III CZP 69/90

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN S. Dmowski (sprawozdawca). Sędziowie SN: B. Czech, J. Niejadlik.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zdzisława M. przeciwko Alicji J i Zenobii K. o zapłatę po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Sieradzu postanowieniem z dnia 17 października 1990 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy czynsz w lokalach mieszkalnych znajdujących się w domach wielorodzinnych, nie podlegających szczególnemu trybowi najmu strony ustalają według obowiązujących stawek miesięcznych przewidzianych za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu (art. 14 ust. 1 prawa lokalowego - jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.)?"podjął następującą uchwałę:Spory w sprawach dotyczących wysokości czynszu za lokale mieszkalne w domach wielorodzinnych objętych przepisami prawa lokalowego, stanowiących własność osób fizycznych, rozstrzygają organy administracyjne; nie dotyczy to jedynie lokali oddanych w najem w drodze umowy po dniu 31 grudnia 1987 r. Uzasadnienie faktyczneW pozwie skierowanym do Sądu Rejonowego w Łasku w dniu 14 lutego 1990 r. powód Zdzisław M. domagał się zasądzenia od pozwanych Alicji J. i Zenobii K. czynszu - za mieszkanie zajmowane w domu stanowiącym jego własność w P. - w wysokości po 2.000 zł miesięcznie za metr kwadratowy. Twierdził, że jest to żądanie bardzo umiarkowane, gdyż czynsz za tego rodzaju lokale sięga w centrum P. (a tam znajdują się przedmiotowe lokale) kwoty 4.000 - 5.000 zł miesięcznie.Pozwane wnosiły o oddalenie powództwa.Sąd Rejonowy w Łasku wyrokiem z dnia 1 marca 1990 r. zasądził czynsz od Zenobii K. po 50.000 zł miesięcznie, od Alicji J. po 80.000 zł miesięcznie. W uzasadnieniu tego wyroku ustalił, że powód jest właścicielem domu, w którym zamieszkują pozwane, i że poza lokalami przez nie zajmowanymi w domu tym są jeszcze inne lokale mieszkalne i użytkowe. Rozstrzygnięcie uzasadnił tym, że żądanie czynszu w wysokości 2.000 zł za metr kwadratowy "znajduje oparcie w realiach najmu, gdyż stawki wolnorynkowe są nawet znacznie wyższe, sięgając w P. 8.000-10.000 złotych za metr kwadratowy."Sąd Wojewódzki w Sieradzu rozpoznając sprawę na skutek rewizji pozwanych uznał, że w sprawie występuje zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, formułując je w pytaniu przytoczonym w części wstępnej uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Sąd Wojewódzki przedstawiając zagadnienie prawne zakłada, że jest właściwy do rozstrzygnięcia sporu miedzy stronami, którego przedmiotem jest nie tylko żądanie zasądzenia czynszu, ale również i jego wysokość. Tymczasem jest to założenie błędne. Okoliczność, iż w P. nie obowiązuje szczególny tryb najmu lokali mieszkalnych, co podkreśla Sąd Wojewódzki, nie daje podstaw do przyjęcia, że w stosunkach najmu lokali w tej miejscowości nie obowiązują w ogóle urzędowe stawki, a w każdym wypadku czynsz ten strony ustalają na podstawie wzajemnego porozumienia, a w razie występującego między nimi sporu o wysokość należności rozstrzygają sądy powszechne. Powołany przez Sąd Wojewódzki art. 14 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165), zamieszczony jest w rozdziale drugim (art. 10-26) normującym najem lokali, a nie w rozdziale trzecim regulującym, szczególny tryb najmu. Z unormowania zawartego w art. 14 zaś wynika, że poza przypadkami określonymi w ust. 2 czynsz najmu lokali podlegających prawu lokalowemu strony ustalają według obowiązujących stawek miesięcznych, przewidzianych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej.W zakresie czynszu prawo lokalowe reguluje nie tylko jego wysokość, ale również właściwość organów. Artykuł 15 ust. 4 bowiem stanowi, że Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, stawki czynszu najmu, wysokość ich zniżek i podwyżek, wysokość odsetek za zwłokę i warunku ich pobierania, a także właściwość organów i tryb postępowania w tych sprawach. Wydane na podstawie tego upoważnienia ustawowego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz. U. Nr 