VII SA/Wa 539/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Augustyniak - Pęczkowska, Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), sędzia WSA Tomasz Stawecki, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi S. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r., znak [...], na podstawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1, art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 256) oraz art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570), po rozpatrzeniu odwołania S. W. o od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...], ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego i zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne na działkach nr [...]i [...]z obrębu v, położonej przy drodze publicznej ul. [...] na terenie [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że wnioskiem z dnia [...] lipca 2019 r. [...] sp. z o.o. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego i zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne na działkach ew. nr [...]i [...]z obrębu [...], przy ul. [...] w Dzielnicy [...]. Następnie wnioskodawca skorygował wniosek w zakresie przeznaczenia budynku i zmniejszenia powierzchni zabudowy i gabarytów inwestycji. Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...], ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego i zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne na działkach ew. nr [...]i [...]z obrębu [...], położonej przy drodze publicznej ul. [...] na terenie [...] w [...]. Odwołanie od tej decyzji złożył S.W., wskazując, że decyzja błędnie określa przeznaczenie terenu inwestycji jako teren biurowo-usługowo-magazynowy, gdyż przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, na co wskazuje Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego [...]. Planowana inwestycja ma mieć pow. zabudowy 593,7 m2, na terenie o pow. 1845 m2, przewidziano też minimum 25 miejsc postojowych. Miejsca parkingowe wraz z wjazdem na teren oraz rampą rozładunkową mają się koncentrować w pasie gruntu miedzy planowaną zabudową, a granicą sąsiedniej działki - w odległości kilku metrów od istniejącej zabudowy jednorodzinnej. Powyższe spowoduje powstanie hałasu związanego z ruchem pojazdów i rozładunkiem towarów, co wpłynie na poziom życia mieszkańców, naruszy ich dobra osobiste, obniży wartość sąsiednich działek i zakłóci ład przestrzenny. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie zasady zachowania ładu przestrzennego. Wybudowanie budynku o parametrach określonych w decyzji koliduje z podstawową funkcją terenu i zastaną zabudową. Wskazano także, że obszar analizowany o promieniu aż 109.5 m spowodował uwzględnienie innej zabudowy. Na obrzeżach obszaru analizowanego znajdują się zabudowania o znacznych rozmiarach o charakterze magazynowo-usługowym, w sytuacji gdy w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji znajdują się mniejsze zabudowania jednorodzinne. W odwołaniu wskazano, że decyzja narusza przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Budowa trzykrotnie większego od sąsiedniej zabudowy budynku biurowo-usługowego o charakterze magazynowym koliduje ze spokojnym osiedlem. Rozpoznając sprawę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wskazało, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293) ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do art. 61 ust. 1 ww. ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania wymagań wymienionych w pkt 1 określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Przepis § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia stanowi, że "w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy" oraz w ust. 2 "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokości działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów". W celu ustalenia wymagań dla planowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego, wykreślając go na załączniku graficznym nr 2 do decyzji. Granice obszaru wyznaczono w wymiarze trzykrotnej szerokości frontu działki (3 x 36,5m= 109,5 m). Wskazana w § 3 ust. 2 rozporządzenia odległość, wobec różnorodności stanów faktycznych, jest możliwa do ustalania w sposób elastyczny. Obszar analizowany ma jednak zawsze minimalną, określoną przepisem, wielkość. Wielkość ta może być zwiększona, jeżeli wynika to z okoliczności sprawy. Pozwala to na elastyczne podejście do ustalenia czy nowa inwestycja wpisuje się ład przestrzenny, co jest pojęciem ocennym. W niektórych sytuacjach wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnej wielkości może być niewystarczające dla stwierdzenia czy planowany obiekt rzeczywiście nie będzie ingerował w zastany ład przestrzenny. Nie ma możliwości, określenia obszaru analizowanego w mniejszej szerokości niż trzykrotność szerokości frontu działki. Organ ma obowiązek wyznaczyć obszar analizowany przynajmniej w minimalnej, określonej w przepisach szerokości. Wyznaczenie obszaru analizowanego ma na celu