II SA/Wr 393/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Asesor WSA Malwina Jaworska – Wołyniak Protokolant: referent Emilia Witkowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 lutego 2025 r. sprawy ze skargi Z. W. na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 29 marca 2024 r. nr NRŚ-OR.7570.48.2023.KMa w przedmiocie ustalenia odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości wywłaszczonej pod realizację inwestycji drogowej oddala skargę w całości. Zaskarżoną decyzją, Wojewoda Dolnośląski, po rozpatrzeniu odwołania Z. W., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję Starosty L. o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia przez Powiat L. własności nieruchomości położonej w obrębie D., gmina P., oznaczonej geodezyjnie nr [...] o pow. [...] ha. Wydanie opisanej decyzji poprzedzały następujące okoliczności przedstawione w decyzji organu I instancji. Decyzją z dnia 1 grudnia 2021 r. Starosta L. udzielił zezwolenia Zarządowi Powiatu L. na realizację inwestycji drogowej pn."Rozbudowa drogi powiatowej nr [...] w miejscowości D. wraz z rozbudową drogi powiatowej nr [...] (dalej jako decyzja ZRID). Mocą tej decyzji dokonany został podział, między innymi działki nr [...], pozostającej współwłasnością Z. i J. W., skutkujący wydzieleniem działki nr [...] oraz działki nr [...] o pow. [...] ha objętej liniami rozgraniczającymi drogi powiatowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U z 2023 r. poz.162) dalej jako "specustawa", nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o realizacji inwestycji stała się ostateczna. Wobec spełnienia opisanej przesłanki Starosta L. wszczął postępowanie celem ustalenia dla Z. i J. W. odszkodowania za utratę prawa własności ww. nieruchomości. W toku postępowania organ pozyskał operat szacunkowy określający wartość nieruchomości wraz z częściami składowymi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie biegła określiła między innymi, stan nieruchomości na dzień wydania decyzji ZRID. Opisała, że działka znajduje się w strefie peryferyjnej zachodniej części wsi poza zabudową D. Grunt leży w niewielkiej odległości od skrzyżowania dróg powiatowych nr [...] i [...] biegnących w kierunku K. oraz P. Działka ma kształt wydłużony z częściami składowymi. Na dzień wydania decyzji ZRID na działce znajdowało się: 1/ utwardzenie betonowe drogi w kształcie trójkątnym o pow. 3 m2 bez krawężników stanowiące część utwardzonego ciągu komunikacyjnego prowadzące do widocznej zabudowy; widoczne liczne spękania – stan zużycia określono na 70%, 2/ trzynaście przęseł siatki o wymiarach 1,1m x 1,95m o powierzchni 27,885 m2 na słupku metalowym osadzonym w gotowym cokole - stopień zużycia określono na 85%, oraz jedno przęsło o wymiarach 1,1 m x 0,96 o powierzchni 1,056 m2 - stopień zużycia określono na 90 %. Łączna powierzchnia ogrodzenia wnosi 28,941 m2. Biegła uwzględniła, że na dzień wydania decyzji ZRID (1 grudnia 2021 r.) wyceniana nieruchomość, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta i Gminy P. nr [...] z dnia [...] listopada 2003 r.) znajdowała się na obszarze przeznaczonym pod funkcje usługowe (powierzchnia 67 m2) oraz tereny dróg publicznych (powierzchnia 12 m2 ). Uwzględniając, że przeznaczenie pod usługi nie jest tożsame z celem wywłaszczenia, dla tej części nieruchomości biegła dokonała wyceny według aktualnego sposobu jej użytkowania tj. pod tereny usług oraz według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia (pod drogi). Dla określenia wartości gruntu rzeczoznawca posłużyła się podejściem porównawczym, metodą porównania parami. Określiła charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej, a następnie cenę średnią z grupy nieruchomości reprezentatywnych oraz przypisała wagi dla każdej cechy rynkowej. Dokonując stosownych obliczeń uzyskała cenę 1m2 gruntu, która dla terenu o funkcji usługowej wyniosła 42,56 zł/m2 a dla terenu pod drogi 34,32 zł/m2. Wartość nieruchomości gruntowej ustalono łącznie na kwotę 3.264 zł. Z uwagi na fakt, że w dniu wydania decyzji ZRID na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się opisane wcześniej części składowe rzeczoznawca określiła ich wartość na kwotę 479 zł. Ze względu na brak rynkowych transakcji gruntami z podobnymi częściami składowymi, wartość działki została określona jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości części składowych. W sumie biegła określiła wartość odtworzeniową nieruchomości w kwocie 3743 zł (grunt - kwota 3 264 zł a części składowe - kwota 479 zł). W piśmie złożonym w dniu 24 czerwca 2022 r. Z. W. (dalej jako skarżący), wniósł uwagi do operatu szacunkowego, w szczególności w zakresie dotyczącym określenia wartości części składowych. Skarżący zwracał uwagę, że mankamentem wyceny jest brak odniesienia się biegłego do rzeczywistych uwarunkowań przyjętych przy wycenie, przede wszystkim w części dotyczącej ogrodzenia (ale także trawnika). Wskazywał, że płot posadowiony jest na ławie fundamentowej, która oprócz