III CRN 283/80

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN S. Dmowski. Sędziowie SN: R. Czarnecki (sprawozdawca), S. Rudnicki.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej PRL, E. Bijewskiej-Siwek, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Elżbiety B. przeciwko Emilii i Janowi J. o czynsz i wynagrodzenie szkody, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Rejonowego w Otwocku z dnia 14 kwietnia 1980 r. sygn. akt C 242/80uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo co do kwoty 39.695 zł z odsetkami i co do tej kwoty z odsetkami oddalił powództwo; uchylił też wyrok w części uwzględniającej powództwo ponad kwotę 6.183 zł z odsetkami, a także w częściach orzekających o zwrocie kosztów procesu oraz o ściągnięciu wydatków i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Otwocku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi orzeczenie o obowiązku uiszczenia opłaty odpowiadającej wpisowi należnemu od rewizji; poza tym oddalił rewizję nadzwyczajną.Uzasadnienie faktyczneWedług ustaleń i wniosków Sądu Rejonowego rozpoznającego sprawę po raz pierwszy w październiku 1977 r. powódka oraz pozwani zawarli umowę "dzierżawy domu jednorodzinnego" z garażem, znajdującego się w O. na okres od dnia 22.X.1977 r. do dnia 22.X.1978 r., przy czym pozwani zobowiązali się zapłacić za wspomniany okres sumę 48.000 zł, a następnie - do dnia 15.V.1979 r. - wykupić przedmiot "dzierżawy". Tytułem zaliczki powódka otrzymała od pozwanych 25.000 zł. Jednakże powódka upoważniona jest do otrzymywania czynszu stosownie do obowiązujących stawek za powierzchnię lokalu mieszkalnego, tj. - po 3 zł 40 gr miesięcznie za 1 m2 tej powierzchni. Za okres od dnia 22.X.1977 r. do dnia 22.X.1978 r. z mocy art. 411 pkt 4 k.c. nie ulega zwrotowi pozwanym nadwyżka stanowiąca różnicę pomiędzy wpłaconą przez nich kwotą 25.000 zł a niższą od tej kwoty należnością powódki. Za okres od dnia 22.X.1978 r. do końca marca 1979 r. powódce należy się wynagrodzenie za bezumowne używanie przez pozwanych lokalu mieszkalnego po 3 zł 40 gr za 1 m2, tj. 1.680 zł, oraz wynagrodzenie za takież używanie przez nich garażu, obliczone stosownie do czynszów przyjmowanych w obrocie wolnorynkowym, tj. 2.625 zł, w sumie - 4.305 zł.Powołany wyrok Sąd Wojewódzki uchylił w części oddalającej powództwo, a przed Sądem Rejonowym powódka rozszerzyła żądanie o wynagrodzenie za dalsze okresy.Według wyroku Sądu Rejonowego z dnia 14.IV.1980 r. powódce należy się czynsz, a za dalsze okresy - wynagrodzenia obliczone stosownie do czynszów i wynagrodzeń przyjmowanych w obrocie wolnorynkowym. Stąd powódce należy się za okres od dnia 22.X.1977 r. do dnia 22.X.1978 r. niedopłacona jej kwota 23.000 zł, a za dalsze okresy wynagrodzenie: od dnia 22.X.1978 r. do końca marca 1979 r. - 21.000 zł, od dnia 1.IV.1979 r. do dnia 11.XII.1979 r. - 25.000 zł i od tego dnia do końca marca 1980 r. - 3.660 zł. Po zaliczeniu prawomocnie zasądzonych 4.305 zł Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo do sumy 69.980 zł.W dniu 5.XI.1980 r. od powołanego wyroku Prokurator Generalny złożył na skutek podania pozwanych rewizję nadzwyczajną.