnienie decyzji, jak również niedostateczne i niezgodne z art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne uzasadnienie zastosowania w niniejszej sprawie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, b. art. 6, art. 7 art. 8 , art. 9 i art. 10 kpa poprzez rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o budzący wątpliwości i niekompletny materiał dowodowy, niewyjaśnienie sprzeczności pomiędzy dowodami złożonymi w sprawie, niedostateczne wyjaśnienie sporu w zakresie rzeczywistej szerokości projektowanego przejazdu, w kontekście przedłożonego przez skarżącą pomiaru geodezyjnego, przy czym wskazuję, że niekompletność materiału dowodowego dotyczyła w szczególności niezbadania przez organ skutków udzielenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych; przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: a. art. 35 p.b. w zw. z art. 32 ust 2 pkt 4 p.b. przez stwierdzenie, że inwestor wypełnił wszystkie warunki wynikające z przepisów prawa, w tym te dotyczące zapewnienia dojścia i dojazdu odpowiedniego do przeznaczenia i sposobu użytkowania, w tym te określone w § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i przez to nieprzeprowadzenie właściwej kontroli projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym z normami techniczno-budowlanymi i w konsekwencji niezasadne uznanie, że dojazd do drogi publicznej proponowany dla zamierzenia budowlanego inwestora jest odpowiedni i nie ściąga na mieszkańców obecnych i przyszłych realnego i poważnego zagrożenia dla bezpieczeństwa życia i zdrowia, b. art. 20 p.b. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że na podstawie tego przepisu organ nie jest zobowiązany do zbadania zgodności z prawem projektu budowlanego, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu, w powiązaniu z właściwą interpretacją art. 9 ust. 1 p.b. prowadzi do wniosku, że obowiązkiem organu jest dokonanie oceny, czy na skutek dopuszczenia do odstępstwa nie zostanie spowodowane zagrożenie życia lub bezpieczeństwo mienia oraz pogorszenie warunków bytowych i użytkowych. Ponadto, prawidłowa wykładnia tego przepisu winna prowadzić do wniosku, że organ zobowiązany jest do zbadania czy nieruchomość, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie budowlane ma odpowiedni (a nie jakikolwiek) dostęp do drogi publicznej, c. art. 9 ust. 1 p.b. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie poprzez uznanie, że w okolicznościach sprawy uzasadnione było dopuszczenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych oraz nieprzedstawienie dowodów i argumentacji uzasadniających zastosowanie odstępstwa dla danego przedsięwzięcia budowlanego oraz rozważenie czy nie występują przeciwskazania uniemożliwiające zastosowanie odstępstwa, d. § 19 ust. 2 pkt 3 r.w.t. w zw. z art. 9 ust. 1 p.b. poprzez jego nieprawidłową wykładnię oraz zastosowanie i w konsekwencji uznanie, że wyrażenie zgody na odstępstwo od powołanego przepisu rozporządzenia zostało dokonane prawidłowo, podczas gdy w niniejszej sprawie nie były spełnione przesłanki udzielenia takiego odstępstwa, e. art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. poprzez pominięcie, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej, f. § 15 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2022.1679) dalej s.z.p.b., poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego niespełniającego warunku prawidłowego określenia układu komunikacji wewnętrznej terenu w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej komunikacji zewnętrznej; błąd w ustaleniach faktycznych, a mianowicie: a. przyjęcie, że w zaproponowanym projekcie zapewniony jest dojazd do drogi publicznej, podczas, gdy ustanowione na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przejazdu i przechodu nie przesądza, że na nieruchomości może zostać wykonana droga o parametrach odpowiednich do obsługi nieruchomości projektowanych oraz istniejących, b. przyjęcie, że dostęp do drogi publicznej dla wieloetapowej inwestycji dewelopera (inwestora) może odbywać się "pasem gruntu o szerokości od 4 do 5 metrów" w sytuacji, gdy służebność gruntowa w każdym przypadku winna być wykonywana z jak najmniejszą uciążliwością dla działek obciążonych, a niewątpliwie inwestor dąży do korzystania z ustanowionej służebności w sposób wypaczający istotę służebności drogowej, c. pominięcie, że z oczywistych względów projektowany dojazd narusza uzasadnione interesy osób trzecich, poprzez: i. pominięcie, że dojazd do 18 nieruchomości przez mieszkańców, gości, kurierów, dostawców, pojazdy obsługi, w tym szambiarki do licznych szamb i śmieciarki do licznych śmietników, karetki pogotowia, wozy straży pożarnej i innych służb jest fizycznie niemożliwy w przypadku realizacji