II SA/Wr 295/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus – spr. Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Protokolant starszy asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 października 2018 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz podziałem terenu na 13 działek oddala skargę w całości. Decyzją z dnia [..] r. Nr [..] Wójt Gminy [..] działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3-5 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073) oraz art. 104 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego przy zastosowaniu rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589), ustalił - na wniosek T. I. - warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz podziałem terenu na trzynaście działek (12 przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jedna na drogę wewnętrzną) w granicach działek [..] obręb [..], gmina [..]. W osnowie decyzji organ orzekający określił rodzaj inwestycji, funkcje zabudowy i zagospodarowania terenu, warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej i obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej oraz ustalił wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich i linie rozgraniczającej teren inwestycji. W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy [..] wyjaśnił, że teren wskazany we wniosku lokalizacyjnym nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie podlega obowiązkowi sporządzenia takiego planu, zatem ustalenie warunków zabudowy następuje w decyzji, której projekt przygotowany został przez planistę przestrzennego – stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 i art. 5 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do decyzji załączono: kopię mapy zasadniczej z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji (załącznik graficzny nr 1), analizę terenu – część tekstowa (załącznik nr 2), kopię mapy zasadniczej z ustaleniami wynikającymi z analizy terenu oraz decyzji o warunkach zabudowy (załącznik graficzny nr 3). Opisana powyżej decyzja została w toku instancyjnym zaskarżona przez G. K., która w odwołaniu zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niedostateczne ustalenie wszystkich okoliczności sprawy, mających istotny wpływ na treść wydanej decyzji oraz naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 2, pkt 3 i pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez brak dostatecznych podstaw do przyjęcia, że: 1) teren ma dostęp do drogi publicznej; 2) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 3) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, a ponadto naruszenie art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez brak dostatecznych podstaw do przyjęcia, że spełniony został warunek dopuszczalności podziału nieruchomości, bowiem wszystkie projektowane działki mają dostęp do drogi publicznej. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [..] decyzją z dnia [..] r. Nr [..], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W jej uzasadnieniu Kolegium opisało dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, a następnie przywołało przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określający warunki, których łączne spełnienie umożliwia ustalenie – decyzją właściwego organu – warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W dalszej części uzasadnienia Kolegium stwierdziło, że materiał sprawy obligował organ do uwzględnienia przedmiotowego wniosku i ustalenia warunków zabudowy. Wyjaśniło jednocześnie, że tylko wykazana sprzeczność z przepisami prawnymi lub brak spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy dawałaby, podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. W ocenie Kolegium taka sytuacja w niniejszej sprawie nie występuje, a przedstawiony materiał dowodowy jest wystarczający dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. W szczególności na podstawie sporządzonej analizy możliwe jest ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, teren posiada dostęp do drogi publicznej, przedstawione dokumenty są wystarczające dla stwierdzenia możliwości realizacji zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja nie jest sprzeczna z odrębnymi przepisami. Przeprowadzona analiza wymagań dla zamierzonej inwestycji wykazała przy tym możliwość ustalenia warunków dla planowanej zabudowy. Ponadto podkreśliło, że w powyższym zakresie w szczególności nie można podzielić zarzutu odwołania, jakoby teren planowanej inwestycji nie miał dostępu do drogi publicznej. W ocenie Kolegium w gestii organów wydających decyzję o warunkach zabudowy leży jedynie ustalenie, czy teren przyszłej inwestycji posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej, a zatem, czy z drogi publicznej można dostać się na nieruchomość objętą wnioskiem, czy to bezpośrednio, czy też za pomocą drogi wewnętrznej lub odpowiedniej służebności drogowej, bądź też na skutek połączenia tych możliwości. Na etapie ustalania warunków zabudowy żądanie wykazywania się przez wnioskodawcę tytułem prawnym do nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej jest nieuprawnione. Powyższe podlega ocenie dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 marca 2014 r. II OSK 2607/12, "jednym z warunków koniecznych, od spełnienia których zależy możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, jest wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 PlanZagospU, polegający na dostępie terenu objętego wnioskiem do drogi publicznej. Wymóg ten na etapie orzekania dotyczy jednak wyłącznie istnienia dostępu faktycznego, czyli możliwości