II SA/Wr 247/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Alicja Palus Sędzia WSA - Ireneusz Dukiel /sprawozdawca/ Sędzia WSA - Anna Siedlecka Protokolant - Magda Minkisiewicz po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 maja 2013 r. sprawy ze skargi W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. z dnia 29 stycznia 2013 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych na skutek podziału działki I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. na rzecz skarżącego kwotę 1500 zł /słownie: tysiąc pięćset/ tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. G. zaskarżoną decyzją z dnia 29 stycznia 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania W. S. (zwanego dalej stroną lub skarżącym), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza S. P. z dnia 14 listopada 2012 r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek jej podziału. Jak wynika z akt administracyjnych niniejszej sprawy decyzją z dnia 14 listopada 2012 r. Burmistrz S. P., po przeprowadzeniu postępowania z urzędu, ustalił stronie opłatę adiacencką w wysokości 64.993,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. P. o pow. 1,9144 ha, stanowiącej działki nr [...] i [...], obręb [...], powstałych na skutek podziału działki nr [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano przebieg postępowania w sprawie podziału nieruchomości, która została zakończona zatwierdzeniem podziału decyzją Burmistrza S. P. Nr [...] z dnia 18 marca 2010 r. Wskazano, że trakcie postępowania strona postępowania wystąpiła do Burmistrza S. P. o rozliczenie tej należności poprzez oddanie prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obręb [...] o pow. 1,338 ha wraz z dopłatą ze strony Gminy kwoty w wysokości 77.820,00 zł (70 zł/m2). Organ wskazał, że z uwagi na brak środków w budżecie nie jest możliwe dokonanie takiego rozliczenia i podniósł okoliczności dotyczące przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, opisał treść operatu, z którego wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 778.586,00 zł, natomiast łączna wartość nieruchomości po podziale to kwota 995.231,00 zł. Organ wskazał dalej przepisy prawne odnoszące się do opłaty adiacenckiej i stwierdził, że na podstawie uchwały z dnia 27 lutego 2008 r. Rady Miejskiej w S. P. stawka tej opłaty wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości. W decyzji ustalono, że wzrost wartości wyniósł 216.645,00 zł. Odnosząc się do stanowiska W. S. zawartego w piśmie z dnia 30 lipca 2012 r., w którym zakwestionował przyjęte do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych oraz wskazał na fakt zadrzewienia i zakrzewienia spornej działki, a także zabagnienie około 80% jej powierzchni, a ponadto zakwestionował poczynione ustalenia dotyczące jej sąsiedztwa, organ I instancji powalał się na wyjaśnieniu rzeczoznawcy majątkowego z dnia 23 sierpnia 2012 r. Rzeczoznawca stwierdził, że w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem przyjęto nieruchomości podobne, czyli takie, które na podstawie cech rynkowych najbardziej są zbliżone do wycenianej nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca podał, że w ewidencji gruntów brak jest zapisów o nieużytkach znajdujących się na tej działce. Zgodnie z jej zapisami, na nieruchomości występują wody stojące Ws o pow. 0,0213 ha. Podkreślił, że podstawę do wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...] obręb [...] stanowiła wydana decyzja nr [...] z dnia 14 września 2009 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...], obręb [...] położonej w S. P. przy u. G.. W odwołaniu od tej decyzji strona nie zgodziła się z podjętym rozstrzygnięciem, podnosząc że skarżona decyzja jest krzywdząca i nie ma uzasadnionych podstaw, a wyliczenia biegłej nie oddają wyglądu terenu, jego topografii i przekroju pionowego gleby. Skarżący wniósł o powołanie innego biegłego celem wyceny nieruchomości, zlecenie ekspertyzy geologicznej terenu, która w jego ocenie wyjaśni, że nieruchomość to w istocie zabagnione torfowisko, a jedynie 20% jej powierzchni nadaje się na cele budowlane. Jednocześnie skarżący podtrzymał zastrzeżenia, jakie złożył w toku postępowania administracyjnego. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 29 stycznia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. G. nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz ustalony w sprawie stan faktyczny. Kolegium przytoczyło będące podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto Kolegium wskazało, że w dniu wydawania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w S. P. z dnia 27 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości, określająca tą stawkę w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość miała przed i po jej podziale. Skład orzekający Kolegium przyjął, że podział nieruchomości nastąpił z uwagi na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego, a zatem podział nie nastąpił niezależnie od ustaleń planu miejscowego, w wyniku podziału nie poszerzono istniejących dróg