2 CR 804/57

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: M. Kenigsberg, S. Rejman.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Ł. przeciwko Jadwidze R. o 71.278 zł 84 gr, po rozpoznaniu rewizji pozwanej od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla m. Łodzi w Łodzi z dnia 2 listopada 1956 r.,uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu dla m. Łodzi w Łodzi do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneSkarb Państwa (M.Z.B.M.) twierdził w pozwie, że pozwana jako najemca dwu lokali użytkowych i jednego lokalu mieszkalnego w budynku położonym w Ł. zalega wobec powoda jako wynajmującego z zapłatą czynszu za okres od dnia 1 kwietnia 1947 r. (bądź od dnia 1 sierpnia 1947 r.) do dnia 31 lipca 1949 r. (bądź do dnia 31 grudnia 1952 r.) w łącznej kwocie 91.357 zł 50 gr. Na tej podstawie powód żądał zasądzenia powyższej sumy, a ponadto orzeczenia eksmisji. Następnie w toku procesu powód cofnął powództwo w części dotyczącej eksmisji oraz ograniczył żądanie o zapłatę czynszu do kwoty 71.278 zł 84 gr z odsetkami.Sąd Wojewódzki uwzględnił ograniczone w ten sposób powództwo. Ustalił on wysokość zaległości zgodnie z twierdzeniami powoda, a zarzuty pozwanej uznał za bezpodstawne. W szczególności, zdaniem Sądu Wojewódzkiego, pozwana nie może powoływać się na to, że jest współwłaścicielką budynku (nieruchomości), w którym znajdują się zajmowane przez nią lokale, ani na to, że dokonała nakładów. Nakłady nie zostały dostatecznie udowodnione, a fakt współwłasności uprawnia pozwaną jedynie do rozliczeń z powodem, do czego powód był gotów, a czego nie chciała uczynić pozwana poza sądem, lecz żądała rozliczenia na rozprawie. Niesłuszny też jest zdaniem Sądu Wojewódzkiego zarzut, że powództwo powinno być wytoczone jednocześnie przeciwko Józefowi W. jako współuczestnikowi koniecznemu. Wbrew bowiem twierdzeniom pozwanej tylko ona sama, a nie wspólnie z W. jest najemcą.Uzasadnienie prawneRozpoznając rewizję pozwanej, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Sąd Wojewódzki przy rozstrzygnięciu sprawy wyszedł z błędnych założeń. Po pierwsze, zasądzając na rzecz powoda kwotę 71.278 zł 84 gr z tytułu czynszu najmu, Sąd powinien był ustalić istnienie stosunku najmu między stronami oraz przedmiot najmu. Ustaleń takich brak; Sąd Wojewódzki, jak się wydaje, okoliczności te uważał błędnie za niesporne. W rzeczywistości twierdzenia stron w tym względzie są rozbieżne, pozwana bowiem wyraźnie powoływała się na zajmowanie pomieszczeń w budynku, o którym mowa w pozwie, na podstawie współwłasności. W szczególności pozwana wyjaśniła, że wraz ze swym bratem Józefem W. jest współwłaścicielką w 1/4 części nieruchomości opisanej w pozwie i od szeregu lat znajduje się we współposiadaniu i użytkowaniu części nieruchomości, wykonując w ten sposób swoje prawo współwłasności. Dołączone do akt dokumenty potwierdzają prawdziwość tych wyjaśnień.Wobec istnienia współwłasności między stronami sam fakt zajmowania przez pozwaną niektórych lokali wspólnej nieruchomości nie stwarza domniemania najmu ani nie uprawnia powoda do żądania od pozwanej czynszu.Jeśli nieruchomość należy do kilku osób, powstaje między innymi zagadnienie zarządu (art. 82-84 pr. rzecz.). W ramach zarządu rzeczą współwłaściciele decydują o sposobie gospodarczego wykorzystania rzeczy. Jednym z tych sposobów może być pozostawienie poszczególnym współwłaścicielom do ich użytku określonych części nieruchomości (np. lokali, działek itp.). Przez taką decyzję, która może także wynikać z faktów konkludentnych (art. 43 p. og. pr. cyw.), nie powstaje stosunek najmu czy dzierżawy, lecz stosunek oparty na współwłasności, nawet w tym wypadku, gdyby cześć przydzielona współwłaścicielowi do użytku przekraczała jego udział właścicielski. Do powstania stosunku najmu (dzierżawy) potrzeba umowy skierowanej wyraźnie na taki cel.W myśl przepisów art. 91 i 92 pr. rzecz. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej ulegają podziałowi między współwłaścicieli w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku obciążają współwłaścicieli wydatki związane z rzeczą. Z przepisów tych wynika, że w razie przyjętego przez współwłaścicieli sposobu korzystania z rzeczy, polegającego na pozostawieniu poszczególnym współwłaścicielom do użytku określonych części fizycznych, mogą - w braku odmiennej umowy - powstać roszczenia wyrównawcze z tytułu przychodów i wydatków. Kto z takim roszczeniem występuje, powinien udowodnić jego przesłanki.Biorąc w świetle powyższych wywodów pod uwagę twierdzenia pozwanej, należałoby przyjąć w razie ich prawdziwości, że pozwana bez sprzeciwu ze strony powoda jako dalszego współwłaściciela (w 3/4 częściach) korzystała jako współwłaścicielka, a nie jako najemca, z określonych lokali wspólnych nieruchomości. Gdyby lokale te przekroczyły udział pozwanej (oczywiście pod względem przychodowości) albo gdyby powód poniósł wydatki w większej mierze, niż wynosi jego udział, powodowi przysługiwałoby odpowiednie roszczenie wyrównawcze.Ponieważ Sąd Wojewódzki bez dostatecznej podstawy przyjął istnienie między stronami stosunku najmu i uwzględnił powództwo na podstawie takiego stosunku, zaskarżony wyrok nie da się utrzymać w mocy (art. 384 k.p.c.). Sprawa wymaga ponownego rozpoznania przy zastosowaniu wskazówek wyżej przytoczonych.Zarzut rewizji podnoszący naruszenie art. 220 k.p.c. jest nietrafny. Współwłaściciel W. nie musiał być pozwany.Pozostałe zarzuty rewizji, wobec konieczności uchylenia wyroku z przyczyny wyżej podanej, stały się bezprzedmiotowe.