przedsięwzięcia budowlanego przez inwestora zgodnie z projektem, szczególnie z uwzględnieniem liczby i usytuowania istniejących i projektowanych miejsc parkingowych oraz łatwego do przewidzenia natężenia ruchu pojazdów, ii. zbagatelizowanie skutku udzielenia pozwolenia na budowę zamierzenia, jakim będzie nie dające się usunąć zagrożenie pożarowe, poprzez oparcie decyzji w tym zakresie na opinii technicznej z 7.08.2023 r. z zakresu pożarnictwa, podczas gdy dokument ten nie zawiera szczegółowej analizy bezpieczeństwa pożarowego dla tej konkretnej inwestycji, nie uwzględnia, że ocena następuje w warunkach braku zachowania przepisów r.w.t. oraz nie wypełnia wytycznych nałożonych przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 31.08.2022 r.; d. przyjęcie, że szerokość przejazdu pomiędzy istniejącymi obiektami, tj. ogrodzeniem, krawędzią jezdni i budynkiem na działce [...] w miejscu przewężenia wynosi ponad 4 metry, podczas gdy z geodezyjnej inwentaryzacji sytuacji sporządzonej przez biegłego geodetę mgr inż. Ł. S. wynika, że odległość ta w rzeczywistości w terenie wynosi 3,93 m., co pozostaje w sprzeczności z zapisami rozporządzenia r.w.t. oraz z warunkami udzielonego inwestorowi odstępstwa. Podnosząc powyższe zarzuty, skarżąca [...] sp. z o.o. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący S. K. w swojej skardze podniósł w pierwszej kolejności, że przez jego działkę nr [...], której jest współwłaścicielem, deweloper nie posiada prawa służebności przejazdu oraz zarzucił zaskarżonej decyzji w szczególności: 1) nieważność z uwagi na fakt, że decyzja została wydana bez podstawy prawnej i z rażącym naruszeniem prawa: w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą, zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa, w szczególności poprzez wydanie decyzji de facto przez podmiot trzeci, niebędący organem administracji, tj. projektanta, działającego na zlecenie i za wynagrodzeniem dewelopera - jednej ze stron, którym organ jak wynika z uzasadnienia, faworyzując jedną ze stron, powierzył ustalenie stanu prawnego i faktycznego sprawy oraz w rezultacie rozstrzygnięcie w zakresie dotyczącym sposobu skomunikowania inwestycji; 2) naruszenie przepisów postępowania, przepisów prawa materialnego, które mogło mieć wpływ na treść postępowania, tj.: • art. 6, art. 7, art. 77, art. 107 § 3 kpa, art. 8, art. 9, art. 10, art. 11, art. 12 i art. 15 kpa poprzez: - działanie wbrew przepisom prawa i sprzeniewierzenie się obowiązkowi stania organu administracji publicznej na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmując wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 6 i art. 7), rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o niepełny materiał dowodowy, niewyczerpujący zebranie i rozpatrzenie materiał dowodowy i to niekompletnego, - braku zawarcia przez organ w uzasadnieniu wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, - braku w uzasadnieniu prawnym wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa, - niedopełnienie wymogów wynikających z zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do organu administracyjnego, sprzeniewierzenie się zasadzie czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 9), - naruszenie zasady wyjaśnienia zasadności przesłanek załatwienia sprawy (art.11), - niedopełnienie zasady wnikliwości postępowania (art. 12), - naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15) w zakresie dotyczącym udziału projektanta, działającego na zlecenie i za wynagrodzeniem dewelopera, - naruszenie zasady równego traktowania, bezstronności i proporcjonalności poprzez faworyzowanie wyłącznie jednej strony dewelopera, profesjonalisty zarobkowo prowadzącego swoją działalność, pomijanie argumentów, zastrzeżeń strony społecznej, wypożyczanie na zewnątrz dokumentów deweloperowi zniekształcających dokumentację przebiegu postępowania, • art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że dla inwestycji na danym terenie przysługuje dostęp do drogi publicznej w sytuacji gdy wnioskodawcy - deweloperowi nie przysługuje dostęp do drogi publicznej przez moja działkę, • art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że oświadczenie projektantów co do zgodności z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, o których mowa w art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego, zwalnia organ od wnikliwego rozpoznania sprawy oraz uwzględnienia zgłaszanych przez strony uwag i zastrzeżeń, • § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez uznanie, że udzielone odstępstwo ma zastosowanie do projektowanych przez dewelopera budynków, • art. 5 Prawa budowlanego, poprzez uznanie, że ww. przepis wyłącza art. 7 i następne przepisy kpa, w tym art. 