VIII SA/Wa 637/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Sędzia WSA Iwona Szymanowicz - Nowak, , Protokolant Specjalista Marlena Stolarczyk, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2025 r. w Radomiu sprawy ze skargi D. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 22 lipca 2025 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z 22 lipca 2025 r. Wojewoda Mazowiecki na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, ze zm., dalej "kpa"), oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej "u.g.n.") po rozpatrzeniu odwołania D. P., od decyzji Prezydenta Miasta R. z 28 kwietnia 2025 r., nr [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz D. P. odszkodowania w kwocie 54 127,50 zł za nieruchomość położoną w R. przy ul. O., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0549 ha (obr. [...], ark. [...]), która stała się własnością Miasta na prawach powiatu R. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Nr [...] Prezydenta Miasta R. z dnia 28 kwietnia 2025 r. Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie sprawy: Nieruchomość oznaczona jako działka [...] o pow. 0,0549 ha, została objęta decyzją Prezydenta Miasta R. Nr [...] z dnia 4 maja 2023 r., znak [...] (dalej decyzja ZRID) wydaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 311- dalej "specustawy drogowej"), zezwalającą na realizacje inwestycji drogowej pn.: "Budowa trasy N-S w R. - etap III w ramach zadania pn. zaprojektowanie i budowa trasy N-S na odcinku od ul. Ż. do ul. E. w R. - etap III". Nieruchomości objęte ww. decyzją stały się z mocy prawa własnością Miasta na prawach powiatu R. z dniem 17 czerwca 2023 r., (tj. dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna), w tym m.in. objęta ocenianym postępowaniem odszkodowawczym nieruchomość oznaczona jako działka numer [...] o pow. 0,0549 ha (obr. [...], ark. [...]) położona w R. przy ulicy O.. Następnie decyzją Nr [...] z 28 kwietnia 2025 r. znak: [...] Prezydent Miasta R. (dalej organ I instancji) ustalił odszkodowanie w kwocie 51.550,00 zł, za wyżej opisaną nieruchomość gruntową, które powiększył o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e "specustawy drogowej" tj. o kwotę 2.577,50 zł. Tak ustalone odszkodowanie w kwocie łącznie 54 127,50 przyznał na rzecz D. M. P. - byłej właścicielki nieruchomości. Jednocześnie zobowiązał Miejski Zarząd Dróg i Komunikacji w R. działający w imieniu Prezydenta Miasta R. do wypłaty ustalonego w decyzji odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozpoznając odwołanie D. P. (dalej strona, skarżąca), w którym zarzucono, że rzeczoznawca majątkowy J. C. przyjęła ponad dwuletni okres badania cen bez podania uzasadnienia, nie przedstawiła charakterystyki wycenianej nieruchomości, nie wskazała na jakiej podstawie przyjęła zwiększenie wartości nieruchomości o 30% a nie o 50%, kwestionując także prawidłowość określenia przez rzeczoznawcę trendu czasowego i dobór transakcji do porównań, zaskarżoną decyzją powołaną na wstępie Wojewoda Mazowiecki (dalej organ odwoławczy, Wojewoda) utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Po przedstawieniu przebiegu postępowania, wskazał, że w myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość (na mocy decyzji ZRID) ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi operat szacunkowy. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta na prawach powiatu R. nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia 8 sierpnia 2023 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.. Aktualność ww. operatu potwierdzona została przez rzeczoznawcę majątkowego stosowną klauzulą aktualności sporządzoną, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n., w dniu 30 września 2024 r. Jak wyjaśnił Wojewoda zgodnie z § 85 ust 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (j.t. Dz. U, z 2023, poz. 1832), które weszło w życie z dniem 9 września 2023 r. do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia (jak to ma miejsce w niniejszej sprawie), które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz,U. Nr 2021, poz. 555 ze zm. - dalej rozporządzenie w sprawie wyceny). Zgodnie z art. 134 u.g.n.: "1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, 3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. 