II SA/Wr 925/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon, Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz - Kremis, Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.), Protokolant: starszy referent Tomasz Gołębiowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 lipca 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "C." we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 14 października 2024 r. nr 1070/2024 w przedmiocie nakazu usunięcia zagrożenia związanego z nadmiernym pogorszeniem stanu technicznego przegród zewnętrznych elewacyjnych, stropodachu nad pomieszczeniami lokalu mieszkalnego oraz werandy oddala skargę w całości. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia (dalej: PINB, organ I instancji) przeprowadził w dniu 12.03.2024 r. kontrolę budynku wielorodzinnego przy ul. [...]. W toku czynności kontrolnych ustalono, że obiekt, w tym przede wszystkim jego przegrody zewnętrzne elewacyjne, wykazują oznaki zużycia technicznego, spowodowanego wieloletnim okresem eksploatacji. Na murach zewnętrznych widoczne są ubytki i odspojenia tynków elewacyjnych cementowo-wapiennych. Istniejące tynki miejscami zniszczone (przebarwienia, zacieki, zwilgocenia, zabrudzenia oraz ślady doraźnych lokalnych napraw). Na elewacji podwórzowej znajduje się weranda (przybudówka) należąca do lokalu nr [...], usytuowanego na pierwszej kondygnacji budynku. Powyższa weranda wykazuje oznaki nadmiernego zużycia technicznego i wad w utrzymaniu. Ściana fundamentowa werandy posiada spękania oraz miejscowe przesunięcie. Drewniana konstrukcja ścian jest zbutwiała (deski wypaczone i skorodowane biologicznie). Występują lokalne nieszczelności i przecieki pokrycia dachu (na poddaszu widoczne rozstawione naczynia), które w ramach bieżących konserwacji systematycznie są usuwane przez pracownika spółdzielni (konserwatora). W poziomie podpiwniczenia ściany miejscami zawilgocone i skorodowane biologicznie, zachowane tynki lokalnie zmurszałe, uszkodzone powłoki malarskie, posadzka miejscami zawilgocona. W pomieszczeniach należących do lokalu nr [...] (zlokalizowanych od strony zaplecza nieruchomości - bezpośrednio pod tarasem usytuowanym na piętrze), tj. przedpokoju, WC i klatki schodowej (przy werandzie) na stropie i ścianach widoczne liczne ślady zacieków, zawilgoceń przebarwień spowodowanych długotrwałym zalewaniem (tynki na przegrodach budowlanych zmurszałe, powłoki malarskie stłuszczone). Lokal mieszkalny nr [...] usytuowany jest na drugiej kondygnacji (bezpośrednio nad lokalem nr [...]) i składa się z czterech pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokoju. Na elewacji podwórzowej znajduje się taras dostępny z lokalu mieszkalnego nr [...]. Na murach tarasu widoczne ślady zawilgoceń, przebarwień i zielonych nalotów spowodowanych nadmiernym zawilgoceniem. Na tarasie widoczne zastoiny zbierającej się wody opadowej - brak prawidłowych spadków i sprawnego systemu odwodnienia nawierzchni tarasu. W murze, po prawej stronie, widoczne dwa otwory odprowadzające wody opadowe z całej powierzchni tarasu do rury spustowej. PINB decyzją z 03.04.2024 r. (nr 658/2024), wydaną na podstawie art 62 ust. 3 u.p.b., nakazał Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej C. – sprawującej z mocy ustawy zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność jej i innych właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku wielorodzinnym przy al. [...] we W. (dalej: Spółdzielnia) przeprowadzenie kontroli budynku w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b. oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej odnoszącej się do stanu technicznego stropodachu (tarasu) nad pomieszczeniem lokalu nr [...] (od strony ogrodu) oraz werandy (przylegającej do przybudówki z tarasem od strony ogrodu). W dniu 18.06.2024 r. Spółdzielnia przedłożyła wymaganą ekspertyzę do akt sprawy. Z ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny stropodachu (tarasu) nad pomieszczeniami lokalu nr [...] (od strony ogrodu) oraz werandy przylegającej do przybudówki z tarasem od strony ogrodu, sporządzonej przez mgr inż. Z. D., wynika, że elementy obiektu objęte opracowania znajdują się w "złym" stanie technicznym i wymagają pilnego remontu ze względu na systematyczną i postępującą destrukcję substancji budowIanej. Stan techniczny tarasu nad pomieszczeniami lokalu nr [...] (od strony ogrodu) - na podstawie oceny jego nawierzchni wraz z hydroizolacją oceniono jako "zły" (w elementach nawierzchni tarasu występują znaczne uszkodzenia i ubytki). Zalecono wykonanie jego kompleksowego remontu. W ocenie sporządzającego ekspertyzę stan techniczny werandy zakwalifikowano jako "awaryjny" - konstrukcja wykazuje trwałe uszkodzenia, pęknięcia oraz miejscową utratę stateczności elementów werandy. W