77, zobowiązujący organ do wnikliwego rozpoznania całokształtu sprawy, • dopuszczenie przez organ administracji swobodnej i nieograniczonej zmiany projektu - ograniczający dostęp pozostałych stron do dokumentów, utrudniający rozpoznanie sprawy przez pozostałe strony, uprzywilejowująca profesjonalnego uczestnika procesu, • błąd w ustaleniach faktycznych - poprzez przyjęcie stanowiska podmiotu trzeciego (projektanta), że inwestycja nie będzie powodować negatywnych oddziaływań na tereny sąsiedzkie - pominięcie rozpoznania ww. kwestii, co jest sprzeczne z prawem, w szczególności w kontekście konieczności samodzielnego rozpoznania ww. kwestii przez organ, zwłaszcza przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Organ rozstrzygnięcie powyższego pozostawił, jak wynika z uzasadnienia, do oceny i rozstrzygnięcia wyłącznie projektantowi - podmiotowi trzeciemu, działającemu na zlecenie i za wynagrodzeniem wnioskodawcy - dewelopera. W konsekwencji finalnie, ocena oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie pozostawiona została wyłącznie uczestnikowi najbardziej zainteresowanemu w przyjęciu odmiennego od interesu pozostałych uczestników stanu, tj. wnioskodawcy, z założenia kierującego się subiektywnym, własnym interesem. Tym samym w przedłożonej sprawie nastąpiło przedłożenie przez organ administracji interesu dewelopera nad interes społeczny, pozostałych uczestników, obywateli, • nierozpoznanie stanu prawnego /argumentów/zastrzeżeń zgłaszanych przeze mnie innych niż wnioskodawca uczestników, stanowiących podstawę wydanej decyzji - brak rozpoznania argumentów/zgłaszanych zastrzeżeń, uwzględnienie tylko argumentów wynajętego przez dewelopera projektanta, • nieuwzględnienie, że projektant to jest jeden z uczestników procesu budowalnego a nie organ, uprawniony do wydawania rozstrzygnięć w indywidualnych spawach, kształtujących (w tym przypadku ograniczających prawa cywilnoprawne stron). Pominięcie faktu, że projektant jest wynajętym przez dewelopera uczestnikiem procesu budowlanego i w tym zakresie reprezentuje interesy tylko jednej ze stron - skutkiem czego nastąpiło naruszenie zasady proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania uczestników postępowania. Dalej skarżący podniósł, że wydana decyzja nie uwzględnia istotnych dla sprawy okoliczności prawnych i faktycznych, dowodów istniejących w dniu wydania decyzji, powodujących w efekcie naruszenie: • podstawowych zasad porządku prawnego Rzeczypospolitej Polskiej, gwarantowanych każdemu obywatelowi Konstytucją RP (art. 64), zgodnie z którymi "Rzeczpospolita Polska chroni własność", "Własność, inne prawa majątkowe (...) podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej" oraz "własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności", • przepisów prawa miejscowego, tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru L., w zakresie w szczególności kształtowania zabudowy, zagospodarowania terenu oraz zasad funkcjonowania systemów komunikacji, • moich praw jako właściciela nieruchomości, poprzez ich uszczuplenie i daleką ingerencję w przysługujące mi prawo własności, • moich praw jako mieszkańca W., Dzielnicy W. i Osiedla L., do godnych i bezpiecznych warunków życia mojego i mojej rodziny, • moich praw jako użytkownika przestrzeni, poprzez naruszenie zasady zrównoważonego rozwoju. Skarżący podniósł, że poprzez powyższe działania i zaniechania, organ wydający decyzję uchybił m.in.: • zasadzie demokratycznego państwa prawnego, w myśl której Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji), • zasadzie praworządności, zgodnie z którą organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa (ort. 6 kpa), • zasadzie prawdy obiektywnej, polegającej na tym, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmuje wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 kpa), • zasadzie pogłębiania zaufania obywateli, zgodnie z którą organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania stron - w tym wypadku równego traktowania właścicieli gruntów (art. 8 kpa), • zasadzie należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków (art. 9 kpa), • zasadzie zapewnienia wszystkim stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwienia wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (art. 10 ust. 1 kpa), • ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności jego art. 5 ust. 1 ppkt 9, zgodnie z którym obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając (...) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej, • miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego obszaru Las poprzez wydania pozwolenia na budowę z naruszeniem warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności jego § 26 ust. 2. W przypadku rozpoczęcia przez inwestora procesu budowlanego na podstawie ww. decyzji, decyzja w szczególności: • stwarza niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzkiego, poprzez w szczególności zwiększenie ruchu kołowego bezpośrednio przed moim domem, generując zagrażanie m.in. dla trójki moich małoletnich dzieci wykorzystujących przestrzeń przed domem do zabawy i jako drogę do szkoły (brak chodnika), • skutkować będzie powstaniem niepowetowanej szkody, zarówno w rozumieniu uszczerbku w moim majątku, jak i powstaniem dolegliwości o charakterze niemajątkowym. W tym kontekście jej wykonanie grozi powstaniem roszczeń odszkodowawczych względem m.st. Warszawy za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej (art. 417 § 1 kc), • skutkuje obniżeniem wartości nabytej przeze mnie nieruchomości, • znacznie obniża standard i komfort zamieszkiwania w zakupionym przeze mnie domu oraz wiąże się z powstaniem dodatkowych utrudnień w zakresie korzystania z niego przez moją rodzinę, • podważa zaufanie obywatela, mieszkańca stolicy do władz miejskich i dzielnicowych, w odniesieniu respektowania Konstytucji RP i innych przepisów obowiązującego prawa w odniesieniu do (1) postępowania zakończonego ww. decyzję, (2) jak i przede wszystkim postępowania o podział działki 13/8 (której również nie byłem stroną) bez dopilnowania przez organ administracji publicznej zapewnienia, wbrew przepisom Prawa budowlanego, nowym działkom budowlanym wskazanym w decyzji dojazdu do drogi publicznej. Ponadto skarżący zarzucił: • zupełne pominięcie przez organ oceny czy zastosowanie odstępstwa nie powoduje zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, nie stwarza pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, warunków środowiska, • projekt przewiduje dojazd drogą wewnętrzną, która nie istnieje, • oparcie decyzji o nieprawdziwe oświadczenie dewelopera o prawie do dysponowania moją nieruchomością na cele budowlane, • naruszenie przepisów prawa poprzez pominięcie, że służebność nie jest nieograniczonym prawem rzeczowym. Takim jest prawo własności, które działanie organu ogranicza, • pozbawienie prawa do dwuinstancyjności, odwołania, prawa do obrony, poprzez przeniesienie na podmiot trzeci - projektanta rozstrzygnięć o charakterze administracyjnym, • pominięcie kwestii technicznych związanych z użytkowaniem obiektów, • zastosowanie rozszerzonej wykładni odstępstwa, które jako wyjątek nie powinno być nadintepretowywane, • niezastosowanie art. 145 kc, zgodnie z którym przeprowadzenie drogi koniecznej następuje "z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić i powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Podnosząc powyższe zarzuty, rozwinięte w uzasadnieniu skargi, skarżący Sławomir Kutyła wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji, ewentualnie o zmianę zaskarżonej decyzji i odmowę zatwierdzenia projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W odpowiedziach na skargi Wojewoda Mazowiecki wniósł o oddalenie skarg. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Przeprowadzona na płaszczyźnie zgodności z prawem kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa oraz art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.), powołanej poniżej jako "ppsa", w zakresie zgodności obsługi komunikacyjnej działek inwestycyjnych z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Las zatwierdzonego uchwałą Rady m.st. Warszawy z 29 sierpnia 2019 r. nr XVII/417/2019. Pozostałe zarzuty skarg są niezasadne. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. A zatem w świetle powyższego przepisu organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązany jest badać zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli takim objęty jest teren inwestycji. W niniejszej sprawie sporną inwestycją objęte zostały działki nr [...], [...] i [...]. Pierwotnie inwestycją objęta została działka nr [...], która uległa podziałowi na działki oznaczone jako: [...], [...], [...], [...] i [...]. Wobec czego inwestor dokonał modyfikacji wniosku i projektu budowlanego obejmując nimi działki nr [...], [...] i [...]. Projektowa inwestycja nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej ul. Poprawnej ma zostać zapewniony przez działkę nr [...] (której inwestor jest współwłaścicielem), dla której postanowieniem z 23 lipca 2019 r. Prezydent m.st. Warszawy wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów § 14 ust. 1 warunków technicznych, polegające na zastosowaniu dojścia i dojazdu do działek nr [...], [...], [...] w postaci ciągu pieszo-jezdnego o szerokości od 4,00 m do 5,00 m na działce nr [...] dla projektowanej budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Dalej, dostęp do drogi publicznej, zapewnia służebność drogowa przejścia i przejazdu wzdłuż południowej granicy działek nr [...], [...], [...], [...] ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr [...]. W wyniku podziałów działki [...] wyodrębniono m.in. działkę [...], a działki nr [...], [...], [...] stworzyły po scaleniu działkę nr [...] (obecnie m.in. działki inwestycyjne nr [...], [...], [...] objęte niniejszym postępowaniem). Z załączonych do akt administracyjnych sprawy ksiąg wieczystych (teczka opisana jako "[...]") wynika, że na działkach nr [...], [...], [...], [...] została ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa przejścia, przejazdu i przeprowadzenia wszelkich mediów, wykonywana pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym wzdłuż południowej granicy działek, na rzecz każdoczesnego właściciela działki [...]. Z działki tej w wyniku podziału i scalenia powstała m.in. działka [...]. Z treści ksiąg wieczystych znajdujących się w opisanej wyżej teczce wynika, że na działkach [...], [...], [...] i [...] ustanowiona została nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu oraz przeprowadzenia sieci elektrycznej, gazowej i wodnej i kanalizacji pasem gruntu o szerokości 5 metrów wzdłuż granicy południowej działki, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem [...]. Działka nr [...] w wyniku decyzji podziałowej z [...] grudnia 2011 r. została podzielona na działki nr [...], [...] i [...]. Działka nr [...]powstała w wyniku połączenia działek nr [...], [...] i [...]. Działka nr [...] powstała w wyniku połączenia działek nr [...] i [...], a działka nr [...] powstała w wyniku połączenia działek nr [...] i [...]. Następnie działka [...] podzielona została na dziatki [...] i [...] decyzją z 25 lutego 2013 r. W wyniku podziału działki [...] powstała m.in. działka [...] decyzją podziałową z [...] lipca 2017 r. Działka [...] po scaleniu z działkami [...] i [...] stworzyła działkę nr [...]. Skoro inwestor legitymuje się prawem własności działki, przez którą przebiega droga wewnętrzna (dz. nr [...]), a dalsze działki objęte są służebnością przejścia i przejazdu wzdłuż południowej granicy działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz działka nr [...] (której inwestor jest współwłaścicielem), dla której postanowieniem z 2 listopada 2023 r. Prezydent m.st. Warszawy wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów § 14 ust. 1 warunków technicznych, to inwestor wykazał, że zamierzenie budowlane ma zapewniony prawny dostęp do drogi publicznej. Ponadto w projekcie budowlanym na str. 10-11 inwestor wskazał, że "Po wybudowaniu infrastruktury drogowej obsługa komunikacyjna dla działek [...], [...] z obrębu [...] (teren oznaczony [...] wg [...]) odbywać się będzie z drogi [...]. Dostęp Faktyczny do terenu inwestycji poprzez istniejącą utwardzoną drogę o nawierzchni betonowej oraz z kostki brukowej na działkach: [...] której Inwestor jest współwłaścicielem oraz służebność gruntową na dz.nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz poprzez istniejącą drogę utwardzoną o nawierzchni gruntowej stabilizowanej gruzem betonowym na działce [...] (właściciel) oraz na działkach o ustalonej służebności gruntowej: [...], [...], [...] (o szer. 2m wzdłuż północnej części działki – obszar służebności – wniosek: teren opracowania posiada realny, utwardzony dostęp (dojście i dojazd) do drogi publicznej!". Nadto inwestor dodał, że "Podczas realizacji przedmiotowego zamierzenia budowlanego, inwestor planuje na działkach [...], [...], [...] wytyczony obszar prawa przejścia i przejazdu utwardzić kostką brukową". Niemniej, skoro dla terenu inwestycyjnego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w ocenie Sądu bezwzględnym obowiązkiem organów orzekających w sprawie było ustalenie czy wskazany przez inwestora dostęp do drogi publicznej jest zgodny z ustalenia planu miejscowego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru L. z [...] sierpnia 2019 r., inwestycja znajduje się na terenie oznaczonym [...] - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a działki inwestora powinny być skomunikowane z jezdni odbarczeniowej ulicy [...] N. oraz ulic [...] i [...] (§ 26 ust. 5 pkt 5 lit. a planu miejscowego), które nie zostały do tej pory wybudowane i wyznaczone zostały z innej strony działek. Skoro ulic tych nie ma, a według planu powinny one obsługiwać komunikacyjnie przylegający teren, to należy brać pod uwagę przepisy ogólne planu (§ 13 ust. 1 pkt 2 planu miejscowego). Organ powinien wypowiedzieć się, czy inwestor nie powinien tych warunków spełniać. Sąd zwraca uwagę, że w warunkach niniejszej sprawy podstawą decyzji udzielającej pozwolenia na budowę nie mogło być – jak przekonują organy – wyłącznie ustalenie, że