4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia". W myśl § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny; "1. Wartość rynkową nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rzeczoznawca majątkowy J. C. w operacie szacunkowym z dnia 8 sierpnia 2023 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia 30 września 2024 r.) wskazała, że na dzień 4 maja 2023 r. (dzień wydania decyzji ZRID) działka [...] miała kształt czworokąta. Była niezabudowana obiektami kubaturowymi, zakrzaczona, zachwaszczona. Nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Leżała na terenach uzbrojonych w kanalizację. Nadmienić należy jak podano w decyzji, iż w piśmie z dnia 25 czerwca 2025 r. biegła odniosła się do zarzutu skarżącej odnośnie bezpośredniego dostępu nieruchomości do infrastruktury technicznej w postaci energii elektrycznej i gazu ziemnego i wyjaśniła, iż odległość w jakiej się rzeczone media znajdują od wycenianej nieruchomości tj. 60 metrów, oznacza poniesienie dodatkowych kosztów wynikających z ich przyłączenia. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane i tory kolejowe. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z niezbędną infrastrukturą, zabudowa mieszkaniowa znajdowała się w pobliżu. Ustalając przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca, wskazała, iż na dzień wydania decyzji ZRID teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie organu odwoławczego przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego w kwestionowanym przez skarżącą operacie szacunkowym z dnia 8 sierpnia 2023 r. oraz pismach wyjaśniających charakterystyka nieruchomości w sposób wyczerpujący wskazuje na istotne z punku wyceny elementy, takie jak stan zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Odnosząc powyższe do treści odwołania za niezasadny należy uznać jak wywiódł Wojewoda, zarzut skarżącej, jakoby rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym nie przedstawiła charakterystyki nieruchomości wycenianej. Mając na uwadze, iż przeznaczenie wycenianej działki ustalone w decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi jest odmienne od jej przeznaczenia wynikającego z ustaleń dokumentów planistycznych obowiązujących na przedmiotowym obszarze, dla potrzeb niniejszej wyceny rzeczoznawca dokonała analizy kształtowania się cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym (alternatywnym - wynikającym z decyzji ZRID) oraz nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny otwarte (aktualny - wynikającym z s.u.k.z.p). W wyniku powyższego wykazała, że ceny gruntów położonych na terenach zielonych otwartych są niższe niż ceny gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Tym samym przeznaczenie gruntu położonego na terenach zielonych pod inwestycję drogową powoduje wzrost jego wartości. Biorąc pod uwagę powyższe, zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, biegła określiła wartość rynkową gruntu jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów położonych na terenach zielonych otwartych i tak oszacowaną wartość powiększyła o 30% Do określenia wartości prawa własności 1 m² wywłaszczonej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca w wyniku przeprowadzonej analizy transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej wyodrębniła 11 działek podobnych, a następnie przedstawiła szczegółową ocenę nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Po ustaleniu cech wpływających na wartość wycenianej nieruchomości, ustaliła cenę za 1 m² na kwotę 72,23 zł. Ustalona w oparciu o powyższą wartość 1 m² wartość nieruchomości wycenianej o powierzchni 0.0549 ha wyniosła 39 654 zł. Kwota powyższa została powiększona zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny o 30%. W konsekwencji wartość gruntu szacowanej nieruchomości z uwzględnieniem powyższego, określona została na kwotę 51 550 zł. Jednocześnie biegła wskazała, iż w przypadku przedmiotowej nieruchomości podniesienie jej wartości o 30% powoduje, że oszacowana wartość będzie lokowała się powyżej cen średnich za działki drogowe. Podwyższenie o maksymalny wskaźnik uznano za nieuzasadnione, gdyż tak uzyskana cena byłaby wyższa od cen maksymalnych osiąganych za grunty położone lub wykupione pod drogi publiczne. Zaznaczyła, iż w księdze wieczystej wpisane jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, które wpływa na obniżenie jej wartości. Oceniając złożony operat, szacunkowy z dnia 8 sierpnia 2023 r. zaktualizowany dnia 30 września 2024 r., Wojewoda uznał, że zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, a ustalenia zawarte w jego treści, zachowują spójność i logikę, pozwalającą na uznanie, że może on stanowić dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu odszkodowawczym. Wyjaśnił, że przedmiotowy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przepisami prawa, rzeczoznawca opisała metodologię wyceny, scharakteryzowała rynek transakcyjny, pisemny operat zawiera wnioski z wyceny. Wojewoda zwrócił uwagę, że w zakresie metodologii wyceny czy doboru transakcji do porównań, to rzeczoznawca, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Tym samym operat szacunkowy przyjęty jako podstawa ustalenia odszkodowania przez Prezydenta Miasta R. w zaskarżonej decyzji Nr [...] z dnia 28 kwietnia 2025 r., sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i może stanowić dowód o wartości nieruchomości na podstawie którego orzeczone zostało odszkodowanie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodła D. P. zaskarżając w całości decyzję Wojewody. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 134 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. - poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wysokości odszkodowania aktualnych cen kształtujących się w obrocie nieruchomościami podobnymi do nieruchomości ocenianej; art. 4 pkt 16 u.g.n., w związku z brakiem w operacie szacunkowym ustalenia cech nieruchomości podobnych do wycenianej; art. 153 ust, 1 w zw. z art, 4 ust, 16 u.g,n. w zw. z § 5 pkt 1 i art. 36 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t,j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości; 2. naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 7 i 77 § 1 kpa poprzez niedokonanie wyczerpującego zbadania stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że operat szacunkowy biegłego określa prawidłową wartość gruntu przed podziałem i po podziale; b) art. 75 § 1 kpa w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niezasadne dopuszczenie przez organy obu instancji i oparcie swoich rozstrzygnięć na dowodzie sprzecznym z prawem w rozumieniu art. 75 § 1 kpa, tj. operacie szacunkowym, w którym biegła w niewłaściwy sposób przeprowadziła analizę rynkową, tym samym zaniżając wartość szacowanej nieruchomości; c) 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego niezasadne zastosowanie przez Ministra Rozwoju i Technologii i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, podczas gdy prawidłowe rozstrzygnięcie organu odwoławczego powinno polegać na zastosowaniu art. 138 § 2 kpa i w rezultacie - na uchyleniu w całości decyzji Prezydenta Miasta R.. Skarżąca wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Mazowieckiego w całości - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a. oraz 2) uchylenie w całości, poprzedzającej zaskarżoną Wojewody Mazowieckiego, decyzji Prezydenta Miasta R. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 13 5 p.p.s.a. Ponadto wniosła o: 3) zasądzenie od Wojewody Mazowieckiego na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi, skarżąca rozwinęła szczegółowo postawione zarzuty. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Mazowiecki wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację wynikającą z zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle art. 1 § 2 powołanej ustawy, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Podniesione przez skarżącą zarzuty stanowią w istocie powtórzenie zarzutów podniesionych w toku postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji. W istocie skarżąca nie przedstawiła żadnych nowych okoliczności, które nie podlegały rozpatrzeniu w toku postępowania instancyjnego. Na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość (na mocy decyzji ZRID) ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. - u.g.n.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi operat szacunkowy. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta na prawach powiatu R. nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia 8 sierpnia 2023 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.. Aktualność ww. operatu potwierdzona została przez rzeczoznawcę majątkowego stosowną klauzulą aktualności sporządzoną, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n., w dniu 30 września 2024 r. W przyjętym w niniejszej sprawie, jako miarodajnym dowodzie, operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka ewidencyjna nr [...] miała kształt czworokąta, była niezabudowana, zakrzaczona i zachwaszczona. Nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Usytuowana na terenach uzbrojonych w kanalizację. W piśmie z 25 czerwca 2025 r. biegła odniosła się do zarzutu skarżącej odnośnie bezpośredniego dostępu nieruchomości do infrastruktury technicznej w postaci energii elektrycznej i gazu ziemnego i wyjaśniła, iż odległość w jakiej się rzeczone media znajdują od wycenianej nieruchomości tj. 60 metrów, oznacza poniesienie dodatkowych kosztów wynikających z ich przyłączenia. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane i tory kolejowe. