II SA/Wr 657/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Marta Pawłowska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Asesor WSA Dominik Dymitruk Protokolant: asystent sędziego Angelika Mielcarek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 lutego 2026 r. sprawy ze skargi M.M. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 18 listopada 2024 r. nr 1187/2024 w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości dotyczących złego stanu technicznego muru oporowego oddala skargę w całości. Zaskarżoną decyzją z dnia 18 listopada 2024 r. nr 1089/2024 Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu (dalej w skrócie jako "DWINB"), po rozpoznaniu odwołania M. M. (dalej jako: "skarżąca") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego Powiatu Grodzkiego Jelenia Góra nr 64/24 z dnia 19 września 2014 r., którą nakazano skarżącej oraz Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości [...] w J. usunięcie nieprawidłowości dotyczących złego stanu technicznego muru oporowego położonego na terenie działki nr [...] oraz na granicy działek [...] i [...] przy ul. [...] w J. (Obręb [...], AM-[...]) poprzez wykonanie robót budowlanych wskazanych w Ekspertyzie technicznej - Stanu technicznego muru oporowego przy ul. [...] i [...] nr działki [...] i [...], obręb [...] AM-[...] z dnia 5 sierpnia 2024 r., sporządzonej przez dr inż. J. S., do dnia 31 marca 2025 r. oraz poprzez niezwłoczne wykonanie wygrodzenia strefy o szerokości 1,5 metra zarówno od góry jak i od dołu konstrukcji oporowej, które należy wyłączyć z użytkowania do czasu usunięcia wszystkich nieprawidłowości wskazanych w ekspertyzie, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia DWINB wskazał, że w związku z powziętą informacją o złym stanie technicznym muru oporowego na dz. nr [...] w J., PINB w dniu 5 maja 2023 r. dokonał wizji lokalnej, podczas której ustalił, że mur oporowy znajduje się w złym stanie technicznym, widoczne są na nim pęknięcia na szerokość ok 3 cm oraz posiada odspojenie podmurówki pod ogrodzeniem od muru właściwego. Na powstałych szczelinach zostały wklejone szkiełka kontrolne, które uległy pęknięciu. Pismem z dnia 15 maja 2023 r. PINB zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie stanu technicznego przedmiotowego muru oporowego. Postanowieniem z dnia 16 maja 2023 r. nałożył zaś na strony postępowania obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej wykonanej przez osobę posiadającą uprawnienia konstrukcyjno – budowlane, która miała ocenić i wskazać konkretne rozwiązania techniczne, które należy wykonać, aby przywrócić odpowiedni stan techniczny obiektu. Postanowienie to nie zostało oprotestowane przez żadną ze stron. Jak wynika z akt sprawy, Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] podejmowała starania o zawarcie umowy z wykonawcą ekspertyzy, występowała również do organu o wydłużenie terminu na przedstawienie ekspertyzy, z uwagi na trudności ze znalezieniem chętnych do jej sporządzenia. Ostatecznie, postanowieniem z dnia 13 października 203 PINB postanowił zlecić wykonanie ekspertyzy na koszt stron postępowania i we własnym zakresie poszukiwał jej wykonawcy. Postanowieniem z dnia 29 listopada 2023 r. PINB zobowiązał strony do złożenia zaliczki w kwocie 14.760 PLN na poczet wymaganej ekspertyzy. Skarżąca uiściła tytułem zaliczki kwotę 1080 PLN, pozostałą część kwoty uiściła Wspólnota Mieszkaniowa. W dniu 28 lutego 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa złożyła wniosek o zawieszenie postępowania wskazując, że złożyła u Prezydenta Miasta J. wniosek o rozgraniczenie nieruchomości, które to zagadnienie stanowi zagadnienie wstępne i wniosła o zawieszenie postępowania do czasu jego rozstrzygnięcia. PINB odmówił zawieszenia postępowania. Dnia 6 sierpnia 2024 r. do PINB wpłynęła Ekspertyza stanu technicznego muru oporowego na dz. [...] i [...] obręb [...] AM-[...], sporządzona przez dr inż. J. S. z dnia 5 sierpnia 2024 r. W ekspertyzie stwierdzono liczne nieprawidłowości i oznaki złego stanu technicznego muru oporowego. Z uwagi na odmienną konstrukcję i odmienne główne przyczyny złego stanu technicznego, a także odmienny sugerowany sposób naprawy w ekspertyzie podzielono mur na dwa odrębne odcinki oraz przedstawiono szczegółowy zapis prac niezbędnych do wykonania celem usunięcia nieprawidłowości co do każdego z tych odcinków. Za najważniejsze nieprawidłowości