inwestor jest współwłaścicielem działki nr [...] i przysługuje mu służebność na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Warunki obsługi komunikacyjnej działek inwestycyjnych nr [...], [...] i [...] wymagają weryfikacji co do zgodności z planem miejscowym. Nie można od tego warunku odstąpić, jak to uczyniły organy, powołując się na zasadę wolności budowlanej określoną w art. 4 Prawa budowlanego. W powyższym tonie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia [...] października 2024 r., sygn. akt II OSK 867/23 wydanym w odniesieniu do zabudowy planowanej przez tego samego inwestora na działkach sąsiednich nr [...] i [...] względem działek inwestycyjnych nr [...], [...] i [...] w niniejszym postępowaniu. Wskazać dodatkowo trzeba, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz z zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Organy powyższej kwestii obsługi komunikacyjnej inwestycji nie rozważyły należycie, ograniczyły się wyłącznie do ogólnego stwierdzenia, że projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru L. Obsługi komunikacyjnej inwestycji dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, który organ sprawdza pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Dodać można, że wedle § 8 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1935), w oparciu o które sporządzono projekt budowlany w niniejszej sprawie, część rysunkowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna przedstawiać "układ komunikacji wewnętrznej przedstawiony w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej komunikacji zewnętrznej, określający układ dróg wewnętrznych, dojazdów (...)". Odnosząc się do kwestii służebności gruntowych w kontekście zarzutów podnoszonych przez S. K., że inwestor nie posiada prawa służebności przejazdu przez działkę skarżącego nr 13/11 oraz zarzutów G. C. i L. C., że: "działki inwestora po licznych podziałach i przyłączeniu działek nieuprawnionych do służebności, w nowych KW nie mają przeniesionych zapisów służebności dla dawnej dz. [...] (...) w braku wpisu nie można przyjąć istnienia służebności" oraz że "Służebność przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości, i prawa tego nie można przenieść bez zgody właścicieli nieruchomości obciążonej na inne osoby czy podmioty" wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 290 § 1 kc w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. Zgodnie z art. 290 § 2 kc w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Natomiast art. 290 § 3 kc stanowi, że jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd. A zatem, w świetle powołanych przepisów art. 290 § 1 i 2 kc, bez względu na to, która nieruchomość jest przedmiotem podziału (władnąca czy obciążona), służebność nie wygasa, lecz utrzymuje się na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na każdej z nowo powstałych części. Zatem od momentu podziału kontynuowana służebność przysługuje każdoczesnym właścicielom nowych nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Należy podkreślić, że służebność ustanawiana jest na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, a nie jak twierdzą skarżący G. C. i L. C. "Służebność przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości, i prawa tego nie można przenieść bez zgody właścicieli nieruchomości obciążonej na inne osoby czy podmioty", i służebność trwa tak długo, niezależnie od zmian właścicielskich, dopóki nieruchomość w sposób prawem przewidziany nie zostanie zwolniona od służebności. W orzecznictwie Sądu Najwyższego akcentuje się, że w przypadku, gdy doszło do podziału nieruchomości władnącej, a następnie scalenia wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością niemającą statusu nieruchomości władnącej, powstałą w ten sposób nieruchomość należy traktować w całości jako nieruchomość władnącą, z której własnością związana jest służebność gruntowa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2022 r., III CZP 14/22). W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność pozostaje na wszystkich nowo utworzonych działkach po podziale. Jeżeli więc nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 290 § 1 in fine i § 2 in fine kc, to podziały nieruchomości władnącej i obciążonej nie mają wpływu na dalsze istnienie służebności, nie stanowią one o zmianie treści służebności i nie wymagają umowy między właścicielami nieruchomości w celu dokonania odpowiednich wpisów w księgach wieczystych. Utrzymane w mocy służebności gruntowe podlegają ujawnieniu w księgach wieczystych zakładanych dla nowych (odłączonych) nieruchomości. Jednakże, co wymaga podkreślenia, ich wpis jest wpisem deklaratoryjnym, a przy tym nieobowiązkowym. Podstawę wpisu stanowi dawniejszy akt notarialny ustanowienia służebności (lub orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna) i obecny akt rozporządzenia nieruchomościami powstającymi w wyniku podziału nieruchomości. Nie potrzeba zaś żadnego oświadczenia "o utrzymaniu służebności w mocy". Taki skutek następuje ex lege (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., V CSK 494/12). Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09). A zatem wbrew powyższym wywodom skarg służebność nie została zniesiona. Oznacza to, że dostęp do drogi publicznej w dalszym ciągu istnieje, tyle że warunki obsługi komunikacyjnej działek inwestycyjnych wymagają weryfikacji co do zgodności z planem miejscowym. Jednym z podstawowych warunków umożliwiających wykorzystanie działki na cele budowlane jest bowiem zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Bez znaczenia przy tym pozostaje, czy jest to dostęp bezpośredni, czy pośredni. Podobnie bez znaczenia jest w jaki sposób dostęp ten jest zapewniony – czy poprzez np. system dróg wewnętrznych, szlaków pieszo-jezdnych, czy poprzez ustanowienie służebności. Z tego punktu widzenia działki inwestycyjne mają dostęp do drogi publicznej zapewniony. Odrębną jednak kwestią pozostaje, czy spełnia on warunki określone planem miejscowym, a także czy będzie istniała faktyczna możliwość połączenia działek inwestycyjnych z drogą publiczną. Organy kwestie te w swoich rozważaniach całkowicie pominęły. Należy zwrócić uwagę na treść przepisu ogólnego § 13 ust. 1 pkt 2 miejscowego planu, który określa zasady przebudowy, rozbudowy i budowy systemu komunikacji na obszarze planu, który stanowi, że "wyznacza się tereny dróg wewnętrznych oznaczone na rysunku planu symbolami KDw, o szerokościach zgodnych z rysunkiem planu; dopuszcza się realizację innych dróg wewnętrznych o minimalnej szerokości 6 m oraz dojazdów na terenach nowej zabudowy o minimalnej szerokości 5 m". Uchwałodawca w powołanym § 13 ust. 1 pkt 2 planu w odniesieniu do terenu, na którym położone są działki inwestycyjne użył sformułowania "dojazdy", które w ocenie Sądu ma znaczenie szersze aniżeli droga wewnętrzna i obejmuje każdy z możliwych rodzajów dojazdu do nieruchomości, w tym również służebność. Skoro bowiem służebność została ustanowiona w celu umożliwienia dojazdu do nieruchomości i połączenia jej w ten sposób z drogą publiczną, to niewątpliwie stanowi ona dojazd wewnętrzny. To z kolei oznacza w świetle powyższego brzmienia, że dojazd ten na całej swojej długości powinien mieć szerokość minimum 5 m. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarg, które w ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie, nie można tracić z pola widzenia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 października 2024 r., sygn. akt II OSK 867/23 wydanego w odniesieniu do zabudowy przez tego samego inwestora na sąsiednich działkach nr 189/11 i 189/12 względem działek inwestycyjnych w sprawie rozpoznawanej. W uzasadnieniu tego wyroku odnosząc się do zarzutu zaniechania wyjaśnienia czy projektowany przez inwestora dostęp do drogi publicznej jest odpowiednim w kontekście ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, Naczelny Sąd Administracyjny zaznaczył, że "kryterium "odpowiedniości" z § 14 ust. 1 r.w.t. nie upoważnia do badania przepustowości ciągu komunikacyjnego i intensywności jego wpływu na interesy osób trzecich. (...). kryterium "odpowiedniości" z § 14 ust. 1 r.w.t. (...) należy odnosić do charakteru projektowanej inwestycji. W rozważanym przypadku projektuje się budynki mieszkalne jednorodzinne, stąd należy uznać, że zapewnienie ciągu pieszo-jednego spełniającego wymagania z § 14 ust. 1 i 2 r.w.t. (ze zwężeniem na odcinku budynku na działce [...] do 4 m), jest, w rozumieniu tego przepisu "odpowiednie". (...) § 14 ust. 1 r.w.t. czy także (...) art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. nie stanowią podstawy do nałożenia na organ architektoniczno-budowlany obowiązku badania "zdolności komunikacyjnych" prawnie wykazanego dojścia czy dojazdu, to jest, jak stwierdził Sąd pierwszej instancji, czy dojazd do terenu inwestycji o wyznaczonej szerokości "nie narusza interesów osób trzecich", "do ilu łącznie nieruchomości ma prowadzić", "ile łącznie budynków ma obsługiwać i ile miejsc parkingowych jest tam planowanych". Przepisy § 14 ust. 1 r.w.t. czy art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. nie dostarczają bowiem kryteriów do dokonywania takich ocen.". Odnosząc się natomiast do zarzutu niedokonania dostatecznej oceny tego, czy prawidłowo zostało udzielone przez Prezydenta m.st. Warszawy odstępstwo w zakresie wymaganej szerokości dojazdu do drogi publicznej (ciągu pieszo-jednego na działce nr [...]), wskazać należy