1 CO 40/59

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Krzyżanowski. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), A. Meszorer.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Eugeniusza K. przeciwko Wawrzyńcowi S. o wydanie nieruchomości, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Lublinie postanowieniem z dnia 27 października 1959 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy przedwstępna nieformalna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości uprawnia nabywcę do wystąpienia z żądaniem wprowadzenia w posiadanie obiektu umowy, o ile została uregulowana cała umówiona cena?" uchwalił następującą odpowiedź:Umowa przedwstępna zobowiązująca do przeniesienia własności nie uprawnia sama przez się osoby, na rzecz której to przeniesienie zastrzeżono, do żądania wydania przedmiotu przyrzeczonej umowy; jeżeli jednak strony umowy przedwstępnej postanowiły, iż przeniesienie posiadania tego przedmiotu ma nastąpić przed zawarciem umowy przyrzeczonej, postanowienie to rodzi obowiązek wydania, przy czym obowiązek ten gaśnie z chwilą, gdy okaże się, że do zastrzeżonego w umowie przedwstępnej przeniesienia własności z jakichkolwiek przyczyn dojść nie może.Uzasadnienie faktyczneJak to stanowi art. 62 § 1 k.z., istota umowy przedwstępnej polega na tym, że jedna lub obie stromy zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Taka treść umowy przedwstępnej rozstrzyga o tym, jakie roszczenia przysługują stronom, a więc i osobie, na rzecz której druga strona zobowiązała się zawrzeć w przyszłości umowę przeniesienia własności. Osoba taka może się mianowicie domagać zawarcia przyrzeczonej umowy, bo tylko takie świadczenie jest treścią umowy przedwstępnej. Umowa ta nie rodzi natomiast zobowiązania do wydania rzeczy, gdyż tego rodzaju obowiązek nie wynika ani z treści zastrzeżonego świadczenia, ani też nie jest przewidziany przez ustawę. W tych warunkach na przedstawione Sądowi Najwyższemu pytanie prawne należało udzielić odpowiedzi przeczącej.Przy udzielaniu tej odpowiedzi nie sposób było jednak pominąć rozpowszechnionej praktyki (co znalazło także wyraz w sprawie, w której wyłoniło się przedstawione przez Sąd Wojewódzki zagadnienie) wyrażającej się w tym, że strony zawierające umowę przedwstępną zobowiązującą jedną z nich do przeniesienia w przyszłości własności jednocześnie (lub rzadziej w terminie późniejszym) zastrzegają, iż przedmiot przyrzeczonej umowy zostanie wydany zainteresowanej stronie niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej. Jest to najczęściej związane z tą okolicznością, że przyszły nabywca uiszcza jednocześnie całą umówioną cenę.Takie porozumienie wykracza poza ramy umowy przedwstępnej, niemniej jednak jest dla stron wiążące tak jak każda inna umowa, która nie narusza - jak w omawianym wypadku - ustawy ani zasad współżycia społecznego (art. 41 § 1 przep. og. pr. cyw. oraz art. 55 k.z.). Dlatego też z takiego porozumienia wypływa dla przyszłego nabywcy roszczenie o niezwłoczne wydanie przedmiotu przyrzeczonej umowy.Rzecz oczywista, że taka umowa ma charakter porozumienia dodatkowego, którego los jest ściśle związany z umową przedwstępną jako zasadniczą, gdyż strony zawierają je ze względu na mającą się zawrzeć w przyszłości umowę, antycypując niejako jej wykonanie. Jeśli przeto strony celu zasadniczej (przedwstępnej) umowy nie osiągną, mogą wzajemnie żądać zwrotu tego, co sobie świadczyły w nadziei, że umowa przedwstępna zostanie zrealizowana, gdyż dotychczasowe ich świadczenia stają się świadczeniami należnymi (art. 129 oraz 253 k.z.). Z tego punktu widzenia jest przy tym rzeczą obojętną, jaka jest przyczyna niezawarcia przyrzeczonej umowy; a więc obowiązek zwrotu wydanej przyszłemu nabywcy rzeczy powstaje także wtedy, gdy osoba, która zobowiązała się przenieść własność, uchyliła się od tego obowiązku (powołując się np. na przedawnienie lub korzystając z tego, że umowa dotycząca nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego - art. 62 § 3, 4 i 5 k.z.).Powyższe uzasadnia zdanie drugie niniejszej uchwały.Z uchwały tej należało natomiast wyeliminować te spośród przytoczonych w pytaniu Sądu Wojewódzkiego okoliczności, które na treść jej nie mogły wpłynąć, a więc które z omawianego punktu widzenia nie mają istotnego znaczenia. Dotyczy to trzech okoliczności: a) formy umowy przedwstępnej, b) bliższego określenia przedmiotu przyrzeczonej umowy oraz c) faktu uiszczenia przez przyszłego nabywcę ceny nabycia już w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.Dla oceny, czy umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia własności zobowiązuje do niezwłocznego wydania rzeczy, nie ma przede wszystkim znaczenia jej forma, albowiem forma nie wpływa na zakres i treść obowiązków stron; ma ona tylko to znaczenie, że niezachowanie jej uniemożliwia - jeśli w rachubę wchodzi nieruchomość - przymusowe doprowadzenie do zawarcia przyrzeczonej umowy (art. 62 § 3 i 4 k.z.). Z tego punktu widzenia nie ma również żadnej różnicy między umowami przedwstępnymi zależnie od tego, czy odnoszą się one do nieruchomości, czy też do rzeczy ruchomych. Wreszcie niczego nie przesądza sama okoliczność, że przyszły nabywca uiścił drugiej stronie całą umówioną cenę. Wprawdzie ta okoliczność może być - i najczęściej jest - gospodarczo najściślej powiązana z zastrzeżeniem obowiązku niezwłocznego wydania rzeczy, ale prawnie obowiązek ten wynika nie z samego faktu uiszczenia ceny, lecz - jak to wyżej wyjaśniono - z odpowiedniego zastrzeżenia umowy. Inna kwestia, że w razie niejasności umowy fakt uiszczenia przez przyszłego nabywcę całej umówionej ceny może posłużyć, w powiązaniu z innymi okolicznościami, do takiej wykładni umowy przedwstępnej, według której zgodnym zamiarem stron było także niezwłoczne wydanie przedmiotu przyrzeczonej umowy (art. 47 § 2 przep. og. pr. cyw.).