II SA/Wr 4/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Julia Szczygielska Sędziowie Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Protokolant Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 maja 2011 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę. Decyzją Prezydenta Miasta L. z dnia [...] r. Nr[...], podjętą na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), uchwały Rady Miejskiej w L. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (plan nr[...]) oraz art. 104 kpa, w pkt. I ustalono jednorazową opłatę skarżącemu R. M. w wysokości 21.149 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] o pow. 3159 m2, położonej w obrębie [...] m. L., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej L., uchwałą Rady Miejskiej w L. Nr [...] z dnia [...] r., a w pkt. II wskazano, że ustaloną w pkt. I opłatę należy uiścić jednorazowo w kasie Urzędu Miejskiego lub na podane konto Gminy Miejskiej L. z chwilą, gdy niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że Rada Miejska w L. uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m. L. dla zespołu M. (plan nr[...]), ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 30%. W ocenie organu I instancji, uchwalenie powyższego planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości oznaczonej nr geod.[...], położonej w obrębie [...] m. L. Prezydent Miasta L. podał, że w dniu [...] r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, którego uchwalenie miało wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr [...]nastąpiła sprzedaż wyżej wskazanej nieruchomości za cenę 50.000 zł. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 149 i 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed zmianą planu miejscowego oraz po zmianie planu, a cenę - z dnia zbycia nieruchomości. Ponadto organ wyjaśnił, że stosownie do art. 37 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Podkreślił także, że z przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania wynika, że w ewidencji gruntów działka nr [...] na dzień [...] r. stanowiła grunty orne, co znajduje swoje potwierdzenie w tym, że w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 21 stycznia 2005 r. R. M. wykazał w deklaracji jako przedmiot opodatkowania grunt rolny, położony w obrębie [...] miasta L., oznaczony numerem geodezyjnym[...], o powierzchni 3159 m2 oraz opłacał podatek rolny od wymienionego gruntu. Ponadto na podstawie zeznań strony organ ustalił, że R. M. użytkował przedmiotową nieruchomość rolniczo, jednak w podanym okresie (1 stycznia 2004 -21 stycznia 2005) działka [...] nie była faktycznie użytkowana w żaden sposób. Organ wskazał przy tym, że zaniechanie użytkowania przedmiotowej działki w okresie, kiedy plan miejscowy nie obowiązywał, wynikało jedynie z woli strony, a nie z braku możliwości. W związku z powyższym przyjęto, że przedmiotowa nieruchomość w okresie braku planu miejscowego stanowiła nieruchomość rolną. W dalszej części uzasadnienia omawianej decyzji podkreślono, że w toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, określając rodzaj rynku, obszar rynku oraz okres badania cen na rynku. Badaniem cen na rynku objęty został okres 2006-2008, jednakże transakcje dla gruntów rolnych przyjęto również z roku 2005, z uwagi na fakt, iż w tym okresie było ich więcej. Wskazano przy tym, że operat szacunkowy został sporządzony z zachowaniem zasad określonych w art. 153 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami, a dla porównania przyjęte zostały nieruchomości podobne, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe o niskiej intensywności i pod budownictwo mieszkaniowe połączone z warsztatem pracy. Biegły określił uzbrojenie działki, jako niepełne w oddaleniu i przyjął z tego tytułu poprawkę wynoszącą 11,00 zł/m2. Ponadto biorąc pod uwagę utrudniony dojazd i kształt przedmiotowej działki rzeczoznawca zastosował współczynnik korekcyjny. Wobec powyższego wskazano, że skoro - zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego - wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wyniósł 70 494,08 zł, co też przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty równą 21 148,22 zł, zasadnym było ustalenie opłaty w wysokości 21.149 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożył R. M., wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania, ewentualnie jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji odwołujący się zarzucił obrazę art. 77, 80 i 8 kpa, poprzez naliczenie renty planistycznej w wysokości 21.149 zł na podstawie średnich cen działek znajdujących się w okolicy ul. M. w L., co nie oddaje wiarygodnej i rzetelnej wartości jego działki, której powierzchnia jest mała, a