stabilnej podstawy ogrodzenia spełnia także rolę muru oporowego, ze względu na różnice poziomu terenów posesji i przylegającego do nich rowu. Zdaniem skarżącego stan słupków żelbetowych i betonowych, oraz podmurówka o wys. 45 cm nie utraciły na wartości technicznej czy estetycznej z wyjątkiem zwykłych powierzchniowych procesów starzenia się odpowiadających złuszczeniu farby, co odnosi się także do przęseł stalowych. Zwrócił także uwagę na bezpośrednie negatywne oddziaływanie na ogrodzenie drzew, znajdujących się na działce stanowiącej własność Powiatu o wycięcie których wystąpił. W ocenie skarżącego, przy wycenie należało także określić wartość trawnika przylegającego, chociaż wykraczającego poza linię podziału geodezyjnego. W piśmie z dnia 23 września 2022 r. skarżący wystąpił o wskazanie podstawy w oparciu o którą biegła ustaliła zużycie ogrodzenia na 90%. Wniósł także o określenie wartości ogrodzenia jako części składowych: fundamentu, podmurówki, słupków stalowych umocowanych w podstawie betonowej, przęseł metalowych (plecionka stalowa wspawana w ramę). Wskazał, że trzy brakujące przęsła zostały zniszczone na skutek upadku drzewa. Wyjaśnił przy tym, że wszelkie oddziaływania szkodliwe na ogrodzenie (jeżeli wystąpiły) wynikały z oddziaływania topoli rosnących przy ogrodzeniu i usuniętych przez Starostwo. W piśmie z dnia 23 marca 2023 r. odnosząc się do wyjaśnień biegłej, skarżący zauważył, że w jej stanowisku nie ma odniesienia do jego uwag merytorycznych dotyczących wartości odtworzeniowej ogrodzenia. Stwierdził, że wartość nieruchomości powinna stanowić sumę wartości części składowych ogrodzenia oraz wartości prac związanych z jego wykonaniem. Wycena ma umożliwić odtworzenie ogrodzenia z uwzględnieniem obecnych uwarunkowań natury technicznej i ekonomicznej. Domagał się zatem odwrócenia proporcji odnoszącej się do wyliczonej wartości odtworzeniowej nieruchomości. Wszystkie opisane uwagi skarżącego organ I instancji przedstawił rzeczoznawcy majątkowej, która odniosła się do nich w pismach z dnia 25 lipca 2022 r. i 21 października 2021 r. wskazując, że zastosowane podejście do wyceny z wykorzystaniem wartości odtworzeniowej wynika z § 20- 22 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jest także zgodne z utrwaloną praktyką wyceny. Biegła podała, że przyjęte założenia wyceny wynikają z bardzo odległego, szczegółowo nieokreślonego okresu wzniesienia przedmiotowej budowli a tym samym, braku potwierdzonych informacji o tym obiekcie. W wycenie przyjęto założenie sytuacji najbardziej powszechnej. Biegła powołała się także na publikację H.H., "Zużycie obiektów budowalnych" w którym przyjęto okres trwałości ogrodzeń z siatki na 25 lat . Ponieważ brakuje informacji o wieku ogrodzenia biegła przyjęła założenie, że jest to co najmniej 25 letnia budowla. Niewykluczone, że wiekiem może zbliżać się do wieku budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (lata 70, 80 ubiegłego wieku), czyli znacznie przekracza okres 25 lat. Z uwagi na stan ogrodzenia przyjęto zużycie 90%. Biegła wyjaśniła, że na podstawie ogólnie dostępnych informacji z internetu dokonała porównania stanu ogrodzenia z 2012 r. ze stanem na dzień wywłaszczenia. W jej ocenie wynik tej analizy jest dodatkowym argumentem potwierdzającym zużycie ogrodzenia. W piśmie z dnia 21 października 2022 r. biegła podała, że stan techniczny ogrodzenia nie stanowił ekspertyzy technicznej gdyż jest to uprawnienie rzeczoznawców budowlanych. Ponadto wycena ogrodzenia nie została oparta tylko na ocenie własnej autora, ale wykorzystano przy niej także opracowania specjalistyczne autorytetów, tj. przywołaną wcześniej publikację H. H., która przyjmuje okres trwałości ogrodzeń z siatki na 25 lat. Biegła nie może natomiast dokonać oceny stanu nieruchomości z uwzględnieniem wpływu topoli na ogrodzenie, skoro nie było ich na dzień wydania decyzji ZRID. Ze względu na upływ ważności operatu szacunkowego rzeczoznawca przedstawiła aktualizację operatu potwierdzając jego aktualność na dzień 29 marca 2023 r. W oparciu o tak zgromadzony materiał dowodowy organ I instancji wydał decyzję z dnia 31 marca 2023r. w której ustalił odszkodowanie na rzecz skarżącego i jego małżonki w wysokości 3743 zł. W odwołaniu od tej decyzji skarżący zakwestionował prawidłowość ustalenia stanu faktycznego. Stwierdził, że rzeczoznawca wymienił nadziemne elementy ogrodzenia ale nie uwzględnił ich odtworzenia a ogrodzenie traktuje jak siatkę przymocowaną do pali. Tymczasem należy odróżnić elementy stalowe od betonowych, które po przemnożeniu przez ilość przęseł metalowych należy dodać do wartości odtworzeniowej. Rzeczoznawca nie dodał wartości odtworzeniowej fundamentu ogrodzenia na jego całej długości (także z uwzględnieniem wjazdu i miejsca po brakujących przęsłach metalowych). Ostało się jedno kompletne usadowione w gruncie przęsło ogrodzenia do ewentualnej weryfikacji i realnego oglądu. Skarżący dodał także, że jego zdaniem, wartość gruntu należy odnieść do wartości wykonanej zatoki autobusowej i