publicznych, nie upłynął także okres 3 lat od daty ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Organ odwoławczy analizując materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazał, że podstawą rozstrzygnięcia co do wysokości opłaty adiacenckiej stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B.. W ocenie Kolegium został on sporządzony w sposób zgodny w wymogami przepisów prawa, a organ administracyjny nie widzi podstaw do jego zakwestionowania. W tym zakresie odnosząc się do zarzutów odwołania, jak i stanowiska skarżącego w toku postępowania przed organem I instancji, Kolegium stwierdziło, że zarzuty wobec treści operaty nie zostały uprawdopodobnione. Odwołujący podniósł bowiem, bez przedstawienia dowodów, okoliczności dotyczące rodzaju gruntu, jednakże jego wskazania sprzeczne są z treścią ewidencji gruntów. Kolegium zauważyło, że przy wycenie nieruchomości przed i po podziale, rzeczoznawca w sposób zasadny przyjęła tożsamą wartość gruntów, których przeznaczenie nie uległo jakiejkolwiek zmianie. Różnica wartości dotyczy części, co do której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, gdyż ta część nieruchomości, przy braku planu miejscowego, została wyceniona jak grunty pod zabudowę mieszkaniową co wynika właśnie z wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to tym samym, że odniesienie co do zabagnionego torfowiska, jakim w ocenie skarżącego jest nieruchomość podlegająca podziałowi, winno odnosić się do części opisanej jako działka nr [...], co nie znajduje swojego potwierdzenia. Kolegium przyjęło, że skoro argumentacja odwołującego nie podważyła ustaleń operatu szacunkowego, tym samym brak jest podstaw do powoływania innego biegłego czy dopuszczania biegłego innej specjalności. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skarżący wniósł o uchylenie lub o zmianę decyzji i obniżenie opłaty adiacenckiej wskazując, że wycena nieruchomości została znacznie zawyżona. Skarżący podniósł fakt zbycia działki nr [...] za cenę niższą niż wynikająca z wyceny, i stwierdził, że wówczas nie wiedział, że taka opłata istnieje. Skarżący zarzucił, iż działki nr [...] i nr [...] są zabagnionym torfowiskiem, co dyskwalifikuje je pod zabudowę, poza tą częścią nieruchomości, jaka została sprzedana. Do skargi załączył kserokopię aktu notarialnego sprzedaży oraz ocenę warunków gruntowo- wodnych sporządzoną przez mgr inż. M.O.. Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie wskazać należy, że kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 - dalej jako u.p.p.s.a.), sprowadza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, czy zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. dokonano ustalenia stanu faktycznego, a dokonana ocena tych ustaleń znajduje oparcie w materiale dowodowym i uzasadnieniu decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 k.p.a. W myśl natomiast art. 134 § 1 u.p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany powołaną podstawą prawną. Na wstępie wskazać wypada, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako u.g.n.), z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w S. P. z dnia 27 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości, określająca tą stawkę w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość miała przed i po jej podziale. Z analizy wyżej przywołanego przepisu art. 98a u.g.n. wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1 a u.g.n.), 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości organów orzekających w sprawie, a stanowisko to podziela także Sąd, że kumulatywnie zaistniały wyżej wymienione przesłanki. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtował się pogląd, że opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała NSA z dnia 9 października 2000, OPK 8/00, ONSA 2001, z.1, p.15). Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, mający szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji bezwzględnie wiążący. Organ winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 979/10). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ administracyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). W ocenie organu I instancji rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, kierując się zasadą bezstronności, dlatego tez wyjaśnienia rzeczoznawcy co do postawionych w sprawie zarzutów uznano za wyczerpujące i wystarczające. Przypomnieć w tym miejscu trzeba, iż w toku postepowania pierwszoinstancyjnego skarżący wystąpił w dniu 30 lipca 2012 r. z pismem, w którym zakwestionował przyjęte do porównania w przedmiotowym operacie szacunkowym transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem. Wyjaśnił, iż działka ta jest zadrzewiona i zakrzewiona, a około 80% jej powierzchni jest mocno zabagniona, występuje staw- kałuża, a w przeważającej części zalega torf na 2 metry, co zdecydowanie obniża wartość działki przed podziałem. Ponadto skarżący uważał, iż ze względu na istniejący w sąsiedztwie swojej nieruchomości obiekt budowlany będący w stanie ruiny, sąsiedztwo nie może być określone jako atrakcyjne. Na powyższe zarzuty odpowiedział rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 21 sierpnia 2012 r., w którym podał m. in., że przyjęta kwota 778.586 zł wynika z przemnożenia wartości rynkowej 1 m2, jako wartość średnia z trzech nieruchomości porównywalnych (nieruchomości, które na podstawie cech rynkowych najbardziej są zbliżone do wycenianej nieruchomości) i powierzchni wycenianej działki gruntu nr [...]