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z niezbędną infrastrukturą, zabudowa mieszkaniowa znajdowała się w pobliżu. Ustalając przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca, wskazała, iż na dzień wydania decyzji ZRID teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika, że mając na uwadze, iż przeznaczenie wycenianej działki ustalone w decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi jest odmienne od jej przeznaczenia wynikającego z ustaleń dokumentów planistycznych obowiązujących na przedmiotowym obszarze, dla potrzeb niniejszej wyceny rzeczoznawca dokonała analizy kształtowania się cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym (alternatywnym - wynikającym z decyzji ZRID) oraz nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny otwarte. W wyniku powyższego wykazała, że ceny gruntów położonych na terenach zielonych otwartych są niższe niż ceny gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Tym samym przeznaczenie gruntu położonego na terenach zielonych pod inwestycję drogową powoduje wzrost jego wartości. Biorąc pod uwagę powyższe, zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, określiła wartość rynkową gruntu jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów położonych na terenach zielonych otwartych i tak oszacowaną wartość powiększyła o 30% Do określenia wartości prawa własności 1 m² wywłaszczonej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Należy zauważyć, że według art. 134 u.g.n.: 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. 4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości ustawodawca przewidział więc zasadę korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.), której istota polega na tym, że do ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość bierze się zawsze pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, która jest korzystniejsza dla dotychczasowego jej właściciela. Dlatego też do ustalenia wysokości odszkodowania tylko wtedy przyjmuje się wartość nieruchomości zdeterminowaną jej przeznaczeniem pod cel wywłaszczenia, gdy to planowane przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości (ust. 4). Jeżeli więc przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej rynkowej wartości, to do ustalenia odszkodowania należy przyjąć aktualny sposób jej użytkowania (ust. 3). W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca w wyniku przeprowadzonej analizy transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej wyodrębniła 11 działek podobnych, a następnie przedstawiła szczegółową ocenę nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Po ustaleniu cech wpływających na wartość wycenianej nieruchomości, ustaliła cenę za 1 m² na kwotę 72,23 zł. Ustalona w oparciu o powyższą wartość 1 m² wartość nieruchomości wycenianej o powierzchni 0.0549 ha wyniosła 39 654 zł. Kwota powyższa została powiększona zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny o 30%. W konsekwencji wartość gruntu szacowanej nieruchomości z uwzględnieniem powyższego, określona została na kwotę 51 550 zł. W nawiązaniu do zarzutów (odwołania i skargi), wyjaśnić należy, że rzeczoznawca wskazała, iż w przypadku przedmiotowej nieruchomości podniesienie jej wartości o 30% powoduje, że oszacowana wartość będzie lokowała się powyżej cen średnich za działki drogowe. Podwyższenie o maksymalny wskaźnik (50%) uznano za nieuzasadnione, gdyż tak uzyskana cena byłaby wyższa od cen maksymalnych osiąganych za grunty położone lub wykupione pod drogi publiczne. Ponadto, w księdze wieczystej wpisane jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, które wpływa na obniżenie jej wartości. W ocenie Sądu przedmiotowy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera on wszystkie konieczne elementy wymagane przepisami prawa, biegła zastosowała prawidłowe daty dla procesu wyceny, opisała metodologię wyceny, scharakteryzowała rynek transakcyjny, operat przedstawiał wnioski z wyceny zasady umożliwiające zapoznanie się z tokiem rozumowania biegłej przy sporządzaniu opinii. Prawidłowo zastosowała także zasadę korzyści. Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca w sposób logiczny i wyczerpujący odniósł się do zarzutów skarżącej, wyjaśniając sporne dla niej kwestie. Wyjaśnił też, że skarżąca w sposób niezasadny próbuje podważać prawidłowość określenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, wskazując na ceny rynkowe nieruchomości o innym przeznaczeniu i utożsamiając wartość nieruchomości ze szkodą w rozumieniu szerszym, aniżeli to wynika z przepisów prawa stanowiących podstawę do ustalenia wartości odpowiadającej utraconemu prawu. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko organu oparte na rzeczowych wyjaśnieniach rzeczoznawcy i znajdujące oparcie w obowiązujących przepisach prawa. Argumentacja skarżącej opiera się na błędnym rozumieniu pojęcia nieruchomości podobnych, braku analizy opinii i stanowiska biegłej dlaczego zwiększenie wartości nieruchomości dotyczy 30 % a nie 50%, nie zrozumieniu istoty dokonywanych w tym procesie korekt. Biegła uzasadniła w tym zakresie swoje stanowisko i Sąd przychyla się to tak przyjętego rozumowania biegłej. W istocie więc skarga stanowi dowolną polemikę z opracowaniem sporządzonym przez rzeczoznawcę posiadającego w tym zakresie wiedzę specjalistyczną, w szczególności w odniesieniu do analizy trendu czasowego. Punktem wyjścia stanowiska skarżącej jest niezrozumienie dlaczego w przedmiotowej sprawie nie było możliwe ustalenie wysokości odszkodowania przy uwzględnieniu wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne występujące na rynku nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym. W tym zakresie skarżąca wyolbrzymia argument, że dzielnica – obręb D. cieszy się popularnością wśród kupujących, zapominając, iż dotyczy to zupełnie innych nieruchomości, niż nieruchomość objęta ustalenia i oszacowaniem biegłej. Nie można porównywać nieruchomości inwestycyjnej o odpowiednim kształcie działki czy pod budownictwo mieszkaniowe z dostępem do drogi publicznej z terenem skarżącej przeznaczonym pod drogę wykorzystywanym jako teren otwarty zielony. W rezultacie Sąd nie ma podstaw aby zakwestionować opinię rzeczoznawcy. Organ dokonał oceny zgromadzonych dowodów – zgodnie z art. 77 § 1 kpa i wskazał z jakich powodów dał wiarę dowodowi z ww. opinii. Fakt, że strona skarżąca się z tą oceną nie zgadza nie jest wystarczającym powodem do przyjęcia, że organ dopuścił się naruszenia tego przepisu. Przepis art. 84 kpa stanowiący o możliwości powołania biegłego gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uzyskania wiadomości specjalnych nie oznacza, że obowiązek taki spoczywa zawsze na organie. W ocenie Sądu natomiast, skarżąca, w sytuacji gdy miała wątpliwości co do treści ww. opinii rzeczoznawcy, mogła się zwrócić w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o jej weryfikację. Skoro tych czynności zaniechała oznacza, że swym działaniem pozbawiła się możliwości zakwestionowania operatu. Inicjatywa dowodowa organu i dążenie w zakresie prawidłowego ustalenia stanu faktycznego nie pozbawia strony możliwości inicjatywy dowodowej w szczególności w sytuacji takiej jak w niniejszej sprawie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje bowiem stronie mechanizm pozwalający na weryfikację dowodu. Po stronie zaś organu, który w istocie zgadzał się z poczynionymi przez rzeczoznawcę ustaleniami, nie było takiego obowiązku, skoro nie kwestionował prawidłowości jego sporządzenia, występowania w powyższym trybie do stosownej organizacji, celem uzyskania arbitralnej opinii. Natomiast, należy podkreślić, że to biegły a nie organ decyduje o metodologii przyjętej przy sporządzaniu opinii – co wynika z art. 154 ust. 1 u.g.n. W nawiązaniu do zarzutu skargi, że ustalona wysokość odszkodowania jest zaniżona, nie uwzględnia trendy czasowego – jak wywiedziono w skardze, wskazać należy, że w toku postępowania administracyjnego nie przedłożono kontroperatu podważającego opinię rzeczoznawcy. Wobec powyższego uznać należy ten zarzut za niezasadny. Podkreślić należy, że skarżąca podważając wysokość odszkodowania nie przedstawiła w toku postepowania administracyjnego dowodów, z których wynikałoby, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest wadliwa, błędna, poprzestając jedynie na polemice odnośnie zaniżonej kwocie odszkodowania. Analizują skargę Sąd doszedł do przekonania, że skarżąca konsekwentnie podnosi argumenty dotyczące w jej ocenie atrakcyjności swojej działki, położonej w sąsiedztwie sieci kolejowej, bez uzbrojenia, bez dojazdu prawnego, a więc wywody co do których wypowiedział się rzeczoznawca w opinii jak i w piśmie uzupełniającym. W odniesieniu do potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, wyjaśnić należy, że zgodnie bowiem z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 r. powołanego rozporządzenia, tj. oprócz podpisu zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Klauzula jest to więc osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu, brak takiego oświadczenia powoduje, brak klauzuli. W ocenie Sądu w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego. Nie można także skutecznie postawić organom zarzutów naruszenia przepisów postępowania art. 7, art. 77 § 1, art. 75 § 1 oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa. Sąd uznał, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie zostały właściwie zinterpretowane, a organ odwoławczy wypełnił ciążące na nim obowiązki wynikające z tych przepisów. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.