I CR 550/60

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Masłowski. Sędziowie: J. Krzyżanowski, (sprawozdawca), S. Rejman.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marii J. przeciwko Stanisławowi W. o 3.900 zł, po rozpoznaniu rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości wniesionej na skutek podania Stanisława W. od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla woj. warszawskiego z dnia 28 grudnia 1959 r.,zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Powiatowego w Pruszkowie z dnia 24 lutego 1959 r. w częściach zasądzających od pozwanego kwotę 3.799 zł z odsetkami uchylił i sprawę w tym zakresie przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Powiatowemu w Pruszkowie.Uzasadnienie faktycznePowódka jako współwłaścicielka nieruchomości położonej w P. w pozwie z dnia 27.V.1957 r. domagała się, po ostatecznym sprecyzowaniu roszczeń, zasądzenia od pozwanego Stanisława W. sumy 3.900 zł tytułem zaległego komornego i świadczeń za czas od 1.III.1953 r. do 1.IX.1957 r. i wyeksmitowania pozwanego z zajmowanego przezeń lokalu, wyjaśniając, że pozwanemu przydzielono lokal sklepowy na warsztat szewski i że czynsz oraz wpłaty na F.G.M., obliczone według stawki rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25.III.1953 r. (Dz. U. Nr 19, poz. 76), wynoszą dochodzoną kwotę.Po uchyleniu pierwszego wyroku przez Sąd Wojewódzki, przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Powiatowy wyrokiem z dnia 24.II.1959 r. powództwo w całości uwzględnił, wychodząc z założenia, że pozwany otrzymał lokal na cele użytkowe, a zatem przerabiając go na mieszkalny i zamieszkując w nim, zmienił jego przeznaczenie, co jest niezgodne z art. 16 pkt 1 prawa lokalowego i że powinien płacić czynsz w wysokości przewidzianej dla lokali użytkowych.Na skutek rewizji pozwanego Sąd Wojewódzki orzeczeniem z dnia 28.XII.1959 r. wyrok Sądu Powiatowego zmienił o tyle, że oddalił żądanie eksmisji i obniżył zasądzoną kwotę do 3.799 zł, a poza tym rewizję oddalił. Jak widać z uzasadnienia, Sąd Wojewódzki podzielił motywy zaskarżonego wyroku w kwestii charakteru spornego lokalu i wysokości czynszu, które były kwestionowane przez pozwanego.Wyroki obu instancji w częściach dotyczących zasądzenia czynszu w kwocie 3.799 zł zaskarżył w dniu 27.XI.1960 r. rewizją nadzwyczajną, wniesioną na skutek podania pozwanego, Minister Sprawiedliwości, zarzucając naruszenie art. 242 § 1 i 383 k.p.c. oraz przepisów o właściwości władz i postępowaniu przy ustalaniu czynszu: 1) przez uznanie, że lokal sporny jest lokalem użytkowym, pomimo że z nie rozważonych zeznań świadków wynika, iż został on przerobiony i użytkowany ze zgodą właścicieli jako mieszkalny, 2) przez samodzielne ustalenie wysokości czynszu, jakkolwiek rozstrzyganie sporów w tym zakresie należy do władz czynszowych.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Nie można podzielić poglądu rewizji nadzwyczajnej, że pismo Zarządu Miejskiego w P. z dnia 20.IX.1949 r. przydzielające pozwanemu sporny lokal sklepowy na warsztat szewski, nie przesądza o obecnym charakterze lokalu, a to wobec przerobienia go za zgodą właścicieli i używania na cele mieszkalne.Prawa właściciela w zakresie dyspozycji lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, podlegającymi działaniu dekretu z dnia 21.XII.1945 r. o publicznej gospodarce lokalami (tekst jedn.: Dz. U. z 1950 r. Nr 36, poz. 343), nie tylko co do wyboru osoby najemcy, ale także co do zmiany charakteru lokalu, zostały ograniczone na rzecz właściwych organów administracyjnych (kwaterunkowych). Uzasadnione to było przede wszystkim założeniami dekretu, którego celem było zapewnienie tym organom należytej ewidencji tych lokali i ich racjonalnego wykorzystywania w związku z planowym regulowaniem publicznych