II SA/Wr 255/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Halina Kremis Sędzia NSA - Julia Szczygielska /sprawozdawca/ Sędzia NSA -Zygmunt Wiśniewski Protokolant - Magda Mikus po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. na decyzję Wojewody D. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę hotelu z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Wojewody D. na rzecz strony skarżącej kwotę 740 /słownie: siedemset czterdzieści/ złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...]r., Nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] od decyzji Prezydenta W. z dnia [...]r., Nr [...], Wojewoda D. powołując się na przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy rozstrzygnięcie swe oparł na następujących ustaleniach faktycznych i prawnych. Powołaną wyżej decyzją z dnia [...]r., Nr [...] Prezydent W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił "[...]" Sp. z o.o. pozwolenia na budowę hotelu z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną: przyłączem wody, kanalizacji ogólnospławnej, telefonicznym, zewnętrznym kanalizacji deszczowej, przebudową sieci co., telefonicznej, kanalizacji deszczowej, oświetlenia, przy ul. [...] we W. (działki nr 10/2, 10/3, 17/3, 9/2, 9/4 AM 34 obręb S.M.). Decyzję Nr [...] z dnia [...] r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] oraz Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...], otrzymały dnia 23 grudnia 2010r., a dnia 5 stycznia 2011 r. - a więc z dochowaniem czternastodniowego terminu ustawowego - złożono odwołanie do Wojewody D.. Skarżąca wyraziła obawę, że ze względu na stykanie się projektowanego budynku z istniejącym przy ul. [...], zostanie naruszone bezpieczeństwo tego ostatniego, zwłaszcza poprzez roboty przy fundamentach. "Na całej długości odkrywane będą fundamenty istniejącego budynku nr 23. Projektowana płyta fundamentowa będzie znajdowała się na tym samym poziomie, co płyta fundamentowa istniejącego budynku nr 23". W dalszej części odwołania skarżąca twierdzi z kolei, że fundamenty projektowanej płyty schodzą ok. 1,80 m poniżej istniejących fundamentów w budynku nr 23. Ponadto projekt przewiduje wbijanie grodzic w odległości 2- 3m od budynku, co jest inwazyjną metodą zabezpieczania fundamentów i jest ewidentnie sprzeczne z ekspertyzą. W dniu 28 stycznia 2011 r. do D. Urzędu Wojewódzkiego wpłynęło pismo Urzędu Miejskiego W., przekazujące odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...], reprezentowanej przez M.C.Sz.. Odwołanie to zostało złożone osobiście w Kancelarii Urzędu Miejskiego W. 17 stycznia 2011 r. Pismo to, z uwagi na złożenie już odwołania przez innego pełnomocnika stron, potraktowano jako uzupełnienie odwołania. W jego treści przywołano analogiczne zarzuty, jak w odwołaniu, z podkreśleniem, iż przeprowadzenie planowanej inwestycji grozi katastrofą budowlaną. Organ odwoławczy stwierdził, cytując przepis art. 32 ust. 4, 33 ust. 1 i 2, 34 oraz art. 35 ust. 1 Prawa Budowlanego, że inwestor złożył wniosek wraz z załącznikami, w tym oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz projektem budowlanym. Organ podkreślił, że wniosek złożyła osoba posiadająca stosowne pełnomocnictwo. Także oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostało podpisane przez osobę upoważnioną. Projekt budowlany został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje, potwierdzone stosownymi zaświadczeniami. Projekt zaś zawiera niezbędne uzgodnienia: - z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych z dnia 5 października 2010 r.; - z rzeczoznawcą ds. sanitarnohigienicznych z dnia 25 maja 2010 r.; - z zarządcami dróg, sieci oraz mediów, w aspekcie przebudowy sieci oraz korzystania z niej na potrzeby inwestycji oraz po jej wykonaniu; - pozwolenie konserwatorskie na usunięcie drzew i krzewów z obszaru inwestycji Nr [...] z dnia 30 kwietnia 2010 r., - pozwolenie konserwatorskie na wykonanie badań archeologicznych na obszarze inwestycji Nr [...] z dnia 9 marca 2010 r., - pozwolenie konserwatorskie naprowadzenie robót przy obiekcie zabytkowym - decyzja Miejskiego Konserwatora Zabytków Nr [...] z dnia 12 maja 2010 r., zmieniona następnie decyzją Nr [...] z dnia 4 października 2010 r. Organ wskazał, że obszar inwestycji objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami: [...], [...], [...], [...] w obrębie S.M. we W., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia 21 stycznia 2010 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa D. Nr [...], poz.