treści opracowania wskazano, że jedynym rozwiązanie technicznym dla werandy jest całkowite zdemontowanie drewnianej części werandy (powyżej istniejących cokołów ceglanych) oraz jej odtworzenie, celem doprowadzenia obiektu do stanu pierwotnego. Stan techniczny cokołów ceglanych werandy oceniono jako "zły". W elementach tej konstrukcji występują znaczne uszkodzenia, a cechy i właściwości materiałów mają obniżoną klasę. Niezbędne jest wzmocnienie ścian w obrębie istniejących pęknięć murów. Odnośnie pozostałych elementów budynku objętego przedmiotem postępowania wskazano m.in. na konieczność: osuszenia zawilgoconych ścian w piwnicach i korytarzu celem powstrzymania dalszej degradacji ścian i rozprzestrzeniania się wilgoci przegród budowalnych (odcięcie dopływu wilgoci z poziomu posadowienia obiektu), remontu elewacji zewnętrznej - wykonanie nowej struktury tynku (występują liczne miejscowe doraźne naprawy szpachlarskie) oraz generalnego remontu tarasu zewnętrznego usytuowanego nad parterem budynku (od strony ogrodu) polegającego na wymianie wszystkich warstw (podłoża betonowego, hydroizolacji i okładzin ceramicznych) z zachowaniem reżimu technologicznego i zasad wiedzy technicznej. PINB decyzją z 16.07.2024 r. (nr 1451/2024), wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 u.p.b., zobowiązał Spółdzielnię do usunięcia zagrożenia związanego z nadmiernym pogorszeniem stanu technicznego przegród zewnętrznych elewacyjnych, stropodachu (tarasu) nad pomieszczeniami lokalu mieszkalnego nr [...] (zlokalizowanego od strony zaplecza nieruchomości) oraz werandy przylegającej do przybudówki z tarasem od strony ogrodu, poprzez: 1) remont tarasu (stropodachu) nad pomieszczeniami lokalu nr [...] (od strony ogrodu) polegający na: - usunięciu uszkodzonych warstw płyty stropowej tarasu i jej okładzin, - wykonaniu nowego podłoża wraz w warstwą spadkową wynoszącą minimum 1,5- 2% umożliwiającą swobodny grawitacyjny spływ wody opadowej i roztopowej w kierunku wpustu, - wykonaniu warstwy gruntującej oraz systemowej izolacji przeciwwodnej wywiniętej minimum 20 cm na ściany tarasu wraz z obróbką wpustu tarasowego elastyczną masą izolacyjną, - osuszeniu i lokalnym odgrzybieniu zawilgoconych w wyniku długotrwałego zalewania przegród budowalnych stanowiących część wspólną obiektu (stropu i ścian pod tarasem), 2) remont werandy (przylegającej do przybudówki z tarasem od strony ogrodu) polegający na: - naprawie i wzmocnieniu ceglanych cokołów murowanych wraz ze ścianą fundamentową (stanowiących podparcie drewnianej konstrukcji werandy) w obrębie istniejących pęknięć murów przy zastosowaniu powszechnie znanych metod systemowych do naprawy i wzmocnienia konstrukcji murów, - oczyszczeniu i osuszeniu murów zewnętrznych w poziomie przyziemia wraz z odcięciem dopływu wilgoci z poziomu posadowienia werandy, poprzez wyprowadzenie izolacji pionowych przeciwwodnych stref podziemnych, - kompleksowej rekonstrukcji wszystkich całkowicie zdegradowanych ścian drewnianej konstrukcji werandy, - wymianie zużytej i nieszczelnej stolarki okiennej i drzwiowej na nową, stylizowaną ) na historyczną, wraz z przywróceniem pierwotnych kształtów tych elementów w oparciu o zachowaną dokumentację, - naprawie schodów stalowych prowadzących do pomieszczenia werandy z części ogrodowej, 3) oczyszczenie i osuszenie murów w poziomie podpiwniczenia wraz z odcięciem dopływu wilgoci z poziomu posadowienia budynku, poprzez wykonanie izolacji przeciwwodnej pionowej ścian zewnętrznych piwnicy, 4) usunięcie skorodowanych, zawilgoconych i odparzonych tynków wewnętrznych w części piwnicznej i wykonanie nowych wypraw tynkarskich wraz z białkowaniem wapnem ściennym piwnicznym, 5) remont przegród zewnętrznych elewacyjnych - odtworzenie wypraw tynkarskich (z zachowaniem faktury tynków i kompozycji elewacji) oraz powłok malarskich na całej powierzchni elewacji, wraz z uzupełnieniem ubytków w strukturze materiałowej muru. PINB określił przy tym termin wykonania ww. obowiązków, tj.: 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, w zakresie punktu: 1, 12 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, w zakresie punktu: 2 oraz 24 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, w zakresie punktów: 3-5. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że stopień zużycia przegród zewnętrznych elewacyjnych i ich elementów, stropodachu (tarasu) nad pomieszczeniami lokalu nr [...] (od strony ogrodu) oraz werandy - świadczy o wieloletnich zaniedbaniach w ich utrzymaniu przyczyniło się do postępującej degradacji tych elementów obiektu. Mury elewacyjne są w sposób szczególny narażone na negatywne oddziaływanie czynników atmosferycznych. Miejscowe ubytki w strukturze materiałowej ścian powodują degradację przegród budowlanych. Występujące nieprawidłowości tworzą warunki sprzyjające do rozwoju mikroorganizmów: glonów, pleśni czy grzybów. Najbardziej widocznym skutkiem zawilgoconych murów są zmurszałe wyprawy tynkarskie, wykwity mchu i porostów na elementach przegród elewacyjnych wielokrotnie zalewanych. Negatywnie na stan techniczny obiektu wpływa brak izolacji przeciwwodnej pionowej i poziomej ścian piwnicy, co powoduje zawilgocenie przegród budowalnych w poziomie posadowienia obiektu oraz ścian i posadzki piwnicy - a dalej destrukcję tynków i lokalnie cegieł murów. Podwyższona wilgotność w poziomie podpiwniczenia oraz brak skutecznej wentylacji sprzyja także warunkom korozyjnym i przyczynia się do degradacji przegród budowlanych. Uszkodzenia tarasu zewnętrznego obniżają sprawność techniczną i użytkową tej części obiektu. Występujące nieszczelności i przecieki w obrębie tarasu powodują przenikanie wód opadowych i roztopowych do wnętrza obiektu. W następstwie długotrwałego zalewania stropu i ścian w obrębie lokalu nr [...] (pod tarasem) - powstały rozległe zaciekł i wykwity pleśni, złuszczenia zmurszałych powłok malarskich i zarysowania tynków. Występujące uszkodzenia i zmiany na przegrodach budowalnych, w tym obecność pleśni i wykwitów powoduje wytwarzanie toksyn, które negatywnie wpływają na zdrowie użytkowników obiektu. Na bezpieczeństwo użytkowników obiektu i osób poruszających się w jego obrębie istotny wpływ ma także zły stan techniczny werandy, który oceniono jako "awaryjny" - wymagany jest kompleksowy remont werandy z uwagi na postępującą degradację jej elementów drewnianych oraz uszkodzenia fundamentu i ceglanych cokołów stanowiących podparcie drewnianej części konstrukcji werandy. Od powyższej decyzji odwołała się Spółdzielnia. W treści odwołania wniosła o zmianę decyzji w zakresie: 1) remontu werandy polegającym na wymianie zużytej i nieszczelnej stolarki okiennej i drzwiowej, 2) oczyszczenia i osuszenia murów na poziomie podpiwniczenia wraz z wykonaniem odcięcia dopływu wilgoci poprzez wykonanie izolacji pionowej ścian, 3) remontu przegród zewnętrznych elewacyjnych – odtworzenia wyprawa tynkarskich. Zdaniem odwołującej się strony wymiana stolarki wykracza poza zakres obowiązków i to użytkownik lokalu powinien zostać zobowiązany do wykonania tych prac. Zarządca nie może przeznaczyć środków zgromadzonych na funduszu remontowym na ten cel. W odniesieniu do oczyszczenia i osuszenia murów w poziomie podpiwniczenia strona skarżąca podniosła, że czynności te nie przyniosą oczekiwanych skutków z powodu wysokiego poziomu wód gruntowych. Wykonanie zaś izolacji w zakresie wskazanym w decyzji powodowałoby konieczność rozebrania opaski betonowej. Decyzja, zdaniem Spółdzielni, powinna zmierzać do przywrócenia stanu pierwotnego, nie zaś do jego modernizacji obiektu. Podniesiono również okoliczność planowanych prac budowlanych na sąsiednich działkach, co może drastycznie zaburzyć gospodarkę wodną na tym obszarze. W dalszej kolejności strona wskazała na dokonane już prace w postaci uzupełnienia ubytków w strukturze tynku i podkreśliła, że kosztowny remont w obecnych warunkach finansowych przekracza możliwości mieszkańców budynku. W piśmie z 16.09.2024 r. Spółdzielnia poinformowała DWINB o przystąpieniu do realizacji punktu pierwszego zaskarżonej decyzji, tj. remontu tarasu nad pomieszczeniami lokalu mieszkalnego nr [...], który planowo ma zostać zakończony do końca miesiąca września 2024 r. DWINB decyzją z 14.10.2024 r. (nr 1070/2024) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że ujawniony został szereg nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, których usunięcie jest niezbędne, aby budynek mógł spełniać swoje zadanie użytkowe i nie ulegał dalszej degradacji. Stan techniczny budynku należy określić jako nieodpowiedni w związku z wymienionymi nieprawidłowościami. Zebrany materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, że stan techniczny konstrukcji drewnianej werandy oraz ścian fundamentowych z cegły pełnej stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowania obiektu i osób poruszających się w jego obrębie. Stan techniczny werandy, który oceniono jako "awaryjny", w pełni uzasadnia zakaz jej użytkowania - do czasu usunięcia występujących nieprawidłowości oraz przywrócenia pełnej sprawności technicznej i użytkowej, warunkującej możliwość bezpiecznego użytkowania tego elementu obiektu. Przechodząc do kwestii adresata obowiązku nałożonego w pkt 2 decyzji PINB, wskazano, że w przypadku, gdy obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności, obowiązek utrzymywania należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, ciąży na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie. Organ II instancji podniósł, że w niniejszej sprawie drewniana weranda stanowi odrębny przedmiot