ścieżki rowerowej a nie do wartości gruntu z drogą. Wojewoda Dolnośląski przed wydaniem orzeczenia rozpatrującego odwołanie, przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe, w tym, wezwał rzeczoznawcę do przedstawienia wyjaśnień w związku z własnymi wątpliwościami odnoszącymi się do wyceny gruntu, jak też, co do przedstawionych przez skarżącego w odwołaniu zarzutów. W piśmie z dnia 28 lutego 2024 r. biegła odniosła się do przedstawionych uwag. W kontekście zarzutów odwołania dotyczących ogrodzenia wyjaśniła, że w procesie wyceny ogrodzenia wykorzystała scalone normatywy, co oznacza, że wartość tego elementu w stanie nowym uwzględnia wszystkie elementy, w tym roboty budowlane niezbędne do jego wzniesienia. W związku z powyższym nie mnożna dokonać rozbicia na poszczególne elementy ogrodzenia. W kwestii natomiast stopnia zużycia ogrodzenia biegła odwołała się do wcześniejszych wyjaśnień. Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji Wojewoda zwrócił uwagę na szczególne znaczenie dowodowe jaki posiada operat szacunkowy. Zgodnie bowiem z art. 7, art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 12 ust. 5 specustawy, stanowi on wyłączną podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za utraconą nieruchomość. Organ II instancji wyjaśnił, że operat szacunkowy określający wartość nieruchomości należy zakwalifikować jako opinię biegłego podlegającą - jak każdy inny dowód w sprawie - ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne. Organ administracji może poddać wycenę badaniu w celu ustalenia, m.in. czy jest zupełna, logiczna i wiarygodna, czy nie zawiera braków, pomyłek, niejasności, itp. oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Analiza operatu dokonywana jest zarówno pod względem spełnienia przez niego wymogów formalnych, jak i wymogów materialnych wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych. Zdaniem Wojewody operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wraz z jego uzupełnieniami, którego aktualność została potwierdzona klauzulą biegłej z dnia 29 marca 2023 r., spełnia najważniejsze wymogi formalne, co do obligatoryjnych elementów struktury przewidzianych w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy nie dopatrzył się również błędów rachunkowych, które mogłyby rzutować na rezultat oszacowania. Wojewoda przeprowadził także analizę operatu pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami dotyczącymi określenia wartości nieruchomości. Stwierdził, że autorka wyceny uwzględniła przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy P., ustalając, że przedmiotowa nieruchomość obejmuje dwie jednostki planistyczne ([...] KL i U[...]). W związku z brakiem na rynku lokalnym i regionalnym wystarczającej ilości gruntów o tożsamym mieszanym przeznaczeniu (zob. pismo z dnia 22 lutego 2024 r.), biegła dokonała odrębnego oszacowania części przeznaczonych pod drogi publiczne i pod usługi. W tym względzie Wojewoda nie dopatrzył się nieprawidłowości wskazując, że przyjęty przez rzeczoznawczynię system wyceny, polegający na zsumowaniu osobno ustalonych wartości ze względu na zapisy planistyczne, stanowi przyjętą i aprobowaną w orzecznictwie praktykę . Wojewoda uznał, że biegła prawidłowo ujęła stan nieruchomości na dzień 1 grudnia 2021 r. (art. 18 ust. 1 specustawy) opisując go zgodnie z jego ustawową definicją zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uwzględniła stan prawny przedmiotu wyceny wynikający z treści księgi wieczystej nr [...], dane ujawnione w ewidencji gruntów oraz stan zagospodarowania obejmujący: 1. utwardzenie betonowe drogi w kształcie trójkątnym o powierzchni 3 m2, bez krawężników, stanowiące część ciągu komunikacyjnego o stopniu zużycia wynoszącym 70% oraz 2. czternaście przęseł siatki o łącznej powierzchni 28,941 m2, na słupku metalowym, osadzonym w gotowym cokole (13 sztuk) o stopniu zużycia na poziomie 90% (strona 15 operatu). Autorka opinii doszła ponadto do wniosku, że ze względu na brak rynkowych transakcji z podobnymi częściami składowymi, należy ustalić jej wartość odtworzeniową, która polega na określeniu wartości gruntu i odrębnej wycenie jego części składowych (art. 135 ust. 1 i 2 w zw. z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, strona 24 operatu). Zastrzeżeń organu nie budziło określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Mając na uwadze przyjętą technikę szacowania gruntów o mieszanym przeznaczeniu, a także uwzględniając "zasadę korzyści" wynikającą z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ustalenie jaka wartość - dla aktualnego czy alternatywnego, tj. zgodnego z celem wywłaszczenia, sposobu użytkowania gruntów - jest wyższa), biegła utworzyła dwa katalogi nieruchomości podobnych, których cechy cenotwórcze są najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny, zawierające m.in. takie informacje, jak: data transakcji, powiat, gmina, obręb, powierzchnia terenu, cena transakcyjna, cena jednostkowa za m2 oraz przeznaczenie planistyczne (drogi). Przy wycenie części działki o przeznaczeniu drogowym, ze względu na specyfikę tego rynku i sporadyczność transakcji (których przedmiotem było prawo własności), w celu poszukiwania materiału porównawczego, rzeczoznawca poszerzyła obszar badania, obejmując teren województwa [...] (rynek regionalny), jak również przyjęła kwoty z umów sprzedaży terenów przeznaczonych pod drogi, zawartych wcześniej niż dwa lata liczone wstecz od daty sporządzenia operatu (zob. § 36 ust. 1 r. wyc. 1 pkt 3.3. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Noty Interpretacyjnej Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości). Wyjaśniła przy tym, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości drogowych (strona 35 operatu). Ponadto wskazała, że na cenę transakcyjną nie mają wpływu takie cechy jak: powierzchnia, kształt działki i kategoria drogi (strona 36 operatu). Organ odwoławczy dostrzegł, co prawda, że w katalogu nieruchomości podobnych przyjętych do porównania znalazły się dwie transakcje dotyczące dróg wewnętrznych (poz. 3 i 15), pomimo, że tego rodzaju transakcje są kwestionowane w orzecznictwie jako materiał nie spełniający kryterium podobieństwa. Wojewoda podzielił jednak w tym przypadku argumentację biegłej, że wyeliminowanie powyższych transakcji z zestawienia nie wpłynęłoby w sposób znaczący na, wyliczoną metodą korygowania ceny średniej, wartość 1 m2 wycenianej działki (zob. pismo z dnia 22 lutego 2024 r.). Z tego względu uznał, że uchybienie to nie miałoby wpływu na wynik oceny operatu szacunkowego. Organ odnotował, że w celu wyceny części działki o przeznaczeniu usługowym, autorka opinii stworzyła tabelę obejmującą 19 pozycji (o cenach: minimalnej - 25 zł/m2, maksymalnej - 54,25 zł/m2 i średniej - 38,38 zł/m2) obejmujących transakcje nieruchomościami będącymi przedmiotem prawa własności, z uwzględnieniem takich cech cenotwórczych, jak m.in. położenie na terenach wiejskich D.(1) i niewielka powierzchnia (strony 26 i 27 operatu). Wskazała jednocześnie, że brak jest jednoznacznego związku pomiędzy datą zawarcia umowy sprzedaży a uzyskaną ceną jednostkową, na którą nie oddziałuje również struktura geodezyjna zbywanego gruntu (zob. pismo z dnia 22 lutego 2024 r.). Wpływ na wartość tego typu nieruchomości mają natomiast: lokalizacja ogólna (30%), lokalizacja szczegółowa (30% - w piśmie z dnia 22 lutego 2024 r., biegła dokonała korekty zapisów udziału procentowego tej cechy: w miejsce "20%" wpisano "30%", co nie wpłynęło na ostateczny wynik wyceny), powierzchnia nieruchomości (20%) i potencjał nieruchomości (20%). Każdemu z przyjętych atrybutów nadała trzystopniową skalę ocen wyrażoną poprzez punktację 1, 2 i 3, którą w dalszej kolejności odniosła do gruntów o cenach minimalnej i maksymalnej oraz do przedmiotu wyceny. Działka nr [...] otrzymała odpowiednio stopnie 2, 2, 3, 2 (strony 30 i 31 operatu). Suma współczynników korygujących wyniosła 1,109, zatem 1 m2 szacowanej części działki ukształtował się na poziomie 42,56 zł, co w sumie dało wynik w kwocie 2 852,00 zł (w zaokrągleniu, 67 m x 42,56 zł, strona 31 operatu). W taki sam sposób została przeprowadzona wycena nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia drogowego. W odniesieniu do tego rodzaju gruntów biegła uznała, że ich wartość zależy od takich cech, jak: lokalizacja (25%), otoczenie i sąsiedztwo (40%) oraz infrastruktura drogowa - sieci komunikacyjne (35%). Również i w tym przypadku atrybuty otrzymały trzystopniową skalę ocen - punktacja 1, 2 i 3, przy czym szacowanej działce biegła przypisała odpowiednio noty 2, 2 i 3 (strona 40 operatu). W piśmie z dnia 22 lutego 2024 r., rzeczoznawczym wyjaśniła dodatkowo sposób, w jaki wyliczyła współczynniki korygujące dla cech "lokalizacja" i "otoczenie i sąsiedztwo" - technika oparta na proporcjach, w jakich cena średnia dzieli przedział wartości. Suma wszystkich współczynników wyniosła 1,142, co po pomnożeniu przez cenę średnią (30,05 zł/m2) oraz powierzchnię wycenianych części nieruchomości (67 m2 i 12 m2) dało odpowiednio wyniki 2 299,00 zł i 412,00 zł (w zaokrągleniu, strony 41 i 42 operatu). W oparciu o dokonane przez siebie wyliczenia, autorka opinii postawiła tezę, że zgodnie z ww. "zasadą korzyści", część nieruchomości o powierzchni 67 m2 należy wycenić z uwzględnieniem zapisów planistycznych, a nie w oparciu o przeznaczenie alternatywne, wynikające z decyzji zrid (strona 41 operatu). Pozytywnie Wojewoda ocenił także część operatu dotycząca oszacowania wartości części składowych. Wbrew zarzutom odwołania, wycenie nie mogły podlegać zatoka autobusowa i ścieżka rowerowa, ponieważ powstały po dacie wydania decyzji ZRID na którą uwzględnia się stan nieruchomości, art. 18 ust. 1 specustawy). Jednocześnie autorka opinii wyjaśniła jakimi kryteriami kierowania się ustalając stopień zużycia ogrodzenia. Wyjaśnienia te nie budziły zastrzeżeń organu. W kontekście przyjęte metody szacowania wartości części składowych Wojewoda wyjaśnił, że technika wyceny obiektów budowlanych przy użyciu cenników