na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w powyższym wyroku, którego zdaniem "odstępstwo to (...) dotyczy stanu obiektywnego, a konkretnie krótkiego przewężenia ciągu komunikacyjnego na działce nr [...] z uwagi na istniejący tam budynek. Trudno jest twierdzić, jak sugeruje, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, że odstępstwo to mogłoby być niezasadne z uwagi na projektowane inne inwestycje na sąsiednich działkach.". Dodatkowo odnosząc się do zarzutu w zakresie braku faktycznego spełnienia warunku 4 m w ramach udzielonego odstępstwa można wskazać, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się pismo geodety uprawnionego Sylwii Wojciechowskiej z [...] marca 2025 r. potwierdzające spełnienie warunku 4 m związanego z udzielonym odstępstwem. W piśmie tym wskazano, że "szerokość działki ewidencyjnej nr [...] stanowiącą drogę dojazdową, na odcinku między budynkiem a ogrodzeniem wynosi od 4,11m do 4,14m. Jest to stan prawny. Geodezyjny pomiar sytuacyjny wykonany przez geodetę w ramach opracowania "Geodezyjnej inwentaryzacji sytuacji w zakresie faktycznych wymiarów drogi wewnętrznej - działka ew. [...] w rejonie ulicy P. [...] w W." został wykonany w sposób zapewniający określenie położenia szczegółu terenowego względem punktów poziomej osnowy geodezyjnej lub pomiarowej, z dokładnością nie mniejszą niż 0,10 m zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 18.08.2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywanych geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wynika z tego, że pomiary te, zgodnie z przepisami, mogą być obarczone błędem do 0,10 m - natomiast naruszenie odległości wg geodety jest od 0,07 m do 0,04 m - zatem mieszczą się w dopuszczalnych odchyłkach. Jest to stan faktyczny.". W związku z powyższymi uwagami geodeta uprawniony stwierdził, że "projektowana inwestycja jest zgodna z wymogami § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia (...) w kontekście postanowienia Prezydenta m.st. Warszawy nr 743/PPB/2023 z dnia 2 listopada 2023 r., udzielającego zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.". Zarzut niezapewnienia drogi pożarowej do budynków mieszkalnych jednorodzinnych również nie zasługuje na uwzględnienie. Opinia techniczna rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych potwierdza brak konieczności zapewnienia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych drogi pożarowej, albowiem zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, obowiązek doprowadzenia drogi pożarowej wymagany jest do określonych rodzajów budynków, do których nie zalicza się budynków niskich takich, jak projektowane budynki mieszkalne jednorodzinne, garażowe i gospodarcze, a także części budynków wielorodzinnych, użyteczności publicznej i przemysłowych. A zatem w niniejszej sprawie nie jest wymagane doprowadzenie drogi pożarowej. Ponadto wskazać należy, że projektowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, tym samym nie wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz w ocenach oddziaływania na środowisko, który stanowi, że uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych: 1) przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W projekcie zawarto tabelaryczne zestawienie łącznej powierzchni planowanych do realizacji inwestycji w sąsiedztwie (str. 9 projektu budowlanego). Zestawienie to potwierdza, że łączna powierzchnia terenów inwestycyjnych nie przekracza 4 ha (wynosi 4511 m2), a więc inwestycji tych nie zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, ponieważ ich łączna powierzchnia wynosi 0,4511 ha, czyli mniej niż 4 ha. Z podanych przyczyn Sąd orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O zwrocie na rzecz S. K. faktycznie poniesionych i udokumentowanych kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, które obejmują kwotę uiszczonego wpisu sądowego w wysokości 500 zł, Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ppsa. O kosztach postępowania na rzecz G. C. i L. C. orzeczono na mocy art. 200 w zw. z art. 201 § 2 w zw. z art. 205 § 2 ppsa, na sumę których składają się: kwota 500,-zł uiszczona tytułem wpisu sądowego od skargi i kwota 480,-zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego ustalona na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.). O kosztach postępowania na rzecz [...] sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie Sąd orzekł na mocy art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ppsa, które obejmują kwotę uiszczonego wpisu sądowego od skargi w wysokości 500 zł i wysokość kosztów zastępstwa prawnego przed sądem administracyjnym w pierwszej instancji, ustalonych w kwocie 480 zł na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 z późn. zm.).