III CZP 114/91

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN. F. Barczewska. Sędziowie SN: G. Bieniek, B. Czech (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny D. przeciwko Przedsiębiorstwu Handlu Ubiorami (...) w P. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 14 listopada 1991 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu postanowieniem z dnia 25 września 1991 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:Czy, gdy chodzi o lokale użytkowe w domu stanowiącym własność osoby fizycznej, w części zamieszkiwanej przez osobę właścicielowi bliską, przepisy o ich najmie na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale (szczególny tryb najmu) od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o niektórych warunkach konsolidacji gospodarki narodowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 10, poz. 57), zmieniającej przepis art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa lokalowego, tj. od dnia 28 lutego 1989 r., już ich nie dotyczyły, co skutkuje stwierdzeniem, iż od tej daty najem wspomnianych lokali podlegał przepisom prawa cywilnego, a czynsz najmu mógł być ustalany z pominięciem stawek urzędowych, czy też możliwość taka powstała dopiero z dniem 6 czerwca 1990 r., tj. z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 32 z dnia 22 maja 1990 r.), która generalnie wyłączała lokale użytkowe spod działania przepisów prawa lokalowego?podjął następującą uchwałę:Zmiana art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (tekst jedn.: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 z późn. zm.), dokonana przez art. 11 pkt 2 ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o niektórych warunkach konsolidacji gospodarki narodowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 10, poz. 57) wyłączyła lokale użytkowe, znajdujące się w domach w tym przepisie wymienionych, jedynie spod szczególnego trybu najmu; dopiero jednak wyłączenie tych lokali spod działania przepisów prawa lokalowego - co nastąpiło ustawą z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 32, poz. 190) - stworzyło możliwość ustalania za nie czynszu na podstawie umowy stron, przy zachowaniu warunków z art. 2 ust. 2 powołanej wyżej ustawy z dnia 23 marca 1990 r. Uzasadnienie faktycznePrzedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne powstało na tle następującego stanu faktycznego.W wielorodzinnym domu, stanowiącym własność powódki, podlegającym szczególnemu trybowi najmu, pozwane Przedsiębiorstwo - nie mając decyzji administracyjnej o przydziale - objęło lokal użytkowy od dnia 1 czerwca 1981 r. i zwróciło go powódce dnia 13 kwietnia 1990 r. Zajmowało więc ten lokal bez tytułu prawnego. Powódka żąda zasądzenia od pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu użytkowego za okres od dnia 1 stycznia 1990 r. do dnia 13 kwietnia 1990 r. Spór między stronami sprowadza się do odmiennego obliczania tego wynagrodzenia. Powódka bowiem utrzymuje, że wynagrodzenie to należy liczyć bez uwzględniania stawek urzędowych, pozwane Przedsiębiorstwo twierdzi zaś, że z uwzględnieniem tych stawek, ze zwyżkami przewidzianymi przez art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.).Sąd Wojewódzki w Poznaniu wyrokiem z dnia 21 marca 1991 r. oddalił powództwo, podzielając stanowisko pozwanego.Sąd Apelacyjny w Poznaniu, w związku z rozpoznawaniem sprawy na skutek rewizji powódki, uznając, że powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, przedstawił je do rozstrzygnięcia w brzmieniu przytoczonym w sentencji uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy, udzielając odpowiedzi, miał na uwadze, co następuje:Ze względu na okres objęty sporem do sprawy ma zastosowanie ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe w brzmieniu załącznika do obwieszczenia Ministra Budownictwa, Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej z dnia 2 października 1987 r. w sprawie ogłoszenia jej jednolitego tekstu (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.). Artykuł 29 ust. 1 pkt 2 tego prawa stanowił, że przepisy o najmie lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej nie dotyczą lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych stanowiących własność osób fizycznych oraz domów i lokali sprzedanych przez Państwo osobom fizycznym, jeżeli co najmniej w części są zamieszkiwane przez właścicieli lub ich osoby bliskie w rozumieniu art. 9 ust. 1, a także oddanych w najem lub w bezpłatne używanie na podstawie art. 33 ust. 3. Przepis ten (art. 29 ust. 1 pkt 2) został zmieniony przez art. 11 pkt 2 ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o