ustalenie parametrów nowej zabudowy. Zasadą jest, że stroną w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest inwestor (wnioskodawca), właściciel nieruchomości mającej zostać zainwestowaną oraz właściciele nieruchomości sąsiednich w stosunku do terenu inwestycji, gdy nowa zabudowa będzie oddziaływała na sposób wykonywania ich prawa własności. W postępowaniu tym nie stosuje się jednak przepisów prawa budowlanego. W sporządzonej analizie wskazano, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa. Planowana budowa budynku biurowo-usługowego może stanowić kontynuację zabudowy usługowej obecnej w obszarze analizowanym. W obszarze tym istnieje zabudowa o funkcji usługowej. Dodatkowa funkcja biurowa nie jest sprzeczna z istniejącą funkcją, a tylko sprzeczność w tym zakresie mogłaby stanowić podstawę uznania braku spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiada planowanej zabudowie, wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację. Stosownie do § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W analizie wskazano, że linia zabudowy została wyznaczona od strony wjazdu na teren inwestycji, zgodnie z istniejącą zabudową na działce sąsiedniej (nr [...]). W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się obiekt na działce ew. nr [...]Linia zabudowy została wyznaczona jako przedłużenie linii zabudowy budynku na działce ew. nr [...]. Zastosowano podstawową zasadę określania linii zabudowy, wynikającą z § 4 ust. 1 rozporządzenia. W zakresie powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu kształtuje się od 0,05 do 0,48, a średni wskaźnik to 0,20. Dla inwestycji określono wskaźnik powierzchni zabudowy na 0,2, zgodnie ze średnią w obszarze. Zgodnie z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Inwestor określił, że planowana inwestycja ma mieć 330 m2 powierzchni zabudowy. Teren inwestycji ma natomiast 1845 m2, co daje wskaźnik zabudowy 0.17. Wskaźnik ten mieści się we wskaźniku średnim w obszarze analizowanym. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Średnia szerokość elewacji frontowych wynosi od 4,0 m do 43 m. Średnia szerokość elewacji jednego budynku wynosi 16 m. Dla planowanej inwestycji ustalono wskaźnik, z uwzględnieniem 20% tolerancji, od 12,8 m do 19,2 m. Stosownie do § 7 ww. rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Budynki zlokalizowane w terenie analizowanym są jedno, dwu, i trzykondygnacyjne z poddaszami o zróżnicowanych wysokościach od ok 4,0 m do ok. 11,5 m, a co za tym idzie o zróżnicowanych wysokościach elewacji frontowych. Organ wyznaczył maksymalną wysokość do 10 m, jako przedłużenie tych krawędzi w stosunku do istniejącej zabudowy na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji (dz. ew. nr [...]). W myśl § 8 rozporządzenia - geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W analizowanym obszarze budynki mają dachy dwuspadowe, wielospadowe oraz płaskie, o spadkach do ok. 45°. Dla inwestycji ustalono wysokość w kalenicy do 10 m. Nie wyznaczono położenia kalenicy głównej w stosunku do drogi. W samej decyzji określono geometrię dachu na dach spadzisty lub płaski o kącie nachylenia głównych połaci dachu od 0° do 45°. Odnosząc się do wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, wskazano, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. W art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy określono, że dla możliwości ustalenia warunków zabudowy niezbędnym jest aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W analizie wskazano, że teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci elektroenergetycznej, gazowej i wodociągowej. W chwili obecnej nie ma możliwości odprowadzania ścieków z planowanej inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Inwestor dołączył pismo [...] sp. z o.o. z dnia [...]lipca 2019 r. (o warunkach przyłączenia do sieci gazowej), [...] sp. z o.o. z dnia [...] lipca 2019 r. o możliwości zasilania projektowanego obiektu oraz [...] SA z dnia [...] lipca 2019 r. (informacje techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej), które potwierdzają ustalenia decyzji. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy. Według danych z rejestru gruntów teren inwestycji sklasyfikowany jest jako użytki RV (grunty orne) oraz Lzr-RV (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych). Wprawdzie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych określa, że przeznaczaniu gruntów rolnych na cele nie rolne dokonuje się tylko w planie miejscowym, jednak odnosi się to go gruntów klasy I-III (art. 7 ust. 2 pkt 1). Projekt decyzji został uzgodniony z Dyrektorem [...], z uwagi na położenie terenu inwestycji w otulinie [...]. Inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W ocenie organu przekonanie odwołującego się, że inwestycja zakłóci istniejący ład przestrzenny, a także sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, jest nieuzasadnione. W ramach decyzji o warunkach zabudowy badana jest zgodność planowanej inwestycji z istniejącym ładem przestrzennym (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy) może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy wyznacza tylko ramy dla planowanej inwestycji - stwierdza czy z punktu widzenia ładu przestrzennego dany obiekt może zostać wybudowany. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie może wiązać przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Organ związany był tylko przepisami ustawy. S. W. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...]stycznia 2020 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a., art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. - polegające na nieprawidłowej wykładni i nieprawidłowym zastosowaniu, co doprowadziło do błędnej oceny, iż spełnione zostały przesłanki do wydania pozytywnej decyzji, 2) § 7 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec zawyżenia wysokości planowanej zabudowy, 3) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, przez dokonanie błędnej analizy obszaru analizowanego w zakresie dominującej zabudowy, zbliżonej funkcjonalnie do zabudowy planowanej przez inwestora. Skarżący domagał się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego jak też poprzedzającej ją decyzji. W uzasadnieniu skargi podano, że decyzja o warunkach zabudowy błędnie określa przeznaczenie terenu inwestycji jako teren biurowo-usługowy, wobec przeznaczenia tego terenu w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego [...] pod zabudowę jednorodzinną. Planowana inwestycja ma mieć powierzchnię zabudowy 330 m2, na terenie o powierzchni 1845 m2, zaplanowano minimum 25 miejsc postojowych. Powyższe miejsca parkingowe, wraz z wjazdem, oraz rampą rozładunkową mają się koncentrować w pasie gruntu między planowaną zabudową, a granicą działki sąsiedniej zabudowanej domem jednorodzinnym. Spowoduje to powstanie hałasu, co wpłynie negatywnie na poziom życia mieszkańców, naruszy ich dobra osobiste, obniży wartość sąsiednich działek i zakłóci ład przestrzenny. Przewidziano budynek o rozmiarach: szerokość elewacji frontowej do 19,2 metrów, wysokość do 10 metrów, powierzchnia zabudowy 330 m2, (co jest ewidentnym zaniżeniem faktycznie planowanej inwestycji). Organ wyznaczył minimalny obszar terenu analizowanego wokół planowanej inwestycji, w promieniu 109,5 metrów od granic terenu planowanej inwestycji. Nie uwzględniono dominującej zabudowy w analizowanym obszarze. Organ wziął pod uwagę peryferyjne zabudowania i na tej podstawie uznał, że zabudowa usługowa będzie kontynuacją funkcji, w sytuacji dominującej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Decyzja przewiduje zawyżone, powyżej średniej wyliczenia dla wysokości planowanej zabudowy. Budowa trzykrotnie większego od sąsiedniej zabudowy budynku biurowo-usługowego o charakterze magazynowym wpłynie negatywnie na spokojne dotąd osiedle. Decyzja o warunkach zabudowy jest sprzeczna z ustaleniami "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] " przyjętego Uchwałą Nr [...]Rady [...]z dnia [...].10.2006 r. w zakresie funkcji określonej dla obszaru (M2) oraz niedotrzymania wskaźników urbanistycznych, tj. zbyt niska PBC. W wyznaczonym obszarze analizowanym, istnieją [...] działki wśród których dominującą zabudową jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - łącznie 15 działek. Dwie działki stanowią zabudowę mieszaną, jednorodzinno-usługową. Trzy działki stanowią zabudowę usługową. Jedna działka stanowi zabudowę usługowo-magazynową. W pozostałych przypadkach działki są nie oznaczone albo niezabudowane. Organ zrezygnował z wyznaczenia szerokości elewacji frontowej, bardziej zbliżonej do istniejących zabudowań bezpośrednio sąsiadujących. Wyznaczona maksymalna wysokość 10 metrowa znacznie przekracza średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Skarżący kilkukrotnie zgłaszał uwagi dotyczące planowanej inwestycji podnosząc spowodowanie wzmożonego ruchu pojazdów, hałasu. Sugerował, aby parking i rampę rozładunkową inwestor umieścił od strony niezabudowanej dotąd działki. Ani inwestor, ani organ wydający decyzje o warunkach zabudowy nie uwzględniły uwag strony. Inwestycja ma charakter zabudowy magazynowej (wbrew nowemu oznaczeniu inwestora). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wnosiło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Skarga jest bezzasadna. Oceniając legalność kontrolowanej decyzji, Sąd administracyjny nie dopatrzył się naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zwłaszcza art. 61 ust. 1 tej ustawy. Podkreślenia wymaga, że Sąd w całości podzielił argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. [...]Sp. z o.o., wnioskiem z dnia [...].07.2019 r. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego i zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne na działkach ww. nr [...] i [...]obrębu [...]przy ul. [...], na terenie dzielnicy [...]w [...]