kształt "długi i wąski". Wobec powyższego odwołujący się wywiódł, że ustalenie wartości metra kwadratowego na kwotę około 180 zł jest rażąco za wysokie biorąc pod uwagę fakt, że poddane analizie przez rzeczoznawcę majątkowego działki charakteryzują się większym areałem, bo sięgającym ok. 1-2 ha, położone są w bardziej atrakcyjnych miejscach, a ich kształt zezwala na posadowienie magazynów, domów i innych obiektów. Odwołujący się podał, że przeprowadzona w niniejszej sprawie wycena odbyła się tylko na podstawie rozmów z właścicielami działek, a tylko jedna z przytoczonych działek została sprzedana i na dowód ceny był podany akt notarialny R. M. zarzucił nadto organowi administracyjnemu, że nie powiadomił go o fakcie, iż w przypadku sprzedaży działki zostanie naliczona renta planistyczna. Wiedząc bowiem o tym fakcie nie dokonałby przedmiotowej sprzedaży, która podyktowana była koniecznością podziału majątku pomiędzy odwołującym się a jego była żoną. Wobec powyższego skarżący stwierdził, że brak stosownej informacji o reperkusjach sprzedaży przedmiotowej działki, która została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie może skutkować obowiązkiem zapłaty renty planistycznej na rzecz miasta L. W tym kontekście odwołujący się wywodził, że Prezydent Miasta L. swoim działaniem naruszył zasadę zaufania do organu władzy samorządowej wyrażoną w art. 8 kpa. Mając na uwadze powyższe odwołujący się podał, że wartość przedmiotowej działki nie przekracza 50.000 zł. Decyzją z dnia [...] r. nr[...], podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W motywach podjętego rozstrzygnięcia organ II instancji wskazał, że przesłankami ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są: 1) obiektywny (ustalony przez osobę uprawnioną do określenia wartości nieruchomości, według zasad i kryteriów powyższej ustawy) wzrost wartości nieruchomości; 2) wzrost wartości nieruchomości będący wynikiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy w formie aktu notarialnego przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy). Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że przepisy wskazanej ustawy nakładają na organ wydający decyzję w I instancji, obowiązek wykazania, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości, który jest określany na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat ten jako dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie (art. 77 ust. 1 i art. 80 kpa), a ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, który to ostatecznie rozstrzyga sprawę, co też znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. W dalszej części uzasadnienia Kolegium wskazało, że zgodnie z § 50 ust. 2 w związku z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), w przypadku określenia wartości nieruchomości rynkowej dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości, przy czym przez stan nieruchomości, w myśl przepisu art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Organ odwoławczy podał, że zebrany w sprawie materiał sprawy wskazuje, że na potrzeby niniejszego postępowania, zgodnie z zaleceniem Kolegium - zawartym w decyzji kasacyjnej z dnia [...] r. nr [...] - została, w dniu [...] r., sporządzona kolejna korekta operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki[...]. Kolegium przypomniało nadto, że przedmiotowa działka przed dniem wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, według zapisów planu obowiązującego do 2003 r. - przeznaczona była na teren upraw polowych i ogrodniczych - F9R. Zgodnie natomiast z ustaleniami powołanego na wstępie planu miejscowego, działka ta uzyskała przeznaczenie pod tereny dla zabudowy mieszkaniowej, połączonej z warsztatem pracy (funkcje produkcyjne, usługowe, usługowo - produkcyjne i usług naprawczych) - MP. W ocenie Kolegium, analiza operatu szacunkowego, po korekcie, pozwala przyjąć, że biegły w sposób prawidłowy dokonał wyceny działki nr[...], posługując się metodą porównywania nieruchomości parami. Przedstawił rynek nieruchomości podobnych z uwzględnieniem ich przeznaczenia w nowym planie miejscowym, który obejmował: tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową połączoną z warsztatem pracy (funkcje produkcyjne, usługowe, usługowo - produkcyjne i usług naprawczych) - MP; tereny przeznaczone dla zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności - MN; tereny przeznaczone dla ulic lokalnych KL. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że fakt przyjęcia w procesie wyceny do porównania działek o powierzchni większej niż działka wyceniana, nie powoduje wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, gdyż przyjmując do porównania działki o powierzchni większej biegły dokonywał poprawek w odniesieniu do powierzchni. Powyższe zaś odpowiadało dyspozycji art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Kolegium stwierdziło, że trudno zgodzić się z zarzutem odwołania, iż tylko w jednym z omawianych przypadków fakt transakcji sprzedaży nieruchomości został potwierdzony aktem notarialnym. Przeczy bowiem temu w oczywisty sposób treść operatu szacunkowego, gdzie przy każdej nieruchomości objętej analizą rynku biegły powołał sporządzony na tę okoliczność akt notarialny. Organ odwoławczy podkreślił ponadto, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakładają na organ orzekający w sprawie ustalenia opłaty planistycznej obowiązku informowania osób zbywających nieruchomości, iż w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego zobowiązane będą do ponoszenia takiej opłaty. Z tego też względu za nieuprawniony uznano podniesiony w odwołaniu zarzut wobec Prezydenta Miasta L. co do braku informacji odnoszących się do skutków sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożył R. M. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz uznanie, że nie powinien zapłacić renty planistycznej, zaś z ostrożności wniósł o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Kwestionowanej decyzji skarżący zarzucił naruszenie art. 9 kpa, poprzez nieuwzględnienie faktu, iż po dokonanym przekształceniu nieruchomości R.M. nie został powiadomiony przez organ administracyjny, to jest Prezydenta Miasta L., że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie skutkowała naliczeniem renty planistycznej i tym samym skarżący będzie musiał zapłacić pieniądze na rzecz organu, które tak naprawdę nie przysporzyły mu żadnych dodatkowych korzyści majątkowych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż opłata planistyczna wynosząca 21.149 zł, jest już drugą opłatą planistyczną, albowiem pierwszą błędnie naliczono w kwocie 65.856 zł. Zaznaczono, że przyczyną sprzedaży niniejszej nieruchomości była konieczność podziału majątku z byłą żoną. Skarżący oświadczył, że gdyby został powiadomiony przez Prezydenta Miasta L. pismem lub w jakiejkolwiek innej formie o tym, że jeżeli w przeciągu 5 lat od daty przekształcenia sprzeda działkę, będzie musiał uiścić opłatę planistyczną, to nigdy by tego nie zrobił. Podniósł przy tym, że sprzedana działka jest długa i wąska, nie nadaje się do żadnej zabudowy i na przekształceniu nie zyskała żadnej większej wartości, bowiem przed przekształceniem wartość tego typu nieruchomości kształtowała się na poziomie od 40.000 do 50.000 zł. Zdaniem skarżącego, opinia rzeczoznawcy majątkowego jest w tym przypadku niesłuszna, gdyż z reguły rzeczoznawca uwzględnia interes strony, która go powołała. Ponadto istnieje tzw. solidarność zawodowa, gdzie biegli rzeczoznawcy stosując kryteria ocen zawsze mogą zawyżyć wartość nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji. Odnosząc się w szczególności do zawartych w skardze zarzutów dotyczących sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 84 § 1 kpa organ powołuje biegłego, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W pierwszej kolejności kontroli sądu podlega prawidłowość zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów proceduralnych. Bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa bowiem na zasadność ustalenia stanu faktycznego w sprawie, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego. Po myśli zaś art. 151 powyższej ustawy w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Mając na uwadze tak zakreśloną kognicję Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, iż w niniejszej sprawie nie doszło do uchybień uprawniających do wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu, czynności organów właściwych instancyjnie, orzekających w rozpoznawanej sprawie w omawianym powyżej zakresie, zostały dokonane prawidłowo, a podjętym przez te organy decyzjom nie można zarzucić wadliwości, skutkującej koniecznością wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Kontroli tutejszego Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] r. nr[...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] r. nr[...], którą ustalono R. M. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 21.149 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej nr. geodezyjnym [...] o pow. 3159 m², położonej w obrębie [...] miasta L., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej L. – uchwałą Rady Miejskiej w L. z dnia [...]r. Nr[...]