i oznaki złego stanu uznano: - Liczne spękania konstrukcji oporowej; - Liczne ubytki spoin murowanej ściany oporowej; - Korozję biologiczną na ścianie oporowej, w tym widoczne korzenie drzew przerastające przez spoiny muru oporowego; - Lokalizację drzew i krzewów w sąsiedztwie muru oporowego oraz widoczne pnie stanowiące pozostałości po dużych drzewach w bezpośrednim sąsiedztwie muru; - Odspojenia i spękania nadlewki na murze oporowym z dodatkowymi siatkami zwiększającymi obciążenie wiatrem działające na konstrukcję ogrodzenia i konstrukcję oporową. Decyzją nr 64/2024 z dnia 19 września 2024 r. PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości [...] w J. oraz skarżącej usunięcie nieprawidłowości dotyczących złego stanu technicznego muru oporowego położonego na terenie działki nr [...] oraz na granicy działek [...] i [...] przy ul. [...] w J. (Obręb [...], AM-[...]) poprzez niezwłoczne wykonanie wygrodzenia strefy o szerokości 1,5 metra zarówno od góry jak i od dołu konstrukcji oporowej, które należy wyłączyć z użytkowania do czasu usunięcia wszystkich nieprawidłowości wskazanych w ekspertyzie, a także, w terminie do dnia 31 marca 2025 r. wykonanie szczegółowo wymienionych w decyzji robót, wynikających z przedłożonej w toku postępowania ekspertyzy technicznej. Odwołanie od tej decyzji wniosła skarżąca podnosząc, że nakłada ona obowiązek wykonania kosztownych robót na obie strony postępowania, bez uprzedniego ustalenia jaki jest rzeczywisty przebieg muru i jaki są przyczyny powstania zaniedbań i złego stanu technicznego obiektu, w szczególności, bez ustalenia która ze stron przyczyniła się do ich powstania. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję DWINB w pierwszej kolejności wskazał, że wydana została na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej w skrócie jako "p.b.). Zgodnie z art. p.b. organ nadzoru budowlanego nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku, w sytuacji ustalenia, iż obiekt budowlany: 1. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-3 ww. ustawy to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ponadto w przypadkach wskazanych w pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Jak dalej wyjaśniał DWINB, celem art. 66 p.b. jest, aby jego zastosowanie prowadziło do zapewnienia właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejącego obiektu budowlanego oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. W związku z regulacją mającą spełnić powyższy cel nie mają znaczenia okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki określone w tym artykule. Orzekający w sprawie na podstawie tej regulacji organ nadzoru budowlanego nie ma więc uprawnień do badania przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Nie może również badać, kto ponosi odpowiedzialność za stwierdzony stan rzeczy. Na zastosowanie nakazu nie wpływa okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ do wydania decyzji w trybie art. 66 ustawy prawo budowlane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 grudnia 2015 r., sygn. akt II OSK 838/14, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2017 r. sygn. akt VIII SA/Wa 366/16). W ocenie DWINB nie budzi wątpliwości to, że w badanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że przedmiotowy mur oporowy niewątpliwie jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Podczas oględzin przeprowadzonych przez PINB dnia 5 maja 2023 r. stwierdzono następujące nieprawidłowości: widoczne na murze pęknięcia na szerokość ok 3 cm. oraz odspojenie podmurówki pod ogrodzeniem od muru właściwego, a na powstałych szczelinach zostały w klejone szkiełka kontrolne - które uległy pęknięciu. W ekspertyzie z dnia 5 sierpnia 2024 r. wskazano liczne nieprawidłowości i oznaki złego stanu technicznego muru oporowego. Jako najważniejsze oznaki złego stanu technicznego wskazano liczne spękania konstrukcji oporowej, liczne ubytki spoin murowanej ściany oporowej, korozję biologiczną na ścianie oporowej w tym widoczne korzenie drzew przerastające przez spoiny muru oporowego, lokalizacja krzewów w sąsiedztwie muru oporowego oraz widoczne pnie stanowiące pozostałości po dużych drzewach w bezpośrednim sąsiedztwie muru, odspojenia i spękania nadlewki betonowej na kamiennej ścianie muru oporowego oraz skorodowane ogrodzenie na murze oporowym z dodatkowymi siatkami zwiększającymi obciążenie wiatrem działające