skomunikowania całej planowanej inwestycji z drogą publiczną. Istota decyzji o warunkach zabudowy polega bowiem na tym, że inwestor nie ma obowiązku wykazania tytułu prawnego do nieruchomości znajdujących się na terenie objętym wnioskiem. To inwestor określa granice planowanej inwestycji. Jeżeli zatem wskazuje jako teren inwestycji działkę, która będzie miała dostęp do drogi publicznej przez inną działkę, to przedmiotem oceny może być to, czy działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w tym celu przy spełnieniu określonych warunków, a nie to czy inwestor ma już tytuł prawny do korzystania z tej działki. Decyzja o warunkach zabudowy ma określać warunki w zakresie dostępu do drogi publicznej, których spełnienie jest konieczne dla realizacji określonej inwestycji. Natomiast tytuł prawny do nieruchomości, w tym ewentualnie ustanowiona służebność przejazdu, będzie podlegał badaniu na etapie udzielenia pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z dnia 6 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2149/12; wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1986/12; wyrok NSA z dnia 8 marca 2013 r., sygn. akt II OSK 2156/11). W związku z powyższym za błędne należy uznać stanowisko Sądu I instancji wyrażone w zaskarżonym wyroku, zgodnie z którym nie było podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, bowiem z akt sprawy nie wynika, żeby inwestor miał prawnie uregulowany dostęp wszystkich działek objętych wnioskiem do drogi publicznej". Pogląd powyższy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [..] w całości podzieliło. Ponadto uznało, że wskazanie dostępu do drogi publicznej poprzez dz. nr [..], [..] i poprzez drogę wewnętrzną powstałą w wyniku wtórnego podziału nieruchomości gruntowych dz. [..], na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest wystarczające. Skoro decyzja ta określa warunki zabudowy, to ich spełnienie może być badane dopiero na dalszych etapach procesu inwestycyjnego. Kolegium nie uwzględniło również zarzutu skarżącej, jakoby brak było zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu na potrzeby inwestycji i wyjaśniło, że celem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług - jak stanowi art. 61 ust. 5 wskazanej ustawy. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy i nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie wnioskowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie Kolegium, przedstawione pismo Urzędu Gminy [..] oraz [..] stanowią zapewnienie, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta i wyczerpują przesłankę art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Kolegium wskazało również, że sam fakt istnienia napowietrznej sieci elektrycznej nie stanowi naruszenia przepisów odrębnych, gdyż brak jest w aktach sprawy wykazania, aby w tym zakresie decyzja o warunkach zabudowy naruszała jakiekolwiek przepisy prawne. Zwróciło przy tym uwagę, że decyzja nie precyzuje konkretnych rozwiązań o charakterze budowlanym, a stanowisko skarżącej wydaje się być przedwczesne. Wskazało, że rozstrzygnięcia na etapie warunków zabudowy nie mogą być tak szczegółowe i przejmować działań właściwych na etapie pozwolenia na budowę, których obowiązany jest dokonać organ architektoniczno-budowlany. Wobec tego rozstrzygnięcia określone w decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być tak konkretne i szczegółowo określone, jak w pozwoleniu na budowę. Kwestia odległości od linii energetycznej i możliwości usytuowania zabudowy w tym zakresie niewątpliwie będzie szczegółowo badana na tym etapie procesu inwestycyjnego. Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu odwoławczym zakwestionowała G. K. poprzez skargę skierowaną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. W petitum skargi G. K. zaskarżając decyzję wydaną w sprawie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [..] w całości, zarzuciła temu organowi oraz poprzedzającej decyzję zaskarżoną, decyzji Wójta Gminy [..]: 1) obrazę przepisów postępowania, a w szczególności art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niedostateczne ustalenie wszystkich okoliczności mających wpływ na treść wydanej decyzji; 2. obrazę przepisów prawa materialnego tj. : - art. 61 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 ustawy z dnia 23.08.2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez brak dostatecznych podstaw do przyjęcia, że : 1) teren ma dostęp do drogi publicznej; 2) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 3) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi: - art. 93 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez brak dostatecznych podstaw do przyjęcia, że spełniony został warunek dopuszczalności podziału nieruchomości, albowiem wszystkie projektowane działki mają dostęp do drogi publicznej. Jednocześnie skarżąca – powołując się na przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369) – wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [..] i przekazanie sprawy organowi gminy do ponownego rozpatrzenia. Ponadto – na podstawie art. 200 wskazanej powyżej ustawy – skarżąca wniosła o zasądzenie od Gminy zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi przedstawiona została szczegółowa argumentacja stanowiąca rozwinięcie zarzutów sformułowanych w jej petitum. Skarżąca wskazała w nim m.in., że organy w postępowaniu instancyjnym pobieżnie potraktowały kwestię dostępu do drogi publicznej, nie analizując, czy każda z działek powstałych w wyniku podziału będzie miała zapewniony taki dostęp do drogi publicznej, którą określa się jako działkę nr [..]