. Oceniając prawidłowość zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji należy przede wszystkim zauważyć, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w powyższym przepisie, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 powyższej ustawy). Zgodnie z art. 37 ust. 11 cytowanej ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Stosownie do postanowień art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy od art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust 1 powyższej ustawy). Sporządzony zatem przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). Wskazać więc należy, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje organ. Na nim to bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006). To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Wypada także podkreślić, że podlegający ocenie w toku prowadzonego postępowania operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma prawo wszcząć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, na co wskazuje odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala natomiast opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6). Mając zatem na względzie przywołane powyżej regulacje normatywne wskazać należy, że aby zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej, musi zgodnie z wyżej wymienionymi przepisami wystąpić wzrost wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą oraz zbycie nieruchomości mające miejsce przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wyjaśnić trzeba, że oznaczona nr geod. [...] nieruchomość o pow. 3159 m² położona w obrębie [...] miasta L. – zgodnie z ustaleniami uprzednio obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta L. uchwalonego przez Miejską Radę Narodową w L. uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. oraz aneksu do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Miejską L. uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. – położona była w jednostce planu oznaczonej symbolem [...], dla której zapis brzmiał: "Tereny upraw polowych i ogrodniczych. Użytkowanie bez zmian". Zgodnie natomiast z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w L. z dnia [...] r. Nr [...] działka powyższa leży w jednostce planu oznaczonej symbolem : MN (zabudowa mieszkaniowa o niskiej intensywności), KL (ulice lokalne), MP (zabudowa mieszkaniowa, połączona z warsztatem pracy - funkcje produkcyjne, usługowe, usługowo-produkcyjne i usług naprawczych). W okresie zaś od dnia 1 stycznia 2004 r. (tj. daty utraty ważności planów miejscowych) do dnia 22 stycznia 2005 r. (tj. do dnia rozpoczęcia obowiązywania nowego planu z 2004 r.) nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tegoż terenu, a nadto nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy dla wskazanej nieruchomości. Zapytany z kolei – w toku prowadzonego postępowania dowodowego – o sposób użytkowania w powyższym okresie działki nr [...] R. M. odpowiedział, że w tymże czasie ani on, ani nikt inny nie użytkował faktycznie tej nieruchomości. Wcześniej natomiast była ona użytkowana rolniczo. Wyjaśnił także, że w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 22 stycznia 2005 r. nieruchomość ta opodatkowana była podatkiem rolnym, który to opłacał skarżący. Powyższy dowód z przesłuchania strony pozwala z kolei przyjąć, że w okresie, w którym nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka stanowiła nieruchomość rolną, co też przesądza, że wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 2004 r. spowodowało zmianę przeznaczenia tej nieruchomości. Wobec tego koniecznością jest ustalenie, czy powyższa zmiana przeznaczenia miała rzeczywiście wpływ na zmianę wartości nieruchomości – jak dowodzą organy, czy też nie – jak twierdzi skarżący. W tej kwestii Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, podzielił stanowisko organów. Wyjaśnić bowiem należy, że ze sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, po przeprowadzonej korekcie – nakazanej decyzją kasacyjną Kolegium z dnia [...] r. – wynika, że biegły w sposób prawidłowy dokonał wyceny działki nr [...], dla której zastosował metodę porównywania parami. Przede wszystkim podkreślić trzeba, że przyjęte dla potrzeb wyceny tejże działki, nieruchomości, odpowiadają pojęciu nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość porównywalną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na jej położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W realiach niniejszej sprawy dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły przedstawił rynek nieruchomości podobnych z uwzględnieniem ich przeznaczenia w nowym miejscowym planie, to jest nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne o niskiej intensywności, nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe z usługami, nieruchomości przeznaczone pod lokalizację drogi dojazdowej. W stosunku natomiast do cech różniących nieruchomości