II SA/Wr 2348/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA - Mieczysław Górkiewicz Sędzia NSA - Julia Szczygielska Sędzia WSA - Anna Siedlecka/sprawozdawca/ Protokolant - Kataryna Grott po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2005r. na rozprawie sprawy ze skargi A. K. na uchwałę Zarządu Miasta W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomościami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych p o s t a n a w i a : odrzucić skargę Sygn. akt IISA/Wr 2348/02 2 U Z A S A D N I E N I E A. K. złożył skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na uchwałę Zarządu Miasta W. Nr [...] z dnia [...]r. w sprawie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomościami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych, w której wniósł o uchylenie zaskarżonej uchwały i zasądzenie od Gminy W. zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu skargi wskazał, że wezwał Radę Miejską W., w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym, do uchylenia ww. uchwały jako niezgodnej z prawem. W odpowiedzi na to wezwanie otrzymał odpowiedź nie od rady Miejskiej lecz z Centrum Gospodarowania Komunalnym Zasobem Mieszkaniowym. W piśmie tym stwierdzono, że wniosek nie może być merytorycznie rozpoznany, gdyż nie został skierowany do organu, który wydał przedmiotową uchwałę, wniosek ten nie dotyczy sprawy z zakresu administracji publicznej, oraz że interes prawny osób trzecich nie został naruszony. Z twierdzeniami tymi skarżący zgodzić się nie może. Podstawowym zarzutem jest wskazanie, że interes prawny skarżącego został naruszony faktem wypowiedzenia postanowienia § 5 umowy użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży lokalu nr [...] w budynku przy ul. B. [...] we W., zawartej w [...]r., w której ustalone zostało, że zarząd domem wielomieszkaniowym sprawować będzie właściwa administracja domów mieszkalnych, którą po komunalizacji mienia Skarbu Państwa wykonuje nadal Gmina W . Skarżący nie powierzał żadnej innej jednostce zarządu nieruchomością przy ul. B. [...]. A skoro brak jest umowy ze skarżącym, to nieprawdziwe jest stwierdzenie Gminy W., że faktyczny zarząd nad budynkiem sprawuje firma A. W odpowiedzi na skargę Zarząd Miasta W. wyjaśnił, iż zaskarżona uchwała Nr [...] z dnia [...]r. podjęta została z uwagi na to, iż gmina nie może zarządzać nieruchomościami, za wyjątkiem nieruchomości stanowiących jej własność. Zarządzanie nieruchomościami stanowi działalność zawodową i nie mieści się w definicji usługi o charakterze użyteczności publicznej, a tylko takie usługi może świadczyć gmina. Sygn. akt IISA/Wr 2348/02 3 Dostosowując się do obowiązującego ustawodawstwa, a także mając na względzie racjonalność gospodarowania komunalnym zasobem nieruchomości, Gmina W. przygotowała i przeprowadziła reformę zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym, w wyniku której zlikwidowane zostały komunalne zakłady budżetowe zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami. Zarząd gminnym zasobem nieruchomości sprawują obecnie spółki handlowe na podstawie zawartych z Gminą umów. Dotyczy to jednak majątku gminnego. Nie ma natomiast możliwości , by Gmina działając jako jeden z właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej podejmowała jednoosobowo decyzję o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną bez "pytania o zdanie pozostałych właścicieli lokali w nieruchomości". Każda wspólnota jako samodzielny podmiot praw i obowiązków decyduje samodzielnie poprzez podjęcie odpowiedniej uchwały, o tym komu i na jakich zasadach powierzyć zarząd nieruchomością wspólną. W sytuacji, gdy sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony w umowie sprzedaży, sposób ten obowiązuje do czasu jego zmiany. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku nieruchomości przy ul. B. [...]