[...] z dnia [...] r. W przedmiotowym planie obszar planowanej inwestycji oznaczony jest symbolem 4U/4. Jedną z przyjętych dla tego terenu funkcji są usługi centrotwórcze (§ 22 ust.1 pkt 1 tekstu planu), do których zaliczono obiekty hotelowe (§ 4 ust.2 pkt 4 lit.a tekstu planu). Zatem lokalizacja w tym miejscu hotelu jest zgodna z ustaleniami planu. Zgodnie z rysunkiem planu zachodnia elewacja budynku musi tworzyć pierzeję wraz z budynkami sąsiednimi (nr 23 oraz nr 29-31), wyznaczoną przez obowiązującą linię zabudowy. Projektowany hotel wymóg ten spełnia. Wzdłuż zaś północnej granicy terenu inwestycji należy usytuować ciąg pieszy i przejście bramowe na poziomie terenu, łączące ulicę [...] (teren 2KDZ) z terenem szkoły, sąsiadującym z obszarem inwestycji od północy i wschodu (teren 9U), o szerokości w świetle nie mniejszej niż 3 m (§ 22 ust.2 pkt 2 tekstu planu). Takie przejście zaprojektowano. Poza tym przejściem obszar zabudowany może zajmować do 100% powierzchni terenu (§22 ust.2 pkt 10 tekstu planu). Tej możliwości nie wykorzystano, ponieważ budynek zajmuje jedynie zachodnią część terenu inwestycji wzdłuż ulicy [...]. W części wschodniej zaprojektowano drogę dojazdową do garażu podziemnego i miejsc parkingowych. Dla hotelu, w którym zaprojektowano 140 pokoi hotelowych, przewidziano 42 miejsca parkingowe (na parkingu podziemnym oraz na powierzchni terenu), co wypełnia określoną planem normę 30 miejsc parkingowych na 100 pokoi (§ 22 ust.3 pkt 8 lit.b tekstu planu). Wymienione powyżej przejście bramowe spełnia ustalenia planu w kwestii dojazdu, który dla obsługi przedmiotowego terenu wyznacza dojazd od strony ulicy [..] jedynie jednym włączeniem (§ 22 ust.3 pkt 4 tekstu planu). W kwestii wysokości zabudowy ustalenia planu wymagają, aby najwyższy punkt pokrycia dachu usytuowany był nie wyżej niż 25 m od poziomu terenu (§ 22 ust.2 pkt 6 lit.a tekstu planu), a górna krawędź gzymsu wieńczącego, ściany zewnętrznej lub attyki winna być usytuowana nie wyżej niż 19 m i nie niżej niż 18 m (§ 22 ust.2 pkt 6 lit.b tekstu planu) od poziomu terenu. W przypadku - planowanego hotelu wymiary te wynoszą odpowiednio: 24,92 m od poziomu chodnika (tj. mniej niż wymagane 25 m) oraz 18,00 m i 18,80 m (ta wielkość zawiera się w przedziale 18-19 m) od poziomu terenu. W § 16 tekstu planu zawarto zaś ustalenia, dotyczące systemów infrastruktury technicznej. W myśl tych ustaleń zaopatrzenie w wodę dopuszcza się wyłącznie z sieci wodociągowej (pkt 2), odprowadzenie ścieków komunalnych dopuszcza się wyłącznie siecią kanalizacyjną (pkt 3), a sieci uzbrojenia technicznego dopuszcza się wyłącznie jako podziemne (pkt 4). Omawiany projekt budowlany uwzględnia wszystkie te zalecenia. W konsekwencji powyższego organ odwoławczy stwierdził, że projekt zagospodarowania terenu oraz projekt budowlany planowanej inwestycji spełniają wszystkie, wymienione powyżej ustalenia planu. Organ podkreślił, że ustalenia planu wskazują, iż przedmiotowa inwestycja stanowi obszar zabudowy śródmiejskiej, zgodnie z przepisami w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 6 pkt 1 tekstu planu) i dopuszcza się na tym obszarze sytuowanie budynków ścianami bez otworów okiennych lub drzwiowych nawet bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną (§ 6 pkt 2 tekstu planu). Zatem projektowany hotel zgodny jest z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedstawione powyżej zapisy planu odnoszą się do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., Nr 75. poz.690 z późniejszymi zmianami) - zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie usytuowania budynków - w zakresie odległości budynku od granic z działką sąsiednią. Zgodnie z §12 ust.2 tego rozporządzenia sytuowanie budynku bezpośrednio przy tej granicy jest możliwe, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego. Jak wynika z przedstawionych powyżej ustaleń planu, dopuszcza (a nawet wymusza) on sytuowanie budynków bezpośrednio przy granicach z działkami sąsiednimi. Nadto organ wskazał, że w myśl § 204 ust.5 rozporządzenia w sprawie usytuowania budynków "wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego nie może powodować zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenia jego przydatności do użytkowania". W takim przypadku budowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu obiektu istniejącego, stwierdzającego jego stan bezpieczeństwa i przydatności do użytkowania, uwzględniającą oddziaływania wywołane wzniesieniem nowego budynku (§ 206 ust.1 tego rozporządzenia). W przedłożonym projekcie budowlanym zamieszczono ekspertyzę techniczną budynków sąsiednich nr 23, 23a oraz 29-31 autorstwa rzeczoznawców budowlanych: J.K. i B.S.. Ekspertyza ta zawiera charakterystykę w/w budynków, opis przeprowadzonych badań, analizę tych badań i wymienione poniżej wnioski (str.170 projektu budowlanego). 