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W sprawie jest bezsporne, że w 1968 r. powódka nabyła udział wynoszący 1/2 w nieruchomości w O., na której znajduje się dom mieszkalny, a także garaż (szopa), przy czym powódka zamieszkała w jednym z dwóch lokali mieszkalnych znajdujących się w tym domu. Wspomniany dom nie mógł być uznany za dom jednorodzinny w rozumieniu art. 134 k.c., przekraczał bowiem rozmiary określone przez właściwe przepisy. W październiku 1977 r., gdy powódka zawierała z pozwanymi wyżej wspomnianą umowę, w domu tym nie była też wyodrębniona własność poszczególnych lokali mieszkalnych (art. 135 i nast. k.c.). Przeto lokal mieszkalny powódki podlegał szczególnemu trybowi najmu (art. 20 i nast. pr. lokal.).Według ustalenia Sądu Rejonowego w dniu 8.VIII.1979 r. zapadło postanowienie znoszące współwłasność nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych, w tym i takiej własności lokalu powódki. Z kolei z akt sprawy administracyjnej wynika, iż decyzją z dnia 23.XI.1979 r. Urząd Miejski stwierdził, że lokal mieszkalny powódki nie podlega szczególnemu trybowi najmu.Jednakże lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (art. 135 § 1 k.c., art. XIX przep. wprow. k.c.), co najmniej w części zamieszkiwany przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców (art. 22 ust. 1 pkt 2 pr. lok.) nie podlega z mocy samego prawa przepisom o szczególnym trybie najmu. Zbędne jest więc wydanie w odniesieniu do takiego lokalu decyzji administracyjnej o jego wyłączeniu spod przepisów o szczególnym trybie najmu, chyba że powstają wątpliwości czy lokal odpowiada wymaganiom art. 22 ust. 1 pkt 2 pr. lokal. lub wydania decyzji, jak w sprawie, domaga się właściciel lokalu. W tych ostatnich wypadkach decyzja stwierdzająca, że lokal nie podlega szczególnemu trybowi najmu, ma jedynie charakter deklaratywny.Natomiast co się tyczy postanowienia o zniesieniu współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych, to postanowienie to, nawet prawomocne, nie wywołuje jeszcze żadnych zmian w sferze stosunków prawnych własności. Skutek prawny wspomnianego postanowienia jest uzależniony od dokonania wpisów o charakterze konstytutywnym w założonych dla wyodrębnionych lokali mieszkalnych księgach wieczystych (art. XIX przep. wprow. k.c., rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 10 stycznia 1948 r. o sposobie ujawniania w księdze wieczystej prawa odrębnej własności lokali i innych praw rzeczowych na tych lokalach, Dz. U. Nr 3, poz. 22). Wniosek o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego mieści w sobie wniosek o dokonanie wpisów w tej księdze, a art. 38 § 1 pr. o ks. wiecz. głosi, ze wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Stąd w sytuacji, gdy wpisy dotyczące wyodrębnionego lokalu mieszkalnego zostały dokonane w księdze wieczystej, ustanowienie odrębnej własności tego lokalu następuje w dniu złożenia wniosku o założenie dla niego księgi wieczystej.W konsekwencji, wyodrębniony lokal mieszkalny zostaje z mocy samego prawa wyłączony spod przepisów o szczególnym trybie najmu dopiero w dniu złożenia skutecznego wniosku o założenie dla niego księgi wieczystej, jeżeli ponadto lokal ten jest co najmniej w części zamieszkiwany przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców.W sprawie nie ma danych ani co do daty uprawomocnienia się postanowienia z dnia 8.VIII.1979 r. (mogło być przecież zgłoszone żądanie o jego doręczenie z uzasadnieniem), ani co do wystąpienia z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, ani co do dokonania wpisów w tej księdze. Co się zaś tyczy zamieszkiwania przez powódkę w części wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, to według informacji Spółdzielni Mieszkaniowej do dnia 30.XI.1979 r. powódka zamieszkiwała w lokalu członka tej Spółdzielni, z adnotacji na decyzji z dnia 23.XI.1979 r. tej treści, iż z dniem 30.XI.1979 r. powódka "zameldowała się w domu własnym" wynikałoby, że tylko na tym fakcie oparte jest stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu tej decyzji co do tego, że powódka "zamieszkuje w lokalu własnym", a w dniu 