. Zadania te do [...]r. sprawowała Gmina W . Jednak z powodów wyżej wymienionych sytuacja uległa zmianie. Wspólnota mieszkaniowa przy ul. B. [...] ma obecnie prawo decydować samodzielnie, czy powierzyć zarząd nieruchomością wspólną wybranej firmie, czy też wybrać zarząd składający się z osób fizycznych spośród właścicieli lub spoza ich grona - zgodnie z ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Współwłaściciele nieruchomości przy ul. B. [...] ( również i inni współwłaściciele innych nieruchomości) nadal odmawiają podjęcia uchwały w sprawie zmiany sposobu zarządu, zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Sytuacja ta być może sprawi, że jedynym wyjściem stanie się ustanowienie zarządu przymusowego dla tych nieruchomości, których współwłaściciele nie stosują się do przepisów ustawy o własności lokali. Z powyższych względów pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga jest niedopuszczalna. Przedmiotem skargi jest uchwała Zarządu Miasta W. z dnia [...]r. Nr [...], podjęta na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym ( Dz.U. Nr z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze Sygn. akt IISa/Wr 2348/02 4 zm.) w sprawie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomościami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych. Uchwała zawiera następująca treść : " § 1. Gmina W. wypowiada wspólnotom mieszkaniowym zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, których jest zarządcą w oparciu o zapisy w umowach sprzedaży i wyodrębnienia własności poszczególnych lokali. § 2. Zobowiązuje się Pana A. K., Dyrektora Centrum Gospodarowania Komunalnym zasobem Mieszkaniowym do zawiadomienia wspólnot mieszkaniowych o treści przedmiotowej uchwały w terminie do [...]r. i zaproponowania wspólnotom mieszkaniowym terminu podpisania aktu notarialnego, zmieniającego zarząd wspólnoty. 3. uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia." Z uzasadnienia uchwały wynika, co zostało zresztą rozwinięte w sposób pełniejszy w odpowiedzi na skargę, że do chwili wejścia w życie ustawy o własności lokali obowiązywał przepis art. 137 Kodeksu cywilnego, który stanowił, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali powinna określać sposób zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym umowy zawarte do dnia [...]r. o ustanowieniu odrębnej własności lokali zawierały postanowienia, że zarząd taką nieruchomością będzie sprawowany przez dotychczasowego właściciela tzn. właściwą jednostkę organizacyjną Gminy lub państwową osobę prawną. Przepis ten został uchylony. Ustawa o własności lokali nie zawiera przepisów przejściowych i nie odnosi się do sytuacji, w której wyodrębnienie lokalu nastąpiło przed wejściem jej w życie. Oznacza to, że postanowienia zawarte w umowie zachowują ważność do czasu podjęcia stosownej uchwały z udziałem notariusza. W związku z tym, że gmina może wykonywać tylko swoje zadania własne, do których nie należy zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, brak jest podstaw do prowadzenia tej działalności. Stąd konieczność wypowiedzenia przez Gminę W. zarządzania, gdyż dalsze jego sprawowanie jest niezgodne z obecnie obowiązującym stanem prawnym i uniemożliwia wspólnocie wybór zarządu. Z powyższego wynika, co stwierdził już Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 22 lipca 2003r. sygn. akt IIIRN 45/03 (OSNP 2004/11/185 ), z czym w pełni zgadza się skład orzekający w niniejszej sprawie, że zarówno treść zaskarżonej uchwały jak i jej prawne uzasadnienie wskazują jednoznacznie na to, iż Zarząd Gminy nie podejmował zaskarżonej uchwały w zakresie Sygn. akt IISA/Wr 2348/02 5 sprawowanej przezeń administracji publicznej ( imperium), ale wyłącznie jako właściwy organ gminy będącej równocześnie osoba prawną prawa cywilnego, w celu wypowiedzenia zawartej przez nią notarialnej umowy cywilnoprawnej w zakresie, w jakim gmina zobowiązana się do tego, że "zarząd domem wielomieszkaniowym sprawować będzie właściwa administracja domów mieszkalnych". W dalszych wywodach Sąd Najwyższy wskazał, że Zarząd Miasta W. w niniejszej uchwale ustalił treść oświadczenia woli, jakie w jego imieniu powinny złożyć w obrocie cywilnoprawnym upoważnione osoby, w celu wywołania zamierzonej zmiany dotychczasowych zobowiązań umownych, bowiem sama uchwała nie wywołała jeszcze skutku prawnego, bowiem skutek taki mogą wywołać dopiero stosowne oświadczenia woli osób uprawnionych w imieniu Zarządu gminy. Powstałe w tym zakresie ewentualne spory należą do kognicji sądów powszechnych ( art. 1 w związku z art. 24-26 ustawy o własności lokali oraz art. 177 konstytucji RP). Skoro zaskarżona uchwała nie dotyczy spraw z zakresu administracji publicznej , w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym, to nie może być zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) , orzekł jak w sentencji.