1. Zalecenie posadowienia nowego budynku nie głębiej, niż posadowione są budynki istniejące. 2. Zalecenie zastosowania podłużnego układu ścian konstrukcyjnych. 3. Zakaz podkopania ścian budynków istniejących. 4. Wskazanie, iż należy obliczeniowo sprawdzić oddziaływanie nowoprojektowanego budynku na osiadanie ścian starych, omawianych budynków. 5. Zalecenie opracowania bezwstrząsowej technologii wykonania prac ziemnych, zabezpieczających oraz budowlanych. 6. Wskazanie, iż przy realizacji w/w zaleceń, zwłaszcza podłużnego układu konstrukcyjnego budynku, nie zachodzi potrzeba ingerowania w pozostałości ścian i fundamentów po nieistniejącym budynku, które nie wychodzą poza zarys szkoły (budynku nr 29-31). 7. Zalecenia i wskazówki, dotyczące obliczeń posadowienia budynku. 8. Zalecenie wykonania ekspertyzy geotechnicznej. Wśród tych wniosków jest w ocenie organu tylko jeden wyraźny zakaz, dotyczy on podkopania istniejących budynków. Omawiany projekt budowlany stosuje się do tego zakazu poprzez zastosowanie grodzic stalowych, mających za zadanie zabezpieczenie wykopów, a więc i fundamentów i ścian budynków sąsiednich. Grodzice te wprowadzane będą w grunt metodą bezwstrząsową poprzez wciskanie. Także sposób wykonania robót fundamentowych (małymi odcinkami), uwzględnia bezpieczeństwo sąsiednich budynków. Wykonano także ekspertyzę geotechniczną dotyczącą własności podłoża gruntowego. Należy więc uznać – podkreślił dalej organ, że projektanci posiadali wyczerpującą wiedzę, niezbędną do zaprojektowania posadowienia nowego budynku z uwzględnieniem wszystkich uwarunkowań, w tym wynikających z sąsiedztwa istniejących budynków. Jak słusznie wskazuje skarżąca w odwołaniu, projektanci nie zastosowali w pełni zalecenia, dotyczącego posadowienia nowego budynku nie głębiej, niż posadowione są budynki istniejące. Płyta fundamentowa posadowiona jest głębiej, niż fundamenty budynków sąsiednich, jednakże przy budynku nr 23 jest podniesiona (uskokiem) na tyle, że jej poziom posadowienia jest taki sam, jak poziom posadowienia fundamentów tego budynku (rysunek K-012). Miejsce, gdzie płyta "schodzi" głębiej, wydzielone jest w/w grodzicami. Organ zauważył przy tym, że omawiane powyżej zalecenie nie może być traktowane jako imperatywna, jednobrzmiąca norma wprost zakazująca realizacji budynku o fundamentach głębiej posadowionych, niż fundamenty budynków sąsiednich. Zatem niezastosowanie tego zalecenia nie jest naruszeniem warunków zawartych w przedmiotowej ekspertyzie technicznej. Uwzględniając powyższe należy zdaniem organu uznać, że wybrane przez projektantów rozwiązanie jest zgodne z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, co poświadczają oni stosownymi oświadczeniami. Odnosząc się do wyrażonych w odwołaniu obaw skarżących o bezpieczeństwo ich budynku – organ zauważył, że w projekcie przewidziano rozwiązania, mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa budynkom sąsiednim. Wyraża się to nie tylko w opisanych powyżej rozwiązaniach technicznych, lecz także w zaleceniach, zawartych w części konstrukcyjnej projektu budowlanego (str. 309 - 310 projektu budowlanego). Autorzy tej części projektu budowlanego wskazują na konieczność zapewnienia stałego nadzoru geotechnicznego oraz stałego nadzoru autorskiego geotechnicznego i budowlanego autora ekspertyzy budowlanej sąsiednich budynków, konieczność opracowania projektu monitoringu budynków sąsiednich oraz chodnika, zwracają także uwagę na konieczność stosowania właściwych technologu i wyrobów budowlanych. Rekapitulując organ odwoławczy stwierdził, że omawiany projekt budowlany spełnia wszystkie wymagania przepisów prawa, wymagane w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Spełnione są także pozostałe wymagania, określone w art.35 ust. 1 oraz w art.32 ust.4 ustawy Prawo budowlane, a więc - w myśl art.35 ust.4 cyt. powyżej ustawy - właściwy organ nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wskazane jest również zdaniem organu podkreślenie, że przepisy prawa zapewniają poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich (w tym wypadku: sąsiadów inwestycji). W ustawie Prawo budowlane skonkretyzowano ten wymóg w przepisie art.5 ust. 1 pkt 9 stanowiącym, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Oznacza to, iż poszanowanie interesów osób władających nieruchomościami znajdującymi się w sąsiedztwie inwestycji, gwarantowane jest - między innymi - stosowaniem przepisów techniczno-budowlanych. Jak wykazano powyżej, projekt zagospodarowania terenu oraz projekt budowlany są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi, a także obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Należy więc w ocenie organu uznać, że interesy osób trzecich nie zostały naruszone. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak wyżej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] we W. wniosła o jej uchylenie jako niezgodnej z prawem i naruszającej interes skarżącego, a także wniosła o zasądzenie kosztów postępowania. Uzasadniając swe żądanie skarżąca Wspólnota podkreśliła, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji zarzucono organowi, że przed wydaniem decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę inwestor winien posiadać zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i uzyskać prawo dysponowania nieruchomością sąsiednią na cele budowlane. Jak wynika bowiem z dokumentacji technicznej sporządzonej w przedmiotowej sprawie, projektowany budynek hotelu na wysokości trzech kondygnacji bezpośrednio styka się i przylega do istniejącego budynku nr 23. Front elewacji projektowanego budynku styka się z frontem budynku 23. W celu realizacji wydanego pozwolenia na budowę i na całej długości odkryte zostaną fundamenty istniejącego budynku 23. Projektowana płyta fundamentowa będzie znajdowała się na tym samym poziomie co płyta fundamentowa w/w budynku nr 23 (zabudowa przedwojenna była ciągła). Wobec powyższego zachodzi obawa o naruszenie bezpieczeństwa tegoż budynku. Na wysokości trzeciej kondygnacji ściana projektowanego budynku w celu odsłonięcia istniejącego w elewacji okna zostaje zakończona. Tym samym w celu zapobiegnięcia zalewania nowopowstały budynek musi się połączyć się z istniejącym budynkiem 23. Nadto skarżąca Wspólnota wskazała, że zamieszczona w projekcie ekspertyza przewiduje nieinwazyjną metodę zabezpieczenia fundamentów, natomiast w przedstawionym projekcie nie przewiduje się wzmacniania podbijania fundamentów budynku Wspólnoty Mieszkaniowej [...], natomiast zabezpiecza się budynek Liceum Ogólnokształcącego nr [...]. W najszerszym miejscu w odległości ok. 3m a w najwęższym ok. 2m wzdłuż budynku przewiduje się wbijanie grodzic, co grozi katastrofą budowlaną. Jest to zdaniem skarżących inwazyjna metoda zabezpieczania fundamentów budynku i sprzeczne z ekspertyzą. Ponadto w odległości ok. 2,40 fundamenty projektowanej płyty schodzą ok. 1,80 m poniżej istniejących fundamentów w budynku nr 23. Wobec powyższego, w ocenie skarżącej, wykonanie decyzji zawierającej pozwolenie na budowę narusza interes właścicieli posiadających lokale w budynku przy ul. [...] tworzących z mocy prawa Wspólnotę Mieszkaniową (zagrożenie uszkodzenia budynku nr 23). Zaskarżona decyzja także narusza prawo, ponieważ pozwala Inwestorowi na wykonywanie prac budowlanych przy sąsiedniej nieruchomości bez wcześniejszego uzyskania przez niego prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. W tej sytuacji, ze względu na naruszenie prawa, jak i naruszenie interesu prawnego skarżącego wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji jest w ocenie skarżącej uzasadniony. W odpowiedzi na skargę Wojewoda D. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Nadto organ podkreślił, że nowym argumentem skarżącej jest kwestia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżący utrzymuje, że inwestor winien posiadać prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością sąsiednią, nie wskazując jednak, o którą z nieruchomości sąsiadujących z planowaną inwestycja chodzi. Skarżący nie wyjaśnił także, jakie prace budowlane są planowane przy tej nieruchomości. Na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2011r. ustanowiony w dniu 19 lipca 2011r. pełnomocnik skarżącej poparł skargę, dodatkowo zarzucając, że wniosek o pozwolenie na budowę podpisał pełnomocnik inwestora, jednakże w aktach sprawy brak jest właściwego umocowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) w związku z art. 3 § 2 pkt. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, zwanej dalej p.p.s.a., sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Mając na uwadze powyższe, Sąd rozpatrując stan faktyczny i prawny stwierdził, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt.1 lit."c" p.p.s.a., tj. art.7, art.8, art.75§1, art.77 § 1, art.80 k.p.a., a także art.107 § 3 k.p.a., co powoduje, iż decyzja ta podlega usunięciu z obrotu prawnego. Zauważyć należy, że zgodnie z ogólną zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, zawartą w art.15 k.p.a. każda sprawa indywidualna rozpoznana i rozstrzygnięta decyzja organu I instancji podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Innymi słowy, rozpoznając sprawę merytorycznie organ odwoławczy ponownie rozpatruje daną sprawę w jej całokształcie. Zgodnie bowiem z treścią art. 138 k.p.a. organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie, co oznacza, że ma on obowiązek rozpatrzeć wszystkie okoliczności sprawy i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu decyzji. Kontrola instancyjna organu odwoławczego obejmuje więc zarówno legalność rozstrzygnięcia sprawy przez organ I instancji, jak i ocenę przez ten organ stanu faktycznego sprawy. Należy również zaznaczyć, że wprawdzie organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie w oparciu o materiał dowodowy zebrany przez organ pierwszej instancji, niemniej jednak może on przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe (art. 136 k.p.a.), które ma szczególne znaczenie w razie, jeżeli strona w toku postępowania (jak ma to miejsce w niniejszej sprawie) kwestionuje ustalenia istotnych okoliczności faktycznych mających znaczenie dla wystąpienia stanu faktycznego, od którego norma prawa uzasadnia rozstrzygnięcie sprawy. Skoro, tak jak to już wyżej Sąd podkreślił, istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy, to wszechstronne postępowanie w niniejszej sprawie było konieczne - celem wyjaśnienia zarzutów podniesionych przez skarżącą w odwołaniu, a które to zarzuty konsekwentnie podniesione zostały w skardze do Sądu. Wbrew twierdzeniu organu odwoławczego, organ ten nie przeprowadził postępowania dowodowego na tyle wnikliwie i szczegółowo, aby można było przyjąć, że przedmiotowa sprawa została rozpatrzona w jej całokształcie. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r., Nr 243, poz.1623), zwaną dalej Prawem budowlanym, w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. I tak zasadą jest, że postępowanie zmierzające do wydania pozwolenia na budowę wszczyna się jedynie na wniosek inwestora. Potwierdzeniem tegoż stanowiska jest m. innymi regulacja zawarta w art.28 ust.1 i 2, art.32 ust.4 i art.33 ust.1 i 2 Prawa budowlanego. Z akt niniejszej sprawy niewątpliwie wynika, że wniosek z dnia 12 października 2010r. o wydanie dla Spółki z o.o. [...] jako inwestora - pozwolenia na budowę przedmiotowego hotelu z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną podpisała J.H. architekt, której to dane zostały zamieszczone w części B, zatytułowanej "Dane identyfikacyjne pełnomocnika". Do wniosku tegoż dołączone zostało pełnomocnictwo z dnia 7 października 2010r. podpisane przez K.P. – Prezesa Zarządu , a w którym to dokumencie stwierdza się:, cyt.: "[...] SP. Z o.o. s siedziba w W. [...], udziela pełnomocnictwa Pani: J.H. zamieszkałej [...] W., [...], legitymującej się dowodem osobistym [...] wydanym przez Prezydenta miasta stołecznego W., reprezentującą firmę [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K., [...] ul. [...] do reprezentowania [...] SP. z o.o. w postępowaniu administracyjnym w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie Hotelu [...] przy ul. [...] wraz z garażem podziemnym, elementami infrastruktury technicznej i zjazdu (...) .Niniejsze pełnomocnictwo upoważnia w szczególności do składania wniosku (...). Wskazać w tym miejscu należy na przepis art.33 § 1 k.p.a., zgodnie z którym - pełnomocnikiem strony może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych. Z przepisu tego jednoznacznie zatem wynika, że pełnomocnikiem strony może być jedynie osoba fizyczna, nie może być natomiast osoba prawna lub jednostka organizacyjna, ani organy tych jednostek /por. A.Wróbel Komentarz do art.33 Kodeksu postępowania administracyjnego LEX 2009/ . Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie, gdzie przyjęte zostało, że w zakresie instytucji pełnomocnictwa z mocy prawa wykluczeniu z zakresu podmiotowego podlegają inne, niż osoby fizyczne podmioty takie jak osoby prawne lub jednostki organizacyjne nie posiadające przymiotu osobowości prawnej /por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 1 lipca 2009r., sygn.akt II S.A./Sz 217/09, Lex Nr 553209/. W świetle powyższej regulacji, opisane wyżej pełnomocnictwo z dnia 7 października 2010r. budzi w ocenie Sądu poważne wątpliwości, z tej to przede wszystkim przyczyny, że z dokumentu tego wynikałoby, że pełnomocnikiem inwestora w niniejszej sprawie ustanowiona została w istocie Spółka z o.o. [...] z siedzibą w K., która to natomiast zgodnie z cyt. wyżej przepisem art.33§ 1 k.p.a. nie może być pełnomocnikiem w postępowaniu administracyjnym. W tej sytuacji, skoro wniosek o pozwolenie na budowę przedmiotowej inwestycji podpisała w imieniu inwestora J.H. – jako pełnomocnik inwestora, to organy winny były wezwać stronę o uzupełnienie braków formalnych wniosku poprzez jego podpisane przez uprawnione osoby inwestora, bądź o przedłożenie właściwego pełnomocnictwa dla Jolanty Halabardy - osoby, która podpisała ów wniosek, jeżeli osoba ta występuje w sprawie jako osoba fizyczna /art.33 § 1 k.p.a./. Tymczasem organ odwoławczy – tak jak to już wyżej Sąd zauważył - choć obowiązany był rozpatrzeć merytorycznie sprawę w jej całokształcie, do kwestii tej odniósł się bardzo ogólnie stwierdzając jedynie, cyt.: " ... Wniosek złożyła osoba posiadająca stosowne pełnomocnictwo...".Stanowi to w ocenie Sądu niewątpliwie istotne naruszenie przepisów procedury administracyjnej i już chociażby z tego względu zaskarżona decyzja podlega wyeliminowaniu z obrotu prawnego w oparciu o przepis art.145 § 1 pkt.1 lit. c p.p.s.a. Niezależnie od powyższego, wskazać należy, że w niniejszej sprawie kluczowym przepisem jest art.35 ust.4 Prawa budowlanego, którego brzmienie jest następujące: "W razie spełnienia wymagań określonych w ust.1 oraz w art.32 ust.4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę." Oznacza to, że organ architektoniczno-budowlany nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę tylko wówczas, gdy w sposób należyty dokona sprawdzenia wymogów określonych w cyt. wyżej art.35 ust.1 pkt. 1-4 Prawa budowlanego i prawidłowo oceni spełnienie wymagań w nich zawartych. W/w przepis art.35 ust.1 Prawa budowlanego stanowi, iż przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ sprawdza: 1) zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletności projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 4) wykonania - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust.7. Niesporne jest w niniejszej sprawie, że teren spornej inwestycji objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami: [...], [...], [...], [...] w obrębie S.M. we W., uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej W. z dnia 21 stycznia 2010r., Nr [...] /Dz.Urz.Woj.D.. z [...]r., Nr [...], poz.[...]/, a który to plan zgodnie z art.14 ust.8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./ jest aktem prawa miejscowego, co oznacza w myśl postanowień art.87 ust.2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, że jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Jednakże zważyć należy, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęte zostało, że choć ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należą do źródeł prawa powszechnie obowiązującego na terenie działania organów gminy, które je ustanowiły, to nie są one jedynymi przepisami prawa, które należy uwzględniać przy rozstrzyganiu wniosku o pozwolenie na budowę, jak i nie są normami o charakterze nadrzędnym w stosunku do innych regulacji prawnych /por. wyrok NSA z dnia 30 września 2010r., sygn.akt II OSK 1434/09/. Organ administracji rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością /jak ma to miejsce w niniejszej sprawie/ winien uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 zdanie drugie Konstytucji RP) jak również przepis art. 144 k.c. Zadaniem organu jest zatem takie wyważenie interesów stron, aby dana inwestycja realizowana była w sposób nie naruszający uzasadnionych interesów właścicieli działki sąsiedniej /graniczącej/, ale z zachowaniem uprawnień inwestora. W niniejszej sprawie - wyważenie interesów stron następuje w oparciu tak o przepisy Rozdziału 4 ustawy - Prawo budowlane, jak i o przepisy przewidziane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). I tak w myśl art.32 ust.4 