własności Z. Ś. Jednakże, organ odwoławczy wskazał na specyficzny, dualistyczny status prawnorzeczowy werandy, tj. na elementy, które stanowią część składową lokalu mieszkalnego i służą wyłącznie zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu oraz elementy architektonicznej konstrukcji werandy, trwale połączone z bryłą budynku, kwalifikowane jako nieruchomość wspólna. Powołując się na wyrok SN z 07.03.2008r., sygn. akt III CZP 10/08 organ odwoławczy zwrócił uwagę, że istotną kwestią staje się powiązanie konstrukcyjno-funkcjonale werandy z obiektem budowlanym. Wyjaśnił, że dobudowanie do obiektu werandy, stanowi de facto jego rozbudowę, gdyż roboty budowlane, które prowadzą do zmiany charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego stanowią rozbudowę. Elementy architektonicznej konstrukcji werandy trwale połączone z bryłą budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, wobec czego ich remont, dobudowa, czy jakakolwiek inna ingerencja wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Organ odwoławczy doszedł do przekonania, że za konserwację i utrzymywanie powyższych elementów odpowiedzialni są współwłaściciele przedmiotowego budynku wielorodzinnego. DWINB podniósł, że w rozpatrywanym przypadku obiekt budowlany, wykazuje oznaki wieloletniego zaniedbania współwłaścicieli w zakresie wykonywania planowanych remontów i napraw oraz bieżących konserwacji elementów narażonych na negatywne oddziaływanie czynników atmosferycznych, o czym strona skarżąca sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącymi współwłasność jej i innych właścicieli lokali, posiada pełną wiedzę. Nałożone obowiązki ograniczono jedynie do nakazu wykonania robót remontowych niezbędnych do zabezpieczenia istniejącego budynku przed dalszą i postępującą degradacją spowodowaną negatywnym oddziaływaniem wód opadowych i gruntowych na poszczególne elementy obiektu, które stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia ulegającego systematycznemu niszczeniu. Kwestia konieczności pilnego remontu tarasu i werandy nie budzi wątpliwości - elementy te znajdują się w nadmiernie pogorszonym stanie technicznym i wymagają pilnego remontu. Dodatkowo remont werandy znajdującej się w stanie "awaryjnym" należy wykonać kompleksowo. Po naprawie i wzmocnieniu fundamentów należy przeprowadzić kompleksową rekonstrukcję wszystkich całkowicie zdegradowanych ścian drewnianej konstrukcji werandy wraz z wymianą zużytej, nieszczelnej i nie spełniającej swojej funkcji stolarki. Odnosząc się do zarzutów w zakresie remontu przegród zewnętrznych elewacyjnych – DWINB wyjaśnił, że wykonywane, do chwili obecnej, doraźne i prowizoryczne naprawy "szpachlarskie" w systemie gospodarczym nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Dodatkowo powodują one jedynie oszpecenie i obniżenie estetyki elewacji obiektu wzniesionego w 1890 r., ujętego w gminnej ewidencji zabytków oraz podlegającego ścisłej ochronie konserwatorskiej na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tylko kompleksowe podejście do remontu przegród zewnętrznych elewacyjnych przyniesie oczekiwany efekt. Prace te winny być poprzedzone eliminacją przyczyn powodujących degradację murów i rozprzestrzenianie się wilgoci w następstwie zamakania ścian spowodowanego kapilarnym podciąganiem wody opadowej i gruntowej przez mury ceglane. Tym samym w ramach remontu przegród elewacyjnych niezbędne jest oczyszczenie i osuszenie murów w poziomie podpiwniczenia wraz z odcięciem dopływu wilgoci z poziomu posadowienia budynku, poprzez wykonanie izolacji przeciwwodnej pionowej ścian zewnętrznych piwnicy. Odnosząc się do pozostałych kwestii podnoszonych w odwołaniu, DWINB wskazał, że rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości nie należą do sfery spraw administracyjnych i nie mają wpływu na orzeczenie administracyjne. Spółdzielnia złożyła skargę na powyższą decyzję DWINB, podnosząc w niej zarzuty naruszenia przez organ odwoławczy: 1) art. 138 w zw. z art. 6 k.p.a. oraz przepisów ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), polegające na określeniu części nieruchomości wspólnej w sposób niezgodny z ustawą, a także nieuwzględnienie przywołanych w skardze wyroków Sądu Najwyższego i WSA w Warszawie. W wyniku tych uchybień, zdaniem strony, w obrocie prawnym utrzymano pkt 2 tiret 4 decyzji organu I instancji, pomimo że powinna ona zostać zmieniona w postulowanym w odwołaniu kierunku, a obowiązkiem wymiany stolarki okiennej i drzwiowej powinien zostać obarczony wyłącznie właściciel lokalu; 2) art. art. 138 w zw. z art. 6 k.p.a. w zw. z art. 3 ust. 8 u.p.b. polegające na utrzymaniu zakazu wykonania prac budowlanych opisanych w pkt 3 decyzji PINB w zakresie izolacji fundamentów, pomimo że prace te nie mogą zostać zakwalifikowane jako mające