potrzeb lokalowych (art. 1) i znalazło wyraz w postanowieniach, dotyczących obowiązku uzyskania od organu kwaterunkowego przydziału określonego pomieszczenia ze wskazaniem jego charakteru (mieszkalnego lub użytkowego - art. 7) oraz zezwolenia Wojewódzkiej Komisji Lokalowej na zmianę przeznaczenia lokalu (charakteru jego użytkowania - art. 13 ust. 2). Stosownie do ostatnio powołanego przepisu zgoda na zmianę charakteru użytkowania lokalu mogła być udzielona wyłącznie w wypadkach uzasadnionych nieodzownymi potrzebami publicznymi. Jedynie wtedy, gdy część lokalu była niezbędna do wykonywania zawodu w mieście przez uprawnioną do tego osobę, dekret dopuszczał wyjątek (art. 13 ust. 3) w zakresie konieczności uzasadnienia zmiany przeznaczenia lokalu nieodzownymi potrzebami publicznymi, co jednak nie zwalniało zainteresowanych osób od obowiązku uzyskania właściwego zezwolenia na tę zmianę.Nie inaczej reguluje to zagadnienie prawo lokalowe (Dz. U. z 1959 r. Nr 10, poz. 49), które uchylając wzmiankowany wyżej dekret, w art. 31 wyraźnie stanowi, że zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy i odwrotnie może nastąpić tylko w szczególnych wypadkach, uzasadnionych nieodzownymi potrzebami, na podstawie prawomocnej decyzji właściwego organu prezydium rady narodowej.W świetle powołanych przepisów ewentualna zgoda wynajmującego i najemcy na przeróbkę lokalu i związaną z tym zmianą charakteru użytkowania lokalu jest bez istotnego znaczenia dla kwalifikacji spornego lokalu, jeśli na powyższą zmianę nie uzyskano zezwolenia właściwego organu administracyjnego.Powołany w rewizji przepis § 10 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25.VII.1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na F.G.M. (Dz. U. Nr 50, poz. 245), jak również obowiązujący w dacie powstania sporu pomiędzy stronami jego odpowiednik, tj. § 5 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25.III.1953 r. (Dz. U. Nr 19, poz. 76) o stosowaniu stawek czynszu odpowiadających zasadniczemu przeznaczeniu pomieszczenia, które wykorzystywane jest jednocześnie nie w celach mieszkalnych i użytkowych - odnosi się tylko do tych wypadków, w których na taki sposób korzystania z pomieszczenia uzyskana była zgoda właściwego organu administracyjnego.Skoro niesporne jest, że pozwanemu przydzielono lokal jako użytkowy, a rewizja nadzwyczajna nawet nie twierdzi, że decyzja w tym względzie uległa w następstwie zmianie bądź też że zezwolono na zmianę przeznaczenia lokalu - to trafnie Sąd Wojewódzki uznał, że pozwany powinien był płacić czynsz jak za lokal użytkowy, a nierozważenie w tych warunkach zeznań świadków co do okoliczności dla sprawy obojętnej nie stanowi usprawiedliwionej podstawy rewizyjnej (art. 371 § 1 pkt 4 k.p.c.).Natomiast słusznie zarzuca rewizja nadzwyczajna, że nawet w razie uznania lokalu za użytkowy, to ze względu na istnienie sporu co do wysokości czynszu, którego ustalenie należy do kompetencji właściwych organów rad narodowych (władz czynszowych), Sąd Powiatowy powinien był zobowiązać stronę powodową do przedstawienia prawomocnej decyzji tych organów, ustalającej wysokość należnego czynszu, a do czasu jej złożenia postępowanie zawiesić (art. 191 pkt 3 k.p.c.).Z przepisów dekretu o najmie lokali z dnia 28.VII.1948 r., a mianowicie art. 13 w brzmieniu pierwotnym (art. 15 tekstu jednolitego z 1958 r. - Dz. U. Nr 50, poz. 243) w stosunku do lokali mieszkalnych i art. 13-b w brzmieniu noweli z dnia 25.III.1953 r. (Dz. U. Nr 19, poz. 74 i art. 17 ust. 1 tekstu jednolitego z 1958 r.) w stosunku do lokali użytkowych, wynika wyraźnie zamiar ustawodawcy wyłączenia sporów w zakresie czynszu najmu z drogi procesu cywilnego, skoro dekret kwestie ustalenia trybu postępowania oraz właściwości organów powołanych do rozstrzygania tych sporów przekazał