pkt.2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto m.innymi złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to jest zatem środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości co do danego prawa inwestora - podlega ono badaniu przez organ w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego. Przedmiotowe prawo do dysponowania nieruchomością oceniane według prawa cywilnego, oznacza, że może ono wynikać zarówno z prawa własności i innych praw rzeczowych, jak i ze stosunków zobowiązaniowych, jeżeli wynika z nich prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W niniejszej sprawie, choć w odwołaniu z dnia 5 stycznia 2011r. od decyzji organu I instancji zarzucono m. innymi, że, cyt.: "inwestor winien posiadać zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane", wskazując, że, cyt.: Na wysokości pięciu kondygnacji projektowany budynek hotelu bezpośrednio styka się i przylega do istniejącego budynku nr 23. Front elewacji projektowanego budynku styka się z budynkiem 23", to organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w kwestii przedmiotowego zarzutu, ograniczył się jedynie do lakonicznego stwierdzenia, cyt.: "Inwestor złożył wniosek wraz z załącznikami, w tym oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (...). W ocenie Sądu uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a., jako, że ograniczenie się organu odwoławczego jedynie do zacytowanego wyżej lakonicznego stwierdzenia, nie można uznać za wystarczające odniesienie się do zaistniałego stanu faktycznego. Zaniechanie przez organy administracji państwowej uzasadnienia swej decyzji w sposób przekonywający, zgodny z zasadami wyrażonymi w art. 7-9 i 11 k.p.a. skutkuje - w myśl utrwalonego już orzecznictwa - wadliwością zaskarżonej decyzji. Uchybienie to jest o tyle istotne, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę mając na uwadze, iż w myśl art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego winien zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany, powinien więc rozważyć ją w szczególności jak to już wyżej Sąd zauważył - świetle przepisów art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego. Powyższe stwierdzenie jest w niniejszej sprawie o tyle istotne, że z powoływanego przez organ odwoławczy przepisu § 6 pkt. 2 w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika nakaz /obowiązek/ sytuowania budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednia działką budowlaną w odległości 1,5 m od tej granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, lecz przepis ten jedynie dopuszcza takie sytuowanie, co oznacza, że owe usytuowanie może być, ale również nie musi. Okoliczność ta umknęła jednak uwadze organu odwoławczego. Organ odwoławczy rozpatrując niniejszą sprawę, winien był dążyć do eliminowania potencjalnych konfliktów między stronami, a będących skutkiem podjętego spornego pozwolenia na budowę. Akcentuje to bardzo wyraźnie Naczelny sad Administracyjne w wyroku z dnia 11 maja 2011r., sygn.akt II OSK 2295/10, stwierdzając, cyt.: "Planowany sposób zagospodarowania terenu nie powinien generować konfliktów społecznych, stać się powodem powstawania uprawnionych roszczeń cywilnoprawnych obywateli, dlatego tak ważne jest, aby na etapie wstępnym przed podjęciem decyzji o pozwoleniu na budowę rozważyć wszystkie okoliczności faktyczne i prawne zaistniałe w tej sprawie. Zauważyć należy, ze pozwolenie na budowę właśnie w miastach w wielu wypadkach musi uwzględniać sprzeczne interesy, z jednej strony inwestora a z drugiej osób, których prawa mogą być zagrożone. Granice tych prawa określają przepisy prawa budowlanego." W dalszej części rozważań wskazać należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy zasadnie organ odwoławczy powołał się na przepis § 204 ust.5 i § 206 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym, w przypadku o którym mowa w § 204 ust.5 (wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego nie może powodować zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenia jego przydatności do użytkowania), budowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu obiektu istniejącego, stwierdzającego jego stan bezpieczeństwa i przydatności do użytkowania, uwzględniającą oddziaływania wywołane wzniesieniem nowego budynku. Lektura akt sprawy wskazuje, że na potrzeby niniejszej sprawy opracowana została przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa Oddział we W. Zespół Rzeczoznawców