na celu przywrócenie stanu pierwotnego nieruchomości zgodnie z definicją "remontu" i "prac budowlanych", a zatem nie mogą zostać objęte wydanym w sprawie rozstrzygnięciem; 3) art. 138 w zw. z art. 6 w zw. z art. 66 ust. 1 u.p.b. w zakresie pkt 5 decyzji PINB, polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji bez uzupełnienia materiału dowodowego oraz następczego dokonania całościowej, obiektywnej oceny stanu budynku po wykonanych i zgłoszonych w toku postępowania odwoławczego pracach; 4) naruszenie art. 136 w zw. z art. 77 i 78 k.p.a. poprzez brak zebrania wystarczającego materiału dowodowego w toku postępowania odwoławczego, będącego podstawą rozstrzygnięcia, w zakresie objętego odwołaniem pkt 3 i 5 decyzji PINB; 5) art. 7, 7a i 8 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie, prowadzące do pojawienia się w obrocie prawnym wadliwej decyzji DWINB. Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skargi jej autor wniósł o: 1) uchylenie decyzji DWINB w całości; 2) zasądzenie na rzecz skarżącego od organu II instancji kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, o ile takowego powstaną, według norm przepisanych. W uzasadnieniu Spółdzielnia wskazała w oparciu o orzecznictwo, że wymiana stolarki okiennej i drzwiowej winna być dokonana na koszt właściciela lokalu, bowiem nie stanowią one części wspólnej nieruchomości. Podniesiono również, że właściciel werandy od 2021 r. uniemożliwia dostęp do niej, jednak organy nadzoru budowlanego nie podjęły względem właściciela lokalu żadnych działań. Spółdzielnia podkreśliła, że nie może wydatkować wspólnych środków mieszkańców na własność prywatną jednego z nich. W odniesieniu do obowiązku wykonania izolacji pionowej strona skarżąca wskazała, że w miejscu posadowienia budynku woda gruntowa zbiera się na wysokość 50 cm, wobec czego nałożone obowiązki nie odniosą zamierzonego skutku. Spółdzielnia podniosła również, że analogiczne kapilarne podciąganie wody ma miejsce na sąsiednim budynku, wobec którego jednak nie nałożono takich obowiązków, pomimo objęcia go decyzją nadzoru budowlanego. Ponadto, wykonanie izolacji pionowej ścian w istocie, zdaniem strony skarżącej, zmierza do modernizacji budynku, nie zaś do odtworzenia stanu pierwotnego, co nie uwzględnia okoliczności, że budynek pochodzi z 1890 r. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ odwoławczy nie odniósł się do propozycji wykonania prac remontowych zamiennych przy istniejącej opasce. W dalszej kolejności Spółdzielnia wskazała, że organ nie zainteresował się w ogóle kwestią wykonanych niezgodnie z przepisami przewodów kominowych. Zdaniem strony skarżącej poprzez remont werandy zgodnie z zobowiązaniem zawartym w zaskarżonej decyzji, prowadzić będzie do zmiany substancji budynku, co nie było konsultowane z konserwatorem zabytków. W odniesieniu do zewnętrznych przegród elewacyjnych strona skarżąca wyjaśniła, że wykonała kompleksowe prace w tym zakresie jeszcze przed wydaniem decyzji PINB, wobec czego powinno to skutkować zmianą decyzji, jednak organ odwoławczy nie przeprowadził w tym zakresie postępowania uzupełniającego. Naraził tym samym mieszkańców na dodatkowe, wysokie koszty. Co więcej, zdaniem strony skarżącej, remont budynku, z uwagi na jego wysokość (ponad 12m), wymaga uprzednie dokonanie zgłoszenia. Spółdzielnia podniosła, że na sąsiedni budynek o podobnych stanie elewacji nie zostały nałożone obowiązki w zakresie wyprawy tynkarskiej. W odpowiedzi na skargę DWINB, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu, wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25.07.2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) - dalej w skrócie: "p.p.s.a." kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Przedmiotem kontroli legalności sprawowanej przez sąd administracyjny jest w niniejszej sprawie decyzja organów nadzoru budowlanego, którą nakazano Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej C. we W. (sprawującą zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność jej i innych właścicieli lokali) - w zaskarżonej odwołaniem części - usunięcie w budynku wielorodzinnym przy al. [...] we W. zagrożenia związane z nadmiernym pogorszeniem stanu technicznego przegród zewnętrznych elewacyjnych, stropodachu (tarasu) nad pomieszczeniami lokalu mieszkalnego nr [...] (zlokalizowanego od strony zaplecza nieruchomości) oraz werandy przylegającej do przybudówki z tarasem od strony ogrodu, poprzez: remont werandy (przylegającej do przybudówki z tarasem od strony ogrodu) polegający na wymianie zużytej i nieszczelnej stolarki okiennej i drzwiowej na nową, stylizowaną na historyczną, wraz z przywróceniem pierwotnych kształtów tych elementów w oparciu o zachowaną dokumentację (pkt 2 tired 3), oczyszczenie i osuszenie murów w poziomie