budowlanych, polega na przyjęciu ceny katalogowej, która dotyczy całego obiektu - bez rozróżniania wartości jego poszczególnych elementów konstrukcyjnych, tj. np. podmurówka betonowa i metalowe przęsła. Przykładowo, w opracowaniach Wacetob wymienia się takie pozycje, jak np. budynek mieszkalno-usługowy (obiekt nr [...]), szkoła wraz z salą gimnastyczną (obiekt nr [...]), przychodnia rejonowa (obiekt nr [...]), czy drogi i place lokalne o nawierzchni z kostki brukowej (obiekt nr [...]). Mając na uwadze powyższe, Wojewoda za chybioną uznał argumentację odwołującego się, że wycena ogrodzenia została dokonana bez uwzględnienia betonowej podmurówki. Nawiązuje do niej bowiem określenie "gotowy cokół", stanowiący jeden z elementów konstrukcyjnych wybranego przez biegłą z cennika obiektu. Podsumowując, Wojewoda stwierdził, że prawidłowo wartość działki nr [...] została ustalona jako suma kwot 2 852,00 zł, 412,00 zł i 479,00 zł, co dało wynik 3743,00 zł netto. Przechodząc do oceny innych elementów postępowania organ II instancji zauważył, że pozyskane (również w toku postępowania odwoławczego) dowody potwierdziły, że nie było podstaw do powiększenia ustalonego w operacie odszkodowania o bonus w wysokości 5%. Zastrzegł także, że w postępowaniu odwoławczym zapewniono stronom czynny udział (art. 10 § 1 k.p.a.). Umożliwiono im zapoznanie się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, składanie wszelkich dodatkowych wyjaśnień oraz dokumentów mogących mieć znaczenie dla sprawy, a także wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Dodatkowo, organ pierwszej instancji pouczył strony o możliwości podważenia wyceny, sporządzonej przez biegłą na zlecenie organu, przez poddanie prawidłowości tej opinii, na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. pismo z dnia 31 marca 2022 r.). Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniósł Z. W. podnosząc, że decyzja Wojewody sankcjonuje w oparciu o kwestionowany operat szacunkowy zaniżoną rekompensatę za utratę własności nieruchomości, głównie na skutek nieadekwatnej oceny i wyceny wartości odtworzeniowej ogrodzenia posesji. Stwierdził także, że działania organu mają charakter jednostronny. W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w kwestionowanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej: p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej, a stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2022 r., poz. 2492) kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z wymienionych przepisów wynika, że sąd bada legalność zaskarżonego aktu, czy jest on zgodny z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. W ocenie Sądu, kontrola zaskarżonej decyzji przeprowadzona w tak zakreślonych granicach wykazała, że nie narusza ona przepisów prawa procesowego ani prawa materialnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniałoby wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, prowadzonego na podstawie art. 12 ust. 4a i nast. ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 311 ze zm.) [dalej: specustawa drogowa], było ustalenie na rzecz skarżącego i jego małżonki – jako dotychczasowych współwłaścicieli - odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości, będącej następstwem objęcia tej nieruchomości decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Konieczność ustalenia odszkodowania w sprawie niniejszej wynika z przejęcia z mocy prawa przez Powiat L. nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, (powstałą z podziału działki nr [...]) pod drogę publiczną na podstawie decyzji ZRID, czyli opisanej na wstępie decyzji Starosty L. z dnia 1 grudnia 2021 r. Skutek ten nastąpił z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna, tj. 4 stycznia 2022 r. Sytuację powyższą regulują przepisy art. 12 ust. 1 i ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej - w zakresie skutku podziałowego i przejścia własności z mocy prawa, zaś art. 12 ust. 4c, ust. 4f, ust. 5 oraz art. 18 ust. 1, ust. 1a, ust. 1b i ust. 1d specustawy drogowej w zakresie wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego, obowiązku ustalenia odszkodowania i przedmiotu wyceny oraz wysokości odszkodowania. Wynika z nich, że: odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod drogi publiczne przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (wygasa ono bowiem z dniem, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna); wysokość odszkodowania za prawo własności gruntu ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, z tym że wysokość odszkodowania za własność zmniejsza się o kwotę równą wartości ograniczonych praw rzeczowych, tę bowiem (ustaloną na dzień, w którym następuje ustalenie odszkodowania) wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały; suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości nie może przekroczyć wartości nieruchomości. Z wymienionych przepisów wynika również, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) [dalej także jako: u.g.n.], z zastrzeżeniem