na konstrukcję ogrodzenia i konstrukcję oporową. Autor ekspertyzy wskazał, że "z uwagi na odmienną konstrukcję, odmienne główne przyczyny złego stanu technicznego oraz odmienny sugerowany sposób naprawy konstrukcji muru oporowego, dalszą analizę muru oporowego podzielono na 2 odrębne odcinki, tj. na część południową i część północną". Odnośnie do stanu technicznego części "południowej" przedmiotowego muru oporowego, autor opracowania wskazał, że widoczne są spękania konstrukcji oporowej świadczące o niewłaściwym stanie technicznym konstrukcji, znaczne ubytki spoin muru kamiennego w tym głównie blisko podstawy muru oporowego, konstrukcja muru oporowego poprzerastana przez korzenie drzew i krzewów oraz miejscami przez bluszcz głównie blisko podstawy muru oporowego, nadlewka betonowa pod ogrodzenie spękana i odspojona od głównej kamiennej konstrukcji ściany oporowej oraz wskazał na skorodowane ogrodzenie na murze oporowym z dodatkowymi siatkami zwiększającymi obciążenie wiatrem działające na konstrukcję ogrodzenia i konstrukcję oporową. Kolejno, odnośnie do konstrukcji i stanu technicznego części "północnej" muru autor ekspertyzy wskazał, że główna konstrukcja muru po wykonaniu wzmocnień i spoinowania (główna konstrukcja muru oporowego wykonana jako murowana kamienna wzmocniona dodatkowymi poszerzeniami ściany oporowej wykonanymi z betonu i bloczków betonowych obecnie pierwotna konstrukcja oporowa w znacznym stopniu niewidoczna z uwagi na wykonanie wzmocnień, widoczne fragmenty pierwotnej konstrukcji oporowej częściowo wyspoinowane bez oznak uszkodzeń) nie wykazuje oznak niewłaściwej pracy konstrukcji, górna betonowa konstrukcja oporowa wraz z podwaliną pod ogrodzenie z licznymi spękaniami wskazującymi na niewłaściwą pracę konstrukcji, widoczne spękania konstrukcji oporowej świadczące o niewłaściwym stanie technicznym konstrukcji, górna betonowa konstrukcja muru oporowego w miejscu spękań poprzerastana przez korzenie drzew i krzewów oraz wskazał na skorodowane ogrodzenie na murze oporowym z dodatkowymi siatkami zwiększającymi obciążenie wiatrem działające na konstrukcję ogrodzenia i konstrukcję oporową. Dalej DWINB wyjaśniał, że zgodnie z art. 154 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.. dalej jako k.c.) domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Stosownie zaś do treści art. 154 § 2 k.c. korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Oczywiście przepisy te regulują wyłącznie kwestie związane z użytkowaniem wymienionych w nim urządzeń przez sąsiadów oraz ponoszenia kosztów ich utrzymania i nie rozstrzygają kwestii własnościowych. Te bowiem rozwiązywane są na podstawie reguł ogólnych, dotyczących własności rzeczy oraz części składowych. Zgodnie zaś z art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wedle natomiast art. 48 § 1 k.c. do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Stosownie z kolei do treści art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Rozstrzygając zatem problem przypisania odpowiedzialności za stan muru oporowego i jego bieżące utrzymanie, a w konsekwencji określenia podmiotu, na który mogą być nałożone obowiązki na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b., prawidłowo organ nadzoru budowlanego oparł się na regułach ogólnych wskazanych powyżej tj. dotyczących własności rzeczy oraz części składowych (Wyrok WSA we Wrocławiu z 5.05.2022 r., II SA/Wr 629/21, LEX nr 3351778). Z powyższego zatem wynika, że jeżeli mur oporowy jest trwale związany z gruntem, to stanowi część składową nieruchomości gruntowej i nie może być odrębnym przedmiotem prawa własności. Co za tym idzie, jeżeli mur oporowy położony jest w granicy pomiędzy dwiema nieruchomościami, stanowi część składową obu tych nieruchomości. Natomiast jeśli obiekt budowlany ma więcej niż jednego właściciela, to nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości powinien być skierowany do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, przy czym nie mają tu znaczenia ani proporcje, w jakich własność przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, ani wielkość faktycznie ponoszonych przez nich kosztów utrzymania nieruchomości. W konsekwencji, niezależnie od tego, w jakich proporcjach mur oporowy stanowi część składową graniczących ze sobą nieruchomości, nakaz usunięcia nieprawidłowości w jego stanie technicznym należy skierować do wszystkich właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, na granicy których jest usytuowany (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II OSK 42/17, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 14 lipca 2020 r. sygn. akt II SA/Bd 39/20, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 12 lutego 2020 r. sygn. akt II SA/Rz 608/19). Do stwierdzenia, że mur zlokalizowany jest w granicy nie jest wymagane ustalenie, że jest on położony na obu graniczących ze sobą działkach po połowie. Wystarczy że jedynie zewnętrzna krawędź tego muru będzie na tej granicy. Przedmiotowy mur oporowy (jak wskazał autor ekspertyzy będącej integralną częścią zaskarżonej decyzji PINB) posiada długość około 41 metrów, zmienną wysokości i zmienne kierunki przebiegu, zlokalizowany jest na dz. [...] (będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości [...] nr [...] w J.) oraz na granicy działki [...] (będącej u użytkowaniu wieczystym przez Panią M. M.) przy ul. [...] w J. Wobec powyższego niezbędne było nałożenie na Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości [...] nr [...] w J. - właścicielkę dz. nr [...] oraz M. M. - użytkownika wieczystego działki [...] przy ul. [...] w J. obowiązków określonych w sentencji decyzji PINB, aby usunąć nieodpowiedni stan techniczny ww. muru oporowego. Odnośnie do zarzutów skarżącej wskazujących odpowiedzialność Wspólnoty mieszkaniowej za zły stan techniczny przedmiotowego muru oporowego DWINB wyjaśnił, że nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w żadnym razie nie jest powiązane z przyczynami powodującymi powstanie przesłanek zastosowania nakazu. Zgodnie z orzecznictwem organ administracji, wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 p.b., nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany stworzył zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzkiego albo bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Nie wyjaśnia również, dlaczego obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, ani nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do stanu niezgodnego z przepisami. Analiza porównawcza ww. ekspertyzy oraz treści zaskarżonej decyzji wykazała, że zakres prac naprawczych określonych przez organ powiatowy odpowiada zakresowi prac zaleconych przez eksperta, które to z kolei prace według osoby posiadającej stosowne uprawnienia (konstrukcyjno - budowlane) są wystarczające do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Ponadto skarżąca na żadnym etapie postępowania nie przedłożyła jakiegokolwiek dokumentu potwierdzające jej racje - że mur oporowy w całości znajduje się na działce sąsiedniej. Nie godząc się z tą decyzją M. M. wniosła do tutejszego skargę wnosząc o jej uchylenie. Rozstrzygnięciu DWINB zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj: - art. 7 w związku z art. 77 k.p.a. polegające na ich pominięciu i utrzymaniu w mocy decyzji kształtującej obowiązki stron postępowania poprzez zaniechanie ustalenia rzeczywistego stanu sprawy, a to faktycznego przebiegu granicy pomiędzy działkami nr [...] i [...] i zastąpienie tych ustaleń domniemaniem wzruszalnym ustalonym w oparciu o treść art. 154 § 1 k.c.; - art. 7 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji nakazującej uczestnikom postępowania wspólne wykonanie kosztownych robót zmierzających do naprawy konstrukcji muru oporowego, którego stan techniczny i usterki wynikają z działań i zaniechań właściciela działki nr [...], polegających m.in. nasadzeniu drzew na styku z murem oporowym i zaniechanie dokonywania kontroli rozrostu ich korzeni, które wrosły w omawianą konstrukcję uszkadzając jego strukturę i spójność, w sytuacji gdy na działania te i zaniechania, wykonywane przez właścicieli działki nr [...] i w jej obrębie skarżąca nie miała żadnego wpływu. W skardze wniesiono także o dopuszczenie dowodu z mapy geodezyjnej, na której zaznaczono przebieg zarówno granicy pomiędzy działkami nr [...] i [...] jak i przebieg spornego muru oporowego. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że w rozpatrywanej sprawie – odmiennie niż w orzeczeniach sądów administracyjnych przytoczonych w zaskarżonej decyzji – przedmiotowy mur oporowy nie leży w granicy działki, dlatego stanowisko organów o współodpowiedzialności właścicieli muru jest niedopuszczalne. Podkreślono, że stan granicy pomiędzy działkami jest ustalony, albowiem postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości wszczęte przez Wspólnotę Mieszkaniową zostało umorzone przez Prezydenta Miasta J., z uwagi na jego bezprzedmiotowość. Podstawą tego rozstrzygnięcia było ustalenie, że w zasobie geodezyjnym Miasta J. znajdują się dokumenty pozwalające na precyzyjne ustalenie granicy. Granicę tę obrazuje mapa dołączona do skargi. W skardze podkreślono również, że to działania i zaniechania Wspólnoty, a nie skarżącej doprowadziły do złego stanu technicznego muru. Zarzucono także, że decyzja sprzeczna jest z interesem społecznym i słusznym interesem skarżącej jako obywatelki. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu 10 lutego 2025 r. pełnomocnik skarżącej w całości podtrzymał wniesioną skargę i przedstawione w niej stanowisko. Sąd dopuścił natomiast wniosek dowodowy zawarty w skardze. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrola legalności zaskarżonego aktu przeprowadzona na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) nie wykazała, aby decyzja naruszała wymogi prawa, a zgodnie z treścią art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 dalej jako "p.p.s.a.") sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak również naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Przeprowadzając ocenę legalności zaskarżonej decyzji należało wziąć pod uwagę, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy prawo budowalne (p.b.). Jak wynika z art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości konieczne i wystarczające jest ustalenie chociażby przesłanek wymienionych w art. 66 ust. 1, tj. określonego zagrożenia lub nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, a decyzja podejmowana na jego podstawie ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpią przesłanki ustawowe, to organ nadzoru budowlanego zobligowany jest do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przy czym, ingerencja organów nadzoru budowalnego ma charakter wyjątkowy, albowiem zasadą jest, że właściciele budynku podejmują decyzje w zakresie jego napraw i remontów samodzielnie. W przypadku niemożności uzyskania zgody współwłaścicieli na przeprowadzenie prac przekraczających zwykły zarząd nieruchomością (szeroki zakres planowanych prac) pozostałym współwłaścicielom służy droga postępowania cywilnego, celem uzyskania niezbędnych zgód, w tym zgód zastępczych. Działania organów nadzoru budowalnego mogą mieć zaś miejsce, tak jak to już wskazano, wyłącznie w przypadku ziszczenia się przesłanek z art. 66 p.b., czyli wstąpienia np. stanu zagrożenia, a nie mogą zastępować decyzji właścicieli obiektu w toku zarządzania nim. Co istotne w niniejszej sprawie, żadna ze stron nie kwestionuje tego, że spełniona została przywołana w podstawie prawnej decyzji PINB z dnia 10 września 2024 r. przesłanka złego stanu technicznego muru oporowego. Co więcej, skarżąca w toku postępowania administracyjnego składała do akt sprawy pisma, w których wskazywała na pogarszający się jeszcze stan techniczny muru podnosząc, że obawia się o swoje bezpieczeństwo i wskazując jako odpowiedzialną za taki stan rzeczy uczestniczkę postępowania – Wspólnotę Mieszkaniową. Domagała się przy tym pilnego podjęcia działań zapobiegających ewentualnej dalszej degradacji muru i przywracających jego należyty stan techniczny. W ocenie Sądu zebrany w sposób niewadliwy materiał dowodowy sprawy, potwierdza tę okoliczność, tj. zły stan techniczny muru oporowego zlokalizowanego przy ul. [...] i [...] nr działki [...] i [...], obręb [...] AM-[...], a zatem zaistniały podstawy do wydania w trybie przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. nakazów usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Kwestią sporną jest natomiast nie tyle nawet krąg adresatów decyzji, co możliwość określenia w samej decyzji części, w jakiej zobowiązani powinni być oni do wykonania decyzji. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uwzględnienia stanowiska wyrażonego w skardze. Przede wszystkim za organami nadzoru budowalnego powtórzyć należy, że decyzje wydawane na podstawie przepisów rozdziału 6 ustawy Prawo Budowalne, mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa poprzez prewencyjne działania i eliminowanie ewentualnych zagrożeń ze strony obiektów budowlanych. Stąd postępowania prowadzonych na podstawie tych przepisów, charakteryzują się, a przynajmniej powinny, szybkością i efektywnością, albowiem ich celem jest jak najszybsze zlikwidowanie zagrożenia, do którego wielokrotnie doprowadzają wieloletnie działania czy zaniechania właścicieli nieruchomości, zobowiązanych do utrzymywania swych nieruchomości w należytym stanie. Skarżąca nie kwestionuje, że mur częściowo posadowiony jest na jej działce – w aktach sprawy znajdują się pisma skarżącej, w których podnosi ona, że cały mur ma długość około 41 metrów, przy czym na długości około 3 metrów położony jest w granicach należącej do niej nieruchomości. W ten sam sposób tłumaczyła przed organem, wysokość wpłaconej przez siebie kwoty zaliczki – ustaliła jej wysokość proporcjonalnie do części muru jaki znajduje się na jej posesji. Ostatecznie okoliczność tę całkowicie potwierdza przedłożona do akt sprawy wraz ze skargą mapa geodezyjna z zaznaczonym przebieg granicy pomiędzy działkami oraz położeniem muru. Nie można zatem kwestionować, że zarówno skarżąca jak i Wspólnota są współwłaścicielami muru, który pozostaje częścią składową ich nieruchomości. Bezzasadnie natomiast skarżąca usiłuje przełożyć cywilne uregulowania na sprawę administracyjną z zakresu rozdziału 6 Prawa budowalnego. Jak wspomniano – jedynym celem działań organów nadzorów budowalnego podejmowanych w tym trybie jest możliwie najszybsze i najskuteczniejsze zlikwidowanie zagrożeń. Stąd, przy wydawaniu decyzji nakazowych w takim przedmiocie, organy nie badają przyczyn powstania zaniedbań ani nie zajmują się kwestiami ewentualnych rozliczeń pomiędzy stronami czy podziałem w zakresie wykonania obowiązków. Są to kwestie cywilne, podlegające ustaleniu pomiędzy współwłaścicielami, a w przypadku braku możliwości porozumienia ugodowego, stronom pozostaje droga cywilna sądowa, zarówno w zakresie ustalenia odpowiedzialności za szkodę jak i rozliczeń finansowych. Nałożenie konieczności takich ustaleń przez organy nadzoru budowlanego całkowicie godziłoby w cel przepisów Rozdziału 6 Prawa budowalnego, czyli szybkiego wyeliminowania niewłaściwych stanów technicznych obiektów budowlanych. Droga postępowania cywilnego jest zupełnie odmiennym postępowaniem, niż ustalenie istnienia złego stanu technicznego i adresatów obowiązku jego wyeliminowania. Ustalenie, że zarówno skarżąca jak i Wspólnota są właścicielami muru jest wystarczające dla nałożenia obowiązków i uczynienia ich adresatami decyzji. Ponownie – kwestie podziału wykonania prac i zakresu ich finansowania zupełnie wychodzi poza zakres postępowania administracyjnego. Przy czym Sąd wskazuje, że skoro udziały w prawie własności nie są sporne i pozwoliły w toku postępowania stronom na podział zaliczki odpowiednio do wielkości udziałów we własności, tym samym nie ma przeszkód, aby podobnymi względami kierować się przy finansowaniu wykonania decyzji. Oczywiście, każda ze stron może również decyzję wykonać w całości i w drodze cywilnej domagać się odpowiednio zwrotu poniesionych kosztów. Jak wskazano, z puntu widzenia postępowania z zakresu nadzoru budowlanego, jest to kwestia irrelewantna. Istotne jest wykonanie decyzji zgodnie z jej celem. Należy pamiętać, że rodzaju roboty przewidziane w decyzjach nakazowych z art. 66 p.b. mają charakter pilny, tak więc w trybie pilnym powinno nastąpić również ich przeprowadzenie. Trudno również zgodzić się z zarzutem, że decyzja narusza słuszny interes społeczny. Przeciwnie, decyzje z zakresu nadzoru budowalnego wydawane w omawianym trybie służą właśnie celowi społecznemu – w tym także interesowi skarżącej, która domagała się od początku pilnego nakazaniu zniszczonego muru. Wobec stwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym spełnienia przesłanek z art. 66 Prawa budowlanego (w omawianym wypadku, że obiekt budowalny jest w nieodpowiednim stanie technicznym), PINB związany był obowiązkiem wynikającym z przepisu i zobowiązany do wszczęcia postępowania zmierzającego do usunięcia nieprawidłowości. Strony nie kwestionowały w toku postępowania ani obowiązku sporządzenia ekspertyzy, ani nie wniosły zastrzeżeń do samej treści opracowania. W ocenie Sądu zarówno postępowanie przeprowadzone przez organy obu instancji jak i treść wydanych w ich wyniku decyzji, nie narusza praca procesowego ani materialnego, w zakresie w jakim mogłyby mieć wpływ na wynik podjętych w sprawie rozstrzygnięć. W świetle powyższego należało dojść do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku, wobec czego skargę oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.