podpiwniczenia wraz z odcięciem dopływu wilgoci z poziomu posadowienia budynku, poprzez wykonanie izolacji przeciwwodnej pionowej ścian zewnętrznych piwnicy (pkt 3), remont przegród zewnętrznych elewacyjnych - odtworzenie wypraw tynkarskich (z zachowaniem faktury tynków i kompozycji elewacji) oraz powłok malarskich na całej powierzchni elewacji, wraz z uzupełnieniem ubytków w strukturze materiałowej muru (pkt 4). Podstawę materialnoprawną decyzji stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. Stosownie do tejże normy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1), albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Decyzja administracyjna wydawana na tej podstawie ma charakter związany. Z kolei przepis art 61 u.p.b. przewiduje, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego mają obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b., a także zachowując należytą staranność, zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego w razie wystąpienia określonych w przepisie art. 61 pkt 2 u.p.b. czynników. Przez utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym należy rozumieć zachowanie w dobrej sprawności, zachowanie w stanie niezmienionym, niepogorszonym i należytym. Powołane przepisy służą usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Przy czym, art. 66 ust. 1 pkt 1-3 u.p.b. nie tworzy nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 u.p.b. i dodaje element pozwalający organom nadzoru budowlanego na skuteczne egzekwowanie jego wykonalności. Przepis ten ma bowiem zastosowanie w przypadku, gdy właściciel lub zarządca obiektu zaniedbuje obowiązki określone w art. 61, a odnoszące się do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym. W realiach kontrolowanej sprawy w sposób niesporny wykazano nadmiernie pogorszony stan techniczny przegród zewnętrznych elewacyjnych, stropodachu (tarasu) nad pomieszczeniami lokalu mieszkalnego nr [...] oraz werandy przylegającej do przybudówki z tarasem, które powodują niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia. Nieprawidłowości te zostały precyzyjnie opisane w zaskarżonej decyzji. Ustalenia oparte na takim materiale dowodowym Sąd aprobuje. Według zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji takie niebezpieczeństwo ma rzeczywisty wymiar. Wskazują na to nie tylko ustalenia własne organu ale przede wszystkim ustalenia i wnioski płynące z ekspertyzy technicznej oraz przeglądów okresowych budynku. Zły stan obiektu, który wykazuje oznaki wieloletniego zaniedbania w zakresie wykonywania planowanych remontów i napraw oraz bieżących konserwacji elementów narażonych na negatywne oddziaływanie czynników atmosferycznych, w tym w szczególności przegród zewnętrznych elewacyjnych i ich elementów oraz werandy i tarasu nie jest kwestionowany przez Spółdzielnię. Istota podniesionych w skardze zarzutów sprowadza się przede wszystkim do zakwestionowania prawidłowości określenia adresata wydanej decyzji nakazującej wykonanie wymiany zużytej i zniszczonej stolarki okiennej i drzwiowej werandy w trybie art. 66 u.p.b. W kontekście tak sformowanego zarzutu nie jest usprawiedliwione stanowisko Spółdzielni polegające na określeniu części nieruchomości wspólnej w sposób niezgodny z ustawą o własności lokali, a także nieuwzględnienie wyroku SN z 21.11.2013 r., sygn. akt III CZP 65/13 oraz WSA w Warszawie z 16.11.2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 762/09. Według skarżącej strony, powołana ustawa oraz prawomocne wyroki wskazują, że stolarka okienna i drzwiowa nie stanowią części wspólnej i nie mogą być remontowane na koszt osób innych, niż właściciel lokalu do którego należy weranda. Odnosząc się do tak sformułowanego zarzutu skargi należy zauważyć, że art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak przyjmuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przy interpretacji tejże normy, nie ulega żadnej wątpliwości, że ściany zewnętrzne, dach z elementami zamocowania jego konstrukcji, czy elewacja budynku to części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wskazane części budynku powszechnie uznawane są za nieruchomość wspólną. Nie możliwe jest aby w budynku wielorodzinnym takie elementy stanowiły wyłączną własność właściciela lokalu (zob. wyrok NSA z 12.12.2023 r., sygn. akt II OSK 760/21). Lektura zaskarżonej decyzji pozwala stwierdzić, że organ odwoławczy trafnie zwrócił uwagę na dualistyczny status prawno-rzeczowy werandy, tj. na elementy, które stanowią część składową lokalu mieszkalnego i służą wyłącznie zaspokojeniu indywidualnych potrzeb jego właściciela oraz elementy architektonicznej konstrukcji werandy, trwale połączone z bryłą budynku, kwalifikowane jako nieruchomość wspólna. Biorąc pod uwagę specyficzną konstrukcję werandy, która w większości składa się z przeszkleń w postaci okien i drzwi, zgodzić się należało z orzekającymi organami nadzoru budowlanego, że takie okna i drzwi stanowią element przegród zewnętrznych, wpływający na sprawność techniczną i użytkową całego budynku. Weranda wraz z oknami i drzwiami jest trwale połączona z bryłą budynku. W tym znaczeniu ten element nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali powinien być kwalifikowany jako stanowiący nieruchomość wspólną. Reasumując rozważania w tej części, która dotyczy sprawy werandy i osadzonych w niej okien i drzwi, nawiązując do powołanego w decyzji wyroku SN z 07.