wyżej wskazanych regulacji art. 18 specustawy drogowej (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami mających zastosowanie w sprawach o odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową istotne znaczenie ma, między innymi art. 7 wskazujący rzeczoznawców majątkowych jako uprawnionych do określenia wartości nieruchomości. Ogólne wskazania dla przeprowadzania wyceny nieruchomości zawarto natomiast w art. 134 ww. ustawy stosownie do którego, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust 4 ustawy) Wskazać także należy na art. 154 u.g.n., zgodnie z którym, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1).W w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3). Dla zupełności regulacji przywołać wypada mające zastosowanie w tej sprawie rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj.: Dz.U. z 2021 r., poz. 555 z późn. zm.), w którym określono szczegółowo rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu uwzględnienie wszystkich powyższych regulacji odniesionych do materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie pozwala na ocenę zaskarżonej decyzji jako niezgodnej z prawem, w szczególności - co zarzuca skarżący - nieprawidłowo oceniającej operat szacunkowy w zakresie w jakim określona została wartość części składowych znajdujących się na działce przejętej przez Powiat. W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby kontrolowanej sprawy, potwierdzony klauzulą aktualizacyjną i uzupełniony o wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego spełnia warunki wynikające przywołanych wyżej przepisów. Organy, a w szczególności organ odwoławczy, oceniły ten dowód w ramach przysługujących im kompetencji i prawidłowo uznały, że - po uzupełnieniach- nie budzi on wątpliwości i może stanowić podstawę do określenia wysokości przysługującego skarżącemu i jego małżonce odszkodowania. Wojewoda zweryfikował operat od strony formalnej badając, czy opinia została sporządzona i podpisana przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami elementy, jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera pomyłek, oczywistych błędów i niejasności które powinny być sprostowane. Wyrażona w tym zakresie ocena organu nie budzi zastrzeżeń Sądu. Analiza treści operatu szacunkowego wskazuje, że dokument ten zawiera wymagane prawem elementy określone § 56 rozporządzenia w sprawie wycen. Przedstawiono w nim zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, dokonano analizy danych i charakterystyki rynku nieruchomości, przedstawiono analizę transakcji nieruchomościami podobnymi i wreszcie określono wartość nieruchomości. W efekcie należy się zgodzić z organem, że operat jest rzetelny i został wykonany zgodnie z wymaganiami formalnymi. Autorka operatu wyjaśniła, że ponieważ na wyznaczonym rynku nieruchomości podobnych nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji rynkowych o zbliżonych do nieruchomości wycenianej częściach składowych, w związku z tym, w wycenie określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej (samego gruntu) oraz wartość odtworzeniową części składowych. Dokonano tego w zgodzie z art. 150 ust 1-3 i 151 ust 1-2 u.g.n. Przy wycenie nieruchomości gruntowej, uwzględniając jej mieszane przeznaczenie wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (około 12m2 usługi i 67 m2 droga lokalna), po stwierdzeniu, że na rynku lokalnym i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami o podobnym mieszanym przeznaczeniu, biegła odrębnie oszacowała część przeznaczoną pod drogę publiczną i część pod usługi a następnie zsumowała otrzymane wartości. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy taki system wyceny ze względu na ustalenia planistyczne, jest aprobowany w orzecznictwie sądowym. Wartość nieruchomości gruntowej określona została w podejściu porównawczym przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Przyjęte podejście i metoda szacowania nie budzą zastrzeżeń jako przewidziane i określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu (por. § 4 tego aktu). Ustalając wartość nieruchomości przeznaczonej pod usługi biegła kierując się zasadą korzyści (art. 134 ust.1 u.g.n. ) utworzyła katalog nieruchomości podobnych przeznaczonych pod usługi. W przypadku nieruchomości drogowych przedmiotem porównania były transakcje nieruchomościami drogowymi ( zgodnie z § 36 ust.4 ww. rozporządzenia). Organ odwoławczy szczegółowo przeanalizował w uzasadnieniu decyzji zastosowany sposób wyceny, określenie rynku nieruchomościami podobnymi, wyłonienie materiału porównawczego, przypisanie im cech uznanych za cenotwórcze i skorygowanie nieruchomości podobnych odpowiednimi współczynnikami. W ocenie Sądu przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza operatu szacunkowego w części dotyczącej ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, zasługuje na uwzględnienie. W efekcie Sąd podzielił stanowisko organu, że w tym zakresie operat szacunkowy wraz z pismami uzupełniającymi nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegła przedstawiła w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjęła takie a nie inne metody szacowania, przedstawiła przyjęte współczynniki, dokonała stosownych wyliczeń matematycznych. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi sformalizowany dowód na to, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia odszkodowania. Wyrażone w operacie szacunkowym oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Organy administracji i sądy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy organów i sądów administracyjnych jest więc kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma w tym zakresie swobodę. Zakwestionowane operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, gdy zostanie wykazane, że przy jego sporządzeniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, dyskwalifikujące jego walory dowodowe (por. NSA w wyroku z dnia 30 kwietnia 2020r., I OSK 1181/19, CBOSA). Organ nie może natomiast oceniać operatu w zakresie w jakim miałaby to dotyczyć wiadomości specjalnych. W efekcie, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywanie oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji i sądu. Organ administracji nie może, zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. W konsekwencji nie można też oczekiwać od organu czy sądu administracyjnego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących lub wag. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy specjalnej i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. W rozpoznawanej sprawie skarżący zasadniczo nie przedstawił w kierowanej do Sądu skardze zarzutów kwestionujących poprawność określenia wartości gruntu, aczkolwiek w odwołaniu podniósł, że wartość gruntu powinna być odniesiona do wartości gruntu z zatoką autobusową i ścieżką rowerową. Na etapie skargi - podobnie jak w odwołaniu - operat kwestionowany jest natomiast w zakresie określenia wartości znajdujących się na nieruchomości składników budowlanych. Zdaniem skarżącego wartość odtworzeniowa nieruchomości została bowiem zaniżona ze względu na nieadekwatną wycenę ogrodzenia posesji. Kierując się zarzutami prezentowanymi w odwołaniu i wcześniej w postępowaniu administracyjnym stwierdzić można, że skarżący domagał się określenia wartości kosztowej ogrodzenia jako sumy: 1/ części składowych do których należą: fundament ogrodzenia na całej jego długości, podmurówka oraz części stalowe, słupki umocowane w podstawie betonowej, przęsła metalowe (plecionka stalowa wspawana w ramę); 2/ wartości prac związanych wykonaniem ogrodzenia. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca ograniczył się tylko do elementów nadziemnych i nie uwzględnił fundamentu betonowego ogrodzenia na całej jego długości, traktując ogrodzenie jak siatkę przymocowaną do stalowych pali. Tymczasem wycena powinna umożliwić odtworzenie ogrodzenia z uwzględnieniem obecnych uwarunkowań natury technicznej i ekonomicznych. W toku postępowania administracyjnego skarżący podnosił także, że siatka posadowiona jest na ławie fundamentowej (o wysokości około 45 cm), która oprócz stabilnej podstawy ogrodzenia pełni także rolę muru oporowego ze względu na różnice poziomu tereny posesji i przylegającego do niej rowu. Odniesienie do tych zarzutów wymaga przypomnienia, że podejściu kosztowym oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Zgodnie z § 21 rozporządzenia za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o których mowa w art. 153 ust 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia przy użyciu tej samej technologii i materiałów które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej (§ 23 ust 1). Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe (§ 23 ust 4). W niniejszej sprawie wartość części składowych gruntu biegła określiła stosując właśnie technikę wskaźnikową. Powyższa okoliczność ma istotne znaczenie w kontekście kluczowego zarzutu wskazującego na brak uwzględnienia przy określeniu wartości ogrodzenia kosztów wykonania betonowej podmurówki/ fundamentu ogrodzenia. Wskazać bowiem należy, że stosowanie techniki wskaźnikowej nie wymaga podawanie odrębnie kosztu każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. Z operatu szacunkowego wynika (str.44) że przy określeniu wartości budowli biegła oparła się o katalog Wactob Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr [...] IV kwartał 2021 r. Podobnie w piśmie z dnia 21 lutego 2024 r. biegła wyjaśniała, że procesie wyceny ogrodzenia wykorzystała scalone normatywy, co oznacza, że wartość tego elementu w stanie nowym uwzględnia wszystkie elementy, w tym roboty budowlane niezbędne do jego wzniesienia. Nie można zatem dokonać rozbicia na poszczególne elementy ogrodzenia. Słusznie zatem Wojewoda wyjaśniał, że technika wyceny obiektów budowlanych przy użyciu cenników budowlanych (tak jak miało to miejsce w kontrolowanej sprawie) polega na przyjęciu ceny katalogowej, która dotyczy całego obiektu – bez rozróżnienia wartości jego poszczególnych