w osobie: dr inż. B.S. - rzeczoznawca budowlany i mgr inż. J.K. – weryfikator /rzeczoznawca budowlany/ - "Ekspertyza techniczna stanu budynków sąsiednich nr 23, 23a, i 29-31". Z opracowania tegoż wynika, że przedmiotem oceny są trzy budynki sąsiadujące z działką budowlaną nr 10/2 i 10/3 przy ul. [...] we W., w tym budynek mieszkalny nr 23 i 23a, zaś celem opracowania jest ocena ich aktualnego stanu technicznego, a szczególnie zinwentaryzowanie występujących w nich uszkodzeń oraz ocena przewidywanej odporności budynków na oddziaływania pochodzące z placu budowy na wymienionych wyżej działkach budowlanych tj. nr 10/2 i 10/3. Ekspertyza ta zakończona została "Zaleceniami" zamieszczonymi w punkcie 8 w ośmiu podpunktach /str.23 Ekspertyzy - k.170 projektu budowlanego/. Jednakże jak przyznaje sam organ odwoławczy powyższe zalecenia Ekspertyzy nie zostały w projekcie budowlanym w pełni uwzględnione. W ocenie organu odwoławczego, wybrane przez projektantów rozwiązania są jednak zgodne z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, co poświadczają oni stosownymi oświadczeniami. Zdaniem Sądu z uwagi na jednoznaczną treść zaleceń zamieszczonych w tejże Ekspertyzie, inwestor winien był przed przedłożeniem organowi projektu budowlanego, zasięgnąć opinii autorów Ekspertyzy co do możliwości wprowadzenia innych rozwiązań technicznych, niż zalecono, czy też nakazano w tymże opracowaniu. Z akt sprawy nie wynika jednak by taka konsultacja miała miejsce, jak i nie wynika, by o opinię taką zwracał się organ. Sąd nie neguje kwalifikacji autorów projektu budowlanego spornej inwestycji, niemniej jednak skoro w sprawie dopuszczono /zasadnie/ jako dowód opisaną wyżej Ekspertyzę, która po pierwsze powstała w wyniku oględzin w/w budynków, a także dokonanych odkrywkach, a po drugie opracowana została przez ekspertów – rzeczoznawców określonej specjalności, to gdy w grę wchodzi bezpieczeństwo istniejącego obiektu - a co ma miejsce w niniejszej sprawie – to w sprawie winien był być zgodnie z przepisem art.7, 75 § 1 i 77 § 1 k.p.a. zebrany kompletny materiał dowodowy, który pozwoliłby na jednoznaczne stwierdzenie, że przyjęte rozwiązania w projekcie budowlanym rzeczywiście eliminują zagrożenie dla bezpieczeństwa budynku skarżącej Wspólnoty. Brak zasięgnięcia opinii autorów Ekspertyzy co do przyjętych w projekcie rozwiązań, innych niż ujętych w Zaleceniach, pozwala na stwierdzenie, że materiał dowodowy nie został w niniejszej sprawie wyczerpująco zebrany i rozpatrzony, a stan faktyczny sprawy nie został wyjaśniony w sposób nie budzący wątpliwości, co zaś stanowi naruszenie przepisu art.80 k.p.a., zgodnie z który organ administracji ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że gdy nie jest dokładnie ustalony stan faktyczny sprawy, a co ma miejsce w niniejszej sprawie, to nie można ocenić czy jest on zgodny z hipotezą normy prawa materialnego. W takim przypadku brak jest podstaw do rozstrzygnięcia sprawy, a rozstrzygnięcie dokonane mimo to przez organ administracji jest w konsekwencji wadliwe /por. wyrok NSA z dnia 6 listopada 1984r., sygn.akt I S.A.508/84, ONSA 2/84, poz.100/. Uchybieniem organu było także pominiecie, a tym samym i nie rozważenie zapisu art.89 § 2 k.p.a., zgodnie z którym organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Powyższa regulacja oznacza, że o przeprowadzeniu rozprawy nie decyduje uznanie organu, lecz wystąpienie jednej z przesłanek wymienionych w cyt. wyżej art.89 § 2 k.p.a. - zobowiązuje organ do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w formie rozprawy. I tak potrzeba uzgodnienia interesów stron jak i potrzeba wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych, albo w drodze oględzin - uzasadnia obowiązek przeprowadzenia rozprawy (por. B.Adamiak i J.Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Wyd.C.H.BECK, W-wa 2006, str.434/. Mając na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny – stwierdzając, że zaskarżona decyzja wydana została z istotnym naruszeniem prawa – zgodnie z art. 145 § 1 lit. c powołanej wcześniej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku. Klauzula zawarta w pkt. II wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu w sposób uwzględniający skargę, przepisu art. 152 przywołanego aktu. Orzeczenie o kosztach swoje wsparcie znalazło zaś w art. 200 przywołanej ustawy. Wskazania do dalszego postępowania wynikają wprost z przedstawionych wyżej wywodów Sądu. H.B. 5.09.2011r.