VIII SA/Wa 445/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kobylski, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda /sprawozdawca/, Sędzia WSA Justyna Mazur, Protokolant Referent-stażysta Dorota Jaworska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2012 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. decyzją z dnia [...] marca 2012 r., znak [...], po rozpatrzeniu odwołania J. P. (dalej: "skarżący") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. z [...] stycznia 2012 r., znak: [...] o ustaleniu współwłaścicielowi nieruchomości opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R. przy ulicy D. o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiącej działki ewidencyjne nr: [...],[...],[...],[...],[...] z obrębu [...], arkusz [...] wskutek podziału działki nr [...]. Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i dokonanej ocenie prawnej. Decyzją ostateczną z [...] kwietnia 2009 r., na wniosek skarżącego i A. N. tj. współwłaścicieli nieruchomości położonej w R. przy ulicy D., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] Prezydent zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki nr: [...],[...],[...],[...],[...] z obrębu [...], arkusz [...]. Powyższe stanowiło podstawę wszczęcia postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z [...] stycznia 2012 r. Prezydent Miasta R. ustalił skarżącemu opłatę adiacenckiej w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu organ wskazał, że dla działki nr [...] (przed podziałem) w dniu [...] listopada 2008 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy ustalająca sposób zagospodarowania terenu (budowa [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działek nr [...],[...],[...],[...]). W wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta z dnia [...] kwietnia 2009 r. powstały działki nr: [...],[...],[...],[...], fil, [...][...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, działki [...],[...],[...],[...] przeznaczone pod drogę wewnętrzną oraz działki nr [...],[...],[...],[...],[...] o powierzchni nie przekraczającej [...] m2, które po podziale przeznaczone zostały do zagospodarowania w sposób dotychczasowy (czyli teren rolny). Organ I instancji wyjaśnił, iż według operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. S. w dniu [...] listopada 2011 r., wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł. Po dokonaniu podziału wartość nieruchomości wyniosła [...] zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Zgodnie z obowiązującą w tym zakresie uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości, czyli w przedmiotowej sprawie [...] zł. W stosunku do posiadanego przez skarżącego udziału w przedmiotowej nieruchomości opłata wynosi [...] zł. Uznając, iż wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, organ przyjął ją, jako właściwą odnośnie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W odwołaniu wniesionym na powyższe rozstrzygnięcie pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie decyzji oraz umorzenie postępowania w sprawie. Podnosząc zarzut naruszenia art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.; dalej "k.p.a.") oraz 98 lit. a) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n.") wskazał, że w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej organ I instancji nie jest w stanie samodzielnie określić wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, co skutkuje koniecznością powołania biegłego celem wydania opinii. W niniejszym postępowaniu organ I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy sporządzony został w dniu [...] listopada 2011 r., podczas gdy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wszczęte zostało w dniu [...] listopada 2011 r. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy nie ma zatem waloru opinii biegłego, a wydanie decyzji administracyjnej na ich podstawie narusza w sposób rażący prawo strony do rzetelnego procesu. Powyższe uchybienie winno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji w całości, jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania. Pełnomocnik wskazał, iż organ nie wziął pod rozwagę faktu, że część nowopowstałych na skutek podziału działek ma nowych właścicieli, co powoduje, że w sprawie, w charakterze strony winno występować więcej osób. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują jedynie, że opłata adiacencka nie może być naliczona po upływie trzech lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nie normują natomiast kwestii adresata decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej na wypadek zmiany właściciela nieruchomości w czasie od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a dniem wydania decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. W przypadku takiej zmiany, adresatem takiej decyzji winien być nowy właściciel. Wskazał także na uchybienie organu polegające na nie podaniu stanu nieruchomości przed podziałem (przyjmując dzień wydania decyzji zatwierdzający podział nieruchomości) oraz stanu nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Po rozpoznaniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. decyzją z [...] marca 2012 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz ustalony w sprawie stan faktyczny. Kolegium wskazało, iż decyzją z [...] kwietnia 2009 r. Prezydent zatwierdził podział nieruchomości nr [...] na działki oznaczone nr: [...],[...],[...],[...],[...]. Decyzja ta stała się ostateczna [...] kwietnia 2009 r. (błędne wskazanie organu, winno być [...] maja 2009 r.). Opłata adiacencka ustalona została w terminie krótszym niż 3 lata od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Ponadto, jak wynika ze sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, wskutek podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. Organ odwoławczy podał, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2011 r. Jest to jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uzasadniając wybór metody szacowania biegła podała, że na obszarze miasta R., gdzie położona jest wyceniana nieruchomość, w ciągu ostatnich dwóch lat wystąpiła dostateczna ilość transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości. Do oceny wybrała 11 transakcji z 2010 r. i 2011 r., na podstawie których określono cenę maksymalną, minimalną oraz średnią arytmetyczną. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości oraz analizy transakcji uwzględnionych w procesie wyceny. Podała również sposób wyceny, wskazując zastosowaną metodę wyceny. Stosując powyższy sposób i metodę wyceny oraz współczynniki korygujące cenę średnią rzeczoznawca ustaliła, że wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po podziale stanowi wartość [...] zł. Wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. Oceniając w/w dokument Kolegium stwierdziło, że operat wykonany został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zaś przedstawiony w nim przez rzeczoznawcę proces szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Zasadnie, zatem sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości, z tytułu podziału nieruchomości. Ponadto prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego nie była przedmiotem oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w myśl art. 157 u.g.n. Skarżący nie przedstawiał także własnej wyceny spornej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, iż wycena wartości nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń, zaś sporządzenie operatu szacunkowego przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem jest racjonalnie uzasadnione i nie narusza przepisu art. 84 § 1 k.p.a. Kolegium za nieuprawniony uznało zarzut pominięcia w postępowaniu w charakterze stron nowych właścicieli nieruchomości stwierdzając, że z treści art. 98 lit. a) u.g.n., nie wynika aby stroną prowadzonego w tym trybie postępowania, miałaby być inna osoba niż właściciel nieruchomości, dokonujący jej podziału. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w trybie art. 98 a u.g.n. związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego wielkość nowo powstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarcze ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Odnosząc się do kwestii nie zawarcia w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanu nieruchomości przed podziałem i stanu nieruchomości po podziale, organ odwoławczy podał, że nie jest to obowiązkowy element decyzji wynikający z obowiązującego przepisu prawa. Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się skarżący. Pismem z [...] kwietnia 2012 r., wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję organu odwoławczego. Wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości - zarzucił naruszenie: - przepisów postępowania - art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie, czym naruszone zostało prawo strony do rzetelnego postępowania administracyjnego oraz brak wezwania do wzięcia udziału w sprawie nowych właścicieli działek powstałych po podziale, przez co decyzja została skierowana do podmiotu nie będącego stroną niniejszego postępowania; - przepisów prawa materialnego - art. 98 lit. a) ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. W uzasadnieniu pełnomocnik powtórzył argumenty powoływane w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Nadto podał, iż sporządzony na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy jest nierzetelny i nie odnosi się do realiów niniejszej sprawy. Decyzja Prezydenta zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2009 r. Na potrzeby sporządzenia operatu rzeczoznawca wybrała 11 transakcji porównawczych z 2010 i 2011 r. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka może stanowić maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości według stanu na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Stąd też, do porównywania cen nie można wziąć transakcji, jakie miały miejsce w 2010 i 2011 r., gdyż opłata zostanie wyliczona niezgodnie z przepisami prawa, przyjęte ceny będą dotyczyły innego okresu, aniżeli wymagany ustawą. Porównywalne wartości nieruchomości winny zostać dokonane według w/w stanów, nie zaś stanu późniejszego. Taka konstrukcja ma gwarantować, że opłata adiacencka będzie naliczana w związku z wystąpieniem tylko jednego czynnika, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. Podał, iż operat szacunkowy również podlega ocenie, a obowiązek prawidłowego dokonania wyceny spoczywał na orzekających w tym zakresie organach obu instancji. Pełnomocnik stwierdził, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie może być potraktowany, jako dowód z opinii biegłego. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wnosząc o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270,; dalej: "p.p.s.a.") Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Dokonując takiej kontroli Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew twierdzeniom skargi w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa, o których mowa wyżej. Zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W myśl ustępu 1a art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n."), ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W niniejszej sprawie bezsporne jest, iż do podziału nieruchomości doszło na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, a decyzja zatwierdzająca podział zapadła w dniu [...] kwietnia 2009 r. Jak wynika z adnotacji zamieszczonej na ostatniej stronie uzasadnienia decyzji, decyzja z ta stała się ostateczna w dniu [...] maja 2009 r. Decyzja ustalająca przedmiotową opłatę zapadła w dniu [...] stycznia 2012 r., to jest przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W dacie [...] maja 2009 r. obowiązywała uchwała Nr 191/2007 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości cen nieruchomości położonych na terenie miasta R. w związku z ich podziałem, która w § 1 ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale. Na podstawie art. 159 u.g.n. Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004 r. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2901 ze zm., zwane dalej rozporządzenie w sprawie sporządzania operatu szacunkowego). W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wycena nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami. Rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa, realizując zapisy art. 154 ust. 1 u.g.n., zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, szczegółowo uzasadniając wybór podejścia, metody i techniki szacowania (strona 9 operatu). Wobec tego, iż w myśl art. 98 a ust. 1 u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie budzi wątpliwości i nie jest sprzeczne z przepisami, wbrew twierdzeniom skarżącego, przyjęcie przez biegłą w operacie do porównania transakcji z 2010 r. i 2011 r. Niezrozumiałym jest zarzut dotyczący nierzetelności operatu w związku z wybraniem przez biegłego 11 transakcji z 2010 i 2011 roku z powołaniem się na okoliczność, iż opłata może stanowić do 30% różnicy wartości nieruchomości według stanu na dzień ostateczności decyzji zatwierdzającej podział. Stan nieruchomości to stan jej zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości położenia nieruchomości (art. 4 pkt 17 u.g.n.) i nie należy jej utożsamiać z wartością nieruchomości, jak to czyni skarżący. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Podział ten, jak była o tym mowa wyżej, winien nastąpić na wniosek właściciela nieruchomości. Z tego względu opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem obciąża właściciela nieruchomości, na którego wniosek dokonano podziału, zaś obciążenie hipoteką nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy zobowiązanie stanowiące przedmiot hipoteki jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości. Dopuszczalność ustanowienia hipoteki na nieruchomości, o której mowa w art. 147 ust. 1 w związku z art. 98 a ust. 1 u.g.n. nie oznacza, że nabywcy nieruchomości powstałych w wyniku podziału winni brać udział w niniejszym postępowaniu w charakterze strony. Wbrew twierdzeniom skarżącego nie mają oni interesu prawnego, ani obowiązku w tej sprawie. W aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie budzi wątpliwości okoliczność, że elementem przesądzającym o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 listopada 1999 r., sygn. akt OPK 21/99, ONSA z 2000 Nr 2 poz. 56, uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 października 2000, sygn. akt OPK 8/00, ONSA z 2001 r. Nr 1 poz. 15, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie 7 sędziów z 11 stycznia 2010 r. sygn. akt OPS 5/09). W ocenie Sądu brak jest też podstaw do formułowania zarzutu naruszenia art. 84 § 1 k.p.a. Z uwagi na przedmiot decyzji i okoliczność, iż podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej jest art. 98 a u.g.n. zastosowanie w niniejszej sprawie mają przepisy tej ustawy, dotyczące wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 149 ustawy, o której mowa, przepisy rozdziału 1 – Określanie wartości nieruchomości (art. 147 – art. 159) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Tym samym przy zastosowaniu przepisów u.g.n. ustalenie wartości nieruchomości odbywa się poprzez sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, będący podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej jest jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy dowód podlega ocenie przez organ. Konieczność przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest efektem uznania przez ustawodawcę, że organ nie posiada wiadomości specjalnych potrzebnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Należy więc zauważyć, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, lecz powinien dokonać oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym. W niniejszej sprawie Kolegium dokonało takiej oceny operatu szacunkowego i dało temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ocena ta dokonana została prawidłowo przy uwzględnieniu treści art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Należy zauważyć, że strona skarżąca, podważając prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, miała możliwość skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 i ust. 1a ustawy. Zgodnie z treścią ust. 1 art. 157 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W sprawie niniejszej o taką ocenę nie wystąpiono. Tak, więc stwierdzić należy, iż w trakcie prowadzonego postępowania wykazano zaistnienie wszystkich przesłanek warunkujących dopuszczalność obciążenia skarżącego opłatą adiacencką, a wydane decyzje nie naruszają prawa. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi uznać należy, że są one bezzasadne. Fakt zbycia działek nowo wydzielonych nie ma znaczenia dla obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej i nie zwalnia właściciela, na którego wniosek dokonano podziału – od obowiązku uiszczenia tej opłaty. Nie jest też zasadny zarzut naruszenia przez organy przepisów prawa procesowego, bowiem postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Z akt administracyjnych wynika, iż postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało wszczęte w dniu [...] listopada 2011 r., podczas gdy operat szacunkowy pochodzi z daty [...] listopada 2011 r., to jest wcześniejszej niż data wszczęcia postępowania. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania, zawierające także informację o sporządzonym operacie szacunkowym zostało skarżącemu doręczone w dniu [...] listopada 2011 r. W dniu [...] grudnia 2011 r. zostało skarżącemu doręczone pismo zawierające wyjaśnienie stanu sprawy wraz z informacją o zgromadzeniu całego materiału dowodowego, możliwości zapoznania się z tym materiałem i możliwości składania wniosków mających na celu jego uzupełnienie. Należy zauważyć, że wzrost wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, sporządzenie takiego operatu przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej jest więc racjonalnie uzasadnione. Gdyby bowiem ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że na skutek podziału nieruchomości nie doszło do wzrostu jej wartości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Tym samym uchybienie treści art. 10 k.p.a. poprzez sporządzenie operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania administracyjnego, wobec umożliwienia stronie zapoznania się z całością zebranych dowodów i wypowiedzenia się, co do tych dowodów w myśl obowiązku nałożonego na organ tym przepisem nie stanowi naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć wpływ na wynik sprawy. Za nietrafny należy uznać również pogląd skarżącego, że na potrzeby niniejszego postępowania nie została wydana opinia biegłego, a sporządzony operat nie może być traktowany, jako dowód z opinii biegłego. Zdaniem Sądu sporządzony operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Operat szacunkowy, niezależnie od tego, czy sporządzony został na zlecenie organu, czy też strony postępowania, ma wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a. skoro, jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2010 r. I OSK 126/10, LEX nr 744960, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 19 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Bd 375/11). Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.