. Wniosek był uzupełniany i zmieniany - wnioskodawca skorygował wniosek w zakresie przeznaczenia budynku i zmniejszenia powierzchni zabudowy i gabarytów inwestycji. Ostateczna korekta parametrów inwestycji została dokonana w piśmie z [...].04.2020 r. i dotyczyła inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego i zbiornika na nieczystości płynne na działkach nr [...] i [...]z obrębu v, położonego przy ul. [...], na terenie dzielnicy [...]w [...]. W toku postępowania ustalono, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy została przeprowadzona w oparciu o art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r. Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020r., poz. 293). Na podstawie analizy obszaru, określone zostały warunki zabudowy przy spełnieniu wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Strony zgłaszały uwagi oraz sprzeciwy dotyczące planowanej inwestycji podnosząc spowodowanie w przyszłości wzmożonego ruchu pojazdów, w tym pojazdów ciężarowych, co może generować uciążliwości pod względem hałasu. Zarzucano także obniżenie walorów użytkowych działek sąsiadujących z terenem inwestycji w wyniku powstania projektowanego obiektu budowlanego. Skarżący od początku podnosił, że inwestycja stoi w sprzeczności z obecnym charakterem i przeznaczeniem sąsiednich nieruchomości, co naruszy ład przestrzenny. Zgodnie z art 67 ust 1 ww. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków : 1) co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, w sposób pozwalający na określenie wymagań zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy ona zagospodarowania terenu w tym gabarytów architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy intensywność wykorzystania terenu: 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu , z uwzględnieniem ust.5 , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest objęty Zgoda uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o której mowa w art. 88 ust. 1-5) 5) decyzja jest to zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania wymagań wymienionych w punkcie pierwszym określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis § 3 cyt. rozporządzenia stanowi w ust. 1 "w celu ustalenie wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczam wokół działki budowlanej , które dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w artykule 61 ust. 1-5 ustawy" oraz w ust. 2 "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 m". Organ w zaskarżonej decyzji szczegółowo wskazał dlaczego analiza urbanistyczna jest prawidłowo, a jej ustalenia potwierdzają możliwość realizacji planowanej inwestycji, co oznaczało konieczność wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. W sporządzonej analizie wskazano, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa. Planowana budowa budynku biurowo-usługowego może stanowić kontynuację zabudowy usługowej obecnej w obszarze analizowanym. Inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Zamierzenie inwestycyjne ma mieć również charakter usługowy. Dodatkowa funkcja biurowa nie jest sprzeczna z istniejącą funkcją w tym obszarze, a tylko sprzeczność w tym zakresie mogłaby stanowić podstawę uznania o niespełnieniu warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zgodnie z orzecznictwem sądowym dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadał planowanej zabudowie, wystarczające jest, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 8 listopada 2013 r., sygn. II SA/Po 744/12; publik. LEX nr 1274600). W sporządzonej analizie podano, że budynki zlokalizowane w terenie analizowanym są jedno, dwu i trzykondygnacyjne z poddaszami o zróżnicowanych wysokościach od ok 4,0 m do ok. 11,5 m, a co za tym idzie o zróżnicowanych wysokościach elewacji frontowych. Organ wyznaczył maksymalną wysokość do 10m, jako przedłużenie tych krawędzi w stosunku do istniejącej zabudowy na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji (dz. ew. nr [...]). Ustalenia są prawidłowe, oparte na wysokości obiektu sąsiedniego, zgodnie z podstawową zasadą określoną w § 7 ust. 1 rozporządzenia. Oceniając spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 ww. ustawy organy uznały, że są one spełnione. W ocenie Sądu jest to słuszne stanowisko, które wynikało z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego i właściwie zastosowanych przepisów prawa materialnego. Zauważyć też należy, że stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W zakresie zarzutów naruszenia wskazanych przepisów Kpa, to zarzuty te są nieuzasadnione, gdyż organ ich nie naruszył, dokonane ustalenia miały oparcie w materiale dowodnym, zostały przedstawione i wyjaśnione w uzasadnieniu decyzji. Reasumując nie można zarzucić organom naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego wskazanych w skardze, które mogłyby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie. Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił. Sprawa została rozpoznana w trybie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zmianami).