niektórych warunkach konsolidacji gospodarki narodowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 10, poz. 57), która weszła w życie dnia 28 lutego 1989 r. Według jego nowego brzmienia przepisy o najmie lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej nie dotyczą domów jednorodzinnych i lokali w innych domach stanowiących własność osób fizycznych oraz domów i lokali sprzedanych przez Państwo osobom fizycznym, jeżeli co najmniej w części są zamieszkiwane przez właścicieli lub ich osoby bliskie w rozumieniu art. 9 ust. 1, a także oddanych w najem lub bezpłatne używanie na podstawie art. 33 ust. 3.Pytanie dotyczy przede wszystkim kwestii, czy wymieniony art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa lokalowego, w brzmieniu znowelizowanym, wyłączył spod szczególnego trybu najmu również lokale użytkowe w budynkach wymienionych w tym przepisie. Na pytanie to trzeba odpowiedzieć twierdząco. Przemawia za taką odpowiedzią wykładnia językowa i systemowa. Prawo lokalowe używa określeń: "lokal mieszkalny" (np. art. 5 ust. 1 i 2, art. 28 ust. 2), "lokal użytkowy" (np. art. 5 ust. 3, art. 14 ust. 3) oraz "lokal" (np. art. 10, 12, 13, 14). Wszędzie tam, gdzie użyte jest określenie "lokal" odnosi się ono zarówno do lokalu mieszkalnego, jak i do lokalu użytkowego, jeśli z kontekstu nie wynika nic innego. Wprowadzenie zatem do art. 29 ust. 1 pkt 2, w jego znowelizowanym brzmieniu, określenia "lokal" w miejsce poprzedniego określenia "lokal mieszkalny", świadczy w objęciu tym przepisem w jego nowym brzmieniu, oprócz lokali mieszkalnych, także lokali użytkowych wymienionych w tym przepisie. Za taką wykładnią przemawia także generalna tendencja do ograniczania szczególnego trybu najmu i nadania czynszom charakteru ekonomicznego, a więc, by pokrywały one koszty utrzymania domów i odnowienia ich substancji oraz by lokale stały się towarem rynkowym.W konsekwencji powyższego należy przyjąć, że z dniem 28 lutego 1989 r. (data wejścia w życie cytowanej ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o niektórych warunkach konsolidacji gospodarki narodowej...) wyłączone zostały spod szczególnego trybu najmu również lokale użytkowe w domach odpowiadających wymaganiom przewidzianym w art. 29 ust. 1, pkt 2 Prawa lokalowego, w brzmieniu nadanym temu przepisowi przez cyt. ustawę o niektórych warunkach konsolidacji...Nie miało to jednak wpływu na sposób określania wysokości czynszu za te lokale, albowiem sposób ten zależy nie od podlegania (lub niepodlegania) szczególnemu trybowi najmu, lecz od tego, czy do lokali tych stosuje się (lub nie stosuje) ustawę - Prawo lokalowe. Lokale te nie były wyłączone spod działania Prawa lokalowego (art. 2), czynsz najmu strony miały obowiązek ustalać według obowiązujących stawek miesięcznych (art. 14), określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz. U. Nr 40, poz. 230 ze zm.). Dopiero ustawa z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz. U. nr 32, poz. 190) dodała do art. 2 Prawa lokalowego ustęp 2, w którym wyłączyła spod przepisów tego Prawa, między innymi, lokale użytkowe. Stosownie do art. 4 ust. 1 tej ustawy, wyłączenie to weszło w życie od dnia 22 maja 1990 r. Jednocześnie ustawa ta stanowi, że od tej daty najem lokali użytkowych i budynków, nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale, wydanych przed dniem wejścia w życie cyt. ustawy z dnia 23 marca 1990 r., trwa nadal na warunkach dotychczasowych z tym zastrzeżeniem, że od tego dnia podlega on przepisom kodeksu cywilnego (art. 2 ust. 1 cyt. ustawy); jednakże do czasu zawarcia umowy dotyczącej wysokości czynszu wymienieni najemcy opłacają, nie dłużej niż przez trzy miesiące od dnia wejścia w życie ustawy, czynsz w wysokości dotychczasowej (art. 2 ust. 2 cyt. ustawy).W rozpoznawanej sprawie powódka jest właścicielką domu wielorodzinnego, podlegającego szczególnemu trybowi najmu, i w związku z tym czynsz za przedmiotowy lokal użytkowy, stosownie do art. 14 ust. 1 Prawa lokalowego, strony miały obowiązek ustalić według obowiązujących stawek miesięcznych, aż do - jak wskazano wyżej - wyłączenia tego lokalu spod działania prawa lokalowego. W konsekwencji tego pozwane Przedsiębiorstwo, zajmując sporny lokal bez tytułu prawnego, powinno było płacić wynagrodzenia miesięczne według art. 17 Prawa lokalowego i cyt. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe, albowiem lokal użytkowy, którego to wynagrodzenie dotyczy, wyłączony został spod działania Prawa lokalowego dopiero od dnia 22 maja 1990 r.Z tych przyczyn Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w sentencji uchwały.