elementów konstrukcyjnych takich jak podmurówka betonowa, czy stalowe przęsła. W zawartym w operacie opisie nieruchomości biegła opisała ogrodzenie jako obejmujące trzynaście przęseł siatki na słupku metalowym osadzonym w gotowym cokole. W stanie faktycznym biegła uwzględniła zatem nie tylko elementy stalowe ale także element betonowy - cokół w którym osadzone zostało ogrodzenie. W związku z powyższym należy zgodzić się z organem odwoławczym, że użyte w operacie sformułowanie "gotowy cokół" jako jeden z elementów konstrukcyjnych wybranego przez biegłą z cennika obiektu nawiązuje do betonowej podmurówki na którą wskazuje skarżący. Biegła wyjaśniła także w przekonujący sposób przyczyny przyjętego stopnia zużycia ogrodzenia. W tym względzie oparła się na ustaleniach z oględzin biorąc pod uwagę jego wygląd, oraz skorzystała z opracowania specjalistycznego autorstwa M. H. "Zużycie techniczne obiektów budowlanych. Metody i kryteria oceny" Wacetob 2020 według którego okres trwałości ogrodzeń z siatki ustalony został na 25 lat. W wyjaśnieniu z 25 lipca 2022r. rzeczoznawca zauważyła, że wobec braku informacji o wieku ogrodzenia przyjęto, że jest to co najmniej 25 letnia budowla. Biegła po oględzinach nie wykluczyła bowiem, że wiekiem może ono się zbliżać do budynków stojącego na sąsiedniej działce (lata siedemdziesiąte, osiemdziesiąte ubiegłego wieku) a więc może przekraczać podany wiek 25 lat. Skarżący kwestionując przyjęty stopień zużycia nie podważył poczynionych w tym zakresie ustaleń biegłej. W tych okolicznościach Sąd uznał, że argumentacja skarżącego kwestionująca prawidłowość wyceny ogrodzenia nie mogła przynieść zamierzonego skutku. W operacie w wystarczający sposób opisano podlegające oszacowaniu i ustaleniu wartości odtworzeniowej ogrodzenie. Określając tę wartość biegła posłużyła się przewidzianą przepisami dla ustalenia wartości odtworzeniowej techniką wskaźnikową. Posługując się podanymi w operacie cennikami biegła przyjęła więc wartość ogrodzenia w stanie nowym uwzględniając wszystkie jego elementy oraz roboty budowlane niezbędne do jego wzniesienia – co potwierdziła w piśmie z dnia 21 lutego 2024 r. Stosując wskazaną wcześniej metodę szacowania nie miała natomiast obowiązku podawania wartości każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. Sąd nie dostrzegł także podstaw do kwestionowania ustalonego stopnia zużycia ogrodzenia. Biegła zastosowała ekspercką ocenę wizualną przyjmując wiek ogrodzenia na co najmniej 25 lat. Okres trwałości ogrodzenia z siatki biegła ustaliła także na podstawie oględzin, popierając je danymi wynikającymi z opracowania specjalistycznego. Skarżący na etapie postępowania jak też skargi nie przedstawił zaś innych danych dotyczących wieku ogrodzenia. Sąd nie stwierdził zatem podstaw do kwestionowania stanowiska rzeczoznawcy w tym względzie. Przy ocenie analizowanego operatu szacunkowego nie można także pomijać, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego ukształtowana w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego (por. NSA w wyroku z dnia 25 lipca 2023 r. I OSK 1024/20, CBOSA). Z tego względu, jak wcześniej już zaznaczono, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyrok NSA z 3 marca 2022 r. sygn. akt I OSK 511/19). Natomiast weryfikacja prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego została powierzona stowarzyszeniom lokalnym rzeczoznawców majątkowych, na co wskazuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Weryfikacja taka może zostać poprzedzona zgłoszeniem wątpliwości autorowi opinii, który może naprawić drobne uchybienia w drodze uzupełnienia opinii, bądź też przedstawić pisemne stanowisko uzasadniające stanowisko przyjęte pierwotnie. W rozpoznawanej sprawie skarżący – pomimo prawidłowego pouczenia – z opisanej wyżej możliwości zlecenia oceny prawidłowości operatu stowarzyszeniu rzeczoznawców, nie skorzystał. Sąd podzielił także stanowisko Wojewody, że w procesie wyceny nie mogła być uwzględniona wartość nieruchomości z zatoką autobusową oraz ścieżką rowerową. W świetle art. 23 specustawy w związku z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami miarodajny dla ustalenia odszkodowania jest bowiem stan nieruchomości z dnia wydania przez organ I instancji decyzji ZRID. Nie ulega natomiast wątpliwości, że w tej dacie nie istniała zatoka autobusowa oraz ścieżka rowerowa. Zatoka autobusowa oraz ścieżka rowerowa, które mają dopiero powstać nie mogą więc wpływać na elementy wskazane w art. 4 pkt 17 u.g.n. czyli stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną czy też na stan otoczenia nieruchomości istniejący w dacie wydania decyzji ZRID. Przywołany przepis odnosi się bowiem do stanu zastanego w dniu wydania decyzji ZRID a nie do stanu który dopiero może zostać ukształtowany w następstwie wydania decyzji ZRID. Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa procesowego jak też materialnego w stopniu uzasadniającym jej uchylenie i z tych względów skarga - zgodnie z art. 151 p.p.s.a. - została oddalona.