. Rzeczoznawca zastrzegł jednak, że "to nie oznacza stricte identycznych nieruchomości, ponieważ rynek nieruchomości jest niedoskonały, a do wyceny przyjmuje się stan sprzedaży nieruchomości taki, który wystąpił w badanym okresie i na badanym rynku" i jednocześnie zaznaczył, że "badany rynek nieruchomości jest mały ze względu na ilość dokonanych transakcji sprzedaży". Odnosząc się natomiast do zastrzeżeń co do zabagnienia przedmiotowej działki rzeczoznawca podał, iż "takie informacje można by wykorzystać przy wycenie przedmiotowej nieruchomości tylko wtedy, gdy występowanie bagien na działce nr [...] oznaczone byłoby jako nieużytki o określonej obszarowo powierzchni, a w tym przypadku nie ma takich zapisów ani w ewidencji gruntów, ani na mapie". Rzeczoznawca wskazał, iż "w przypadku działki gruntu nr [...] i działek powstałych z podziału nie ma danych w ewidencji gruntów o występowaniu bagien, dlatego żądanie to nie ma prawnego uzasadnienia". W odwołaniu skarżący sformułował zarzut "jedynie matematycznych wyliczeń zza biurka bez znajomości terenu, jego topografii i przekroju pionowego gleby" domagając się powołania innego biegłego oraz zlecenia sporządzenia ekspertyzy geologicznej, która wykazałaby, iż większość działki to zabagnione torfowisko z wieloma ciekami wodnymi, przez co tylko niewielka część, tj. około 20%, można traktować jako działkę budowlaną. Zdaniem Sądu nie ulega w tej sytuacji wątpliwości, iż na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego oraz odwoławczego mamy do czynienia z podniesieniem konkretnych zarzutów w stosunku do operatu szacunkowego. W tak ukształtowanym stanie faktyczno-prawnym nie mogło ujść uwadze Sądu zarówno bardzo ogólne odniesienie się przez rzeczoznawcę do zastrzeżeń skarżącego, jak też zwłaszcza sposób wykorzystania stanowiska rzeczoznawcy przez organy administracyjne, w tym w szczególności przez organ II instancji, w kontekście konieczności uwzględnieniu kryteriów zawartych w art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy w swoim uzasadnieniu w istocie ograniczył się wyłącznie do powielenia argumentacji przedstawionej przez rzeczoznawcę w pisemnych wyjaśnieniach z dnia 21 sierpnia 2012 r. wskazując bez szerszej argumentacji, że zarzuty wobec treści operatu nie zostały uprawdopodobnione. Jednocześnie nie kwestionując istnienia zabagnionego torfowiska organ pryncypialnie przyjął, że skoro argumentacja skarżącego nie podważyła ustaleń operatu szacunkowego, tym samym brak jest podstaw do powoływania innego biegłego czy dopuszczenia biegłego innej specjalności. W ocenie Sądu takie postępowanie organów kłóci się z obowiązkiem dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęciem niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie wnikliwej oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ administracyjny zobligowany jest zatem dokonać oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego pod kątem podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sam fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Przymierzając zatem ogólny wzorzec prawidłowej weryfikacji operatu szacunkowego do przeprowadzonej w niniejszym postępowaniu administracyjnym oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. trudno nie dostrzec znaczącej różnicy jakościowej przeprowadzonego postępowania dowodowego skoro pomimo zgłaszania przez skarżącego szeregu uwag i zastrzeżeń oba organy bezwarunkowo przyjęły, iż przedłożony operat szacunkowy nie budził ich wątpliwości. W takiej sytuacji organy powinny podjąć dalsze działań w celu określenia wartości nieruchomości, a nie poprzestać na wycenie zawartej w tym operacie. Przypomnieć w tym miejscu wypada, że organy realizując ogólne zasady procedury administracyjnej odnoszące się do gromadzenia i oceny wszechstronnego materiału dowodowego nie były w żaden sposób ograniczone możliwościami wynikającymi z art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez zlecenie oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową, czy też zlecenia wykonania nowego operatu szacunkowego. Uzasadnienie prawne i faktyczne zaskarżonej decyzji zdaniem Sądu nie wyczerpuje wymogu postawionego treścią art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy ogólnikowo podniósł, iż w jego ocenie operat szacunkowy został sporządzony w sposób zgodny z wymogami przepisów prawa, a tym samym nie widzi on podstaw do jego zakwestionowania. Organ generalnie też przyjął, że zarzuty wobec treści operatu nie zostały uprawdopodobnione. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia niekorzystnych warunków gruntowych (teren podmokły, zabagniony, torfowiska) organ skitował to tylko brakiem wskazania dowodów na taką okoliczność, a także sprzecznością z treścią ewidencji gruntów. Tymczasem w sytuacji konsekwentnego podnoszenia tej argumentacji przez skarżącego brak było przeszkód do przeprowadzenia oględzin spornego terenu, a w dalszej kolejności, gdyby potwierdziły się twierdzenia o nikłej przydatności budowlanej tego terenu, również sporządzenia ekspertyzy geologicznej. Potwierdzeniem istnienia uzasadnionych wątpliwości w tym zakresie jest przedłożona, co prawda dopiero na etapie postępowania sądowoadministracyjnego "Ocena warunków gruntowo- wodnych na działkach numer [...] i [...] w S. P." sporządzona przez uprawnioną geolog M. O. w lutym 2013 r. W tym miejscu wskazać trzeba, iż co prawda zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 193, poz. 1287 ze zm.) podstawę m. in. wymiaru podatków i świadczeń, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, to jednak nie są to jedyne źródła wiedzy o gruntach, tym bardziej, iż z uwagi na częste przypadki braku aktualizacji danych wpisy w ewidencji nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu i wykorzystywania tych gruntów. Pomocniczo zatem zasadnym jest korzystanie z innych urządzeń ewidencyjnych, np. gleboznawczej klasyfikacji gruntów, czy też bezpośrednich oględzin w terenie. W dalszej kolejności organ skoncentrował się na kwestii tożsamej wartości gruntów, których przeznaczenie nie uległo jakiejkolwiek zmianie (chodzi tutaj o działkę nr [...]) przez co nie miało to bezpośredniego wpływu na wysokość opłaty adiacenckiej, gdyż różnica wartości dotyczy części, co do której została wydana decyzja o warunkach zabudowy (czyli działka nr [...]). Generalnie można byłoby zgodzić się z taką tezą, jednakże należy mieć na uwadze, że skarżący podważał taką wycenę, gdyż w jego przekonaniu przyjęto zbyt wysokie stawki cenowe, które nie odpowiadały wartości rynkowej tej działki. W konsekwencji zatem zawyżenie wartości części działki nr [...], której po dokonanym podziale odpowiada działka nr [...], mogło świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, a tym samym i o nieprawidłowym określeniu wysokości opłaty adiacenckiej. Zdaniem Sądu zupełnie nietrafna jest natomiast argumentacja organu odwoławczego, że powoływanie się przez skarżącego na zabagnione torfowisko nie odnosi się do działki nr [...], lecz jedynie do działki nr [...]. Z analizy treści pism procesowych skarżącego, w tym także i odwołania, wnioskować można, iż w istocie odnosił się on do całej działki nr [...] przed podziałem, przy czym w skrócie wskazywał obręb tej działki (pełny zapis – obręb Nr [...], w skrócie skarżącego - ob.2). Przyjęte stanowisko potwierdza również przywołana powyżej już "Ocena warunków gruntowo- wodnych na działkach numer [...] i [...] w S. P.", w której stwierdzono, że "w aktualnym stanie jedynie część południowo- zachodnia działki [...] (cześć najbardziej wyniesiona) charakteryzuje się mniejszą miąższością gruntów organicznych i przy zastosowaniu odpowiednich metod posadowienia, może stanowić podłoże obiektów budowlanych". Słuszna jest natomiast uwaga organu zawarta w odpowiedzi na skargę, iż wartość nieruchomości nie jest tożsama z cena, za którą skarżący zbył przysługujące mu prawo własności działki nr [...]. Na marginesie rozważań wskazać trzeba, iż przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej nie ma żadnego znaczenia brak wiedzy zbywcy nieruchomości, która została uprzednio wydzielona w trybie podziałowym, o istnieniu obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z chwilą spełnienia się wymogów z art. 98a u.g.n. Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd uznał, że materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie został rozpatrzony w sposób wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji, jako naruszającej art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. To organ II instancji, po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w celu dokładnego ustalenia stanu faktycznego może w trybie art. 136 k.p.a. przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi I instancji. Należy zatem precyzyjnie odnieść się do zastrzeżeń strony podniesionych w stosunku do operatu szacunkowego w oparciu o dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego po zapoznaniu go z "Oceną warunków gruntowo- wodnych na działkach numer [...] i [...] w S. P.". Nie można też wykluczyć ewentualności skorzystania z trybu przewidzianego art. 157 ust. 1 u.g.n. czy nawet zlecenia sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego, jednakże wówczas należałoby rozważyć konieczność wydania rozstrzygnięcia w trybie art. 138 §2 k.p.a., aby nie doszło do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Z tych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c u.p.p.s.a. należało orzec jak w pkt I sentencji wyroku. O zakresie wykonania zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 u.p.p.s.a., zaś o kosztach postępowania na podstawie art. 200 u.p.p.s.a.