5.XII.1979 r. powódka oświadczyła, że "mieszka w Warszawie".Według art. 11 ust. 1 pr. lokal. "czynsz najmu lokalu strony ustalają według obowiązujących stawek miesięcznych przewidzianych za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Czynsz najmu w domach (lokalach) wymienionych w art. 22 ust. 1 pkt 1-3 i pkt 11 oraz czynsz podnajmu strony ustalają na podstawie wzajemnego porozumienia". Zdanie pierwsze powołanego przepisu wypowiada zasadę, a drugie - przewiduje wyjątki od tej zasady. W drodze wyjątku dopuszczalne jest więc ustalenie czynszu obliczonego stosownie do czynszów przyjmowanych w obrocie wolnorynkowym, m.in. za najem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli co najmniej w części jest on zamieszkiwany przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców (art. 22 ust. 1 pkt 2 pr. lokal.), za najem garażu (art. 22 ust. 1 pkt 11 pr. lokal.), za podnajem lokalu mieszkalnego. Dotyczy to odpowiednio wynagrodzenia za bezumowne używanie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyżej przytoczonym zastrzeżeniem, za używanie garażu, przedmiotu podnajmu.W 1977 r. powódka "wymówiła sobie" używanie jednego pokoju w swym lokalu mieszkalnym. Pomimo to stosunek pomiędzy powódką jako współwłaścicielem nieruchomości a pozwanymi był stosunkiem najmu a nie podnajmu. Toteż wysokość czynszu, a w dalszych okresach wynagrodzenia za używanie przez pozwanych lokalu mieszkalnego powódki zależy od tego, czy lokal ten odpowiadał wymaganiom art. 22 ust. 1 pkt 2 pr. lokal. i czy w tym zakresie nastąpiła zmiana, tj. czy został on z mocy samego prawa wyłączony spod przepisów o szczególnym trybie najmu.Na tle tego, co powiedziano, w okresie od dnia 22.X.1977 r. do dnia 22.X.1978 r. i od tego dnia do końca marca 1979 r. lokal mieszkalny powódki podlegał szczególnemu trybowi najmu, przy czym za pierwszy z wymienionych okresów suma 25.000 zł otrzymana przez powódkę tytułem zaliczki pokryła już czynsz za lokal mieszkalny i za garaż, za lokal - obliczony stosownie do obowiązujących stawek, i za garaż - stosownie do czynszów przyjmowanych w obrocie wolnorynkowym, a za drugi z tych okresów zostało na rzecz powódki zasądzone wynagrodzenie w sumie 4.305 zł za używanie przez pozwanych lokalu mieszkalnego i garażu stosownie do wspomnianych stawek i czynszów. Stąd wyrok w części zasądzającej za pierwszy okres dalsze 23.000 zł i za drugi okres - dalsze 16.695 zł (21.000 minus 4.305), tj. - co do 39.695 zł ulega uchyleniu, a powództwo oddaleniu.Jeżeli chodzi o okresy od dnia 1.IV.1979 r. do dnia 11.XII.1979 r. i od tego dnia do końca marca 1980 r., to nie da się wykluczyć, że doszło do wyłączenia lokalu mieszkalnego powódki spod przepisów o szczególnym trybie najmu, ale też nie wiadomo czy i kiedy tak się stało. Sprawia to, że wyrok w części zasądzającej za pierwszy z wymienionych okresów 25.000 zł i za drugi - 3.660 zł ulegałby uchyleniu. Jednakże w odniesieniu do pierwszego z tych okresów (1.IV. - 11.XII.1979 r.) Sąd Rejonowy poczynił ustalenia co do zajmowania przez pozwanych 70,60 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego oraz co do zajmowania garażu. Dzięki temu można określić za ten okres wynagrodzenie powódki obliczone za lokal mieszkalny stosownie do obowiązujących stawek w kwocie 2.006 zł i za garaż stosownie do czynszów przyjmowanych w obrocie wolnorynkowym w kwocie 4.177 zł, razem - w sumie 6.183 zł.Z powyższego wynika, że wyrok w części uwzględniającej powództwo zostaje uchylony co do 24.102 zł (39.695 plus 6.183 = 45.878; 69.980 minus 45.878 = 24.102).Wyrok Sądu Rejonowego rażąco narusza prawo (art. 417 § 1 k.p.c.).Orzeczono więc jak w sentencji.