. Wyjaśniła też w uzasadnieniu, że ta droga nie istnieje, nie jest zaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych i nie spełnia warunków dla przyznania jej takiego statusu ze względu na aktualny kształt, dostępność, usytuowanie, urządzenie, zagospodarowanie i standard techniczny. Ponadto G. K. zwróciła uwagę, że wnioskodawczyni w innym postępowaniu zwróciła się o nabycie w trybie bezprzetargowym działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [..], przylegającej do działki oznaczonej numerem [..] dla zapewnienia projektowanym działkom dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwi sąsiednim nieruchomościom dostęp do drogi publicznej. Skarżąca zarzuciła też, że wbrew ocenie organów orzekających w sprawie uzbrojenie terenu nie jest wystarczające i aktualnie istnieje już problem dostępu do wody nieruchomości sąsiednich. Wskazała również, że organy właściwe instancyjnie całkowicie pominęły istotną okoliczność, jaką jest istnienie na terenie całej nieruchomości, która ma podlegać podziałowi, czynnej naziemnej linii przesyłowej energii elektrycznej średniego napięcia, której oddziaływanie może w znacznym stopniu ograniczać możliwość zrealizowania wnioskowanego podziału i zabudowy. W doręczonej Sądowi w dniu 2 maja 2018 r. odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [..] wniosło o oddalenie skargi i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Kolegium uznając skargę za niezasadną, podtrzymało ustalenia i argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskazując dodatkowo, że zarzuty skargi są tożsame z przedstawionymi w odwołaniu i odniesiono się do nich już w motywach decyzji odwoławczej. Sąd nie uwzględnił wniosku o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym i zarządzeniem z dnia 4 czerwca 2018 r. skierował sprawę na rozprawę. Wojewódzki Sąd Administracyjny podejmując orzeczenie w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne: Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1066) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Uchylenie decyzji administracyjnej albo stwierdzenie jej nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa, procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem rozpoznawanej sprawy było ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz podziałem terenu na trzynaście działek (dwanaście przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i jedna przeznaczona na drogę wewnętrzną) w granicach działek: [..] obręb [..], gmina [..]. Tryb uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w tym rodzaj i zakres czynności właściwego organu administracji, poprzedzających jej podjęcie regulują przepisy powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z treści art. 59 ust. 1 tej ustawy wynika, że ustalenia - w drodze decyzji - warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli dla terenu, którego dotyczy zamierzona zmiana zagospodarowania brak jest planu miejscowego. Decyzja o warunkach zabudowy - stosownie do postanowienia ustawodawcy zawartego w art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - uprawnia w granicach określonych ustawą, każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestorskim do jego zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zgodnie z poglądami prezentowanymi w nauce i orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Trybunału Konstytucyjnego, decyzja o warunkach zabudowy nie kształtuje praw ani obowiązków inwestora, a zawarte w niej rozstrzygnięcie informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób wskazany we wniosku (np. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13 grudnia 2007r., sygn. akt II SA/Ol 961/07, Lex nr 466216; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, OTKZU Nr 1/A/2007). W myśl art. 61 ust. 1 powoływanej poprzednio ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przywołany przepis uzależnia zatem możliwość dokonania zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się inwestora - poprzez przyjęcie odpowiednich cech dla planowanej inwestycji - do istniejących już elementów zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem tej zasady - jak wskazuje się w literaturze prawniczej - jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, uwzględnionego w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako jeden z zasadniczych czynników właściwego planowania i zagospodarowania przestrzennego, a zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze uznano, że ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest "ochrona ładu przestrzennego". Przepis ten ma bowiem na celu powtrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła harmonijną estetyczną całość, skomponowaną wg urbanistycznych i architektonicznych kryteriów ładu przestrzennego. Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się w nowej zabudowie na podstawie analizy stanu istniejącego dokonanej w sposób wskazany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W rozpoznawanej sprawie takie czynności zostały przeprowadzone, a Sąd podziela ocenę organów orzekających w postępowaniu instancyjnym, co do prawidłowości ich dokonania i prawidłowości określenia na ich podstawie wymagań przestrzennych i lokalizacyjnych zamierzonej inwestycji, a także możliwości dokonania projektowanego podziału. Treść załącznika nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy (Nr [..]), stanowiącego opis analizy, potwierdza prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego (165 m wobec ustalenia, że długość frontu działki w rozumieniu § 2 pkt 5 powołanego powyżej rozporządzenia wynosi 55 m) oraz istnienie w tym obszarze takiego zagospodarowania działek i zabudowy, które pozwalały na określenie wymagań w odniesieniu do zamierzonej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Planista przestrzenny sporządzający analizę wyjaśnił, że w sąsiedztwie terenu przyszłego zainwestowania znajdują się zabudowania o funkcji mieszkalnej i gospodarczej o podobnie ukształtowanym charakterze w zakresie kubatury i geometrii dachów. Wskazał również, że istniejąca w sąsiedztwie planowanej inwestycji zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna nie tworzy czytelnej linii zabudowy, dlatego obowiązującą linię zabudowy dla wnioskowanej inwestycji należało wyznaczyć indywidulanie, natomiast nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono zgodnie z planowanym zagospodarowaniem działki i zgodnie z załącznikiem do decyzji. Z części tekstowej analizy wynika ponadto, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w zakresie 6-16%, zatem jego uśredniona wartość wynosi 10%, natomiast maksymalna powierzchnia istniejącej oraz planowanej zabudowy nie powinna przekraczać 15% powierzchni każdej nowowydzielonej działki przeznaczonej pod zabudowę. W analizie opisano również geometrię dachów zabudowy mieszkalnej i gospodarczej istniejącej w obszarze analizowanym, podając że występują w niej dachy dwuspadowe, wielospadowe i symetryczne o nachyleniu połaci w przedziale od 40o do 50o oraz dachy płaskie. Zawarto w niej również ustalenie, że działka przyszłego zainwestowania posiada dostęp do dróg publicznych – drogi gminne, stanowiące działki oznaczone numerami [..] i [..], z których planowana jest obsługa komunikacyjna, ma też możliwość przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zapewnienia pozostałych mediów poprzez zastosowanie rozwiązań indywidulanych, a ponadto nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze. Natomiast w załącznikach nr 1 i nr 3 zobrazowano układ głównej kalenicy. Treść analizy przedstawionej w formie tekstowej i graficznej uprawnia do stwierdzenia, że wymagania dotyczące wnioskowanej zabudowy w zakresie jej funkcji, parametrów wielkościowych, cech architektonicznych i wskaźników określone zostały w sposób odpowiadający zakresowi wskazanemu w § 1 pkt 1-5 powoływanego wcześniej rozporządzenia, z zachowaniem warunków przyjętych w treści § 4 - § 8 tego aktu i w formie wskazanej w jego § 9. Ich uszczegółowienie dokonane zostało w pkt 2 i pkt 3 decyzji o warunkach zabudowy. Sąd w składzie orzekającym w sprawie akceptuje również stanowisko i argumentację organu odwoławczego przedstawione w kwestii posiadania przez teren zamierzonego zainwestowania dostępu do drogi publicznej. W uznaniu Sądu zasadnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [..] wskazuje – odwołując się do poglądów judykatury administracyjnej, że dla uwzględnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji wystarczające jest stwierdzenie przez organ uprawniony do orzekania na tym etapie procesu inwestycyjnego, że teren przyszłego zainwestowania ma zapewnioną faktyczną możliwość pośredniego lub bezpośredniego skomunikowania z drogą publiczną. Przyjęcia takiej oceny przez organ lokalizacyjny nie warunkuje istnienie w terenie w dacie orzekania urządzonej drogi publicznej czy drogi wewnętrznej, ustanowienie służebności drogowej, czy też dysponowanie przez potencjalnego inwestora tytułem prawnym do nieruchomości, przy wykorzystaniu których teren wnioskowanego zainwestowania będzie miał zapewniony dostęp do drogi publicznej, bowiem istotna jest możliwość takiego zagospodarowania terenu, objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, który będzie uwzględniał w realny sposób wymóg skomunikowania tego terenu z drogą o statusie drogi publicznej, niezależnie od aktualnego sposobu wykorzystywania działki oznaczonej ewidencyjnie jako działka drogowa (por. wyrok NSA z dnia 15 marca 2018 r. sygn. akt II OSK 2240/17; wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 712/17). Sąd uznał też za prawidłowe stanowisko organu odwoławczego przyjęte w odniesieniu do warunku wskazanego przez ustawodawcę w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z którego wynika, że dla ustalenia warunków zabudowy konieczne jest stwierdzenie, iż zamierzenie budowlane ma zagwarantowane wystarczające uzbrojenie terenu – istniejące lub projektowane. Materiał sprawy, zawierający odpowiednie pisma dostawców – dysponentów mediów, wskazuje – jak prawidłowo wyjaśniło to Kolegium, że warunek określony w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 3 powołanej powyżej ustawy został zachowany (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Sz 275/18; wyrok NSA z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 893/16). Zdaniem Sądu w okolicznościach istniejących w rozpoznawanej sprawie brak jest też podstaw do zakwestionowania oceny Kolegium dotyczącej usytuowania na terenie przyszłego zainwestowania napowietrznej sieci energetycznej. Motywując orzeczenie w tym zakresie Kolegium prawidłowo zwróciło uwagę na powinność szczegółowego ustalenia warunków wynikających z istnienia na tym terenie obiektów energetycznych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Wówczas też będzie rozważana kwestia prawidłowego usytuowania wnioskowanej zabudowy względem linii energetycznej, w tym zachowanie odległości zapewniających wzajemne bezpieczeństwo obiektów budowlanych i ich użytkowników. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i stosownie do przepisu art. 151 powołanej na wstępie ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.