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, Sąd nie stwierdza podstaw prawnych i faktycznych, aby potraktować werandę (w tym znajdujące się w niej okna i drzwi), jako wyłącznie część lokalu mieszkalnego, to znaczy część autonomiczną względem nieruchomości wspólnej pozostającej pod pieczą Spółdzielni. Kategoria części wspólnych nieruchomości ma bowiem charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku. Należało w sprawie uwzględnić dwoistą naturę werandy, która, będąc częścią składową lokalu nr [...], w pewnych sytuacjach musi być traktowana jak część wspólna budynku. Właśnie taka sytuacja zaistniała w realiach tej sprawy. Remont werandy jest wymagany dla utrzymania substancji budynku w stanie zdatnym do użytku. W konsekwencji nie maja wpływu na wynik sprawy podnoszone w skardze okoliczności dotyczące postawy właściciela lokalu nr [...], który uniemożliwia sprawne zarządzenie nieruchomością wspólnotą czy też braku ponoszenia przez niego ciężarów związanych z ponoszeniem nakładów na utrzymanie budynku. Spółdzielni znane są przewidziane w takich przypadkach środki prawne, które służą wyegzekwowaniu od właściciela lokalu wywiązania się z ciążących na nim obowiązków dotyczących kosztów utrzymania części wspólnych budynku czy też doprowadzenia do współdziałania w wykonaniu nakazów wynikających z decyzji organu nadzoru budowlanego. Odnosząc się do zarzut skargi dotyczącego błędnego określenia nakazu wykonania izolacji ścian zewnętrznych fundamentów Sąd ponownie przywołuje definicję nieruchomości wspólnej z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, według której nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odpowiedni stan fundamentów jest sprawą fundamentalną dla całości budynku. Nieodpowiedni stan techniczny tego elementu budynku został udokumentowany i potwierdzony wynikami dwóch pięcioletnich kontroli stanu technicznego obiektu (protokół nr [...] i nr [...] z pięcioletniego przeglądu obiektów budowlanych w zakresie branży konstrukcyjno-budowlanej) oraz wynikami kontroli rocznej (protokół nr [...] z rocznego przeglądu obiektów budowlanych w zakresie branży konstrukcyjno-budowlanej). Autorka tych opracowań – mgr inż. L. C. (uprawniona do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej), określając zakres robót remontowych i kolejności ich wykonania wskazała na konieczność wykonania osuszenia zawilgoconych ścian w piwnicy i korytarzu celem niwelacji dalszej degradacji ścian i rozprzestrzeniania się wilgoci. Kwestia konieczności osuszenia zawilgoconych ścian piwnicy nie budzi zatem wątpliwości. Podwyższona wilgotność w poziomie podpiwniczenia przyczynia się do degradacji przegród budowlanych. Niezbędne jest oczyszczenie i osuszenie murów. Jest oczywistym w takim przypadku stwierdzenie, że wykonanie w tym zakresie nakazów wynikających z decyzji musi zostać połączone z trwałym odcięciem dopływu wilgoci z poziomu posadowienia budynku, poprzez wykonanie izolacji przeciwwodnej pionowej ścian zewnętrznych budynku. Wykonanie izolacji jest niezbędne dla zabezpieczenia budynku przed dalszą i postępującą jego degradacją spowodowaną negatywnym oddziaływaniem wód gruntowych. Wykonanie spornej izolacji leży w dobrze pojętym interesie samej Spółdzielni. Nie trzeba nikogo przekonywać, że bez jej wykonania byłby krótkotrwały efekt osuszenia zawilgoconych ścian. Organ nadzoru budowlanego nie narzucił przy tym Spółdzielni konkretnego sposobu wykonania spornych robót budowlanych. W tym zakresie decyzja pozostawiona została Spółdzielni, która korzystając z własnych doświadczeń dotyczących tego budynku, czy też innych budynków będących w jej zarządzie, powinna wybrać odpowiednie rozwiązanie sposobu wykonania robót, które powinny być przeprowadzone zgodnie ze sztuką budowlaną przez osoby posiadające stosowne kwalifikacje, a które w połączeniu z istniejącą opaską betonową, przyniosą wymierne efekty w postaci odcięcia dopływu wilgoci. W sprawie nie jest również wykazane, tak jak twierdzi to strona skarżąca, aby sporny budynek, uwzględniając nawet datę jego budowy – 1890 r., pozbawiony był jakiejkolwiek hydroizolacji. W ocenie Sądu rzecz się ma przeciwnie, o czym świadczy