Radzie Ministrów, co oczywiście byłoby zbędne, gdyby sprawy te miały nadal podlegać kognicji sądów powszechnych (art. 2 k.p.c.).Wydane na podstawie powyższych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów (§ 5 rozporządzenia z dnia 29.IX.1948 r. - Dz. U. Nr 49, poz. 375 - w stosunku do lokali mieszkalnych i § 16 rozporządzenia z dnia 25.III.1953 r. - Dz. U. Nr 19, poz. 76 - w stosunku do lokali użytkowych) zasadę tę tylko expressis verbis precyzowały.Nadmienić należy, że analogicznie rozstrzyga powyższe zagadnienie również prawo lokalowe z 1959 r., stanowiąc w art. 3 ust. 1, że rozporządzenie Rady Ministrów określi właściwość organów powołanych do ustalenia czynszu najmu lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, i do czasu jego wydania pozostawiając w mocy art. 15 i 17 dekretu o najmie lokali (art. 80 pkt 3).Trafnie przeto podnosi rewizja nadzwyczajna, że okoliczność, iż późniejsze rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29.VII.1957 r. (Dz. U. Nr 48, poz. 229) i z dnia 25.VII.1958 r. (Dz. U. Nr 50, poz. 245) nie zawierają odpowiednika § 16 rozporządzenia z dnia 25.III.1953 r., nie ma dla rozważanego zagadnienia istotnego znaczenia, wyłączenie bowiem właściwości sądów w sprawach o wysokość czynszu dla lokali tak mieszkalnych, jak i użytkowych wynika wprost z przepisów samego dekretu o najmie lokali.Stanowisko powyższe potwierdza też i ta okoliczność, że obowiązujące dotychczas rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29.IX.1948 r., ustalające w § 3 wyłączną właściwość organów administracyjnych do rozstrzygania sporów o czynsz, dotyczy w pewnym zakresie również lokali użytkowych, poddając ich rozstrzygnięciu spory o wysokość wpłat na F.G.M. również od lokali użytkowych (art. 23 i art. 26 dekretu z 1948 r.). Ponadto w wypadku, gdy część pomieszczeń w lokalu służy celom użytkowym, a część mieszkalnym, to wówczas stosownie do § 6 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29.VII.1957 r. (i jego odpowiednika § 10 ust. 3 rozporządzenia R. M. z 25.VII.1958 r.) czynsz ustala się dla każdej części lokalu według właściwych stawek, oczywiście we właściwym dla każdego lokalu trybie. Gdyby przyjąć - co jak wskazano wyżej byłoby błędne - że brak odpowiednika § 16 rozporządzenia R. M. z dnia 25.III.1953 r. w późniejszych rozporządzeniach R. M. z 1957 r. miał świadczyć o ograniczeniu kompetencji organów administracyjnych w zakresie czynszów za lokale użytkowe, to w omawianej sytuacji mielibyśmy do czynienia z nieuzasadnioną żadnymi względami dwutorowością organów właściwych do ustalania czynszu za jeden lokal: za pomieszczenie mieszkalne - organu administracyjnego, a za pomieszczenie użytkowe - sądu.Za pozostawieniem w kompetencji organów administracyjnych spraw związanych z ustaleniem czynszu najmu za wszystkie lokale (a więc i użytkowe) podlegające publicznej gospodarce lokalami przemawiał zapewne i ten wzgląd, że stosowanie do § 2 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 29.VII.1957 r. (§ 2 ust. 2 rozporządzenia R. M. z 25.VII.1958 r.) właściwe rady narodowe mogą wprowadzać odchylenia od stawek czynszu za lokale użytkowe zarówno co do ich podwyższenia, jak i obniżenia, co przy scentralizowaniu w organach tych rad ośrodka dyspozycji w zakresie przydziału i przeznaczenia lokali (o czym była mowa na wstępie) znacznie ułatwi wypełnienie ich ustawowych zadań oraz rozstrzyganie sporów w kwestii wysokości czynszu.Skoro, rozstrzygając spór o wysokości czynszu najmu, sądy samodzielnie ustaliły tę wysokość i w ten sposób orzekły w kwestii, co do której droga procesu cywilnego była wyłączona, obydwa wyroki w zaskarżonych częściach powinny być uchylone (art. 384 k.p.c.), a sprawa w tym zakresie powinna być przekazana do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.