zastosował poprawki, np. w stosunku do powierzchni, co też miało miejsce wobec przyjętej do porównania działki rolnej o pow. 2,8597 ha. Ponadto biegły zastosował współczynnik korekcyjny także ze względu na utrudniony dojazd do nieruchomości. Powyższe zaś koresponduje z powinnością organu zastosowania współczynnika korekcyjnego w sytuacji, gdy wystąpią odmienności wycenianej nieruchomości z działkami przyjętymi do porównania. W takim bowiem przypadku wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, czyli takich, które mogą wpływać na wartość. Powyższe pozwala przyjąć, że przedłożony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy. Przy wycenie nie został bowiem pominięty żaden z istotnych elementów, który mógł mieć istotny wpływ na zmianę wartości nieruchomości nr[...], ponadto wszystkie transakcje służące jako materiał porównawczy zostały dobrane z należytą starannością i w sposób wyczerpujący na potrzeby niniejszego operatu opisane. Wynik natomiast dokonanej wyceny jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Przedłożoną opinię należy zatem uznać za zupełną, logiczną i wiarygodną, która odzwierciedla w sposób rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. W tym stanie rzeczy, skoro wzrost wartości nieruchomości przedmiotowej działki – jak wynika z operatu - wyniósł 70.494,08 zł., a w uchwale Rady Miejskiej L. z dnia [...] r. stawka procentowa opłaty planistycznej została określona w wysokości 30% (co daje kwotę 21.148,22 zł), zasadnym było ustalenie niniejszej opłaty w wysokości 21 149 zł. Podkreślić także należy, że zbycie przez skarżącego przedmiotowej nieruchomości miało miejsce przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Ze zgromadzonego bowiem materiału dowodowego w sprawie wynika, że uchwalony uchwałą z dnia [...] r. plan miejscowy wszedł w życie [...] r., natomiast sprzedaż przedmiotowej miała miejsce [...] r. Odnosząc się z kolei do zarzutów zawartych w skardze wypada wskazać, że nie sposób zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, że sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy uwzględnia interes strony, która go powołała. Zgodnie bowiem z art. 84 § 1 kpa, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego o wydanie opinii. Z tego też względu operat szacunkowy należy postrzegać jako dowód z opinii biegłego, który jak każdy środek dowodowy podlega ocenie z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie. Zadaniem więc biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 § 1 kpa), przy czym wydana opinia musi być obiektywna i nie może uwzględniać interesu żadnej ze stron, w tym organu administracyjnego. Zapewnieniu bezstronności biegłego służy unormowanie zawarte w art. 84 § 2 kpa, zgodnie z którym biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24, a poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Obowiązkiem natomiast organu, który ostatecznie rozstrzyga sprawę jest przeprowadzenie oceny wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy (por. niepubl. wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt 1656/96; również niepubl. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., sygn. akt IIOSK 459/05). Z tego też względu nie można zaaprobować twierdzeń skarżącego, że rzeczoznawca z reguły uwzględnia interes strony, która go powołała, gdyż musi być on obiektywny, a sporządzony przez niego operat stanowi dowód w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu rozstrzygającego sprawę. W okolicznościach niniejszej sprawy nie znajduje nadto potwierdzenia podniesiony w skardze zarzut "tzw. solidarności zawodowej rzeczoznawcy". Także skarżący nie przywołał żadnych konkretnych okoliczności, który by go uzasadniały. Z tego też względu twierdzenie to należy postrzegać jedynie jako subiektywne odczucie skarżącego. Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut dotyczący braku informacji odnoszących się do skutków sprzedaży nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Podkreślić należy, że ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawodawca nie uzależnia od uprzedniego poinformowania strony o skutkach sprzedaży nieruchomości w określonym terminie. W ustawie bowiem o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest jakiejkolwiek regulacji dotyczącej konieczności informowania osób zbywających nieruchomości, że w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zobowiązane będą do ponoszenia takiej opłaty. Mając na względzie powyższe stwierdzić trzeba, iż zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu wymagającym wyeliminowania ich z obrotu prawnego. W tym stanie rzeczy – zgodnie z art. 151 powołanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.