fragment protokołu nr [...] z 5-letniego przeglądu obiektów budowlanych, gdzie znajduje się następujący cytat: "Po osuszeniu ścian należy sprawdzić hydroizolację ścian zewnętrznych piwnicy i ewentualnie poddać ją modernizacji lub wykonać w całości nową – modernizacja". Powyższe stwierdzenie świadczy o tym, że obowiązek wykonania izolacji ścian piwnicy ma charakter jedynie naprawczy. Z tego powodu brak jest w sprawie wątpliwości, które podważałyby legalności i słuszności nałożenia na Spółdzielnię obowiązku usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku w postaci oczyszczenia i osuszenia murów w poziomie podpiwniczenia wraz z odcięciem dopływu wilgoci z poziomu posadowienia budynku, poprzez wykonanie izolacji przeciwwodnej pionowej ścian zewnętrznych piwnicy. W ocenie Sądu, przyjęte w rozpoznawanej sprawie - na podstawie ustaleń dokonanych w toku czynności kontrolnych obiektu oraz przeglądów okresowych -wnioski wykazały konieczność usunięcia również nieprawidłowości w zakresie remontu przegród elewacyjnych, w tym uzupełnienia ubytków w strukturze materiałowej muru. Zgodzić się należało z organami nadzoru budowlanego, że wykonywanie doraźnych i prowizorycznych napraw "szpachlarskich" nie mogło przynieść oczekiwaniach rezultatów z punktu widzenia usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. Dodatkowo takie prowizoryczne naprawy powodują oszpecenie i obniżenie estetyki elewacji budynku, który jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków oraz podlega ścisłej ochronie konserwatorskiej na podstawie mpzp. Wobec powyższego poza aspektem technicznym (miejscowe ubytki w strukturze materiałowej ścian powodują degradacje przegród budowlanych – ściany narażone są na pochłanianie wody opadowej, podwyższoną wilgotność i obniżenie ich nośności), występuje także przesłanka określona w art. 66 ust. 1 pkt 4 u.p.b., dotycząca oszpecania przez budynek swoim wyglądem otoczenia. Zdaniem Sądu w tych okolicznościach organy nadzoru budowlanego prawidłowo przyjęły, że stwierdzone nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego przy al. [...] we W. uprawniają do wydania decyzji nakazującej – przy zastosowaniu art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. – ich usunięcie. Dla orzeczenia nakazu w trybie powołanego przepisu pozostają bez znaczenia przyczyny nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego ani to na skutek czyich działań lub zaniechań one powstały. Wystarczające jest stwierdzenie zaistnienia którejkolwiek z przesłanek uwzględnionych w przepisie art. 66 ust. 1 u.p.b. Podkreślić też należy, że powinnością właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, odpowiedzialnych za jego stan techniczny jest samodzielne usunięcie nieprawidłowości, czy też zapobieganie im w ramach wymaganego nadzoru. Naruszenie tych obowiązków skutkuje koniecznością wykorzystania przez uprawniony organ sankcji w formie nakazu orzeczonego na podstawie art. 66 u.p.b. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi i twierdzeń w niej zawartych należy zauważyć, że zły stan obiektu jest znany od wielu lat i podjęcie prac mających na celu doprowadzenie go do odpowiedniego stanu było możliwe już wcześniej - zwłaszcza prac obejmujących uzyskanie odpowiednich zgód i pozwoleń, poszukiwania wykonawcy czy też zabezpieczenia odpowiedniego poziomu finasowania. Ponadto – wbrew sugestiom strony skarżącej – na treść rozstrzygnięcia podejmowanego na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. nie mają wpływu możliwości finansowe zobowiązanych, a także nakłady poczynione na nieruchomość przez poszczególnych jej współwłaścicieli. Kwestie te pozostają poza zakresem kompetencji organów nadzoru budowlanego i mogą być rozstrzygane na podstawie przepisów prawa cywilnego przez sąd powszechny. W ocenie Sądu nie zasługują też na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, bowiem organy w toku postępowania w sposób prawidłowy – zdaniem Sądu – zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, podejmując czynności procesowe zgodnie z wymogami procedury administracyjnej. Dokonały też w sposób prawidłowy oceny materiału dowodowego, uwzględniając dyspozycje zawarte w art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. W uzasadnieniu decyzji – stosownie do wymogu określonego w art. 107 § 3 k.p.a. prawidłowo wyjaśnione zostały wszystkie istotne w sprawie okoliczności i podstawa prawna rozstrzygnięcia. W przedstawionych powyżej okolicznościach Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu – stwierdzając, że organy orzekające w rozpoznawanej sprawie prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego nie naruszając przy tym zasad postępowania administracyjnego – stosownie do przepisu art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.