40, poz. 230) zawiera natomiast wyraźne postanowienie (§ 4 ust. 1), że spory w sprawach dotyczących wysokości czynszu rozstrzygają w drodze decyzji terenowe organy administracyjne.Właściwość sądów powszechnych do rozstrzygania sporów o wysokość czynszów za lokale mieszkalne dotyczy tylko, poza lokalami nie podlegającymi prawu lokalowemu, lokali wymienionych w ust. 2 art. 14 prawa lokalowego. Nie wchodzi ona jednak w grę w sprawie niniejszej. Wprawdzie w pkt 2 ust. 2 art. 14 w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 16 lipca 1987 r. o zmianie ustawy prawo lokalowe (Dz. U. Nr 21, poz. 124) wyłącza się spod stawek tzw. urzędowych, czy też reglamentowanych, również lokale mieszkalne w domach wielorodzinnych oddane w najem "na podstawie art. 33 ust. 3", czyli po opróżnieniu go przez dotychczasowego najemcę, ale przepis ten ma zastosowanie tylko do lokali oddanych w najem na podstawie umowy zawartej po wejściu w życie powyższej noweli do prawa lokalowego, czyli po dniu 31 grudnia 1987 r. Zasada ta znalazła jednoznaczne odzwierciedlenie w § 1 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że przepisów rozporządzenia nie stosuje się m.in. do lokali mieszkalnych "w domach stanowiących własność osób fizycznych, jeżeli zostały oddane w najem w drodze umowy po dniu 31 grudnia 1987 r."Przedstawione względy uzasadniają odpowiedź przytoczoną w sentencji uchwały.Przyjmując, że spór o wysokość czynszu w sprawie niniejszej nie należy do drogi sądowej, Sąd Najwyższy rozważył, czy nie należałoby odmówić udzielenia odpowiedzi, skoro nie do niego należy rozważenie przedstawionego przez Sąd Wojewódzki zagadnienia. Podjął jednak uchwałę z tego względu, że przedmiotem żądania pozwu nie jest ustalenie wysokości czynszu, ale zasądzenie należności z tego tytułu. Miał przy tym na uwadze także dwie kwestie dodatkowe, podniesione w uzasadnieniu postanowienia przedstawiającego zagadnienie, a mianowicie: czy pozwu w sprawie niniejszej nie należy traktować jako wypowiedzenia stosunku najmu i czy można byłoby odstąpić od stosowania stawek czynszowych na podstawie art. 3581 k.c., dodanego do kodeksu cywilnego ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321), obowiązującego od dnia 1 października 1990 r., ustosunkowanie się do których uznał za celowe.Gdy chodzi o kwestię pierwszą, a mianowicie możliwość potraktowania żądania pozwu jako wypowiedzenia umowy najmu, Sąd Najwyższy uznał, że z twierdzeń pozwu ani też z innych dowodów zebranych dotychczas w sprawie wniosek taki nie wynika. Doszedł jednocześnie do przekonania, iż kwestia ta nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia przedstawionego przez Sąd Wojewódzki zagadnienia, jak też dla rozstrzygnięcia sprawy. Gdyby bowiem nawet zająć stanowisko pozytywne w podniesionej kwestii, to nie mogłoby to prowadzić do wniosku, że otwiera się droga sądowa dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali. Ustawodawca w noweli do prawa lokalowego z dnia 16 lipca 1987 r. uregulował zarówno wysokość wynagrodzenia za takie korzystanie z lokalu, jak i przewidział tryb administracyjny dla ustalania takiego wynagrodzenia (art. 17 prawa lokalowego - Dz. U. Nr 30, poz. 165). Właściwość organów administracyjnych do ustalania takiego wynagrodzenia wynika też z powołanego rozporządzenia Rady Ministrów (§ 5).W świetle żądań pozwu i twierdzeń powoda w toku postępowania sądowego nie można mówić o tym, że powód za podstawę żądania zasądzenia wyższego czynszu do dotychczas płaconego przez pozwane przyjmuje art. 3581 k.c. Jedynie na marginesie zauważyć należy, iż żądanie takie mogłoby być uwzględnione, gdyby nawet było zgłoszone. Paragraf 5 tego przepisu stanowi bowiem, że § 2 i § 3 "nie uchybiają przepisom regulującym wysokość cen i innych świadczeń pieniężnych". W sytuacji gdy wysokość czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest określona w drodze rozporządzenia właściwego organu, nie wchodzi w grę możliwość dokonywania jego zmiany przez sąd z powołaniem się na § 3 art. 3581 k.c.